Spete pretentii comerciale. Decizia 119/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
-Secția Comercială, de Contencios
Administrativ și Fiscal-
DOSAR NR.-
DECIZIA NR.119/C/2008 -
Ședința publică din 9 decembrie 2008
PREȘEDINTE: Vîrtop Florica- JUDECĂTOR 2: Tătar Ioana
- -- JUDECĂTOR 3: Sabău Mirela
- - - grefier
*******
Pe rol fiind soluționarea apelului comercial formulat de reclamanta domiciliată în O,-, - 21,.27, jud.B în contradictoriu cu intimata pârâtă SC""SRL cu sediul în O,-, - 1,.E,.6, jud, împotriva sentinței nr.254/COM din 12 iunie 2008, pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, având ca obiect- pretenții -.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi, se prezintă apelanta reclamantă - personal și mandatarul acesteia, în baza procurii speciale autentificată sub nr.1893 din 16 noiembrie 2007 și pentru intimata pârâtă SC""SRL O - avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.118 din 12 noiembrie 2008, emisă de Baroul Bihor - Cabinet de Avocat.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței că, apelul este legal timbrat cu suma de 130,9 lei taxă judiciară de timbru achitată prin chitanța nr.- din 09.10.2008, plus 3 lei timbre judiciare, intimata pârâtă a depus la dosar întâmpinare, preluată de reprezentantul apelantei înainte de intrarea completului de judecată, cauza este la al doilea termen de judecată în apel, după care:
Ambii reprezentanți ai părților învederează că nu mai au alte cereri și solicită cuvântul asupra apelului.
Instanța, nefiind alte cereri, excepții, chestiuni prealabile, consideră cauza lămurită, închide faza probatorie și acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentantul apelantei solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat și motivat în scris, a modifica în întregime sentința atacată, în sensul admiterii acțiunii formulate de reclamantă, cu cheltuieli de judecată, taxa de timbru achitată. În esență învederează instanței că, în mod greșit a constatat instanța de fond încheierea actului adițional dintre pârâtă și reclamanta apelantă, neobservând de fapt că acesta nu este semnat de proprietar, refuzând în consecință stabilirea chiriei pentru spațiul închiriat conform fișei de calcul. Instanța de apel trebuie să aprecieze și analizeze aspectele legate de chiria pentru spațiul în litigiu, aceasta fiind de 2761,12 lei pe lună, conform actului, respectiv a fișei de calcul a chiriei datorate de către unitate către patrimoniul imobiliar. Susținerea intimatei, cu privire la interpretarea textului cum că reclamanta ar fi renunțat la nivelul chiriei practicat la data retrocedării și că aceasta să fie în cuantumul indicat la data încheierii contractului, este o susținere având în vedere că, intimata nu a cerut nici odată să plătească o chirie mai mică decât cea plătită, aceasta recunoscând doar schimbarea beneficiarului chiriei și nu reducerea acesteia. Astfel, singura modificare vizat doar titularul dreptului de proprietate asupra spațiului, deci a persoanei față de care urmează a se respecta obligațiile de achitare a contravalorii chiriei. În consecință, instanța de fond a greșit în mod evident prin respingerea acțiunii formulate de reclamantă, în sensul stabilirii nivelului chiriei datorate de către intimată, acesta neputând fi altul decât cel acceptat în scris.
Reprezentanta intimatei solicită respingerea apelului și menținerea sentinței atacate, ca fiind legală și temeinică, conform întâmpinării depuse la dosarul cauzei, cu cheltuieli de judecată. Depune în acest sens xerocopiile chitanțelor privind plata onorariilor avocațiale, atât la fond cât și în apel. Apreciază în esență că, instanța de fond în mod corect a stabilit că între cele două părți s-a încheiat un contract consensual, prin care fiecare parte avea de respectat propriile sale obligații. Nu corespunde adevărului că apelanta nu ar fi cunoscut cuantumul chiriei din contractul inițial, acesta fiind depus la dosarul cauzei. Apreciază că, intimata și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contractul încheiat în forma scrisă, iar pe de altă parte, apelanta nu poate invoca în favoarea ei un contract față de care ea este terț, respectiv contractul încheiat cu patrimoniul imobiliar.
CURTEA DE APEL
Deliberând:
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin sentința nr.254/COM din 12 iunie 2008, Tribunalul Bihora respins acțiunea formulată de reclamanta cu domiciliul în O,-, -1,.27, jud.B, în contradictoriu cu pârâta SC SRL cu sediul în O, str.B-dul -, nr.121, -.E,.6, jud.B, având ca obiect pretenții, fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre s-a reținut în fapt că reclamanta a dobândit cu titlu de moștenire dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, înscris în CF. 80017 O, nr. top. 1986/2, reprezentând în natură o magazie, un depozit, un birou și grup sanitar ș terenul aferent în suprafață de 23/188 mp. astfel cum rezultă din foaia de proprietate, poz. B, respectiv foaia de avere, poz. A1, din menționată.
Pârâta este titularul Contractului de închiriere pentru suprafețe cu altă destinație decât aceea de locuință încheiat la data de 10.07.2001 cu Administrația Imobiliar (filele 18-21), asupra imobilului în litigiu, încheiat pe durata de 7 (șapte ani și 10 luni), conform clauzei inserate la art. 5 lit. h) din contract, chiriașul având obligația să respecte hotărârile Consiliului Local al Municipiului O privind stabilirea, precum și modificările ulterioare ale chiriei.
Prin adresa cu nr. 653/13.07.2007 provenită de la Administrația Imobiliară O, pârâta a fost înștiințată că începând cu data de 01.08.2007 se sistează chiria față de Administrația Imobiliară
Subrogarea reclamantei în drepturile fostului locator s-a stabilit prin actul adițional nr. 01/05.10.2007 încheiat cu societatea pârâtă.
În cadrul corespondenței dintre părți, prin adresa din data de 01.10.2007(fila 15 din dosar), reclamanta și-a exprimat acordul de a respecta calitatea de chiriaș a pârâtei, acceptând nivelul chiriei din contractul acesteia încheiat cu O, cu actualizarea acesteia potrivit ratei de inflație, operație care se face în fiecare lună de decembrie pentru anul în curs.
Potrivit art. 6 din contract, la data de 01.august 2001 chiria este de 6.240.000 lei/lună, iar nivelul chiriei achitate de către pârâtă conform fișei de calcul din 16.07.2007 este de 8.283,35 lei Fila 11 din dosar).
Potrivit indicilor prețurilor de consum la sfârșitul anului 2007, comunicat la data de 12.12.2007 de către Direcția județeană de statistică B, erau de 104,87 în perioada ianuarie-decembrie 2007 raportat l 130,3 pe anul 2001, iar nivelul indicelui cumulat în nov. 2007 era de -,43 raportat la 152.650,2 reprezentând indicele din luna iulie 2001.
În conformitate cu prevederile art. 1441 Cod civil, "Dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin acte autentic sau prin act privat, dar cu dată certă, afară numai dacă desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut prin însuși contractul de locațiune."
Cum pârâta a dovedit că a achitat lunar chiria stabilită, instanța a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei, conform dispozitivului sentinței.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta solicitând admiterea apelului, modificarea în întregime a hotărârii, în sensul admiterii acțiunii, constatarea că, nivelul chiriei datorate de către SC""SRL către O, la data de 01.08.2007, data retrocedării - pentru spațiul comercial din O,-, folosită de unitate, cuprins în CF 80017 O, nr.top 1986/2/1C în care beneficiarul retrocedării s-a subrogat, era de 8.283,3 RON/trim. respectiv de 2.761,12 RON/lună, obligarea unității pârâte să-i completeze chiria plătită pe luna august 2007 cu suma de 1.599 RON, la fel și pe luna septembrie 2007, tot cu suma de 1.599 RON; cu cheltuieli de judecată.
În dezvoltarea motivelor de apel arată că, instanța de fond greșit a constatat încheierea actului adițional nr.01 din 5 octombrie 2007, între ea și unitatea pârâtă, instanța neobservând că nu este semnat de proprietar.
Învederează că la dosar se află FIȘA DE CALCUL a chiriei datorate de către O, la data de 01.08.2007, aceasta fiind de 8.283,35 RON/trimestru, adică 2.761,12 RON/lună - fila 13. Acesta a fost actul cu care a informat-o de nivelul chiriei la data retrocedării imobilului.
nu i-a comunicat copia contractului de închiriere, cu care la 10 iulie 2001 s-a încheiat contractul de închiriere pe timp de 7 ani și 10 luni, astfel nu cunoștea chiria la data începerii raportului contractual.
Arată că a înțeles ca unitatea de la data retrocedării să-i achite aceeași chirie pe care a plătit-o și până atunci către.
Unitatea interpretează textul adresei sale din 1 octombrie 2007, prin care i-a comunicat că acceptă prelungirea până la 1 iunie 2009, în sensul că a renunțat la nivelul practicat al chiriei la data retrocedării și că a acceptat ca aceasta să fie cel de la data încheierii contractului, adică 10 iulie 2001.
Susținerea este, întrucât unitatea niciodată nu a cerut să plătească vreo chirie mai mică decât cea plătită până acum, prin răspunsul la notificarea trimisă unitatea recunoaște doar schimbarea beneficiarului chiriei, fără a solicita reducerea chiriei, unitatea exprimându-se clar " avem obligația de a achita în continuare chiria instituită".
Deci, nivelul chiriei acceptate este cea"instituită" la data redactării răspunsului - fila 12 - nicidecum o chiriei din 2001 recalculată de unitate arbitrar.
obligației de a plăti în continuare "chiria instituită", singura modificare în derularea raportului contractual, fiind schimbarea persoanei beneficiarului chiriei, constituie pentru ea certitudinea că nu se cere nici o reducere de chirie, singura problemă fiind durata prelungirii contractului.
s-a dovedit că la data comunicării de către ea a adresei interpretate în mod arbitrar de unitate, nici nu cunoștea chiria din 2001, pe care să o accepte actualizat. Când unitatea i-a pus în față calculul făcut unilateral prin actul adițional, a refuzat să semneze acel act, nefiind deci de acord cu nici o altă chirie, decât cea de la data preluării imobilului.
Este vorba de un contract, ale cărei condiții se schimbau periodic, în decursul celor 7 ani de la începutul închirierii.
Schimbarea chiriei a avut loc, atât în urma inflației, cât și în baza renegocierii prevăzute la art.5 lit."H" din contractul de închiriere. Așa s-a ajuns de la chiria de 626 RON/lună din 01.08.2001, la suma de 2.761,12 RON pe lună la data de 01.08.2007 ( data retrocedării).
În astfel de condiții, dacă una din părți declară că"accept nivelul chiriei din contractul dvs."este evident că acel nivel este din contractul în vigoare, nicidecum un nivel avut cu 7 ani în urmă.
Pe lunile august și septembrie 2007, se datora 2 x 2.761 = 5.522 RON și s-a achitat 2 x 1.162 = 2.324 RON, diferența de achitat fiind de 3.198 RON, sumă la care solicită a fi obligată unitatea.
În drept apelul nu a fost motivat.
Intimata a solicitat prin"Întâmpinare" respingerea apelului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii, cu cheltuieli de judecată.
Critica adusă hotărârii atacate nu este întemeiată, instanța de judecată în mod corect stabilind că, între părți s-a încheiat un contract consensual prin executarea de către fiecare parte a propriilor obligații și prin acceptarea de către acestea a condițiilor contractuale.
Astfel, apelanta prin corespondența purtată cu intimata, acceptă chiria stabilită prin contractul de închiriere încheiat cu Administrația Imobiliar, chirie reactualizată cu indicele de inflație aferent sfârșitului de an calendaristic.
Menționează că a fost de acord cu plata unei chirii în cuantumul prevăzut în contract, actualizat cu indicele de inflație.
În contractul de închiriere inițial, chiria a fost stabilită la art.6 în cuantum de 624 RON. La această sumă a aplicat indicele de inflație, așa după cum a solicitat apelanta prin scrisoarea din 1 octombrie 2007 și astfel a rezultat chiria plătită până acum de către intimată, din august 2007 și până în prezent.
În urma ofertei făcută de către apelantă prin scrisoare, care s-a întâlnit cu acceptarea intimatei, prin plata chiriei, s-a încheiat un contract, potrivit principiului consensualismului, chiar dacă înțelegerea nu a luat forma scrisă a unui contract, aspect reținut în mod corect de prima instanță.
Apelanta nu poate invoca în favoarea ei un contract față de care ea este terț(contractul de închiriere încheiat cu O ), pentru a obține de la intimată o chirie aberantă.
Reclamanta trebuia să negocieze o nouă chirie cu intimata ( ceea ce a și făcut prin corespondența purtată), neputându-se prevala de clauzele din contractul inițial, contract care este unul de adeziune, sau numai de unele din clauze, cele contravin apelantei.
În drept a invocat prevederile art.115 Cod procedură civilă.
Examinând apelul prin prisma motivelor invocate, cât și din oficiu, curtea de apel constată că este fondat, urmând a fi admis având în vedere următoarele:
Imobilul din litigiu, situat în O,-, cuprins în CF nr.80017, nr.top 1986/2/1 - C reprezentând în natură o magazie, un depozit, un birou, grup sanitar și terenul aferent, a fost dobândit de către reclamanta apelantă cu titlu de moștenire, imobilul fiind restituit în natură antecesorului său de drept.
Pârâta intimată deținea acest spațiu în temeiul contractului de închiriere pentru suprafețe cu altă destinație, decât cea de locuință încheiat la data de 10 iulie 2001 cu Administrația Imobiliar ( filele 18-21) încheiat pe durata de 7 ani și 10 luni.
Conform clauzei inserate la art.5 lit."h" din contract, chiriașul acea obligația să respecte hotărârile Consiliului Local al Municipiului O, privind stabilirea chiriei și modificările ulterioare ale chiriei.
La data de 1 august 2001, potrivit art.6 din contract, chiria este de 6.240.000 lei / lună.
Începând cu data de 1 august 2007, pârâta a fost înștiințată, cu adresa nr.653 din 13 iulie 2008 de către Administrația Imobiliară O, că s- sistat chiria față de Administrația Imobiliară, ca urmare a restituirii în natură a spațiului d-lui
Această înștiințare, precum și fișa de calcul a chiriei ( fila 11)s-a comunicat și antecesorului reclamantei.
Conform fișei de calcul din 16 iulie 2007 ( fila 11), nivelul chiriei achitate de către pârâtă, Administrației Imobiliare O, este de 8.283,35 lei pe trimestru.
Ulterior acestei înștiințări, între părți s-a purtat corespondență, reclamanta înțelegând a accepta prelungirea contractului cu intimata până la data de 1 iunie 2009, aspect comunicat prin adresa din 1 octombrie 2007, adresă potrivit căreia învederează că acceptă nivelul chiriei din contractul încheiat de intimată cu O, cu actualizarea acesteia potrivit ratei de inflație, operație care se va face în fiecare lună decembrie pentru anul scurs.
La data acestei corespondențe, conform fișei de calcul a chiriei ( fila 11) chiria pentru spațiul din litigiu, modificată în conformitate cu prevederile art.5 lit."h" din contract, ajunsese la suma de 8.283,35 lei pe trimestru, respectiv 2.761,12 RON / lună.
Evident, acesta este cuantumul chiriei acceptat de către reclamantă și nu cel menționat în contractul încheiat de către intimată cu Administrația Imobiliar la data de 10 iulie 2001, contract care de altfel, nici nu a fost comunicat reclamantei.
Prin urmare, susținerea intimatei în sensul că reclamanta ar fi acceptat nivelul chiriei de la data încheierii contractului stabilit prin art.6, în cuantum de 624 RON la care urma să aplice indicii de inflație din luna decembrie și nu nivelul chiriei practicat la data retrocedării, este nefondată și nu va fi reținută.
De altfel, se reține că, prin "Răspunsul la notificare" intimata se obligă a plăti"chiria instituită" evidențiind că ceea ce s-a modificat vizează doar persoana îndrituită a-i achita chiria, iar actul adițional la contractul de închiriere - prezentat reclamantei, nu a fost semnat și însușit de către aceasta.
Așa fiind, constatând că reclamanta, având obligația de a respecta contractul de închiriere încheiat de intimată cu O, conform art.1441 Cod civil, și-a exprimat acordul în acest sens, iar declarația sa în ceea ce privește cuantumul chiriei se referă la condițiile contractuale existente în momentul subrogării și nicidecum la cele din momentul încheierii contractului, curtea de apel apreciază că acțiunea acesteia este fondată și se impunea a fi admisă.
Ca atare, în temeiul art.296, 298 Cod procedură civilă, apelul va fi admis, iar sentința atacată va fi schimbată în totalitate, în sensul dispozitivului prezentei decizii.
În temeiul art.274 Cod procedură civilă, intimata va fi obligată să plătească apelantei suma de 402 lei, cheltuieli de judecată în fond și apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITEca fondat apelul declarat de apelanta reclamantă domiciliată în O,-, - 21,.27, jud. B în contradictoriu cu intimata pârâtăSC""SRLcu sediul în O,-, - 1,.E,.6, jud. împotriva sentinței nr.254/COM din 12 iunie 2008, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o schimbă în totalitate, în sensul că admite acțiunea formulată de reclamanta împotriva pârâteiSC""SRLO și în consecință:
Constată că nivelul chiriei datorate de către pârâtă către Administrația Imobiliară O la data de 1 august 2007, dată la care reclamanta s-a subrogat în contractul de închiriere a spațiului comercial, situat în O,-, este de 2.761,12 lei pe lună.
Obligă pârâta să-i plătească reclamantei suma de 3.198 RON diferență chirie pe lunile august și septembrie 2007.
Obligă pârâta să plătească apelantei suma de 402 lei, cheltuieli de judecată în fond și apel.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi 9 decembrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER.
Red.dec. - jud. -
- în concept, 15.12.2008 -
Jud. fond
Tehnoredact.- -
16.12.2008 / 4 ex.
2 com./16.12.2008
1. domiciliată în O,-, - 21,.27, jud. B
2. SC""SRL cu sediul în O,-, - 1,.E,.6, jud.
Președinte:Vîrtop FloricaJudecători:Vîrtop Florica, Tătar Ioana, Sabău Mirela
