Spete pretentii comerciale. Decizia 29/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIE Nr. 29
Ședința publică de la 12 Mai 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Radu Cremenițchi
JUDECĂTOR 2: Traian Șfabu
Grefier - -
Pe rol fiind judecarea cauzei comerciale privind pe apelanta SC" " SA în contradictoriu cu intimata SC "" SA I, având ca obiect pretenții, apel formulat împotriva sentinței comerciale nr. 3769/COM/03.12.2007 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă cons. jur. pentru apelantă și cons. jur. pentru intimată.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Cons. jur. pentru apelantă depune o cerere prin care solicită întoarcerea executării și restabilirea situației anterioare executării, xerocopia ordinului de plată nr. 32 din 13.02.2008, în sumă de -,45 lei, taxă judiciară de timbru în cuantum de 10 lei ( chitanța nr. -) și timbru judiciar de 1,5 lei.
de instanță, ambii apărători ai părților precizează că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de solicitat.
Instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților.
Cons. jur. pentru apelantă solicită admiterea apelului deoarece suma nu este datorată. Învederează instanței că apelanta a depus la dosar două refuzuri de plată, care au fost comunicate intimatei dar aceasta nu a răspuns. Consideră că semnătura de primire de pe factură nu echivalează cu recunoașterea sumei de plată. Precizează că intimata nu și-a îndeplinit obligațiile cuprinse în punctul 4 din contractul de prestări servicii.
Apărătorul apelantei solicită ca instanța să se pronunțe și asupra cererii de întoarcere a executării depusă la acest termen. Cu cheltuieli de judecată.
Cons jur. pentru intimată solicită respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond. Consideră că suma este datorată, obligațiile contractuale fiind respectate, atât cele asumate prin contractul de prestări servicii cât și cele asumate prin actele adiționale ale acestuia. Învederează instanței că scopul urmărit de către părți a fost perfectarea tranzacției imobiliare. Arată că factura a fost emisă mult după atimgerea momentului exigibilității sumei din contract, care a devenit exigibilă la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Consideră că perioada dintre 24 aprilie 2006 (când s-a încheiat actul adițional) și 20 iunie 2006 este scurtă, având în vedere complexitatea contractului de vânzare-cumpărare. Precizează că terenul a intrat în patrimoniul vânzătoarei ca aport la capitalul social, pentru vânzarea acestuia fiind necesară îndeplinirea unor proceduri, hotărârea AGA prin care s-a aprobat vânzarea fiind emisă la data de 10 iunie 2006. Consideră că intimata și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale pe care le avea față de apelantă. Precizează că prin semnarea facturii de către conducătorul unității, apelanta a confirmat existența obligației de plată. În concluzie, solicită respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond. Cu cheltuieli de judecată.
Cons jur. pentru apelantă precizează că aceasta nu contestă decât neîndeplinirea de către intimată a obligațiilor precizate în capitolul 4 al contractului de prestări servicii.
CURTEA DE APEL
Deliberând asupra apelului de față, constată:
Prin sentința comercială nr. 3769/COM/03.12.2007 a Tribunalului Iașis -a admis acțiunea formulată de reclamanta-cedentă "" I, continuată de cesionar "" I, în contradictoriu cu pârâta " " P-
A fost obligată pârâta " " P-N la plata către cesionara "" a sumei de 143.185,54 lei, cu titlu de comision datorat și 4.115,91 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. S-a reținut că prin actul adițional nr. 1/27.04.2006 la Contractul de prestări servicii nr. 103/20.02.2006 încheiat între cedenta "" și debitoarea cedată " " P-N, având drept obiect prestarea de servicii de intermediere a vânzării imobiliare a imobilului în suprafață de 44.167. cu denumirea proprietatea " 2 P-N, părțile s-au obligat în mod neechivoc și au convenit asupra următoarelor clauze:
a) definirea serviciilor de intermediere prestate de "" ca fiind acordarea de consultanță în domeniul imobiliar, identificarea potențialilor clienți interesați de achiziția imobilului, asistență la negocierile dintre vânzător și cumpărător și la semnarea unei înțelegeri de vânzare-cumpărare asupra imobilului, precum și întocmirea contra cost și la cererea expresă a beneficiarului vânzător a unor documentații necesare perfectării vânzării;
b) obligația beneficiarului " " de a promite vânzarea sau de a vinde imobilul către unul dintre clienții din portofoliul prestatoarei "" numai prin intermediul ""
c)obligația " " eaa chita contravaloarea prestațiilor de 2% din valoarea tranzacției asupra imobilului în cauză, la momentul încheierii oricărei înțelegeri privind vânzarea terenului respectiv între beneficiara vânzătoare și unul dintre clienții din portofoliul prestatoarei ""
În derularea contractului asumat, prestatoarea cedentă "" a desfășurat prin reprezentanți, în beneficiul pârâtei " ", potrivit înscrisurilor depuse la dosarul cauzei, răspunsurilor pârâtei la interogatoriu și declarației martorului, următoarele activități: a pus la dispoziția pârâtei lista cu potențialii clienți - cumpărători, aflați în portofoliul exclusiv al "2, listă însușită în prealabil de către pârâtă prin semnătură; a intermediat contractul direct între pârâtă și terțul "A 35" B,potențialul și ulterior cumpărătorul de fapt al imobilului; a consiliat în mod efectiv pârâta prin prezenta nemijlocită a reprezentanților săi alături de cei ai pârâtei, atât la P-N cu ocazia vizitei delegaților "A 35" pentru vizionarea imobilului, cât și la B, în cel puțin pentru întâlniri desfășurate la sediul "A 35" sau în alte locații private între delegații celor două părți participante la tranzacție; a consiliat pârâta cu privire la necesitatea întocmirii unor documente care erau în componența exclusivă și legală a pârâtei,precum și la necesitatea obținerii unor înscrisuri emise de diferite autorități, față de care tranzacția nu putea avea loc.
Instanța nu poate reține susținerile pârâtei referitoare la neîndeplinirea corespunzătoare de către prestatoarea cedentă "" a obligațiilor contractuale, în condițiile în care contractul încheiat între părți este generic, conținând clauze generale, în această modalitate fiind negociat de către părți. Astfel, potrivit regulilor generale de interpretare a contractelor, prevăzută în dispozițiile art. 977 și 970 alin. 2 din Codul civil, instanța poate aprecia asupra voinței reale a părților și asupra urmărilor pe care echitatea, obiectul sau legea le dă obligației prestatorului de servicii imobiliare, după natura sa, însă nu poate reține obligații suplimentare în sarcina acestuia, în realizarea obligației sale de rezultat.
În contextul îndeplinirii de către cedenta "" a tuturor obligațiilor asumate față de pârâtă prin contractul de prestări servicii nr. 103/20.02.2006 și actul adițional nr. 1/27.04.2006, prin atingerea obiectului și scopului contractului urmărit de părți - încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare din 19.05.2006, a actului adițional din 20.06.2006 la antecontract și ulterior a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică din 18.07.2006 între pârâta " " și "A 35" B, refuzul pârâtei " " de a recunoaște și de a plăști prețul serviciilor în condițiile contractuale asumate, reprezentând un procent de 2% din valoarea tranzacției (conform facturii nr. -/11.07.2006, înregistrată la sediul pârâtei cu nr. 3734/2/17.07.2006 și însușită prin semnătură și ștampilă de către reprezentantul legal al pârâtei) este lipsit de suport, fiind manifestat cu încălcarea obligațiilor contractuale asumate de către pârâtă.
Cum situația prezentată de către reclamanta-cedentă și ulterior de către cesionara "" sunt confirmate de către probele administrate în cauză, iar susținerile pârâtei referitoare la culpa reclamantei "" în finalizare cu întârziere a contractului de vânzare-cumpărare nu pot fi reținute, toate pretențiile acestei părți nematerializându-se în obligații contractuale certe, instanța nu poate reține excepția de neexecutare ridicată în fapt de către pârâtă ca fiind întemeiată. Astfel, din toate probele administrate rezultă că la data încheierii actului adițional nr. 1/27.04.2060 privind intermedierea vânzării imobilului, acest imobil nu se afla încă în patrimoniul vânzătoarei " ", situație consemnată explicit în cuprinsul actului adițional. Perioada dintre 27.04.2006 (data încheierii actului adițional) și 20.06.2006(data încheierii adiționalului la antecontractul de vânzare-cumpărare cu terța "A 35" ) este perioada în care însuși reprezentantul pârâtei a recunoscut că reclamanta "" a prestat activitatea de intermediere, concretizată prin consultanță acordată pârâtei privind documentele prealabile vânzării, deplasări și consiliere la întâlnirile pârâtei cu cumpărătorul, transport de documentație la sediul cumpărătorului. Perioada de mai puțin de 2 luni constituie în mod cert o perioadă de timp rezonabil, având în vedere negocierea detaliilor și condițiilor tranzacției, necesitatea reglementării regimului juridic al imobilului pentru legalitatea vânzării, precum și complexitatea tranzacției în sine. Documentele solicitate pârâtei de către cumpărătoarea "A 35" care să reflecte în mod exact istoricul și prezentul regimului juridic al imobilului - teren și construcție, constituie documente legale, consacrate în uzanțele din domeniu și totodată elemente esențiale în consolidarea componentei interne a voinței cumpărătorului de a contracta. În aceste condiții, pârâta nu putea pretinde o intervenție nelegală și în afara cadrului deontologic, a intermediarului asupra consimțământului cumpărătorului prin privarea de informații,prezentarea de date incomplete ori neconforme cu realitatea, mai ales în condițiile în care pârâta, în calitate de vânzător, nu a fost în măsură să facă dovada unui statut juridic cert și legal al imobilului, compatibil cu intenția de vânzare.
În corelare cu cererile legitime ale cumpărătorului de furnizare de informații reale care să reflectă situația juridică a imobilului și în sensul consilierii furnizate de "" pârâta trebuia și avea singura competență legală să o facă - să parcurgă procedurile, să întocmească sau după caz să obțină de la autoritățile competente actele care să confere imobilului în cauză un statut juridic compatibil cu intenția de vânzare.
Or, faptul că pârâta a opus rezistență de neînțeles la solicitările cumpărătoarei, iar cu caracter de exemplu, însuși organul de conducere al pârâtei a elaborat Hotărârea AGEA nr. 1 prin care se aprobă vânzarea imobilului abia în data de 10.06.2006, fiind publicată în Monitorul Oficial în data de 15.06.2006, în mod evident imobilismul petentei față de întrunirea condițiilor legale prealabile încheierii tranzacției imobiliare nu poate fi în nici un caz imputat prestatorului "" și nici nu poate constitui un exemplu de neexecutare a contractului de către aceasta din urmă.
În condițiile stabilirii de comun acord de către părți, în cuprinsul contractului de prestări servicii nr. 103/20.02.2006 a datei încheierii antecontractului sau a contractului de vânzare-cumpărare având obiect terenul în cauză ca fiind data plății și la care prețul serviciilor devine exigibil, pârâta " " a nerespectat obligația contractuală de plată a diferenței de comision către reclamanta-cedentă ""
Tribunalul reține, de asemenea, că reprezentantul pârâtei a acceptat în data de 17.07.2006 plata serviciilor prestate - în preziua semnării actului de vânzare-cumpărare autentic din 18.07.2006 care a consfințit tranzacția - prin semnarea și ștampilarea facturii fiscale nr. -/11.07.2006 emisă de ""
Poziția pârâtei în susținerea sa referitoare la existența semnăturii și ștampilei în cuprinsul facturii ca fiind simpla dovadă a primirii actului, nu constituie o explicație pertinentă, în condițiile în care dovada primirii facturii s-a produs în prealabil semnării și ștampilării acesteia, prin simple înregistrare a documentului la registratura petentei cu nr. 3734/3/17.07.2006.
De asemenea, având în vedere poziția decizională în societate a persoanei care a acceptat prin semnare și ștampilare această factură - director general și totodată președinte al Consiliului de Administrație, precum și natura activității desfășurate cu titlu profesional de către această persoană, tribunalul nu poate reține că această persoană nu ar fi avut reprezentarea exactă a consecințelor juridice ale acceptării facturii prezentate la plată, emisă în temeiul unui contract comercial executat prin atingerea obiectului și a scopului urmărit la încheierea acestuia.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel " " P-N, susținând că:
a) Articolul IV din contractul de prestări servicii nr. 103/20.02.2006 prevede în sarcina prestatorului, în speță a "" I un număr de șase obligații, enumerate la pct. 4.1 literele g,h,i,j,k și Dintre aceste obligații prestatorul nu le-a îndeplinit pe cele înscrise la literele g,i și
Mai concret, lit. "g" prevede obligația potrivit căreia prestatorul se obligă "să acorde beneficiarului consultanță în domeniul imobiliar".
Cu privire la această obligație a susținut și susține în continuare și a demonstrat cu depoziția directorului general al societății, audiat în calitate de martor, că prestatorul "" Iai ndicat ca și potențial cumpărător pe "A 35" B, existent în baza sa de date, iar celelalte obligații ce derivă din înțelesul expresiei "consultanță în domeniul imobiliar" nu au mai fost realizate. Prin această expresie înțelegându-se, orice fel de informații cu privire la potențialul cumpărător (informații cu privire la administratorii societății cumpărătoare, obiectul de activitate al acesteia, sediile acesteia, scurt istoric al activității potențialului cumpărător).
Informațiile de mai sus fiind strict necesare în vederea formării unei imagini, cu privire la credibilitatea potențialului cumpărător.
b) La art. 4.1 lit. "i" se prevede obligația potrivit căreia prestatorul se obligă "să intermedieze negocierile între beneficiar și cumpărător".
de mai sus, presupune participarea reprezentantului "" I, în calitate de prestator la toate contactele ce urmau să aibă loc între vânzător și cumpărător.
Această obligație nu s-a realizat.
Toate contactele ulterioare ce s-au consumat între cele două părți s-au efectuat în mod direct, fără participarea delegatului ""
Din aceste motive potențialul cumpărător nu respectă orele de întâlnire stabilite în prealabil pentru discuție, delegații societății apelante fiind nevoite să se deplaseze de fiecare dată în alte locații în B, de fiecare dată incerte și necunoscute, pierzându-se mult timp cu identificarea acestora și în vederea respectării unor anumite ore dinainte stabilite dar care nu era respectată de către potențialul cumpărător.
Și în aceste condiții, de multe ori, întâlnirile deși erau programate la primele ore ale dimineții, numai după lungi insistențe și convorbiri telefonice repetate aveau loc, la orele serii, ocazie cu care persoanele cu cele mai importante funcții din societate erau nevoite să-și irosească timpul în
La întâlnirile ce aveau loc în condițiile enumerate mai sus, se putea observa o tergiversare a negocierilor, aparent fără motive, dar care ulterior se concretiza prin necesitatea administrării de noi documente față de cele cunoscute ca fiind solicitate în vederea finalizării și perfectării contractului de vânzare-cumpărare este de notorietate cunoscut oportunitatea emiterii unor documente de la biroul de carte funciară, administrația finanțelor publice sau notariat, unde în opinia apelantei ar fi fost absolut necesară prezența delegatului prestatorului în scopul identificării cu mai multă operativitate a sediilor instituțiilor de mai sus și facilității obținerii documentelor necesare.
Instanța de fond nu a reținut în motivația sa nici unul din considerentele de mai sus apreciind că orice contract încheiat între părți este generic conținând numai clauze generale, în această manieră fiind și contractul de prestări servicii nr. 103/20.02.2006.
Nu poate accepta acest punct de vedere, obligațiile pe care le-a enumerat mai sus nu constituie obligații suplimentare ci derivă din obligațiile revăzute la art. 4.1 lit. "g și i" din contractul de prestări servicii.
În susținerea acestei afirmații invocă faptul că prestatorul nu a dat nici un răspuns la cele două refuzuri înaintate sub nr. 4879/27.09.2006 și nr. 4830/25.09.2006 aflate la dosarul cauzei.
c) La art. 4.1 lit. "j" se prevede obligația potrivit căreia prestatorul se obligă să intermedieze semnarea unei înțelegeri între beneficiar și client.
Referitor la această obligație, deși expresia "să intermedieze" presupune în primul rând prezența delegatului prestatorului la locul semnării înțelegerii, acesta nu a fost de față cu prilejul încheierii precontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 158 la data de 19.05.2006.
În aceste condiții în opinia apelantei ignorantă, lipsa de operativitate și profesionalism a prestatorului "" au condus la plata unor dobânzile care societatea apelantă le-a achitat unor bănci și care puteau fi evitate în situația în care prestatorul și-ar fi îndeplinit în totalitate obligațiile din contractul de prestări servicii încheiat.
instanței de apel rugămintea să cenzureze motivele invocate și să constate realitatea, pragmatismul și notorietatea lor și să pronunțe o soluție temeinică și legală în acest sens.
2) Conform art. V pct. 5.1 lit. "o" din contractul de prestări servicii nr. 103/20.02.2006, beneficiarul se obligă "să plătească prestatorului un comision constând în suma de 2% din valoarea antecontractelor/contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu privire la terenul și/sau construcțiile aferente.
În acest sens a fost emisă și factura nr. -/11.07.2006, în valoare de 143.185,54 lei reprezentând comision aferent tranzacției privind imobilul.
Factura de mai sus a fost semnată și ștampilată de reprezentantul societății apelante la rubrica "semnătura de primire" dar nu fără contestații cum greșit a reținut instanța de fond. Dovada acestei susțineri constă în existența celor două refuzuri dintre care cel înaintat sub nr. 4879/27.09.2006 a fost redactat personal de directorul general al societății care a participat în mod direct la toate negocierile, și care a fost audiat ca martor în prezenta cauză. Și martorul a recunoscut în depoziția sa că negocierile privind vânzarea-cumpărarea imobilului au avut loc direct între vânzător și cumpărător.
Refuzul la plată al facturii nr. -/11.07.2006 în valoare de 143.185,54 lei reprezentând comision aferent tranzacției imobilului este întemeiat, motiv pentru care solicită admiterea apelului formulat și pronunțarea unei hotărâri care să schimbe în totalitate sentința comercială nr. 3769/COM/03.12.2007, în sensul exonerării societății apelante de plata sumei de 143.185,54 lei.
Analizând aspectele vizate în raport de actele și lucrările dosarului și de dispozițiile legale în materie, se constată că apelul este întemeiat pentru următoarele considerente:
Contractul de prestări servicii nr. 103/20.02.2006 prevede pentru "" 6 obligații (pct. 4.1 lit. g,h,i,j,k,l), neîndeplinind 3, respectiv cele de la literele g,i și j:
- să acorde beneficiarului consultanță în domeniul imobiliar;
- să intermedieze negocierile între beneficiar și cumpărător;
- să intermedieze semnarea unei înțelegeri între beneficiar și client.
Probele administrate, inclusiv declarația directorului general demonstrează că prestatorul "" I, s-a mulțumit prin a indica doar potențialul cumpărător pe "A 35" B, iar celelalte obligații ce țin deconsultanță,nu au fost realizate. Acestea trebuiau să se refere laadministratorii societății cumpărătoare, obiectul de activitate, sediile acesteia, un istoric cu privire la activitatea cumpărătorului, etc., toate pentru formarea unei imagini referitoare la credibilitatea virtualului cumpărător.
De asemenea, prestatorul nu a intermediat negocierile dintre beneficiar și cumpărător prin participarea acestuia la toate contactele dintre vânzător și cumpărător. Contactele ce au avut loc ulterior au avut loc fără participarea prestatorului "", fără respectarea locului și orelor la întâlnire stabilite, pierzând timp și efectuând cheltuieli, fără plarticiparea potențialului cumpărător. . aveau loc nu de fiecare dată și în urma unor demersuri telefonice prealabile, cu tergiversarea negocierilor.
nu a răspuns la refuzurile nr. 4879/27.09.2006 și nr. 4830/256.09.2006 aflate la dosar.
Cât privește obligația consemnată la art. 4 alin. 1 lit. "j" din contractul nr. 103/20.02.2006, vizând semnarea unei înțelegeri între beneficiar și client în sensul că la încheierea precontractului să fie de față la locul stabilit, nu s-a realizat, dând dovadă de lipsă de operativitate și profesionalism. Astfel, s-a ajuns la plata de dobânzi pe care "" le-a achitat, deși puteau fi evitate.
Mai mult, după cum relevă art. V pct. 5.1 lit. "o" din contractul nr. 103/2006, beneficiarul trebuie să plătească prestatorului un comision de 2% din valoarea antecontractelor/contractelor de vânzare-cumpărare privind terenul și construcțiile aferente, s-a emis factura nr. -/11.07.2006 în valoare de 143.185,54 lei pentru tranzacția imobilului. Această factură a fost semnată cu contestații din partea apelantei, nu fără contestații cum greșit reține prima instanță. Așa fiind, refuzul la plată este întemeiat.
Pentru toate aceste considerente, apelul se vădește a fi întemeiat urmând a se admite și a se schimba în tot în sensul respingerii acțiunii "" pentru neîndeplinirea obligațiilor prevăzute de contractul nr. 103/20.02.2006. cum hotărârea primei instanțe s-a executat, se va dispune întoarcerea executării astfel realizată cu ordinul de plată nr. 32/13.02.2008.
Văzând și dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă privind culpa procesuală, va fi obligată reclamanta să-i restituie pârâtei suma de 2.060,46 lei cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite apelul formulat de " " P-N împotriva sentinței comerciale nr. 3769/COM/03.12.2007 a Tribunalului Iași, pe care o schimbă în tot.
Respinge acțiune formulată de reclamanta "" I, continuată de cesionara "" I în contradictoriu cu " " P-N, având ca obiect plata sumei de 143.185,54 lei către "" I de către pârâtă, cu titlu de comision și 4.115,92, cheltuieli de judecată aferente.
Admite cererea de întoarcere a executării a " " P-N vizând suma de 154.284,45 achitată de " " către intimata "" I cu ordinul de plată nr. 32/13.02.2008.
Obligă intimata să-i plătească recurentei suma de 2.060,46, cheltuieli de judecată în apel.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 12.05.2008.-
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
Grefier,
Red.
Tehnored.
Tribunalul Iași: -
28.05.2008
2 ex.-
Nr. _____________
Din 18.06.2008
Către,
- P N,--4, județ N -
Urmare a adresei dumneavoastră, prin care solicitați completarea dispozitivului deciziei nr. 29 din 12.05.2008 a Curții de Apel Iași, pronunțată în dosarul nr-, privind pe apelanta în contradictoriu cu intimata I, având ca obiect pretenții, vă comunicăm că dosarul mai sus menționat a fost înaintat la data de 09.06.2008 în recurs la Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția Comercială - B, ca urmare a declarării recursului promovat de societatea intimată împotriva deciziei nr. 29 din 12.05.2008 pronunțată de Curtea de Apel Iași.
Vă restituim cererea formulată de dumneavoastră cu solicitarea ca după soluționarea cererii de recurs formulată de intimata și înregistrată la Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția Comercială - B, să vă adresați Curții de Apel Iași pentru a verifica actele și lucrările dosarului, urmând ca, în eventualitatea în care este necesară completarea dispozitivului deciziei în sensul solicitat de dumneavoastră, să se pronunțe o completare a respectivului dispozitiv.
Președinte,
Grefier,
Președinte:Radu CremenițchiJudecători:Radu Cremenițchi, Traian Șfabu
