Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 86/2008. Curtea de Apel Bacau
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BACĂU
SECȚIA COMERCIALĂ, contencios ADMINISTRATIV SI FISCAL
Dosar nr- DECIZIA Nr. 86/2008
Ședința publică de la data de 28 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Aurelia Saftiuc
JUDECĂTOR 2: Claudia Popescu
Grefier - - -
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului declarat de apelanta-pârâtă împotriva sentinței civile nr. 119 din 12 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr-.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 21 octombrie 2008, fiind consemnate în încheierea de la acea dată.
-deliberând-
Asupra apelului comercial d e față declarat în termen și legal timbrat de către L B, împotriva sentinței civile nr. 119/12 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr-, reține următoarele:
Prin sentința de mai sus a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta M B, în contradictoriu cu pârâta, L B, dispunându-se evacuarea acesteia din urmă din spațiul comercial în suprafață de 20,16, situat în B, str. -, nr. 5,. C,. 1.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță reținut că reclamanta este proprietara spațiului din litigiu, ca urmare a preluării prin divizare M
Acest spațiu a intrat în folosința reclamantei la data de 28 decembrie 2007, prin procesul - verbal de predare - primire, efectuându-se transcrierile în Cartea Funciară pentru asigurarea publicității.
Anterior divizării, B, prin două acte purtând același nr. 1444/08 decembrie 2006, a închiriat bunul pârâtei, care la rândul său a asigurat publicitatea dreptului de folosință în Cartea funciară.
Această societate a notificat pârâta rezilierea contractului de închiriere ca urmare a divizării și a faptului că spațiul i- fost atribuit reclamantei, cu indicația de se adresa noului proprietar.
Deși reclamanta a notificat pârâta să încheie un nou contract și să achite chiria, aceasta nu a răspuns notificării.
Tribunalul a apreciat că în speță chestiunea de drept dedusă judecății este aceea dacă sunt aplicabile dispozițiile art. 1441 Cod civil, cu privire la obligația cumpărătorului de a continua locațiunea.
Aceste prevederi nu sunt aplicabile deoarece reclamanta nu a devenit proprietară prin cumpărare, astfel încât transmiterea dreptului de proprietate să fie o sarcină asupra bunului, reclamanta este continuatoarea M, prin preluarea unei părți din patrimoniu, ca urmare a divizării, în condițiile Legii nr. 1/2005ontractul încheiat cu B conține și clauză rezolutorie în art. 19 lit. f, iar la clauzele speciale părțile au convenit ca în cazul schimbării titularului dreptului de proprietate, chiriașul să încheie un nou contract de închiriere cu noul proprietar.
Întrucât reclamanta și-a manifestat voința de a încheia un nou contract de închiriere, însă pârâta nu a răspuns inițiativei și nu a înțeles să achite chiria, acțiunea a fost admisă așa cum s-a arătat mai sus, pârâta ocupând spațiul abuziv și fără nici un titlu.
Împotriva sentinței a declarat apel societatea - pârâtă care a susținut că este netemeinică și nelegală, deoarece are un titlu locativ perfect valabil, care nu este desființat, astfel că deposedarea prin evacuare apare ca abuzivă.
Intimata, a arătat apelanta trebuia să investească instanța de judecată în primul rând cu o cerere de reziliere a contractului de închiriere și apoi cu cererea accesorie de evacuare.
În discuție sunt două contracte de închiriere, intimata invocând contractul cu durata de un an, iar societatea - apelantă invocând contractul cu durata de trei ani.
De altfel, susținerea intimatei ca urmare divizării și preluării spațiului, contractul de închiriere este reziliat de drept, astfel că se impune evacuarea, nu este întemeiată.
Părțile inițiale din contract nu au inserat un pact comisoriu expres, de gradul III sau gradul IV, respectiv rezilierea de plin drept și fără îndeplinirea formalității, în situația în care se schimbă proprietarul.
În cauză nu operează o denunțare unilaterală a contractului, deoarece în contract nu este stipulată o astfel de posibilitate, termenul de închiriere fiind de trei ani.
Totodată acest contract nu poate fi reziliat nici pentru neexecutare, întrucât chiria a fost plătită anticipat, fostei proprietare a spațiului.
Potrivit art. 1441 Cod civil, intimata este ținută să respecte locațiunea făcută, înainte de transmiterea dreptului de proprietate, atâta timp cât această locațiune este constatată printr-un înscris sub semnătură privată, ce poartă dată certă, conform art. 1182 Cod civil, fiind înscris și în cartea funciară.
În ceea ce privește chiria, a fost plătită în avans, în sumă de 11.854,12 lei, M având obligația ca la data divizării, odată cu predarea spațiului, să predea intimatei și această sumă.
Susținerea intimatei că în contractul de închiriere încheiat pe termen de trei ani, nu este stipulat prețul, este reală, dar contractul fiind în curs de executare, poate fi completat cu orice mijloc de probă, prețul stabilit fiind dovedit cu facturile emise deja, plata făcută vechiului proprietar, fiind valabilă.
Apelanta a mai arătat că inițial spațiul a fost închiriat pentru o perioadă de un an, 01-01-2007 - 01.01.2008, însă în aceeași zi au convenit ca perioada să fie de trei ani.
Cu acordul fostului proprietar a procedat la modernizarea spațiului, iar motivul real pentru care se dorește evacuarea sa, este acela că intimata dorește încasarea unei chirii mult mai mari decât cea stabilită cu fostul proprietar.
Întrucât nu exista un temei legal și nici contractual, pentru evacuarea din spațiu, apelanta a solicitat respingerea cererii de evacuare formulată de către intimată.
Curtea de apel analizând sentința civilă nr. 119/12 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr-, în raport cu motivele de apel invocate și din oficiu, urmează a reține că aceasta este legală și temeinică, apelul declarat fiind nefondat, pentru următoarele considerente:
Prima instanță a analizat judicios actele și lucrările dosarului, reținând în mod corect că apelanta - pârâtă nu și- manifestat voința de a încheia un nou contract de închiriere cu noul proprietar, respectiv intimata - reclamantă și nu a achitat chiria, astfel că se impune evacuarea din spațiul pe care îl ocupă abuziv și fără nici un titlu.
Așa cum bine a reținut instanța de fond, intimata - reclamantă a devenit proprietara spațiului situat în municipiul B, str. -, nr. 5,. C,. 1, în baza Protocolului de divizare din 31 octombrie 2007, acest act fiind intabulat în Cartea funciară.
Întrucât anterior acest spațiu a fost în proprietatea B, cu care apelanta - pârâtă încheiase contracte de închiriere, încă din anul 2000, (fila 5, dosar) intimata - reclamantă i-a adus la cunoștință apelantei încheierea unui nou contract de închiriere, potrivit art. 20 din contractul încheiat la data de 08 decembrie 2006, și în care se prevede că"în cazul schimbării titularului dreptul de proprietate, locatorul va încheia un nou contract de închiriere cu acesta, pentru perioada ce a mai rămas până la expirarea contractului inițial pentru care va achita chiria negociată inițial".
Susținerea apelantei că există un titlu valabil, respectiv contractul de închiriere încheiat la data de 08 decembrie 2006, pe o perioadă de trei ani, (fila 41 - 42, dosar) începând cu data de 01 ianuarie 2007, urmează a fi înlăturată.
În cauză este de observat că într-adevăr, au fost încheiate două contracte de închiriere, care poartă aceeași dată, 08 decembrie 2006, și au același număr de înregistrare, 1444, între acestea existând însă diferențe esențiale.
Astfel, contractul succint, care prevede termenul de trei ani, are un număr de patru capitole fiind lipsă clauzele privind plata chiriei, (filele 41 - 42) în timp ce contractul de închiriere mai complet, are opt capitole și un număr de 21 de articole (filele 43 - 46, dosar fond).
Ambele contracte poartă ștampila societății apelante.
Întrucât din primul contract enumerat lipsesc o serie de elemente esențiale, cum ar fi plata chiriei, în mod corect tribunalul a reținut a fi valabil contractul în care este prevăzut termenul de un an.
La art. 19 lit. f din acest contract s-a prevăzut că proprietara are dreptul să rezilieze contractul unilateral, cu un preaviz de 30 de zile, în scris, dacă interesele societății o impun, iar la lit. ca fost inserată clauza desființării de plin drept a contractului încheiat, fără intervenirea instanței de judecată, pentru neplata la termen de o lună a chiriei stabilite.
Raportate aceste dispoziții la art. 20 lit. d invocat mai sus, este de reținut că apelanta este aceea care nu a respectat clauzele contractuale, încălcând dispozițiile art. 969 Cod civil, în sensul că s-a refuzat încheierea unui nou contract de închiriere cu intimata, actuala proprietară spațiului, căreia nu i-a achitat nici un fel de chirie.
Faptul că ar fi achitat suma de 11.854,12 lei, cu acest titlu, fostei proprietare, nu are relevanță în cauză, (intimata susținând că această sumă a fost achitată pentru alt spațiu închiriat) chiria trebuind a fi achitată noului proprietar care este îndreptățit să se bucure de atributele dreptului său de proprietate.
În cauză, atâta timp cât convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar apelanta este aceea care nu a respectat dispozițiile contractuale, în mod legal prima instanță a dispus evacuarea sa din spațiul proprietatea intimatei.
Neexistând așadar motive care să ducă la schimbarea în tot sau în parte a sentinței, curtea de apel urmează a respinge apelul declarat ca nefondat, în cauză nefiind îndeplinite dispozițiile art. 296 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
Respinge apelul comercial declarat de apelanta-pârâtă. cu sediul în B,- împotriva sentinței civile nr. 119 din 12 mai 2008, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - reclamantăM ""cu sediul în B,-, județul B, ca nefondat.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi,28.10.2008.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTOR, |
GREFIER, |
Red. Red. tehnored. 4 ex. 21/21 nov. 2008
Președinte:Aurelia SaftiucJudecători:Aurelia Saftiuc, Claudia Popescu
