Spete pretentii comerciale. Decizia 33/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIE Nr. 33
Ședința publică de la 11 Mai 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cipriana Poiană
JUDECĂTOR 2: Camelia Gheorghiu
Grefier - -
Pe rol judecarea cauzei Comercial privind pe apelant -" " SRL
și pe intimat -" " - PRIN LICHIDATOR, intimat - SRL - PRIN LICHIDATOR I, având ca obiect pretenții, ap4el declarat împotriva sentinței comerciale numărul 1560/COM din 9 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă d-na avocat pentru apelantul " " B, lipsind:
- intimat - - SRL - PRIN LICHIDATOR
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează:
- cauza este la prim termen în apel, după care
D-na avocat depune la dosar împuternicirea avocațială nr. 11, emisă de cabinetul individual av. în data de 11.05.2009 și prin care d-na avocat este împuternicită a substitui titularul de contract.
La interpelarea instanței, d-na avocat precizează că apelantul nu are de formulat alte cereri în cauza de față.
Curtea constată apelul în stare de judecată și acordă cuvîntul la dezbateri.
D-na avocat pune concluzii de admitere a apelului potrivit motivelor detaliate în scris (din eroare apelantul a intitulat cererea de apel "Recurs"), cu obligarea intimatului la cheltuielile de judecată.
Instanța declară închise dezbaterile și rămîne în pronunțare.
Ulterior deliberării,
INSTANȚA
Deliberând asupra apelului comercial d e față.
Prin sentința comercială nr. 1560/COM din 9 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Iași - Secția comercială, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta I, prin lichidator I, în contradictoriu cu pârâta B și a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 12.618 lei reprezentând contravaloare lucrări de investiții aduse spațiului din municipiul I,-, județul
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Reclamanta - SRL, prin lichidator Iac hemat în judecată pârâta - SRL, solicitând obligarea pârâtei la plata sumei de 337.639 RON, reprezentând contravaloare lucrări de investiții aduse spațiului situat în Municipiul I,-, județul I, la plata dobânzii legale aferente sumei de - RON începând cu data introducerii prezentei și până în momentul plății efective a debitului și la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii a arătat că, prin încheierea nr. 165/17.05.2006, pronunțată în dosarul nr. 55/2005 - COM, a fost deschisă procedura falimentului împotriva SRL, societate în faliment, cu sediul în I,-, -.2-3,. 3,. 13, jud. I, lichidator judiciar fiind numit LICHIDATOR
La data de 12.09.2000 între SRL și SA s-a încheiat contractul înregistrat sub nr. 2509/2000, contract având ca obiect închirierea, pentru o perioadă de 25 de ani, a imobilului - clădirea "Vama Veche" - corp B, situat în municipiul I,-.
Dată fiind starea vădită de degradare a imobilului la nivelul anului 2000, acesta fiind practic inutilizabil, precum și durata mare a închirierii societatea SRL a făcut vaste lucrări de investiții pentru aducerea acestuia la o stare normală de folosință, investiții ce pot fi caracterizate ca fiind cheltuieli utile și normale.
În evidențele contabile ale SRL sunt reflectate lucrări de investiții realizate la imobilul situat în imobilul situat în municipiul I,-, Corp B, în valoare totală de - lei.
Corpul B al clădirii "Vama Veche", situat în-, a fost reparat și modernizat de societatea SRL, lucrările constând atât în reparații interioare cât și amenajări exterioare, după cum urmează:
1. reparații interioare - rezistența - în valoare de 3.709.474.275 lei
2. amenajări exterioare - în valoare de 4.500.547.484 lei
3. instalații electrice interioare - în valoare de 240.927.358 lei
4. instalații electrice exterioare - în valoare de 95.729.426 lei
5. instalații sanitare interioare - în valoare de 126.892.030 lei
6. instalații sanitare exterioare - în valoare de 204.911.146 lei
7. branșamente gaze naturale - în valoare de 7.888.830 lei
8. instalații utilizare gaze naturale - în valoare de 14.849.042 lei
9. contravaloare proiecte de execuție investiții - în valoare de 15.403.933 lei
10. organizare de șantier - în valoare de 459.762.619 lei
Total lucrărilor de investiții realizate la imobilul "Vama veche" și clar evidențiate
în contabilitatea societății se ridică la suma de 337.639 lei.
În contractul de închiriere înregistrat sub nr. 2509/2000 s-a prevăzut în mod expres ca: "investițiile efectuate în cadrul spațiului închiriat pe cheltuiala chiriașului, vor putea fi compensate cu contravaloarea chiriei până la concurenta valorii investite. În cazul în care valoarea investițiilor efectuate de chiriaș nu se compensează, proprietarul este de acord să-l despăgubească pe locatar".
Neexistând o compensare între chiria datorată de societatea SRL și contravaloarea investițiilor aduse la imobil, investiții însușite de beneficiar, se impune a se da eficienta dispozițiilor contractuale care prevăd plata directă de către pârâta a lucrărilor de investirii.
Prin decizia civilă nr. 104/R/2006 pronunțată de Curtea de Apel Tg. M contractul de închiriere a fost declarat nul și societatea chiriașă a fost obligată să elibereze imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere menționat anterior.
Imobilul a fost predat către SRL, noul proprietar al spațiului, conform procesului verbal de licitație nr. 48316/02.09.2002 încheiat de către
Proprietarul actual al imobilului cunoștea existența contractului de închiriere și a efectelor colaterale ale acestuia, contractul fiind intabulat în cartea funciară.
Așa fiind, conform dispozițiilor art. 997 din Codul civil: "acela căruia se face restituțiunea, trebuie să despăgubească pe posesorul, chiar de rea-credință, de toate cheltuielile făcute pentru conservarea lucrului sau care au crescut prețul lui".
Motivat de împrejurarea că prin decizia civilă menționată anterior s-a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 2509/2000, regimul investițiilor este dat de situația juridică a îmbogățirii fără just temei, proprietarul spațiului, pârâta din prezenta cauză, beneficiind de aceste investiții, fiind obligat la plata lor.
Pârâta a formulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii pentru neîndeplinirea procedurii prealabile, excepție ce a fost respinsă de instanță prin încheierea din 10.06.2008. Pe fond a arătat că, până la data de 27.08.2002 imobilul din litigiu situat în I,-, cunoscut sub denumirea de "Vama Veche", corp B, a fost în proprietatea SA I și că între aceasta și SRL I s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat sub nr. 2509/12.09.2000. De la această dată dreptul de proprietate asupra acestui imobil a fost dobândit de către societate, prin adjudecare în baza procesului verbal de licitație nr. 48316/2.09.2002 încheiat cu I, drept intabulat în Cartea funciară a municipiului I la data de 2.09.2002; nu a cunoscut la data adjudecării prin licitație a imobilului respectiv de existența contractului de închiriere precitat, ci doar ulterior când a somat-o pe SRL I să-i elibereze spațiul al cărui proprietară devenise, și în aceste condiții a promovat în justiție o acțiune în justiție prin care a solicitat constatarea nulității absolute a acestuia și evacuarea acesteia.
Această acțiune a făcut obiectul dosarului nr. 29589/2002 al Judecătoriei Iași care a admis-o, prin sentința civilă nr. 5708 din 21.05.2003, rămasă definitivă și irevocabilă prin admiterea recursului în baza deciziei nr. 104/R/din 22.02.2006 a Curții de Apel Târgu Mureș.
Consecința juridică a constatării nulității absolute a contractului de închiriere din data de 12.09.2000 este aceea că actul considerat nul prin hotărârea judecătorească se socotește a nu fi existat.
Concluzia este aceea că reclamantul din prezenta cauză nu se mai poate prevala în mod legal de clauza prevăzută în acel contract că"investițiile efectuate în cadrul spațiului închiriat pe cheltuiala chiriașului vor putea fi compensate cu contravaloarea chiriei până la concurența valorii investite", deoarece s-ar eluda legea, respectiv dispozițiile art. 969 Cod civil, care prevăd că doar contractele legale făcute au putere de lege între părțile contractante.
În fine, nu poate fi primită ca fiind fondată nici susținerea reclamantului din acțiunea sa că "regimul investițiilor este dat de situația juridică a îmbogățirii fără just temei" și că proprietarul spațiului beneficiind de aceste investiții trebuie să fie obligat la plata lor.
În primul rând nu se face dovada că aceste pretinse investiții au fost făcute de către SRL I, deoarece nu s-a prezentat un document justificativ din care să rezulte starea în care a fost preluat imobilul de la SA. Se pretinde în mod neîntemeiat că imobilul din litigiu se afla la nivelul anului 2000 în stare vădită de degradare, "acesta fiind practic inutilizabil".
Însă, se omite a se arăta că acest imobil a avut destinație de magazin alimentar și că a beneficiat de lucrări de construcții și instalații în perioada decembrie 1994 - noiembrie 1995 în valoare totală de 549.290.313 lei ROL, astfel cum rezultă din actele SA.
În al doilea rând, chiar dacă s-ar fi executat de către SRL I unele lucrări interioare, acestea erau doar lucrări de întreținere care au căzut în sarcina chiriașului și care nu au condus la sporirea intrinsecă a valorii imobilului din litigiu.
Și nu în ultimul rând trebuie avut în vedere că pentru spațiul din litigiu pe care SRL I l-a ocupat și a desfășurat o activitate comercială profitabilă datorită amplasării acestuia, în perioada 12.09.2000 - 10.03.2006, acesta nu a plătit nici o chirie.
Pentru restul lucrărilor de compartimentare a spațiului sau de amenajare a barului și terasei făcute în mod abuziv fără nici un fel de autorizații de construcții de către SRL I, acesta a fost sancționată contravențional de către organele abilitate care au dispus și demolarea acestora, astfel că ele nu pot fi considerate că au adus un spor de valoare imobilului de care profită societatea, constituind astfel un caz de îmbogățire fără just temei, și astfel să se justifice plata unor despăgubiri.
Investițiile cuprinse în procesul verbal de predare-primire încheiat de către societate la data preluării imobilului de 10.03.2006, se pot pretinde eventuale despăgubiri, dar valoarea acestora este cu mult sub valoarea chiriei datorate pentru acest spațiu astfel că poate opera o compensare.
În cauză a fost admisă proba cu înscrisuri de ambele părți precum și proba cu expertiză tehnică imobiliară, fiind înaintat la dosar raportul de expertiză tehnică întocmit de expert.
Analizând materialul probator administrat în cauză instanța reține următoarele:
Între reclamantă și SA s-a încheiat contractul de închiriere n 2509/2000 în baza căruia reclamanta în calitate de chiriaș a adus o serie de îmbunătățiri imobilului. Acest contract a fost anulat prin decizia civilă nr. 104/P/2006 pronunțată de Curtea de Apel Tg. M, fiind obligată să elibereze imobilul și să-l predea către SRL noul proprietar al spațiului conform procesului verbal de licitație nr. 48316/02.09.2002 încheiat de Ca urmare a anulării acestui contract reclamanta nu mai poate invoca dispozițiile contractuale conform cărora aceste cheltuieli pot fi compensate cu chiria. În schimb aceste îmbunătățiri profită în mod cert noului proprietar, obligarea acestuia la contravaloarea lor fiind consecința aplicării principiului îmbogățirii fără just temei.
Din raportul de expertiză tehnică aflat la dosar, instanța constată că valoarea lucrărilor făcute de SRL I care există fizic în teren și pot fi considerate ca un spor de valoare adus imobilului și nu drept cheltuieli necesare ce cad în sarcina chiriașului este de 12618 lei (amenajări interioare - faianță, amenajări exterioare - puieți conifere, branșament și instalații gaz metan).
Pe cale de consecință, instanța a reținut că acțiunea formulată de reclamanta SRL I este parțial întemeiată și a obligat pârâta la plata sumei de 12.618 lei reprezentând contravaloare lucrări investiții aduse imobilul din I,-. Constatând că reclamantă nu a achitat către expertul suma de 600 lei reprezentând diferență onorariu, instanța a obligat reclamanta la plata acestei sume, cu dare în debit.
În baza art. 276 Cod procedură civilă având în vedere cuantumul redus al pretențiilor dovedite, instanța a compensat în totalitate cheltuielile de judecată ale părților.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, cu următoarea motivare:
Apreciază apelanta că sentința este nelegală deoarece prima instanță a făcut o precizare greșită a legii respectiv a dispozițiilor art. 969,997 și 998 cod civil cât și a principiului îmbogățirii fără just temei.
Apelante consideră că în mod greșit a concluzionat prima instanță că reclamanta beneficiază de despăgubiri în temeiul art. 997 Cod civil cu privire la "lucrările de investiții preluate de societatea apelantă în baza procesului verbal de predare -primire din 10.03.2006 și evaluat de expertul judiciar la suma de 12.618 lei, deoarece aceste investiții nu au fost făcute cu forme legale. Astfel, pentru aceste investiții edificate fără autorizațiile legale Iaf ost sancționată contravențional de către organele abilitate în drept, care au dispus și demolarea acestora. Pentru acest motiv nu pot fi aplicate nici prevederile principiului îmbogățirii fără just temei deoarece acele investiții pentru care nu posedă acte legale de proprietate și pentru care s-a dispus demolarea lor, nu poate constitui un spor de valoare a imobilului.
Mai arată apelanta că prima instanță a pronunțat și o sentință netemeinică, făcând o apreciere greșită a probelor administrate în cauză. Astfel, aceasta consideră că reclamanta era îndreptățită să facă investiții în baza contractului de închiriere din data de 12.09.2000 neținând cont de consecința juridică a constatării nulității absolute a acestuia consfințită prin decizia nr. 104/R/22.02.2006 a Curții de Apel Târgu Mureș, depusă la dosar.
Analizând motivele de apel pronunțate și raportându-le la actele dosarului și la dispozițiile legale aplicabile în cauză, Curtea constată că apelul comercial d e față este nefondat pentru motivele ce vor fi expuse în continuare.
Situația de fapt necontestată de părți și reținută corect de prima instanță, pe baza concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză, atestă că valoarea îmbunătățirilor aduse de către SRL imobilului "Vama Veche" -corp B, situat în municipiul I,-, îmbunătățiri constând în amenajări interioare - faianță, amenajări exterioare - puieți, conifere, etc. branșament și instalații gaz metan, este de 12.618 lei.
Faptul că aceste lucrări au fost făcute cu sau fără autorizațiile legale nu prezintă relevanță în speță și nu duc la inaplicarea principiului îmbogățirii fără just temei, precum și a dispozițiilor art. 997 Cod civil în speță.
Astfel, dispozițiile art. 997 Cod civil prevăd obligația de despăgubire pentru toate cheltuielile făcute pentru conservarea lucrului, sau care au crescut prețul lor, chiar în condițiile în care posesorul a fost de rea -credință.
Așa fiind, toate criticile referitoare la greșita aplicare în cauză a temeiurilor de drept anterior enunțate sunt nefondate.
Este susținerea apelantei referitoare la faptul că prima instanță ar fi reținut că reclamanta era îndreptățită să facă investiții pe baza contractului de închiriere din data de 12.09.2000, deoarece așa cum rezultă cu claritate, fără echivoc, din considerentele hotărârii apelate, prima instanță a reținut că urmare a anulării acestui contract, reclamanta nu mai poate invoca dispozițiile contractuale, în schimb, în speță, se aplică principiul îmbogățirii fără just temei.
În consecință, în baza disp. art. 296 Cod procedură civilă, instanța urmează să respingă apelul comercial d e față și să păstreze ca temeinică și legală sentința apelată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN N LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de B împotriva sentinței comerciale nr. 1560/COM din 9 septembrie 2008, pronunțate de Tribunalul Iași, sentință pe care o păstrează.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 11.05.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - -
Grefier
- -
.
Tehnored.
2 ex.
09.06.2009
Tribunalul Iași:
-
Președinte:Cipriana PoianăJudecători:Cipriana Poiană, Camelia Gheorghiu
