Spete pretentii comerciale. Decizia 306/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DOSAR NR-
DECIZIA COMERCIALĂ NR.306
Ședința publică de la 25 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE I - JUDECĂTOR 1: Iulia Prelipcean
GREFIER - -
.
Pe rol fiind soluționarea apelului formulat de apelanta SC 2002 SA, împotriva sentinței comerciale nr.4815/06.04.2007 pronunțată de Tribunalul București - Secția VI-a Comercială, în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata BANCA ROMÂNĂ DE SCONT SA prin lichidator FONDUL DE GARANTARE A DEPOZITELOR ÎN SISTEMUL BANCAR.
Dezbaterile au avut loc la data de 04.06.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea consecutiv la 11.06.2009, 18.06.2009 și 25.06.2009, când în aceeași componență a decis următoarele:
CURTEA
Prin sentința comercială nr.4815/6.04.2007 pronunțată de Tribunalul București - Secția a vi-a Comercială s-a admis acțiunea așa cum a fost precizată de reclamanta Banca Română de Scont SA prin lichidator Fondul de Garantare a Depozitelor în Sistem Bancar în contradictoriu cu pârâta SC 2002 SA și ca urmare, pârâta a fost obligată la plata sumei de 1.152.573 usd cu titlu de contravaloare investiții la cursul BNR din ziua plății și la dobânda legală aferentă de la data de 10.03.2003 până la achitarea integrală a debitului, precum și la plata sumei de 11.104 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, Tribunalul a reținut că prin cererea inițială, reclamanta Banca Română de Scont a solicitat obligarea pârâtei SC la plata sumei de 1.207.667 usd în echivalent lei la cursul din ziua plății reprezentând contravaloare investiții, precum și plata dobânzii legale din ziua introducerii acțiunii și până la achitarea debitului. La termenul din 15.12.2006 reclamanta și-a restrâns pretențiile la suma de 1.152.573 usd și la dobânda legală aferentă.
Din probele administrate instanța a constatat că pârâta a închiriat reclamantei în anul 1999 un număr de 8 imobile situate în G, Pitești, Târgoviște, Focșani, M-C, -G, C-N și B, în scopul execuției lucrărilor de amenajare interioară, punerii în funcțiune și folosirii spațiului închiriat pentru activitate bancară. Conform art.10 din contractele de închiriere, reclamanta s-a angajat să facă în spațiul închiriat diverse amenajări, cu titlu de investiții de tipul: ghișee de lucru, tezaur, modificarea instalației termice, recompartimentări, realizarea unei instalații electrice independente, etc. La alin.2 al art.10 părțile au convenit ca locatarul (reclamanta) să execute orice transformare sau modificare în ceea ce privește spațiile închiriate fără ca o nouă autorizare a pârâtei să fie necesară. La art.11 din contractele de închiriere s-a stipulat clauza conform căreia cheltuielile făcute de reclamantă pentru lucrări destinate îmbunătățirii clădirii și care rămân în beneficiul proprietarului vor fi recuperate din cuantumul chiriei ce urma a fi negociată de părți. Anterior introducerii acțiunii în instanță, pârâta a recunoscut că potrivit proceselor-verbale de predare-primire a celor 8 imobile s-au făcut investiții de 1.207 667 usd, dar sunt supraevaluate.
Raportul de expertiză efectuat în cauză a concluzionat că valoarea investițiilor este de 1.151.573 usd.
Instanța de fond a mai reținut că în anul 2001 pârâta a înstrăinat reclamantei cele 8 imobile prin acte autentice de vânzare-cumpărare în cuprinsul cărora nu se face nici o referire la o eventuală înțelegere privind recuperarea investițiilor, respectiv că reclamanta ar fi înțeles să renunțe la costul lucrărilor sau că acesta ar fi fost avut în vedere la stabilirea prețului vânzării.
S-a înlăturat ca neîntemeiată apărarea pârâtei referitoare la plata dobânzii legale doar din momentul pronunțării hotărârii, cu motivarea că potrivit contractelor de închiriere, contravaloarea investițiilor urma a fi recuperată din chirie, deci drepturile reclamantei au fost stabilite de părți, iar pârâta nu și-a îndeplinit obligația, nici măcar până la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, astfel că acțiunea a fost considerată întemeiată și admisă.
Împotriva acestei sentințe s- declarat apel d e către SC 2002 SA, aceasta considerând că hotărârea cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii, că instanța a schimbat natura și înțelesul lămurit al actului juridic dedus judecății și în fine, că hotărârea este lipsită de temei legal. Apelanta a solicitat admiterea apelului și pe fond, în principal, schimbarea în tot a sentinței atacate, în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiate și în subsidiar, schimbarea în parte a hotărârii, în sensul înlăturării obligației pârâtei de la plata dobânzii legale aferente perioadei 10.03 - 6.04.2007.
În dezvoltarea motivelor de apel se arată că motivarea instanței în sensul că "închirierea s-a efectuat în scopul execuției lucrărilor de amenajare interioară, punerii în funcțiune și folosirii spațiului închiriat pentru activitate bancară" este contradictorie în raport de natura pricinii dedusă judecății, deoarece pârâta-proprietara spațiilor închiriate nu putea în temeiul acestor contracte decât să cedeze folosința exclusivă a acestora în scopul obținerii de venituri, nicidecum pentru executarea lucrărilor de amenajare interioară pentru activitate bancară. Interpretarea dată alin.2 al art. ii din contractele de închiriere ar fi trebuit coroborată cu celelalte clauze referitoare la destinația bunului închiriat.
Prin interpretarea dată de instanța de fond, acesta a ignorat distincția făcută de părțile contractante între lucrările cu specific bancar (cele menționate la alin.1) consimțite a fi suportate de locatar și lucrările care aduc un spor de valoare clădirii(cele menționate la alin.2), care urmau a fi recuperate din chiria negociată de părți.
Apelanta susține că din analiza autorizațiilor de construire emise de autoritățile competente, la cererea proprietarului spațiilor, rezultă că toate lucrările autorizate au exclusiv "specific bancar", iar costurile revin în sarcina locatarului, conform art.11.
Valoarea totală a lucrărilor de investiții efectuate din sursele proprii ale reclamantei și cu acordul proprietarului este de 413.000 lei ( ron), respectiv 253.250 usd.
Instanța de fond a înlăturat în mod nemotivat concluziile expertului asupra valorii celor 8 imobile de dinainte de efectuarea lucrărilor de investiții. Valoarea imobilelor înainte de amenajare a fost de 3.514.997 usd, net superioară valorii investițiilor de 1.152.573 usd, dar și prețului obținut de pârâtă cu ocazia încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, al cărui preț a fost de 3.294.304 usd. Se subliniază că în cele 8 contracte de vânzare-cumpărare încheiate de pârâtă în calitate de proprietar-vânzător, s-a consimțit asupra prețului vânzării prin excluderea valorii amenajărilor care oricum s-au transmis odată cu cele 8 imobile.
O altă critică invocată în motivarea apelului are în vedere ignorarea de către instanță a instituției "confuziunii de patrimonii", dat fiind că cele 8 imobile sunt în proprietatea reclamantei încă din data de 27.09.2001.
În fine, apelanta consideră că în ceea ce privește al doilea capăt de cerere, instanța a pronunțat o soluție greșită, cu încălcarea dispozițiilor art.43 com și art.1088 civil. Valoarea lucrărilor de investiții a fost stabilită pe baza administrării de probe, astfel că obligația de plată a dezdăunărilor devine certă, lichidă și exigibilă numai odată cu pronunțarea hotărârii și nu anterior acesteia, așa cum eronat a decis prima instanță.
Prin întâmpinare, intimata a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu motivarea că în mod corect a reținut instanța faptul că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale care constau în angajamentul asumat de pârâtă de a plăti băncii valoarea lucrărilor de amenajare care au determinat creșterea valorii imobilelor. Prin răspunsul la interogatoriu pârâta a recunoscut că reclamanta nu a recuperat cheltuielile efectuate cu lucrările de amenajare a spațiilor închiriate. În mod întemeiat a reținut instanța de fond pe baza concluziilor din expertiza judiciară întocmită în cauză că lucrările au adus un spor de valoare în sumă de 1.152 573 usd. Ulterior efectuării acestor investiții pârâta a vândut imobilele în anul 2001 și a obținut un profit uriaș.
Se mai arată de către intimată că este neîntemeiată apărarea apelantei cu privire la confuziunea de patrimonii, întrucât această instituție ar fi fost aplicabilă dacă imobilele ar fi intrat în patrimoniul băncii la un preț diminuat cu valoarea acelor investiții, ori pe o altă cale decât vânzarea, cum ar fi succesiunea.
Prin încheierea de ședință din data de 18.10.2007, Curtea a admis cererea apelantei și a dispus suspendarea executării silite a sentinței apelate până la soluționarea cererii de apel.
S-a încuviințat apelantei proba cu expertiză tehnică imobiliară având ca obiectiv stabilirea valorii de piață a imobilelor la momentul începerii fiecărui contract de locațiune în parte, în funcție de starea acestora din momentul predării către intimată.
Raportul de expertiză tehnică judiciară a fost realizat de expert și depus la dosar la data de 5.06.2008.
Au fost formulate de către ambele părți obiecțiuni față de raportul de expertiză. O parte din obiecțiuni apreciate a fi întemeiate au fost admise de instanță și expertul a realizat un supliment cu răspunsurile la aceste obiecțiuni. Expertul a concluzionat că valoarea de circulație totală a celor 8 imobile la data începerii fiecărui contract de locațiune era de 2.734.728 usd.
De asemenea, părțile au mai depus ca probă la dosar înscrisuri considerate a fi utile în soluționarea cauzei.
Analizând sentința apelată în raport de criticile invocate în motivarea apelului Curtea a reținut următoarele:
Instanța de fond a fost învestită de reclamanta Banca de Scont cu soluționarea unei cereri de obligare a pârâtei SC la plata contravalorii investițiilor efectuate la cele 8 imobile pe care le-a închiriat de la pârâtă, îmbunătățiri ce nu au fost recuperate din cuantumul chiriei așa cum s-a prevăzut în contractele de locațiune și nici ulterior din prețul de vânzare al imobilelor.
Așadar, în mod corect a reținut instanța că acțiunea se întemeiază pe răspunderea civilă contractuală, având în vedere contractele de locațiune dintre reclamantă și pârâtă, obligația contractuală asumată de pârâta-locator la art.11 privind recuperarea contravalorii cheltuielilor efectuate de locatar pentru îmbunătățiri aduse clădirilor și care rămân proprietarului din cuantumul chiriei.
Instanța a făcut o justă interpretare a clauzelor contractuale, ținând seama de regulile impuse de dispozițiile art.977-985.civil atunci când a observat că la art.2 din contractele de locațiune s-a prevăzut mai întâi că obiectul contractului este închirierea și la alin.2 că închirierea "s-a perfectat în scopul execuției lucrărilor de amenajare interioară, punerii în funcțiune și folosirii spațiului închiriat pentru activitate bancară".
Având în vedere precizarea expresă a scopului închirierii, coroborată cu mențiunea de la art.8 din contract referitoare de asemenea la destinația bunului închiriat-pentru activitate bancară, este în mod evident clar că investițiile la care s-a obligat locatarul (prevăzute la art.10) au fost acceptate ca obligatorii de către pârâtă, aceasta asumându-și răspunderea restituirii valorii amenajărilor din cuantumul chiriei ce urma a fi negociat de cele două părți.
Așadar, distincția făcută de apelantă între cheltuieli necesare desfășurării unei activități bancare, aflate în sarcina exclusivă a reclamantei în calitate de locatar și cheltuieli cu investiții care aduc spor de valoare clădirilor, nu este susținută de clauzele stipulate de cele două părți contractante. Conform art.10, banca avea obligația să finanțeze lucrări de investiții cum ar fi: ghișee de lucru, tezaur, modificarea instalației electrice, instalarea unui sistem de securitate specific bancar, recompartimentări, în scopul schimbării destinației în sedii de bancă, iar la art.11 apelanta s-a obligat ca din cuantumul chiriei să deducă costurile reclamantei cu aceste investiții.
Faptul că apelanta în calitate de locator nu a dedus costurile cu investițiile efectuate este un fapt necontestat.
Atât la momentul concilierii dinainte de introducerea acțiunii în instanță, cât și prin răspunsul la interogatoriul administrat ca probă în fața instanței de fond, apelanta a recunoscut efectuarea de către reclamantă a investițiilor, contestând doar valoarea acestora.
Este de menționat că procesele-verbale de recepție a lucrărilor executate de reclamantă au fost semnate și de un reprezentat al apelantei. Curtea nu va analiza în acest context, criticile aduse de apelantă proceselor-verbale de recepție, aceste probleme nu au făcut obiectul unui motiv de apel, sau alt mijloc de apărare invocat prin cererea de apel, conform art.292 alin.1C.pro.cicv.
Expertiza tehnică judiciară realizată în primă instanță de către expert a confirmat existența lucrărilor de îmbunătățiri aduse celor 8 imobile, a căror valoare a fost stabilită ca fiind 1.157.272 usd. Expertiza a mai stabilit că valoarea imobilelor după realizarea amenajărilor era de 4.667.570 usd.
Prin expertiza efectuată în fața instanței de apel s-a concluzionat de către expertul desemnat că valoarea imobilelor înainte de închiriere a fost de 2.734.728 usd.
Or, din compararea acestor valori ale imobilelor înainte și după realizarea investițiilor rezultă cu certitudine că investițiile realizate de reclamantă au adus un spor de valoare considerabil celor 8 imobile.
Că este așa, o confirmă inclusiv apelanta care susține că în 2001 s-a realizat un profit consistent din vânzarea celor 8 imobile.
Motivul de apel prin care se critică neanalizarea de către instanță a aspectului "confuziunii de patrimoniu" este neîntemeiat.
Instanța de fond a verificat dacă sunt sau nu îndeplinite cerințele legale pentru aplicarea dispozițiilor relative la confuziunea de patrimoniu și în acest sens a considerat în mod corect că, în lipsa unei înțelegeri exprese anterioare sau ulterioare încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor, înțelegere care să privească aspectul deducerii cheltuielilor efectuate de cumpărător cu investițiile, nu se poate vorbi de o confuziune de patrimoniu.
Cât privește ultima critică invocată de apelantă și anume, greșita acordare a dobânzii legale începând cu data cererii de chemare în judecată, Curtea reține că obligația de plată a contravalorii investițiilor aduse de reclamantă celor 8 imobile a fost asumată de apelantă la momentul încheierii contractelor de locațiune, când obligația era certă, lichidă și exigibilă. Prin urmare, obligarea apelantei la plata dobânzii legale începând cu data cererii de chemare în judecată respectă atât prevederile art.43 com. cât și ale art.1088 civil.
În concluzie, Curtea constată că motivele de apel sunt neîntemeiate, așa încât în conformitate cu dispozițiile art.296 proc.civ. va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta SC 2002 SA cu sediul în B, str. -, nr.9,.69,A,.A,.2,.8, sector 4, împotriva sentinței comerciale nr.4815/06.04.2007 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata BANCA ROMÂNĂ DE SCONT SA prin lichidator FONDUL DE GARANTARE A DEPOZITELOR ÎN SISTEMUL BANCAR cu sediul în -, județul
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 25.06.2009.
Președinte, JUDECĂTOR 2: Aurică Avram
I - - -
Grefier,
- -
Red.Jud. - 13.07.2009
Nr.ex.: 4
Fond: Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială
Președinte:
Președinte:Iulia PrelipceanJudecători:Iulia Prelipcean, Aurică Avram
