Spete pretentii comerciale. Decizia 492/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
DOSAR NR-
DECIZIA COMERCIALĂ NR.492
Sedința publică din 19 noiembrie 2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Decebal Taragan
JUDECĂTOR 2: Minodora Condoiu
GREFIER - - -
****************
Pe rol judecarea cererii de apel, formulată de apelantul pârât împotriva sentinței comerciale nr.1052/24.01.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă - SRL
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă apelantul pârât prin cu împuternicire avocațială la dosar lipsind intimata reclamantă.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință, după care: Curtea înmânează apelantului prin apărător, copia întâmpinării.
Apelantul pârât prin avocat arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată dezbaterile închise, în baza art.150 pr.civ. și acordă cuvântul apelantului pârât prin apărător, pe apel.
Apelantul pârât prin avocat solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul respingerii acțiunii reclamantei și admiterea cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată în fond și apel.
Curtea reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată:
Prin sentința comercială nr.1052 din 24.01.2008 a Tribunalului București - Secția a VI a Comercială, s-a admis acțiunea principală, formulată de reclamanta - SRL, a fost obligat pârâtul - reclamant, la plata, către reclamanta - pârâtă, a sumei de 98.817,21 lei, contravaloare comision, 98.817,21 lei, cu titlu de penalități, și 5.163,36 lei cheltuieli de judecată, și s-a respins, cererea reconvențională, formulată de pârâtul - reclamant, în contradictoriu cu reclamanta pârâtă, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a avut în vedere susținerile părților, probele administrate în cauză și dispozițiile legale în materie.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termen legal, reclamantul, considerând-o netemeinică și nelegală.
În motivarea apelului, pârâtul a arătat că, prin sentința comercială nr. 1052 din 24.01.2008, Tribunalul Bucureștia admis cererea, principală, formulată de reclamanta - SRL, și a dispus, obligarea sa, la plata sumei de 98.817,21 lei, contravaloare comision, 98.817,21 lei, penalități, și 51.163,36 lei, cheltuieli de judecată, către reclamantă. De asemenea, instanța a dispus respingerea, ca neîntemeiată, a cererii reconvenționale, formulată de apelant, prin care solicita instanței, să dispună, rezoluțiunea contractului de comision nr. 725/27.09.2006.
Pentru a pronunța această hotărâre, Tribunalul a reținut că, prin contractul de comision nr. 725/27.09.2006, încheiat între părți, reclamanta s-a obligat, în calitate de agenție imobiliară, față de apelant, să identifice pe raza Municipiului B, în vederea construirii, în parametrii de preț, conveniți în Anexa 1, la acesta. Pe lângă această obligație, reclamanta și-a asumat și alte obligații conexe, menționate la articolul 1 litera B, și anume: organizarea vizitării imobilelor identificate, asistență la negocierea termenilor contractuali, inclusiv, la încheierea unui antecontract, dacă este cazul, furnizarea de informații, privind costurile și formalitățile aferente vânzării imobilului, asistență în procurarea actelor prealabile, necesare vânzării, și efectuarea formalităților necesare, înregistrării acesteia (intabulare).
Tribunalul a apreciat că, reclamanta a prezentat, apelantului, două imobile, printre care și cel din- sector 1, chiar dacă, celelalte servicii conexe, nu au fost îndeplinite, de către aceasta.
Instanța a pronunțat hotărârea apelată, printr-o interpretare greșită, a dispozițiilor contractuale, aplicând greșit dispozițiile articolului 969 Cod civil.
Potrivit articolului III litera C teza a doua din contractul de comision: "Comisionul acoperea valoarea, atât a serviciilor de identificare a imobilului, cât și a serviciilor conexe".
Așa cum a arătat și în fața Tribunalului, prin întâmpinarea formulată, la cererea principală, apelantul nu a înțeles să plătească comisionul, stabilit de către părți, deoarece, reclamanta, însăși, nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate, prin același contract, față de apelant, invocând astfel, în apărare, excepția de neexecutare a contractului (exception non adimpleti contractus), care atrăgea, respingerea acțiunii acesteia.
Astfel, reclamanta s-a obligat, față de apelant, nu numai la identificarea terenului, pe care dorea să-l achiziționeze, ci și la îndeplinirea altor servicii, care, deși, sunt intitulate conexe, față de situația de fapt, ce rezultă din actele dosarului, acestea aveau caracterul de obligații principale, de contraprestații, ce atrăgeau obligația acestuia, corelativă, de plată, a comisionului, dat fiind, caracterul sinalagmatic al contractului, dintre părți.
Aceste obligații, la care apelantul nu a renunțat niciodată, erau: organizarea vizitării imobilelor identificate, asistență la negocierea termenilor contractuali, inclusiv, la încheierea unui antecontract, dacă era cazul, furnizarea de informații, privind costurile și formalitățile aferente vânzării imobilului, asistența în vederea remiterii prețului, convenit de către părți, asistență la procurarea actelor, prealabile, necesare vânzării (certificat fiscal, certificat de sarcini, extra de carte funciară) și efectuarea formalităților necesare, înregistrării acesteia.
Niciuna, dintre acestea, nu a fost îndeplinită de reclamantă, deși apelantul a solicitat, în repetate rânduri, reprezentanților acesteia, acest lucru.
Din multitudinea acestor obligații, ale reclamantei, rezultă, fără putință de tăgadă, că valoarea comisionului a fost stabilit, în considerarea tuturor acestor servicii, care să justifice un preț rezonabil, pentru comisionar, nefiind posibilă, datorarea comisionului, pentru îndeplinirea unei singure obligații, de către acesta, și aceasta îndeplinită, doar, parțial și necorespunzător.
Instanța, nu numai că nu a reținut excepția de neexecutare, invocată de apelant, ca un efect specific al contractului sinalagmatic, decurgând din subînțelegerea condiției rezolutorii, în contractele sinalagmatice, conform articolelor 1020 și 1021 Cod civil, dar a considerat, fără nici un temei și fără nici o dovadă, că apelantul ar fi renunțat la aceste servicii.
Din această perspectivă, hotărârea este criticabilă, deoarece, apelantul nu a renunțat la serviciile conexe, cuprinse în articolul 1 litera B, mai ales că, față de situația în care se afla terenul în cauză (acesta se afla în procedura de executare silită, pentru valorificarea unei creanțe, față de proprietarul imobilului - - MEDICAL SA), aceste servicii i-ar fi fost absolut necesare, întrucât, imobilul nu putea fi vândut, la data la care reclamanta l-a identificat,
În ce privește concluzia instanței, privind renunțarea sa, la aceste servicii, aceasta este profund nelegală și esențial netemeinică, deoarece, nu se bazează pe nici o probă, fiind preluată, necenzurat, din cererea reclamantei. Renunțarea, fiind prin ea însăși un act de dispoziție, pentru a putea fi avută în vedere de instanță, ar fi trebuit să îmbrace, cel puțin, forma scrisă, iar conținutul său, trebuia să aibă un caracter special, renunțarea neputând fi dedusă, pe baza unor prezumții, din anumite împrejurări.
Potrivit articolului 1203 Cod civil, magistratului nu îi este îngăduit să pronunțe hotărârea, numai în baza unor prezumții, decât dacă, acestea au o greutate și puterea de a naște posibilitatea.
Or, din probele administrate în cauză, rezultă, dimpotrivă, că, apelantul a fost nevoit să efectueze, în locul reclamantei, mai multe dintre formalitățile, prealabile vânzării, tocmai, pentru a nu pierde, din culpa acesteia, afacerea, cu privire la acest imobil.
Întrucât, nu a renunțat, nici o clipă, la serviciile asumate de reclamantă, nu poate fi reținută, a aplicabilă, clauza cuprinsă în articolul III litera c teza finală, cum greșit, a considerat prima instanță.
Instanța nu a făcut o interpretare a contractului, conform voinței interne a părților, așa cum se instituie, cu titlu de principiu, în articolul 977 Cod civil, în sensul că, acestea au convenit ca, prețul (comisionul), să acopere valoarea tuturor serviciilor, la care reclamanta s-a obligat, iar nu să reprezinte, contravaloarea executării, unuia, dintre aceste servicii.
Practic, instanța a considerat că, simpla identificare a terenului, de către reclamantă, atrage după sine, obligația de plată a comisionului, fără a observa că, la acel moment, imobilul nu era susceptibil de vânzare convențională, fiind supus procedurii avansate de vânzare la licitație, prin executorul judecătoresc (executare silită), în dosarul de executare nr. 62/2006, aflat pe rolul Biroului Executorului Judecătoresc -.
Astfel spus, nici obligația principală, cuprinsă în articolul I litera a, din contractul de comision "- să identifice un imobil ("imobilul") care să corespundă, parametrilor menționați în Anexa 1, și condițiilor de preț, cuprinse în aceeași anexă, în vederea cumpărării acestuia, de către cumpărător sau de către o societate comercială, ce urmează a fi indicată ulterior, și în care, cumpărătorul este asociat/acționar sau administrator -", nu a fost îndeplinită corespunzător, deoarece, la data prezentării, nu numai că terenul nu putea fi vândut/cumpărat, dar era, chiar, interzisă, vânzarea acestuia. Reclamanta nu a oferit, nici măcar, informarea corectă, cu privire la situația juridică a terenului, împrejurarea că, aceasta nu o cunoștea, fiindu-i culpabilă sieși și nefiind de natură a crea un drept, în patrimoniul său (deoarece, nimănui nu-i este îngăduit să beneficieze de protecția, nașterea unui drept, în temeiul propriei culpe - nemo auditur propriam turpitudinem, allegans).
Pentru a afla situația imobilului, față de lipsa de diligență a reclamantei și de neexecutarea, de către aceasta, a obligațiilor, cuprinse în articolul 1 litera b din contract, apelantul a fost nevoit să încheie un contract, de asistență juridică, cu o casă de avocați, care oferindu-i aceste servicii, l-au taxat corespunzător.
Prin urmare, reclamanta nu a adus la îndeplinire, în mod corespunzător și conform contractului, niciuna, dintre obligațiile asumate.
Pentru a complini lipsurile activității reclamantei, după ce la data de 7.10.2006, a solicitat, în scris, acesteia, să îi prezinte documentația, care să ateste, dreptul de proprietate al titularului, cu privire la acest teren, apelantul a întreprins demersuri proprii și costisitoare, în cadrul procedurii de executare silită, ce era avansată, pentru ca imobilul, în cauză, să devină vandabil.
În acest sens, a încheiat un contract de împrumut cu - MEDICAL SA, prin care a oferit acesteia, suma de bani, corespunzătoare, pentru plata creanței, a cărei executare silită se declanșase, pentru ca, abia, după plata acesteia, imobilul să devină susceptibil de vânzare.
Astfel spus, vânzarea imobilului nu s-a realizat, nicidecum, ca urmare a neîndeplinirii, de către reclamantă, a obligațiilor asumate, prin contractul de comision, ci, exclusiv, ca efect al întreprinderii, de către apelant, a demersurilor, ce cădeau în sarcina sa, și pe care acesta, nu le-a îndeplinit.
A mai arătat apelantul că, instanța de fond, în mod greșit, a respins cererea sa reconvențională, prin care, solicita, în temeiul articolelor 1020 și 1021 Cod civil, să dispună rezoluțiunea contractului de comision, pentru neîndeplinirea, culpabilă, a obligațiilor contractuale.
Analizând, pe rând, obligațiile asumate de reclamantă, prin contract, raportat la probele administrate în cauză, concluzia nu putea fi, decât aceea că, se impunea, desființarea acestui contract, din vina reclamantei, după cum urmează: -obligația de a identifica un imobil ("imobilul"), care să corespundă parametrilor menționați în Anexa 1 și condițiilor de preț, cuprinse în aceeași anexă, în vederea cumpărării acestuia, de către cumpărător sau de către o societate comercială, ce urmează a fi indicată, ulterior, și în care, cumpărătorul este asociat/acționar sau administrator, nu a fost îndeplinită corespunzător, de vreme ce, la data prezentării, de către reclamantă, - 27.09.2006, terenul nu putea fi vândut, fiind în litigiu, respectiv -în cadrul procedurii de executare silită imobiliară. Numai după ce, apelantul, în lipsa informațiilor, pe care reclamanta s-a obligat să i le dea, prin același contract, la sfatul mai multor avocați, a încheiat un contract de împrumut, cu debitoarea, executată silit, terenul a devenit liber de sarcini, în vederea vânzării, însă, acest lucru nu se datora reclamantei. Acest lucru rezultă, chiar, din declarația martorului, agentul imobiliar al reclamantei, care a declarat, expres, că, a aflat de procedura de executare silită, pentru prima oară, de la apelant.
Organizarea vizitării imobilelor identificate, nu s-a realizat, singura discuție, cu agentul reclamantei, purtându-se la sediul acesteia.
Asistența la negocierea termenilor contractuali, nu a fost îndeplinită, reclamanta, refuzând să-și dea concursul, pentru rezolvarea situației juridice a imobilului.
Furnizarea de informații, privind costurile și formalitățile aferente vânzării imobilului, nu a fost îndeplinită, reclamanta refuzând, ulterior, să mai ofere apelantului, vreun detaliu, despre imobil, mai ales că, la data prezentării, nici nu știa care este situația juridică a acestuia, deși se obligase, prin contract, să ofere astfel de informații.
Asistența, la procurarea actelor, prealabile, necesare vânzării și efectuarea formalităților, necesare înregistrării acesteia, obligații esențiale, ce nu au fost îndeplinite de reclamantă, care, în lipsa acestora, nu putea pretinde, un comision, atât de mare, nejustificat, de contraprestația sa.
În susținerea apelului s-a solicitat probe cu înscrisuri, iar cererea a fost timbrată cu o taxă de timbru în sumă de 2.600 lei și timbru judiciar în valoare de 5,15 lei.
Apelul este nefondat.
Analizând actele și lucrările dosarelor, în raport cu motivele de apel invocate, probele administrate, clauzele contractuale și dispozițiile legale în materie, Curtea constată că, la data de 27.09.2006, părțile au încheiat, contractul de comision nr. 725, prin care, reclamanta s-a obligat, să identifice, în calitate de agenție imobiliară, un teren, în B, pentru construcție, în parametri de preț, solicitați de pârât, în vederea achiziționării acestuia.
Pârâtul, la rândul său, s-a obligat să achite, reclamantei, un comision de 1,75%, din prețul de achiziție, plus TVA.
Pârâtul trebuia să plătească, integral, comisionul, la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare a imobilului, identificat de reclamantă, respectiv - la 21.11.2006.
Reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate, prin contract, și a identificat, două suprafețe de teren, ce i-au fost aduse la cunoștință și prezentate pârâtului, conform anexei 2 la contract, sens în care, s-au întocmit și procese verbale, semnate de ambele părți contractante.
Din cele două imobile, prezentate de reclamantă, pârâtul s-a oprit asupra imobilului, situat în B- sector 1, constituit din teren, în suprafață de 540. și construcție, edificată pe acesta, cu o suprafață construită de 156,91, cu privire la care, și-a manifestat și intenția de achiziționare.
Potrivit procesului verbal, anexă la contractul de comision, nr. 725/27.09.2006, pârâtul a confirmat, prin semnătura sa, atât prezentarea acestui imobil, cât și vizionarea lui, aspecte pe care nu le mai poate contesta.
De asemenea, reclamanta, la solicitarea pârâtului, a depus diligențe, pentru a obține actele de proprietate, necesare vânzării,precum și informații legate de situația juridică a imobilului, însă, ulterior, pârâtul, din proprie inițiativă, deci, fără a mai solicita asistența intimatei, le-a procurat, direct de la mandatarul proprietarului imobilului, astfel că, acest aspect, nu poate fi imputat, reclamantei, și interpretat, ca neîndeplinire, a unei obligații contractuale.
Mai mult, Curtea constată că, în această situație, devin incidente, clauzele contractuale, de la articolul III litera B, în care se stipulează: "chiar și în cazul în care, pârâtul a înțeles să renunțe, la o parte, din serviciile conexe, acesta nu are posibilitatea să solicite reducerea comisionului".
La data de 21.11.2006, prin contractul de vânzare - cumpărare, autentificat sub nr. 2242, pârâtul a dobândit dreptul de proprietate, asupra imobilului, situat în B,- sector 1, la prețul de 1.375.000 euro, pe care l-a achitat, în întregime, la data autentificării actului, astfel că, datorează suma solicitată, de reclamantă, cu titlu de comision, inclusiv, penalitățile de întârziere, până la data plății efective a acesteia, respectiv - 19.06.2008, potrivit procesului verbal, întocmit de executorul judecătoresc, și recipisei de consemnare nr. -/1/13.06.2008,depuse în apel,ca acte noi, care, practic, confirmă soluția instanței de fond.
În consecință, Curtea constată că, instanța de fond a reținut o situație de fapt corectă în cauză, pe baza probelor administrate, judicios analizate, și a făcut o interpretare și aplicare adecvată a clauzelor contractuale și dispozițiilor legale, în materie, specifice speței și menționate mai sus, astfel că, motivele de apel, invocate, sunt neîntemeiate.
Față de considerentele expuse mai sus, Curtea constată că, sentința comercială atacată este temeinică și legală, și urmează a fi menținută, iar apelul va fi respins, ca nefondat, în temeiul articolului 296 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelantul pârât - reclamant, domiciliat în B,-,. 612,. 2,. 9,. 80 sector 3, împotriva sentinței comerciale nr.1052/24.01.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă-pârâtă - SRL, cu sediul în B,., nr. 4-8, House, de,. 2, sector 1.
Definitivă. Cu recurs.
Pronunțată în ședință publică, azi - 19.11.2008
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - -
GREFIER
- -
Red.Jud.
Tehnored.
4 ex.
2.12.2008
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător fond:
Președinte:Decebal TaraganJudecători:Decebal Taragan, Minodora Condoiu
