Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 60/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIE Nr. 60
Ședința publică de la 03 Iulie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Camelia Gheorghiu
JUDECĂTOR 2: Cipriana Poiană
Grefier - -
Pe rol judecarea cauzei Comercial privind pe apelant ASOCIAȚIA DE proprietari PT 2 GARĂ și pe intimat COMPANIA NAȚIONALĂ CFR SA, intimat SC - SRL, intimat SC S SRL, având ca obiect evacuare, apel formulat împotriva sentinței nr. 48/com/14.03.2008 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică, lipsă părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței că apelanta a depus dovada achitării diferenței de onorariu expert și concluzii scrise, intimata COMPANIA NAȚIONALĂ CFR SA adepus concluzii scrise iar dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 29.06.2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când, la solicitarea apelantei prin apărător de amânare a pronunțării pentru a depune concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea la data de astăzi 03.07.2009, când:
INSTANȚA
Deliberând asupra apelului comercial d e față;
Prin sentința comercială nr. 48 COM din 14 martie 2008, pronunțată de Tribunalul Iași s-a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului invocată de pârâții SC - SRL și SC S SRL.
S-a respins cererea formulată de reclamantul Asociația de Proprietari PT 2 Gară, cu sediul în I,-, - parter, județul I, în contradictoriu cu pârâții Compania Națională - CFR SA Sucursala Regională I, cu sediul în I,-, județul I, SC - SRL, cu sediul în I, str. - nr. 11,. 5 județul I, și SC S SRL, cu sediul în I, str. - nr. 17, -hica nr. 2.. 3. 8 județul
S-a respins cererea reclamantului privind cheltuielile de judecată.
Pentru a se pronunța astfel prima instanță a reținut următoarele:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Iași sub nr-, reclamantul Asociația de Proprietari PT 2 Gară a chemat în judecată pe pârâții COMPANIA NAȚIONALĂ CFR SA - Sucursala Regională CFR I, SC - SRL I și SC S SRL I, solicitând evacuarea SC - SRL, și a SC S SRL, fără somație sau punere în întârziere din spațiul ocupat de aceste societăți la parterul blocului L 4-5 și obligarea pârâților de a aduce acest spațiu la destinația inițială.
În motivarea cererii sale, reclamantul, prin reprezentant, a arătat că locatarii -4-5 au cumpărat după anul 1990 apartamentele pe care le dețineau împreună cu terenul aferent fiecărui apartament și cu toate utilitățile ce au intrat în condominium acestui bloc și au format asociația de proprietari PT Gară.
Mai târziu Regionala I, considerând că intrarea principală și holul aferent acestei intrări de la --5 ar fi rămas în proprietatea sa, a închiriat acest spațiu, aducându-i și modificări structurale, societăților SC - SRL, care și-a deschis un local public, - și SC S SRL.
Deși reclamantul a solicitat de mai multe ori ca aceste societăți să evacueze spațiul, s-a invocat de acestea că încheierea s-a făcut cu acordul Regionalei CFR
Pârâtul CN CF CFR SA B - Sucursala Regională CF I, prin reprezentant legal, a formulat întâmpinare, arătând că spațiile aflate la parterul -.4-5 sunt proprietatea Sucursalei Regionale CF I, deoarece în prețul apartamentelor vândute de Sucursala Regională CF nu au fost incluse spațiile pe care Asociația de Proprietari le consideră ca fiind proprietatea lor.
Locatarii nu au cumpărat decât locuințele, spațiile cu altă destinație aveau altă valoare și nu s-a luat în calcul la valoarea apartamentului.
Din valoarea totală a apartamentelor împărțită la suprafața totală a spațiilor locuite rezultă valoarea pe m a p. suprafeței locuite ( 5.149.008 lei: 1.520,42 mp.= 3.386,57 lei m.p); valoarea unui apartament de 24,35 x 3.386,57 costă 78.340 lei, conf. situației lucrărilor executate, iar valoarea spațiilor cu altă destinație de 1.684.300 lei nu a fost inclusă în valoarea apartamentelor.
De asemenea. din graficul de execuție a lucrărilor de construcții montaj al investiție " locuință de serviciu" zona - rezultă spațiile cumpărate de locatari și valoarea lor, fiecare locatar cumpărând doar suprafața locuibilă.
Pârâții SC - SRL, și SC S SRL, au invocat, prin întâmpinare, excepțiile lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes a reclamantului, în promovarea acțiunii deoarece Asociația de Proprietari PT 2 Gară nu a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra spațiului din care solicită evacuarea pârâților societății comerciale.
Apreciind drept prioritară soluționarea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului, instanța a procedat, conform prev. art. 137 al. 1 Cod procedură civilă, la soluționarea acesteia,considerând-o întemeiată.
Astfel, în documentația ce a stat la baza lucrărilor de construire a blocului L 4-5 ( filele 22,45,46,48,52, 53 ale dosarului Judecătoriei ) se face referire că obiectivul de investiții "Locuințe de serviciu I - 120 garsoniere" - cuprinde garsoniere și suprafața utilă pentru acestea, cât și spații închise cu altă destinație numai pentru CFR ( mesagerie și servicii anexe, portice circulabile, pasaje, terase ).
Verificând unul din contractele de vânzare - cumpărare aparținând unuia dintre proprietarii din blocul L4-5 ( fila 81 dosar judecătorie și fișa tehnică de calcul a prețului de vânzare a locuinței ( fila 89 dosar judecătorie ), instanța a constatat că obiectul acesteia îl constituie o cameră de locuit și cota indiviză de 1,64 % din suprafața de folosință comună a imobilului la capitolul dependințe, anexe gospodărești, garaje, nespecificându-se nimic altceva, fapt confirmat și de modalitatea de calcul al prețului garsonierei.
De altfel, prin adresa nr. 2/ 1995 col. 1998 emisă de Secția L1 I către Asociația de Proprietari PT 2 Gară, se arată că spațiile comune vândute odată cu locuințele se referă la camerele de colectare gunoaielor și la holul de intrare în locuință.
Având în vedere că obiectul contractelor de închiriere nr. 4342/ 1.07.2004, 2202/1.04. 1998 și 5331/ 2.08.2007, îl constituie spații aparținând CF I, cu destinație de bufet, magazie, birouri, grup sanitar, farmacie, cabinet stomatologic, depozit, pentru care reclamantul nu a făcut dovada unui titlu valabil, aceste spații comerciale neputând face parte din spațiile de folosință comună aferente garsonierelor din blocul L 4-5, instanța va admite excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, urmând a respinge, în consecință, cererea formulată de acesta.
Față de această soluție, nu se mai impune soluționarea excepției lipsei de interes a reclamantului.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel Asociația de Proprietari PT 2 Gara criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie cu următoarea motivare:
Consideră apelanta că:
1. A făcut dovadă cu listele locatarilor - proprietari din care rezultă că în prețul fiecărui apartament sunt incluse în afara suprafeței utile a acestuia și a balconului cota indiviză din spațiile comune și cota de teren a fiecărui apartament.
2. În aceste liste prețul final de vânzare al fiecărui apartament variază între 87.511 lei vechi și 130.789 lei vechi astfel că prețul menționat în considerentele hotărârii de 78.340 lei nu este întemeiat.
3. Arată că depus la dosar și un exemplar din contractul de vânzare cumpărare a unui apartament din blocul 4-5, în care se menționează în mod expres că în valoarea fiecărui apartament intră și cota indiviză din suprafața de folosință comună a imobilului și nu sunt incluse în preț anexe gospodărești și garaj.
4 Arată că depus la dosar și adresa Secției 1 I nr- - organizația administrativă a Regionalei de Ferate care s-a ocupat în 1991 de vinderea apartamentelor din blocul 4-5 - și în care se menționează în mod expres că spațiile comune (cameră gunoier și hol intrare locuință) au fost incluse în prețul de vânzare a locuințelor, cota parte fiind achitată de fiecare locatar.
5. Rezultă în mod clar că intrarea și holul blocului 4-5 prin care se făcea trecerea zilnică la scara de serviciu și la liftul blocului face parte din cota indiviză care a intrat în prețul de cost al fiecărui apartament și din condominiul blocului fiind parte integrantă din construcția acestuia.
6. Face încă o dată mențiunea că ceea ce s-a ocupat nelegal de către pârâtele societăți comerciale este holul de intrare dinspre strada - cu acces la liftul și scara apartamentelor blocului 4-5 și nu a spațiului de utilitate comună și care este aparte de alte construcții și alte spații aparținând Regionalei de Ferate.
7. Legea 61/1990 "privind vânzarea de locuințe din fondul statului" în baza căreia s-au vândut locuințele din blocul 4-5 arată în mode expres că se vând și spațiile comune de utilate a fiecărui bloc.
8. Ori ce este mai de utilitate unui bloc decât intrarea și holul blocului 4-5 întrucât acesta a fost ocupat nelegal de către societățile comerciale pârâte și respectiv a fost închiriat nelegal acestor societăți
9. În fața instanței de fond Regionala de Ferate a depus un act emis de un serviciu al fostului Minister al Transporturilor, datat 1988, prin care încearcă să dovedească că spațiile comune aferente acestui bloc nu se vând și o notă de calcul a prețului fără ca acesta să aibă vreo fundamentare legală încercând astfel să dea caracter legal actelor de închiriere. Dar aceste probe nu pot fi primite întrucât actul emis aparține unei instituții publice desființate, iar calculul prețului depus de către Regională nu are nici un suport legal întrucât se referă la alte destinații și nu la cele legale înscrise în Legea 61/1990, cât și la configurația de fapt a fiecărui bloc.
În opinia apelantei rezultă că intrarea și holul blocului 4-5 este parte componentă a acestui bloc care a intrat în prețul de cost al fiecărui apartament se află în mod distinct amplasat la strada - și nu este inclus în alte spații cu destinații de mesagerii și servicii anexe, așa cum greșit menționează sentința.
Calitatea procesuală activă a asociației de proprietari Gară apelanta consideră că a dovedit- depunând contractele de proprietate ale apartamentelor din blocul 4-5 în prețul cărora a intrat și holul acestui bloc care este proprietatea acestui bloc astfel că și-au dovedit calitatea de proprietari în baza căreia au formulat acțiunea
Contractele de închiriere încheiate între Regionala de Ferate I, unitate fără personalitate juridică și cele 2 societăți pârâte nu sunt opozabile apelantei întrucât pârâta Regionala de Ferate nu era proprietară pe acest spațiu și deci nu putea să încheie nici un contract astfel că cererea privind evacuarea societăților care ocupă fără drept o parte din proprietatea comună este legală și temeinică.
Prin întâmpinare, intimata FR. B - Sucursala Regională Ias olicitat respingerea da nefondat a apelului comercial d e față pentru următoarele motive:
Din actele depuse la dosarul cauzei din care rezultă clar și fără putință de tăgadă că locatarii nu au cumpărat decât locuințele, spațiile cu altă destinație având altă valoare care nu a fost luată în calcul la valoarea apartamentului;
Astfel, din valoarea totală a apartamentelor împărțită la suprafața totală a spațiilor locuite rezultă, valoarea pe a suprafeței locuite (5.149.008 lei: 1.520,43 mp=3.386,57 lei ); valoarea unui apartament de 24,35 x 3.386,57 costă 78.340 lei, conform situației lucrărilor executate, iar valoarea spațiilor cu altă destinație de 1.684.300 lei nu a fost inclusă in valoarea apartamentelor.
De asemenea, din graficul de execuție a lucrărilor de construcții montaj al investiției "locuință de serviciu" - zona - rezultă spațiile cumpărate de locatari și valoarea lor, fiecare locatar cumpărând doar suprafața locuibilă.
În mod corect a reținut instanța de fond că obiectul fișei tehnice de calcul a prețului de vânzare a locuinței (din analiza unui contract de vânzare - cumpărare) - fila 89 dosar judecătorie - îl constituie o cameră de locuit și cota indiviză de 1,64%din suprafața de folosință comuna a imobilului la capitolul dependințe, anexe gospodărești, anexe gospodărești, garaje, nespecificându-se nimic altceva, fapt confirmat și de modalitatea de calcul a garsonierei.
La acestea se adaugă și răspunsul dat Asociației de către Patrimoniu - Serviciul de Exploatare Patrimoniu din cadrul Companiei Naționale de Ferate I din data de 20.02.2007 se specifică clar că în prețul apartamentelor vândute nu au fost incluse spațiile pe care reclamanta le consideră ca aparținându-
Dacă se analizează actele depuse la dosarul de fond o să se observe că, fără putință de tăgadă, încă din faza de propunere spre execuție a acestor blocuri CN CFR în calitate de beneficiar al lucrării a prevăzut în mod separat că parte din valoarea totală a investițiilor o reprezintă spații cu o altă destinație decât aceea de locuințe -120 garsoniere, stabilind în mod clar suprafața ce se va edifica, valoarea acestora, dar mai ales destinația acestor spații - mesagerie, coletărie.
Aceste spații nu au făcut și nu fac parte din condominiul apelantei și nu se poate primi de către instanța de judecată susținerea că spațiul pe care societățile comerciale chemate în calitate de pârâte în prezenta cauză 1-au închiriat reprezintă intrarea principală și holul aferent acestei intrări, în condițiile în care la momentul închirierii acesta avea destinația de spațiu comercial fără să i se fi adus modificări structurale nici de CN CFR nici de societatea care a închiriat.
De asemenea în mod corect s-a reținut că obiectul contractelor de închiriere nr. 4342/01.07.2004,2202/01.04.1998 și 5331/02.08.2007 îl constituie spații aparținând CF I, cu destinația de bufet, magazie, birouri, grup sanitar, farmacie, cabinet stomatologic, depozit - pentru care Asociația de Proprietari nu a făcut dovada unui titlu valabil, motiv pentru care a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a apelantei și pe cale de consecință a fost respinsă cererea.
La solicitarea apelantei a fost administrată proba cu expertiză tehnică judiciară, având ca obiective:
1. expertul să verifice actele de proprietate pentru blocul 4-5 și dacă spațiul în litigiu reprezintă holul de intrare în acest bloc și dacă în conformitate cu actele depuse acesta intră în condominiul blocului, și deci în proprietatea celor care au cumpărat apartamentele din blocul în litigiu reprezentând cotă indiviză a contractului de vânzare-cumpărare a fiecărui apartament; 2. expertul să stabilească și să menționeze dacă acest spațiu a fost ocupat de către pârâți și dacă aceștia i-au transformat destinația inițială prin alte amenajări.
Analizând motivele de apel formulate și raportându-le la actele dosarului și la dispozițiile legale aplicabile în cauză, Curtea constată că apelul comercial d e față este nefondat pentru motivele ce vor fi expuse în continuare:
Așa cum în mod corect a reținut și prima instanță, apelanta-reclamantă își justifică calitatea procesuală activă în cauză tocmai pe calitatea de proprietar asupra spațiului ocupat de intimatele - și, de la parterul blocului 4-5. În acest sens, se invocă faptul că în prețul fiecărui apartament al proprietarilor ce fac parte din asociația reclamantă a fost inclusă și o cotă-parte indiviză din spațiile de folosință comună imobilului, spații care îl includ și pe cel din care apelanta-reclamantă solicită evacuarea celor două societăți intimate-pârâte.
Intimata - Sucursala Regională I, cea de la care provin titlurile de proprietate ale membrilor-proprietari ai asociației reclamante-apelante, invocă și ea, în speță, un drept de proprietate asupra spațiului în litigiu, susținând că spațiile aflate la parterul blocului 4-5 nu au fost incluse în prețul apartamentelor vândute proprietarilor-membrii ai asociației reclamante, apelantă în cauză.
Intimata a depus la dosarul primei instanțe o serie de înscrisuri prin care probează că în documentația aferentă lucrărilor de investiții pentru obiectivul "Locuințe de serviciu I - garsoniere" fost prevăzută și construirea, în cadrul aceluiași obiectiv, pe lângă garsoniere cu suprafață utilă pentru garsoniere și spații închise cu altă destinație (numai pentru CFR) (fila 22 dosar fond).
Expertiza efectuată în apel, în concluziile sale, arată că nu s-au putut verifica actele de proprietate pentru blocul 4-5 deoarece Asociația de Proprietari 2 Gara I nu a primit de la. Cartea tehnică a construcției pentru blocul 4-5 și nici nu exista întocmită cartea funciară în care să fie precizate spațiile ce revin condominiului reclamantei.
Față de înscrisurile depuse de părți la dosarul cauzei și față de concluziile expertizei, Curtea reține că, în speță, dreptul de proprietate al reclamantei asupra spațiului din care solicită evacuarea este un drept contestat, nerecunoscut de pârâții - intimați.
Așa fiind, în condițiile în care pârâtul-intimat a opus reclamantei -apelante un drept de proprietate asupra spațiului în litigiu, reclamanta - apelantă nu poate avea legitimitatea procesuală activă de a obține recunoașterea dreptului său de proprietate pe calea prezentei acțiuni având ca obiect evacuare, ci, eventual, pe calea unei acțiuni în revendicare, cu toate consecințele ce decurg dintr-o asemenea calificare juridică a unei astfel de acțiuni ( timbraj, competență, ).
Așa fiind, pentru argumentele anterior expuse, Curtea constată că sunt nefondate toate susținerile apelantei prin care încearcă să-și legitimeze calitatea procesuală activă, în sensul că ar fi proprietara spațiului din care solicită evacuarea intimaților.
În consecință, în temeiul dispozițiilor art. 296 Cod procedură civilă, Curtea va respinge apelul comercial d e față și va menține ca legală și temeinică sentința apelată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de reclamanta Asociația de Proprietari 2 Gară I, împotriva sentinței comerciale nr. 48/COM pronunțată la data de 14 martie 2008, de Tribunalul Iași - Secția Comercial și contencios Administrativ, sentință pe care o păstrează.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 3 iulie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - -
Red.
Tehnored.
02 ex.
03.08.2009
Tribunalul Iași
Jud.
Președinte:Camelia Gheorghiu
Judecători:Camelia Gheorghiu, Cipriana Poiană
