Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 90/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIE Nr. 90
Ședința publică de la 26 Octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Liliana Palihovici
JUDECĂTOR 2: Geta Sandu
Grefier - -
Pe rol judecarea cauzei Comercial privind pe apelant " CFR " SUCURSALA REGIONALĂ CF I și pe intimat DE proprietari PT 2 G, intimat SC " " SRL I, având ca obiect evacuare, apel formulat împotriva sentinței civile numărul 625 com din 3 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Iași - Secția comercială și contencios administrativ în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsesc părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează:
- apel la al 4-lea termen, acordat pentru a se lua cunoștință de Precizările depuse la dosar de intimatul Asociația de Proprietari PT 2 Gară și pentru a se comunica un exemplar și intimatului " " I;
- prin cererea de apel se solicită judecata în lipsă, după care
Verificînd actele și lucrările dosarului, Curtea constată apelul în stare de judecată și rămîne în pronunțare.
Ulterior deliberării,
INSTANTA
Deliberând asupra apelului comercial d e față;
Prin sentința civilă nr. 625 com/3.03.2009 pronunțată de Tribunalul Iașis -a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul Asociația de Proprietari 2 Gară în contradictoriu cu pârâtul Compania Națională de Ferate 1 și s-a dispus evacuarea pârâtei din spațiul situat la parterul blocului L 4-5 situat în I,-, s-a respins cererea reclamantului privind executarea acestei măsuri fără somație sau punere în întârziere și s-a dispus obligarea pârâților să aducă spațiul la forma inițială.
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de fond a reținut următoarele:
Locatarii blocului L4-5 au cumpărat după anul 1990 apartamentele pe care le dețineau împreună cu terenul aferent fiecărui apartament și cu toate utilitățile care au intrat în condominiu acestui bloc și au format asociația de proprietari PT 2 Gară.
Pârâta Compania Națională CFR SA - Sucursala CFR Ias usținut eronat că spațiile aflate la parterul blocului L 4-5 sunt proprietatea sa, deoarece în prețul apartamentelor vândute de Sucursala Regională CF nu au fost incluse spațiile pe care Asociația de Proprietari le consideră ca fiind proprietatea lor.
Pârâta Compania Națională CFR SA - Sucursala CFR Iaî nchiriat spațiul de la parterul blocului L4-5 pârâtei SC " " SRL (camera de gunoaie de la parterul blocului L4-5).
Prin adresa nr. 6.1/107/20.02.2007 a Serviciului Exploatare Patrimoniu din cadrul Sucursalei Regionale CFR I s-a susținut că în prețul apartamentelor vândute de Sucursala Regională CFR nu au fost incluse spațiile pe care reclamanta le consideră ca fiind proprietatea locatarilor. Această adresă este contrară dispozițiilor legale avute în vedere la momentul cumpărării apartamentelor de către locatarii asociației, astfel încât adresa va fi înlăturată.
Potrivit Decretului - Lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992 se reține că în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuințe cu spații cu alte destinații odată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândește și dreptul de proprietate pe cote părți de construcții și instalații precum și asupra dotărilor care prin natura lor nu pot fi folosite în comun. Dreptul de proprietate prevăzut la alin 1 se dobândește indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situată locuința și spațiul cu alte destinații. Valoarea acestor cote este inclusă în preț, iar dreptul de proprietate se determină pe cote proporțional cu suprafața construită a locuințelor și a spațiilor cu alte destinații.
În cauză s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice.
Expertul depune un raport de expertiză tehnică, cu următoarea concluzie: "documentele prezentate de reclamant nu constituie probe, nu conțin date care să permită identificarea spațiilor pretinse".
Evident, atitudinea expertului este tendențioasă, el face referire numai la probele reclamantului, dar nu și ale pârâtului, s-a limitat la a concluziona în supliment că expertul nu are dreptul și nici posibilitatea de căuta probe. Evident, acesta nu a analizat nici înscrisurile depuse la dosarul cauzei, respectiv contractele de vânzare - cumpărare, tabele, schițele, legislația în vigoare la acel moment.
Într-o altă cauză, cu speță similară, pentru - expertul a realizat în raport de expertiză tehnică așa cum impune deontologia profesională.
În concluzie, instanța a reținut că blocul L4-5 este prevăzut din construcții cu o zonă pentru evacuarea gunoaielor, respectiv: spații cu deschidere la exterior amplasate la fiecare nivel al blocului de locuințe unde urma să se colecteze toate gunoaiele menajere de la nivelul respectiv și evacuate printr-un tub colector de tablă și camera de preluare și evacuare a gunoaielor amplasată la parterul blocului de locuințe, spațiu în care, în prezent funcționează pârâta SC " " SRL.
Împotriva acestei hotărâri a declara apel "" Sucursala Regională prin reprezentanții săi legali criticând-o pentru netemeinice și nelegalitate.
Apelanta a arătat că spațiile aflate la parterul blocului 4-5 sunt proprietatea Sucursalei Regionale I deoarece în prețul apartamentelor vândute de compania apelantă nu au fost incluse spațiile pe care Asociația de Proprietari le consideră ca fiind proprietatea acesteia. Locatarii nu au cumpărat decât locuințele, spațiile cu altă destinație aveau altă valoare care nu a fost inclusă în valoarea apartamentelor.
Locuințele din blocurile T1 și L 4-5 au fost recepționate și valorificate după anul 1990, astfel că nu a fost făcută evaluarea locuințelor conform nr. 1 și nr. 2 din Legea 61/1990, așa cum reține instanța, ci conform prețului de deviz din situația lucrărilor executate. În situația lucrărilor executate și anexate la documentația depusă de compania apelantă, regăsită în cartea tehnică a clădirii, valoarea blocului T 1 + spații numai pentru CFR este de 8.057.999 ROL din care valoarea locuințelor este de 5.917.300 ROLL și ce spațiilor de 2.139.700 ROL. La valoarea construcției și montaj, s-a adăugat liftul aferent (197.135 ROL + 787.492 ROL) proiectarea (121.292 ROL), comision I (35.116 ROL) rezultând valoarea totală a locuințelor de 7.058.335 ROL. Valoarea de deviz a blocului, fără spațiile de la parter (numai pentru CFR) s-a împărțit la suprafața locuibilă totală (2234,40 p) și a reieșit valoarea pe de suprafață locuibilă, care înmulțită cu suprafața locuibilă a unui apartament, rezultă valoarea totală a apartamentului (ex.: la blocul T 1 care este identic cu blocul L 4-5 diferența fiind de suprafețe și valoare, 7.058.335 ROL/2234,40 = 3158,94 ROL/ x 36,66 = - ROL x 5 % = - ROL (conform fișelor tehnice de calcul).
De asemenea în mod nelegal instanța a înțeles să înlăture o probă admisă și administrată în cadrul procesului, aceea expertizei tehnice efectuată de expert, concluziile fiind înlăturate de "părerea personală" a instanței de fond care a considerat utilă cauzei o expertiză utilizată în alt dosar ce nu avea nici legătură cu această cauză, respectiv expertiza realizată în cadrul blocului L 2 de expert . Menționează că au fost făcute 3 supliment de expertiză solicitate de reclamantă care au avut aceeași concluzie de fiecare dată; din actele prezentate nu rezultă că spațiul care face obiectul litigiului a fost în proprietatea Asociației.
Prin întâmpinare intimata Asociația de Proprietari PT 2 Gară a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat, susținând în esență că înscrisurile depuse la dosar dovedesc dreptul său de proprietate al camerei gunoier de la parterul blocului și că apelanta nu a făcut dovezi concludente în acest sens.
Totodată, intimata a susținut că expertiza efectuată în cauză este neconcludentă și părtinitoare iar mențiunea expertului potrivit căreia nu a putut identifica camera gunoier a fost făcut cu rea-credință în condițiile în care i s-au pus la dispoziție planurile de construcție.
Intimata a invocat expertiza efectuată de expertul, care identificat camera cu aceeași destinație din blocul alăturat și a concluzionat că încăperea face parte din condominiul blocului și a fost inclusă în prețul apartamentelor.
În apel s-a administrat proba cu înscrisuri.
Examinând motivele de apel formulate, actele și lucrările dosarului precum și dispozițiile legale aplicabile în materie, instanța constată neîntemeiat apelul formulat de pârâtă, pentru considerentele ce vor fi expuse.
Apelanta susține că este proprietara spațiului situat la parterul blocului L 4-5, închiriat celeilalte pârâte, motivat de faptul că în prețul apartamentelor vândute chiriașilor după anul 1990 nu a fost inclus acest spațiu, locatarii cumpărând doar apartamentele respective.
Instanța reține că spațiile locative ce au aparținut apelantei au fost înstrăinate în temeiul Legii nr.85/1992.
Potrivit dispozițiilor art. 10 din acest act normativ în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuințe și spații cu altă destinație, o dată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândește și dreptul de proprietate pe cote - părți de construcții și instalații precum și asupra dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun.
Prin urmare, Curtea constată că proprietarii apartamentelor situate în blocul L 4 - 5 sunt și proprietarii spațiilor cu altă destinație, situate în clădire și aceasta indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care sunt situate locuința și spațiul cu altă destinație (în conformitate cu dispozițiile alin. 2 al art. 10 din Legea nr. 85/1992).
Acest aspect este dovedit în cauză cu copia contractului de vânzare-cumpărare nr. L 1/544 aflat la fila 77 dosar, din care rezultă că imobilul înstrăinat cuprinde atât camerele de locuit, cât și "cota indiviză de 2,54 % din suprafața de folosință comună a imobilului", temeiul legal al vânzării fiind Legea nr. 85/1992 și Decretul - Lege nr. 61/1990.
Raportat la prevederile relevante ale Legii nr. 85/1992 și la cuprinsul contractului standard de vânzare - cumpărare a locuințelor încheiat de apelantă în calitate de vânzător, potrivit cu care chiriașii au cumpărat și cota indiviză din spațiul de folosință comună, instanța va respinge ca nefondată susținerea acesteia privitoare la rămânerea în proprietate a spațiului comun aflat la parterul blocului.
În ceea ce privește raportul de expertiză efectuat la instanța de fond de către expertul, Curtea constată că în mod justificat a fost înlăturat ca probă întrucât, pe de o parte, expertul a invocat lipsa cărții tehnice construcției și a documentelor necesare pentru lămurirea cauzei, precum și imposibilitatea identificării camerei gunoier, iar pe de altă parte, a concluzionat în sensul nedovedirii dreptului de proprietate al reclamantei, deși verificarea acestui drept nu cădea în sarcina sa.
Instanța nu poate primi susținerea apelantei potrivit căreia expertiza, considerată utilă de prima instanță, nu are legătură cu prezenta cauză având în vedere faptul că lucrarea se referă la spațiul cu aceeași destinație situat la parterul blocului T 1, bloc construit de Regionala CF I odată cu blocul L 4-5 în care se află spațiul în litigiu și în cadrul aceluiași program de investiții, așa cum rezultă din documentația depusă la filele 22 - 46 dosar, și care în prezent este administrat de aceeași Asociație de Proprietari.
Mai mult, Curtea observă că prin decizia nr. 49/22.09.2008 secția comercială a Curții de APEL IAȘIs -a pronunțat deja în sensul că Asociația de Proprietari PT 2 Gară (reclamantă în prezenta cauză) este proprietara spațiului de la parterul blocului T 1 prin includerea în prețul de vânzarea a fiecărui apartament a cotei indivize din suprafața de folosință a imobilului (filele 86 - 87 dosar fond).
Pentru aceste considerente, constatând apelul neîntemeiat, instanța îl va respinge urmând ca în temeiul dispozițiilor art. 296 Cod procedură civilă să păstreze hotărârea apelată ca fiind temeinică și legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de "CFR" Sucursala Regională CF I împotriva sentinței nr. 625/COM/3.03.2009 a Tribunalului Iași, sentință pe care o păstrează.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 26.10.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - -
Red.
Tehnored.
02 ex.
24.11.2009
Tribunalul Iași
Jud.
Președinte:Liliana PalihoviciJudecători:Liliana Palihovici, Geta Sandu
