Spete pretentii comerciale. Decizia 124/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A VI A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR.124
Ședința Publică de la 16.03.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Cristina Scheaua
JUDECĂTOR 2: Cosmin Horia Mihăianu
GREFIER - - -
.
Pe rol fiind, soluționarea cererilor de apel, formulate de apelanta reclamantă - SRL și de apelantul pârât, împotriva sentinței comerciale 7552 din 17.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns apelanta reclamantă, reprezentată de avocat dl., apelantul pârât, reprezentat de avocat dl., martorii și.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Părțile prezente, având pe rând cuvântul, au solicitat audierea martorilor încuviințați.
După depunerea jurământului prevăzut de art.193 alin.1 și art.193 alin. 3. proc.civ. și evocarea dispozițiilor art. 193 alin.8, Curtea a procedat la audierea martorilor și, cu respectarea dispozițiilor art.196 alin.1 proc.civ. declarațiile acestora fiind consemnate și atașate la dosarul cauzei.
Părțile prezente, având pe rând cuvântul, au arătat că nu mai au alte cereri de formulat și probe de solicitat.
Curtea constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat și probe de solicitat, declară terminate dezbaterile și acordă cuvântul asupra apelului.
Apelanta reclamantă, prin apărător, a solicitat admiterea apelului, schimbarea, în parte a hotărârii de fond, în sensul obligării pârâtului la plata sumei de 42150 Euro, reprezentând penalități de întârziere la plata comisionului contractual și la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecata în fond și în apel, a pricinii.
În ceea ce privește apelul formulat de pârâtul, apelanta reclamantă a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.
Apelantul pârât, prin apărător, a solicitat admiterea apelului propriu, schimbarea sentinței apelate, în sensul respingerii acțiunii, ca neîntemeiată și respingerea apelului promovat de reclamantă, ca nefondat.
CURTEA
Asupra apelului de fata, deliberand retine urmatoarele:
Prin cererea inregistrata sub nr-, pe rolul Tribunalului B reclamanta - SRL a chemat in judecata paratul solicitand instantei, ca prin hotararea ce o va pronunta sa oblige paratul la plata sumei de 42.150 EUR reprezentand contravaloare comision cuvenit pentru serviciile prestate; 42.150 EUR reprezentand penalitati de intarziere a platii comisonului cuvenit, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii s-a aratat ca intre parti a intervenit contractul de comision imobiliar, inregistrat sub nr.116/05.03.2007avand ca obiect idetificarea unui cumparator pentru imobilul proprietaea paratului situat, in B Tarlaua nr.4, Parcela nr.17, in sup. de 14.050 mp.
S-a aratat ca prin contract paratul s-a obligat sa incheie contractul de vanzare cu cumparatorul prezentat de reclamanta, prin intermediul acestuia, in situatia nerespectarii acestei obligatii fiind tinut achita comisionul cuvenit pentru serviciile prestate, in suma de 41500 EUR. precum si penalitatile aferente, in conformitte cu art.VII coroborat cu art.IV alin.
S-a aratat ca reclamanta si-a indeplinit obligatiile asumate prin contract, in senul ca a idetificat si prezentat paratului un potential cumparator, cu care acesta a contractat direct, eludand participarea societatii de intermediere, incheind cu Motiu contractul de promisiune bilaterala de vanzare cumparare autentificat sub nr. 703/08.03.2007 si apoi contracul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1035/4.04.2007, inregistrat CF sub nr.2485.
Contractele au fost incheiate de parat cu nerespectarea clauzelor contractului de comision, precum si ale art.969 cod civil si art.970 cod civil, cu un ofertant atras de catre societatea de intermediere.
S-a mai sustinut ca, raportat la art.IV si art.VII lit.A din contract creanta pretinsa intruneste cerintele art.379 pr.civ. fiind o creanta certa lichida si exigibila.
Prin intampinarea formulata sub nr.16.11.2007 paratul a solicitat respingerea actiunii ca nefondata, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
S-a invederat ca intre parti a intervenit un contract de comision, prin care reclamanta s-a obligat sa identifice un cumparator interesat sa cumere terenul proprietatea paratului, in conditiile de pret stabilite de acesta, precum si sa efectueze servicii conexe incheierii contractului de vanzare cumparare constand in asistență la negocierea termenilor contractuali,furnizarea de informatii privind costurile si formalitatile aferente vanzarii; de asemenea s-a aratat ca salariatul reclamantei a prezentat paratului un potential cumparator in persoana numitei Motiu, care insa nu a mai contactat firma de intermedieri, aceasta revenind dupa o anumita perioada la recomandarea altor persoane straine de societatea reclamanta, contractul de vanzare cumparare fiind incheiat prin acesti intermediari si nu prin intermediul societatii reclamante, situatie in care comisionul solicitat nu este datorat, contractul nefiind incheiat ca urmare a demersurilor acestei societati.
S-a mai aratat ca din probatoriul propus de reclamanta nu rezulta ca intre aceasta si potentialul cumparator Motiu au existat raporturi contractuale consfiintite printr-un contract de intermediere.
De asemenea s-a sustinut ca reclamanta este aceea care nu si-a indeplinit propriile obligatii, in conditiile stipulate in contract; ulterior incheierii contractului de comision nu a mai contactat paratul, nu a acordat asistenta la incheierea contractului de vanzare cumparare, astfel ca sumele pretinse nu sunt datorate.
Prin sentinta comerciala nr.7552/17.06.2008, Tribunalul Baa dmis in parte actiunea formulata, a obligat paratul sa plateasca reclamantei suma de 42.1500 EUR, inechivalent in lei la cursul BNR, din data platii, reprezentand comision pentru serviciile prestate; a respins capatul de cerere privind penalitatile de intarziere, ca neintemeiat, cu obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca reclamanta, in executarea contractului de comision incheiat cu paratul, si-a indeplinit obligatia principala de a identifica un potential cumparator, precum si o parte din serviciile conexe, in sensul ca a organizat vizitarea imobilului de catre potentialul cumparator si a pus in legatura paratul cu viitorul cumparator, furnizand si asistenta la negocierea pretului.
Paratul a eludat participarea reclamantei la incheierea contractului de vanzare cumparare, incheind cu cumparatoarea prezentata de catre reclamanta, contractul de vanzare cumparare direct, cu fraudarea drepturilor agentiei imobiliare privind incasarea comisionului datorat in temeiul contractului nr.116/05.03.2007.
S-a apreciat ca incalcarea clauzelor contractuale cu privire la participarea reclamantei la incheierea contractului de vanzare cumparare are ca efect, pe de o parte incalcarea obligatiei asumate prin art.V lit.B alin.2 din contract, de a respecta si asigura exercitarea dreptului reprezentantilor agentiei de a participa la negocierea termenilor tranzactiei, ceea ce exonereaza reclamanta de raspundere pentru neindeplinirea celorlalte obligatii asumate prin contract,privind activitatea de sprijin si consultanta si, pe de alta parte, antrenarea raspunderii paratului in conditiile art.VII din contract, eludarea participarii agentiei, situatie in care acesta este indreptatita sa primeasca de la proprietar comisionul prevazut la art.IV lit.a.
S-a apreciat ca acesta prevedere are valoarea unei clauze penale, in sensul prevazut de art.1066 cod civil, partile determinand anticipat echivalentul prejudiciului suferit de agentia imobiliara in cazul incalcarii obligatiilor asumate de proprietar.
Cu privire la exigibilitatea creantei s-a retinut ca pretul vanzarii a fost achitat integral la data autentificarii contractului de vanzare cumparare, astfel ca suma datoarata cu titlul de despagubiri a devenit exigibila la acea data actului.
Au fost inlaturate apararile paratului privind incetarea contractului de comision, intucat acesta nu a notificat reclamanta in sensul denuntarii contractului de comision; s-a apreciat ca irelevant faptul obtinerii unui pret inferior, in conditiile art.VII alin ultim din contract, potrivit caruia comisionul nu este determinat in functie de pretul obtinut: instanta nu a retinut nici incidenta art.405 si urm. cod comercial, apreciind ca actul partilor nu este calificat si interpretat dupa sensul literal al termenilor ci dupa vointa comuna a partilor, conform art.977 cod civil, partile incheind un contract de prestari servicii imobiliare si nu un contract de comision asa cum a fost denumit.
Cu privire la capatul de cerere avand ca obiect obligarea la plata penalitatilor de intarziere aferente comisionului neachitat la scadenta, instanta a apreciat ca prevederile art.VII din contract, ce contin clauza penala, fac trimitere numai la art.IV lit.A nu si la art.IV lit.B prin care partile au convenit penalitati de intarziere la comisionul datorat la inchierea contractului de vanzare cumparare, in conditile participarii agentiei imobiliare, o interpretare contrara a prevederilor contractuale, echivaland cu modificare a clauzei penale convenita pentru eludarea participarii agentiei la incheierea contractului de vanzare cumparare.
Impotriva acestei sentinte au formulat apel partile, invocand motive de nelegalitate si neteminicie.
Prin apelul formulat, reclamanta - SRL a criticat sentinta in ceea ce priveste solutionarea capatului de cere avand ca obiect obligarea paratului la plata penalitatilor pentru plata cu intarziere a comisionului datorat.
S-a sustinut ca in mod gresit prima instanta a apreciat ca partile nu au convenit coroborarea dispozitiilor art. VII din contract si cu art.IV lit.B, ci numai cu art.IV lit.A, invederandu-se ca instanta pleca de la o premisa gresita, potrivit careia pretentiile reclamantei se intemeiaza exclusiv pe dispozitiile art. VII din contract, dispozitii care se completeaza in mod necesar, cu clauza continuta de art.IV lit.
S-a sustinut ca cele doua dispozitii contractuale reglementeaza situatii juridice distincte carora le sunt incidente aceleasi sanctiuni pentru neexecutarea in temenul convenit, atat in ceea ce priveste situatia neachitarii comisionului stipulat la incheierea contractului cu participarea agentiei imobiliare, cat si in situatia in care proprietarul eludand participarea agentiei incheie contractul de vanzare cu un ofertant atras de agentie.
S-a mai aratat ca instanta a procedat la o interpretare literala extrem de stricta, cu incalcarea dispozitiilor art.982 cod civil, inlaturand efectele unei clauze penale convenite expres de partile contractului; de asemenea, instanta nu era tinuta a determina intinderea prejudiciului intrucat partile au procedat la evaluarea anticipata a acestuia, prin clauzele penale inscrise in contract.
In apelul sau, paratul a criticat sentinta pentru nelegalitate si netemeinicie sustinad ca instanta a incalcat pricipiul continuitatii completului de judecata; ca a procedat la interpretarea gresita a probatoriului administrat, retinand o situatie gresita de fapt, a interpretat gresit clauzele contractuale convenite de parti.
Prin intampinarea formulata la 17.11.2008, apelanta reclamanta a solicitat respingerea apelului declarat de parat, mentinerea sentintei atacate in ceea ce priveste admiterea primului capat de cerere privind obligarea la plata comisionului si a celui privind obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
Cu privire la incalcare continuitatii completului
de judecata s-a sustinut ca incheierile interlocutorii, sunt pronuntate in temeiul art. 268 pr.civ, fara a se produce o incalcare a dispozitiilor art.304 pct. 2 pr.civ.: cu privire la calificarea contractului partilor s-a sustinut ca in mod corect instanta de fond a apreciat, interpretand termenii contractului, in sensul vointei partilor, si nu al celui literal; ca in cauza nu sunt incidente dispozitiile art.405 si urm. cod comercial.
La solicitarea partilor, instanta a dispus completarea probatoriului cu proba testimoniala in conformitate cu art.46 si art.55 cod comercial, declaratiile martorilor, consemnate cu respectarea dispozitiilor art.193 pr.civ. fiind atasate la dosarul cauzei.
Analizand actele si lucrarile dosarului, Curtea retine urmatoarele:
Prin contractul incheiat sub nr.116 la 05.03.2007, purtand denumirea de contract de comision, - SRL, in calitate de intermediar s-a obligat fata de sa identifice un cumparator pentru imobilul situat in B Tarlaua 4, Parcela nr.17 in suprafata de 14.050 mp. pe care proprietarul era dispus sa il vanda,pe langa activitatea de identificare agentia obligandu-se sa asigure proprietarului servicii conexe constand in organizarea vizitarii imobilului de catre potentialii cumparatori; asistenta la negocierea termenilor contractuali; asistenta in vederea remiterii pretului; aistenta la procurarea actelor necesare vanzarii.
Obligatia corelativa a proprietarului terenului consta, asa cum rezulta din art.IV lit.A, din contract in plata unui comision calculat prin raportare la suprafata terenului, si nu la pretul obtinut, in suma totala de 42,150 EUR, suma in care este inclus si TVA.
Pentru plata comisionului termenul scadent convenit a fost data platii pretului pentru imobilul instrainat, în conditiile art.IV lit.B din contract pentru nerespectarea acestei obligatii fiind convenite penalitati de intarziere, in cuantum egal cu comisionul pentru o intarziere mai mare de 30 de zile.
Pentru situatia in care proprietarul nu respecta obligatia de incheia contractul de vanzare cu ofertanti atrasi de agentie, prin intermediul acesteia, ci prin eludarea participarii agentiei, incheind contracul direct sau prin alti intemediari, prin art. VII s-a convenit clauza penala, in conformitate cu art.1066 cod civil.
Astfel, partile au evaluat anticipat intinderea prejudiciului cauzat prin neexecutare, facand trimitere exclusiv la art. IV lit.A din contract, prin care s-a convenit achitarea sumei de 42.150 EUR cu titlul de comision, nu si la dispozitiile art. IV lit. B prin care se determina penalitatile pentru plata cu intarziere a comisionului.
A rezultat, din cele inscrise in art. IV din contract, ca agentia imobiliara si-a indeplinit obligatia principala constand in atragerea unui potential cumparator, si cea acesorie de participare la negocierea pretului, retinand oferta numitei Motiu pentru un pret de 25 EUR/mp. vânzătorul semnând pentru confirmare.
Ulterior proprietarul a incheiat contractul de promisiune de vanzare autentificat sub nr.703/08.03.2007 si contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1035/04.04.2007, cu ofertantul atras de agentia imobiliara, cu eludarea participarii acesteia.
Cu privire la probatoriul administrat in apel, apreciaza ca declaratiile martorei Motiu nu inlatura cele cuprinse in contractul partilor aceasta invederand ca nu isi mai aminteste prin intermediul carei societati imobiliare a contactat proprietarul; de asemenea martorul prin declaratia sa a confirmat cele cuprinse in actul partilor, astfel ca nu poate fi retinuta o alta situație de fapt decat cea avuta in vedere in prima instanta.
- SRL, in calitate de intermediar si-a indeplinit obligatia asumata privind atragerea unui potential cumparator, precum si cele accesorii de organizare a vizitarii imobilului si de intermediere a negocierii pretului, pentru neindeplinirea obligatiilor subsecvente constand in furnizarea de informatii cu privire la costurile vanzarii si de asigurare a asistentei la negocierea contractului de vanzare cumparare, la procurare actelor prealabile incheierii contractlui de vanzare cumparare culpa in neexecutare apartine cocontractantului care nu a respectat obligatia corelativa de incheiere a contractului de vanzare al imobilului prin intermediul agentiei imobiliare.
participarea agentiei la incheirea contracului, proprietarul este tinut in conditiile art.VII raportat la art.IV lit.A din contract sa achite o despagubire egala cu comisionul convenit, in valoare de 42.150 EUR.
Cu privire la exigibilitatea creantei, in mod corect prima instanta a retinut ca acesta a devenit scadenta la data achitarii integrale a pretului convenit pentru vanzarea terenului.
Cu privire la valabilitatea contractului, prin art.III, partile au convenit ca acesta este socotit in fiinta pe durata mentinerii de catre proprietar a disponibilitatii de a vinde imobilul, de la data incheierii si pana la notificarea retragerii ofertei de vanzare.
Proprietarul nu a procedat conform contractului, in sensul notificarii cu privire la revenirea asupra intentiei de a vinde prin intermediul agentiei, ci a contractat cu ofertantul atras si prezentat de agentie, cu fraudarea intereselor acesteia, asa cum au fost recunoscute prin contractul 116/05.03.2007.
In ceea ce priveste calificarea raporturilor stabilite intre parti, prin contractul ce poarta denumirea de contract de comision, apreciaza ca in mod corect, prima instanta a retinut ca potrivit intentiei reale a partilor acesta este un contract de prestari servicii imobiliare, neintrunind caracteristicile unui contract de comision asa cum sunt prevazute de art.405 cod comercial, potivit carora contractul de comision presupune tratarea de afaceri comerciale de catre comisionarin socoteala comitentului.
Din interpretarea clauzelor contractului rezulta ca partile au convenit, prin contractul denumit de comision, prestarea serviciilor imobiliare constand in identificarea cumparatorului si asistarea la incheierea actelor de vanzare cumparare.
In mod corect, instanta de fond a apreciat ca nefiind relevanta denumirea data de parti contractului, acesta fiind de prestari servicii si nu de comision.
Contractul de comision, presupune incheirea actelor de comert de catre comisionar, in nume propriu, pe seama comitentului, in temeiul imputerniciriri date de acesta, reprezentand o specie a mandatului comercial fara reprezentare, in mod vadit contractul partilor neintrunind aceste caracteristici.
In consecinta, in ceea ce priveste apelul reclamantei prin care a fost criticata solutia respingerii cererii avand ca obiect penalitatile aferente despagubirilor cuvenite ca urmare a eludarii participarii agentiri la incheierea contractului, apreciaza ca din interpretarea clauzelor contractuale cu respectarea dispozitiilor art.969 cod civil, a libertatii de vointa a partilor si a fortei obligatorii a contractului, cu care se impune nu numai partilor ci si instantei, in cadrul litigiului dedus judecatii, nu se poate constata decat incidenta dispozitiilor art.VII raportat la art.IV lit.
In aceste conditii, cererea reclamantei intemeiata pe dispozitiile art.IV lit.B care reglementeaza penalitatile de intarzire pentru plata comisionului cuvenit, cata vreme nu exita in art.VII o trimitere expresa la aceste dispozitii nu poate fi primita.
In consecinta va repinge, in conformitate cu art.296 pr.civ.apelul formulat de - SRL.
Cu privire la apelul formulat de, referitor la incalcarea principiului continuitatii, retine ca potrivit art.11 Legea 304/2004, continuitatea si stabilitatea completelor de judecata presupun ca aceeasi judecatori vor face parte din complet la toate termenele de judecata, intr-o anumita etapa procesuala, cu exceptia situatiilor in care, din motive obiective, cu respectarea dispozitiilor art.98 -99 din Regulamentul de ordine interioare al instantelor judecatoresti, compunerea completului de judecata se poate modifica fara incalca dispozitiile susamintite.
În ceea ce priveste, apararile vizand fondul litigiului, fata de cele mai sus retinute referitoare la valabilitatea contractului de prestari servicii imobiliare,ce nu a fost denuntat in conditiile art.III, la faptul indeplinirii obligatiilor esentiale privind atragerea ofertantului, inlesnirea vizitarii terenului si a negocierii pretului in termenii impusi de proprietar, faptul eludarii participarii intermediarului la incheierea contractului de vanzare, cu ofertantul atras, cu consecinta atragerii raspunderii patrimoniale in conformitate cu art.VII raportat la art.IV lit.A din contract, il apreciaza neintemeiat, urmand a-l respinge in conformitate cu art.296 pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECID E:
Respinge ca nefondate apelurile declarate de apelanta reclamantă - SRL cu sediul ales la Cabinet de avocat " " din B,--130,.6,.17, sector 2, și cu sediul în B,-,.1,.4, sector 5, și de apelantul pârât, domiciliat în B,-, -.A,.1,.4, împotriva sentinței comerciale 7552 din 17.06.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 16.03.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red.Jud. - 03.04.2009
5 ex.
Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială
Președinte -
Președinte:Cristina ScheauaJudecători:Cristina Scheaua, Cosmin Horia Mihăianu
