Spete pretentii comerciale. Decizia 271/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
Număr în format vechi 567/2008
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.271
Ședința publică de la 9.06.2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Maria Speranța Cornea
JUDECĂTOR 2: Elisabeta Roșu
Grefier - -
*************
Pe rol soluționarea apelurilor formulate de apelanta - reclamantă - EXPORT SA și de apelanta-pârâtă - SRL, împotriva sentinței comerciale nr.1/4.01.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă apelanta-reclamantă prin avocat cu împuternicire avocațială la dosar și apelanta-pârâtă prin avocat cu împuternicire avocațială la dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefier, care învederează Curții faptul că apelanta-reclamantă a depus la dosar întâmpinare la apelul formulat de partea adversă.
Se comunică apelantei-pârâte copia întâmpinării.
Apelanta-pârâtă prin avocat depune dovada achitării taxei judiciare de timbru, fiind anulată de C, învederând că nu mai are alte acte de depus, însă a solicitat la fond proba cu martori pentru a dovedi raportul de expertiză extrajudiciară depus la dosar.
Apelanta-reclamantă prin avocat învederează că nu mai are alte acte de depus la dosar decât cele existente deja la dosar și că în opinia sa, proba testimonială nu mai prezintă interes în această fază procesuală.
Curtea constată că nu se mai impune administrarea probei testimoniale față de actele depuse la dosar și nemaifiind alte cereri de formulat, în baza art. 150 civ. constată dezbaterile încheiate și acordă cuvântul pe apelurile formulate.
Apelanta-reclamantă prin avocat solicită admiterea apelului propriu așa cum a fost motivat, modificarea în parte a sentinței atacate în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 147.917,93 lei reprezentând chirie pentru perioada august 2005 - ianuarie 2006 și penalități aferente întârzierii la plată, cu actualizarea creanței la data plății efective, cu cheltuieli de judecată și respingerea apelului formulat de partea adversă.
Apelanta-pârâtă prin avocat susține verbal motivele de apel dezvoltate în scris, învederând că inundațiile nu s-au produs din cauza ploilor din perioada septembrie - decembrie 2005, ci datorită deficiențelor spațiului, solicitând admiterea apelului propriu, schimbarea în tot a sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată, admiterea cererii reconvenționale și obligarea reclamantei la plata sumei de 85.850 lei reprezentând prejudiciu, respingerea apelului formulat de partea adversă,
CURTEA,
Deliberând asupra apelurilor de față.
Prin sentința comercială nr. 1/4.01.2008 Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a admis în parte cererea precizată formulată de reclamanta pârâtă - EPORT SA în contradictoriu cu pârâta - reclamantă - SRL și a obligat pârâta -reclamantă la plata sumei de 21.489,44 lei reprezentând chirie pentru luna august 2005. reziliat contractul de locațiune nr.10/30.06.2004 încheiat între părți și a dispus evacuarea pârâtei din spațiul situat în B, B- - nr. 55 -.4A, transon I, în suprafață de 360,73. respingând ca neîntemeiate celelalte pretenții din cererea principală. A obligat pârâta - recurentă la 3330 lei cheltuieli de judecată.
A respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta - reclamantă - SRL.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat contractul de locațiune nr. 10/30.06.2004 având ca obiect încheierea spațiului în suprafață totală de 360,73. situat în- -4A II, compus din mezanin, parter și subsol, pentru promovarea și vânzarea de activități de turism, servicii PR, expoziționale și de comerț.
Conform punctului 4 din contract chiriașul s-a obligat să plătească o chirie de 4.320 USD/lună, plus TVA la cursul în lei de la data emiterii facturii, cu posibilitatea renegocierii prețului după un interval de 3 ani.
urma să emită factura în prima zi lucrătoare a lunii și să o expedieze chiriașului, acesta fiind obligat să o achite în 7 zile de la primire. la termen a chiriei și a facturilor pentru utilități se sancționează cu o penalitate de 0,1% pe zi de întârziere.
La data de 25.01.2005 s-a încheiat de predare primire a spațiului, intitulat Anexa 1 la contract,semnat de ambele părți Mențiunea olografă de pe înscris în sensul că spațiul s-ar fi predat încă din august s-a reținut, prin sentința nr. 576/2006 a Tribunalului București, că nu a fost însușită de chiriaș, astfel încât prima cerere în pretenții a SA a fost admisă în parte, numai pentru chiria aferentă perioadei februarie -iulie 2005 (cu penalități), respingându-se cererea pentru chiria aferentă lunii decembrie 2004.
Instanța de apel a modificat această hotărâre, obligând pe - și la plata chiriei și a penalităților pentru luna decembrie 2004.
Prin acțiunea de față s-a solicitat obligarea pârâtei la plata chiriei și a penalităților pe perioada următoare, respectiv august 2005-ianuarie 2006, ca și rezilierea contractului de locațiune și evacuarea pârâtei din spațiu.
Instanța de fond a apreciat că susținerile părților cu privire la momentul predării spațiului și chiria datorată sau nu anterior lunii august 2005 nu prezintă nici o relevanță juridică față de hotărârile judecătorești arătate, aspectele reținute de instanță intrând în puterea lucrului judecat.
Cu privire la chiria datorată pe luna august 2005 și facturată cu număr -/1.08.2005, în sumă de 21.489,44 lei instanța de fond a reținut că nu a fost achitată de pârâtă și este datorată întrucât nu s-a probat în nici o modalitate că spațiul nu a putut fi folosit, că era impropriu desfășurării activității comerciale a pârâtei, aspectele semnalate de către pârâtă datând fie anterior încheierii procesului verbal de predare-primire din ianuarie 2005, fie din septembrie 2005, potrivit înscrisurilor depuse în probatoriu și raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză.
Penalitățile la factura emisă pentru luna august 2005 nu pot fi însă datorate, a apreciat instanța de fond, deoarece factura nu a fost înregistrată la pârâtă, nu poartă nici o semnătură de primire, iar reclamanta nu a făcut dovada comunicării facturii către pârâtă conform clauzelor contractuale.
Pentru pretențiile reclamantei aferente perioadei septembrie 2005 - ianuarie 2006 pârâta a invocat excepția de neexecutare a contractului, motivat de starea necorespunzătoare a spațiului închiriat.
A reținut instanța de fond că în această perioadă spațiul a fost impropriu desfășurării normale a activității comerciale, nu datorită inundării acestuia prin spargerea unei țevi aflate deasupra imobilului închiriat ori unor fapte ale reclamantei, cum susține pârâta, ci datorită ploilor torențiale, apa pătrunzând în principal prin fațada imobilului ce prezenta defecte de izolație.
În acest sens, este și adresa Asociației de proprietari a blocului iar expertiza extrajudiciară nu poate fi luată în considerare pentru că nu se coroborează cu alte probe, s-a desfășurat fără participarea reclamantei și a fost efectuată după o anumită perioadă de timp de la data inundațiilor.
este garantat pentru viciile lucrului însă situația de fapt rezultată din probe conduce la reținerea unei cauzei de forță majoră, ploile torențiale fiind considerate ca o cauză de forță majoră.
Părțile au prevăzut la punctul 7 din contract o clauză specială în acest sens: nici una din părțile contractante nu răspunde de neexecutarea la termen sau de neexecutarea corespunzătoare a oricărei obligații ce îi revine, în caz de forță majoră.
Din adresele pârâte - reclamante rezultă că aceasta a înștiințat pe reclamantă despre producerea evenimentului conform dispozițiilor articolului 7.3 din contract, în 5 zile calendaristice de la producerea evenimentului.
În consecință, pârâta nu poate fi obligată la plata chiriei și a penalităților pe perioada septembrie 2005 - ianuarie 2006 și nici reclamanta nu poate fi obligată la repararea prejudiciului încercat de pârâta prin nederularea celor două contracte încheiate cu societățile terțe - ceea ce atrage respingerea cererii reconvenționale ca neîntemeiată.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apeluri reclamanta - EXPORT SA și pârâta - SRL, astfel fiind înregistrate pe rolul Curții de APEL BUCUREȘTI - Secția a a Comercială dosarul nr- din 21.03.2008.
Prin apelul său, reclamanta - EXPORT SA,a criticat hotărârea atacată pentru netemeinicie, arătând că instanța de fond a interpretat eronat evenimentul inundațiilor din toamna anului 2005 ca fiind forță majoră ce a pus părțile în imposibilitatea de executare a contractului, deoarece apelanta a înlăturat în timp util toate efectele inundațiilor astfel încât spațiul să poată fi utilizat de intimata pârâtă în condiții optime, toată corespondența emisă de aceasta în sens contrar neavând susținere în realitatea faptică.
Chiar intimata pârâtă recunoaște că a utilizat spațiul până în luna martie a anului 2006.
Apelanta a apreciat că din probele administrate în cauză, inclusiv expertiza contabilă, rezultă că aceasta și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate, astfel încât se impunea admiterea în tot a cererii de chemare în judecată.
Pârâta - SRL critică prin apelul declarat,hotărârea atacată pentru faptul că instanța de fond nu a reținut susținerile sale referitoare la faptul că spațiul închiriat a fost impropriu desfășurării activității încă de la intrarea acestuia în spațiu, problemele și viciile spațiului închiriat semnalate în cursul anului 2004 menținându-se pe toată durata derulării contractului, fără a fi remediate vreodată.
A mai arătat apelanta că a avut intenția de a efectua plăți parțiale din chirie proporțional cu suprafețele folosite, dar acest lucru i-a fost interzis de către reclamantă care, pe de altă parte, a considerat orice plată efectuată de către apelanta pârâtă ca fiind o negare a viciilor evidente ale spațiului, fapt ce nu poate fi admis față de corespondența depusă la dosar prin care apelanta pârâtă a invocat și excepția de neexecutare a contractului de locațiune față de neexecutarea propriei obligații de către reclamantă.
A doua criticăadusă hotărârii instanței de fond se referă la aprecierea greșită a faptului că inundațiile au fost provocate de către ploile torențiale, în realitate inundațiile având loc în urma unor defecțiuni apărute la țevile aflate deasupra spațiului comercial, în luna septembrie 2005, pătrunderea apei fluviale fiind determinată de închiderile de slabă calitate ale imobilului și au perturbat grav activitatea pârâtei apelante.
Pentru constatarea și probarea acestui aspect, pârâta apelantă a solicitat efectuarea unei expertize, depusă la dosarul cauzei privind constatarea stării tehnice și a capabilității de utilizare a activității comerciale a spațiului în litigiu.
Expertiza tehnică extrajudiciară s-a efectuat fără participarea reclamantei deoarece la acea dată cele două societăți de aflau deja în litigiu iar reclamanta a ignorat solicitările pârâtei.
În al treilea rând,susține pârâta apelantă, în mod eronat instanța de fond a făcut referire la adresa Asociației de proprietari a blocului care contrazice constatările unui expert, instanța ignorând faptul că Asociația de proprietari nu este formată din experți, precum și faptul că Asociația de Proprietari nu a comunicat și dacă alte apartamente de bloc au mai fost inundate în urma acestor ploi.
De asemenea, instanța de fond a ignorat prevederea contractuală conform căreia proprietarul - EXPORT SA s-a obligat să întrețină în bune condiții elementele de construcții exterioare ale clădirii și instalațiile comune proprii clădirilor, ceea ce face irelevant constatările Asociației de proprietari a blocului.
În fine,pârâta apelantă a susținut că instanța de fond a reținut în mod eronat că situația de fapt rezultată exclusiv din probe conduce la reținerea unei cauze de forță majoră.
Astfel, viciile invocate și dovedite prin raportul de expertiză tehnică extrajudiciară se datorează unor defecte ale spațiilor preexistente lunii septembrie 2005, sesizate încă din luna noiembrie 2004 și nu exclusiv ploilor abundente căzute în luna septembrie 2005.
Ca atare, se impunea admiterea cererii reconvenționale și respingerea cererii principale, în perioada septembrie - noiembrie 2005 pârâta apelantă fiind nevoită să rezilieze o serie de contracte încheiate anterior cu clienții săi datorită imposibilității de a presta serviciile contractate pentru o perioadă lungă de timp, prejudiciul suportat fiind de 85.850 lei și datorat culpei reclamantei apelante care nu a intervenit operativ pentru remedierea viciilor apărute în spațiul comercial închiriat.
Părțile au formulat reciproc întâmpinări la apelurile declarate, solicitând respingerea acestora, pentru motivele pe care le-au susținut atât în fondul cauzei, cât și prin motivele depuse în susținerea propriilor apeluri.
Nu au fost solicitate probe noi în apel.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului,constată apelurile nefondate, pentru următoarele considerente:
-Apelul declarat de către reclamanta pârâtă- EXPORT SAeste nefondat deoarece instanța de fond a reținut corect dispozițiile contractuale în sensul că obligația de plată a chiriei lunare incumbă chiriașului, conform art 4.1, de la data emiterii facturii, pe când penalitățile pentru neplata la termen a chiriei și a facturilor pentru utilități, potrivit art 4.6, curgeau începând cu prima zi care urmează aceleia în care suma devenit exigibilă, respectiv în termen de 7 zile de la data primirii facturii (articolul 43).
În speță însă, după cum a reținut și instanța de fond, reclamanta nu a făcut dovada expedierii facturilor pentru luna august 2005 potrivit obligațiilor contractuale asumate.
În ceea ce privește facturile aferente perioadei septembrie 2005 - ianuarie 2005, instanța de fond a apreciat că pârâta nu datorează chiria aferentă deoarece a probat că nu a putut folosi spațiul închiriat, acestea fiind inutilizabil ca urmare a intervenirii evenimentului de forță majoră reprezentat prin ploile torențiale care s-au infiltrat prin încheieturile pereților prin fațadă, și au deteriorat spațiul, inundându-l, acesta devenind impropriu desfășurării activității.
Apelanta reclamantă susține că, deși imprevizibil, evenimentul amintit(inundațiile din toamna anului 2005) nu a avut caracter de forță majoră deoarece aceasta ar fi înlăturat în timp util efectele.
Faptul că reclamanta apelantă a înlăturat efectele evenimentului, după producerea acestuia,nu echivalează cu neproducerea evenimentului, și nu înlătură caracterul de forță majoră al evenimentului imprevizibil și de neînlăturat la momentul producerii acestuia, reclamanta apelantă fiind încunoștințată de către pârâta apelantă despre urmările evenimentului care au pus-o pe aceasta în imposibilitate de a-și mai desfășura activitatea și, implicit, de a-și mai onora obligațiile contractuale de plată a chiriei pentru un spațiu comercial închiriat dar pe care nu îl putea folosi.
Pe de altă parte, reclamanta apelantă nu a probat că a înlăturat eficient și în timp util efectele evenimentului produs, predând spațiul comercial pârâtei în stare de funcționare potrivit dispozițiilor contractuale, reclamanta însăși susținând că remedierile urmau a fi efectuate în primăvara anului 2006, astfel încât aprecierile instanței de fond sunt întemeiate, reclamantei apelantei i se cuvin chiria aferentă doar lunii august 2005.
Apelul declarat de către pârâta - reclamantă - SRLeste nefondat, instanța de fond reținând corect situația de fapt, respectiv imposibilitatea utilizării spațiului comercial închiriat de către aceasta datorită intervenirii evenimentului de forță majoră reprezentat de inundațiile din luna septembrie 2005, fapt recunoscut parțial și de către pârâta apelantă și invocat în adresele acesteia către reclamanta-apelantă și atestat, și de către adresa Asociației de Proprietari a.
Faptul că Asociația de proprietari nu este compusă din experți nu înseamnă că nu poate atesta producerea unui eveniment care a afectat-o pe aceasta, nefiind necesară explicitarea detaliată a apartamentelor care au fost afectate direct (și în ce măsură) de evenimentul produs, adresa reprezentând doar una dintre probele dosarului și nu singura probă ce a fus la formarea convingerii instanței de fond.
În ceea ce privește însă faptul că instanța de fond a înlăturat concluziile expertizei tehnice extrajudiciare, Curtea apreciază ca întemeiată și legală aprecierea instanței de fond.
Astfel, instanța nu este legată de concluziile din raportul de expertiză nici atunci când acesta a fost propus de către părți și încuviințat în cadrul desfășurării procesului, concluziile raportului de expertiză constituind numai elemente de convingere, lăsate la libera apreciere a judecătorului, ca de altfel și celelalte mijloace de probă.
Valoarea probantă însă a unei expertize tehnice extrajudiciare este discutabilă în condițiile în care a fost efectuată doar de către una dintre părți care și-a preconsntituit astfel o dovadă, cu atât mai mult cu cât, potrivit susținerii apelantei pârâte, litigiul dintre părți era deja pendinte.
În această situație, probele se administrează în cursul dezbaterilor judiciare, deci după sesizarea instanței cu judecarea cauzei.
În situația în care un mijloc de probă ce ar putea servi la soluționarea pricinii poate dispare încă înainte de începerea procesului, ori chiar în cursul procesului, dar mai înainte de faza propunerii și administrării probelor, legiuitorul a reglementat procedura asigurării dovezilor (articolul 235-241 Cod procedură civilă), care mai este cunoscută și sub denumirea de "ancheta in futurum", procedură care are ca scop conservarea unei probe necesare într-un eventual proces sau chiar într-un proces pendinte.
Dovezile conservate prin această procedură pot fi folosite și de partea care nu a cerut administrarea lor (articolul 241 alineat 1 Cod procedură civilă), știut fiind că dovezile nu aparțin părților, ci cauzei.
Neprocedând însă în acest mod reglementat de către dispozițiile legale, pârâta apelantă și-a asumat riscul de a se folosi de o probă extrajudiciară neopozabilă reclamantei șipe care instanța nu își poate întemeia hotărârea, întrucât ar atrage nulitatea acestei hotărâri.
În acest sens, practica instanței supreme este constantă în a aprecia că "instanța a procedat greșit -, atunci când și-a întemeiat soluția pe o expertiză - cu caracter extrajudiciar, care nu are nici o putere probantă" ( Înalta Curte de Casație și Justiție, Completul de 7 judecători, decizia nr. 90/1991).
Așa fiind, instanța de fond a apreciat corect că pârâta apelantă nu a probat că inundațiile din septembrie și octombrie 2005 s-au datorat nu ploilor torențiale, (de notorietate) ci spargerii unei țevi aflate deasupra imobilului închiriat, ori unor fapte ale reclamantei.
De asemenea, tot corect a reținut instanța de fond și faptul că reclamantei nu-i poate fi imputabilă nederularea celor două contracte încheiate de către pârâtă cu societăți terțe, nefiind dovedită legătura de cauzalitate dintre prejudiciul pretins și vreo faptă culpabilă săvârșită de către reclamantă, pentru prejudiciul pretins de către pârâtă, reclamanta neputând răspunde în baza obligației sale asumate prin contractul de închiriere încheiat între părți, ci în baza răspunderii civile delictuale, (articolele 998 - 999 Cod civil) fiind o răspundere extracontractuală.
Cum pârât apelantă, deși a susținut că nu mai folosește spațiul comercial închiriat, nu a făcut totuși dovada predării acestuia către reclamantă, în mod corect instanța de fond a dispus și evacuarea acesteia din spațiu, urmare a rezilierii contractului de locațiune nr. 10/30.06.2004.
Pentru aceste considerente, Curtea, față de dispozițiile articolelor 294-296 Cod procedură civilă, respinge apelurile ca nefondate, constatând că sentința comercială nr. 1/4.01.2008 a Tribunalul București - Secția a VI a Comercială este legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondate apelurile declarate de apelanta - reclamantă - EXPORT SA, cu sediul în B,- sector 1 și de apelanta-pârâtă - SRL, cu sediul în B,-, -A,. II sector 3 și ales în B,-, -. 4,. 4,. 79 sector 3, împotriva sentinței comerciale nr.1/4.01.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 9.06.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
GREFIER
Red.Jud.
Tehnored.
4 ex.
25.06.2008
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător fond:
Președinte:Maria Speranța CorneaJudecători:Maria Speranța Cornea, Elisabeta Roșu
