Spete pretentii comerciale. Decizia 55/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 55/2008
Ședința publică din 17 martie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Mihaela Sărăcuț
JUDECĂTOR 2: Gheorghe Cotuțiu G -
GREFIER: - -
S-au luat în examinarea, pentru pronunțare, apelurile declarate și SC SRL, împotriva sentinței civile nr. 3487 din 30.10.2007 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș, având ca obiect pretenții.
Se constată că, mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 10 martie 2008, încheiere care face partea integrantă din prezenta hotărâre, când pronunțarea hotărârii s-a amânat pentru termenul de azi.
CURTEA
deliberând, reține că
Prin sentința civilă nr. 3487 pronunțată la data de 30 octombrie 2007 în dosarul nr- al Tribunalului Maramureșa fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamantul împotriva pârâtei, și a fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 59.627 Euro reprezentând: 51850 euro-chirie restantă, 777,5 euro-dobânda calculată asupra acestei sume până la data precizării acțiunii, respectiv 01.05.2007 și dobânda de 12 % pe an aferentă sumei de 51.850 euro de la data de 1.05.2007 și până la achitarea integrală a debitului.
Totodată, a fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata sumei de 782.1,32 lei, cu titlu de cheltuieli reabilitare chirie.
În final, pârâtă a fost obligată să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în cuantum de 7.167,24 lei, reprezentând 4.193 lei, taxă judiciară de timbru și timbru judiciar aferente capătului de cerere admis, 2.600 lei onorariu avocat și 374,24 lei, cheltuieli de deplasare.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că între reclamant și societatea pârâtă s-a încheiat la data de 1.04.2002 un contract de închiriere având ca obiect imobilul cu destinație de clădire industrială de 80 mp, spațiu birouri și 5.000 mp spațiu industrial, situat în S M, prețul stabilit de comun acord a fost de 3.050 euro pe lună, respectiv 36.600 euro pe an, sumă pe care pârâta s-a obligat să o achite pe data de întâi a fiecărei luni, conform art. 4 din contract.
A mai reținut instanța de fond că prin sentința civilă nr. 4405 din 20.11.2006 pronunțată în dosar nr- al Tribunalului Maramureș, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei din imobilul situat în S M,-, sub sancțiunea unor daune cominatorii, iar la data de 29.11.2006, prin procesul-verbal de licitație imobiliară, încheiat în dosarul execuțional nr. 1/2006, aflat pe rolul Biroului executor Judecătoresc G, imobilul clădire înscris în nr. 14052 localității S M nr. top. 2839/2/1, 2839/2/2, a fost adjudecat la licitație publică de pârâta SRL, iar prin încheierea nr. 6749/16. 12.2006, Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară SMa dispus întabularea dreptului de proprietate a imobilului în favoarea pârâtei.
Instanța de fond a constatat că pretențiile reclamantului cu privire la chiria datorată și neachitată până în prezent, în cuantum de 51.850 euro, pentru perioada 1.06.2005 - 1.11.2006, sunt întemeiate, iar susținerile pârâtei, potrivit cărora datorează chiria doar până la data de 1.11.2005, motivat de împrejurarea că la această dată a pus la dispoziția reclamantului imobilul din litigiu, au fost infirmate de considerentele sentinței civile nr. 4405/20.11.2006, din conținutul cărora a rezultat că pârâta nu a dovedit că nu se mai află în posesia spațiului.
Astfel, pârâta datorează, în conformitate cu art. 15 din contractul de închiriere și potrivit calculului efectuat de reclamant până la data de 1.05.2007 (data precizării acțiunii) dobânda aferentă chiriei pe perioada 1.06.2005 -1.11.2006, în cuantum de 7.777,5 euro.
În temeiul aceluiași articol menționat, pârâta datorează și dobânda de
12% pe an aferentă sumei de 51.850 euro, începând cu data de 1.05.2007 și până la achitarea integrală a debitului.
În ceea ce privește cererea reclamantului privind obligarea pârâtei la
plata sumei de 782.432 lei, reprezentând prejudiciul cauzat prin distrugerile aduse de locatar, tribunalul a reținut că prin raportul de expertiză efectuat s-a stabilit că costul reparațiilor necesare pentru a aduce construcția în stare de folosință conform destinației inițiale este de 1.000.000 RON
Având în vedere că nu s-a dovedit existența unui prejudiciu cauzat de locatara-pârâtă și nici fapta ilicită a acesteia și că de la data de 19.12.2006, imobilul în litigiu a intrat în proprietatea pârâtei, în discuție nefiind restituirea acestuia, dispozițiile art. 1431 și urm. invocate de către reclamant nu sunt incidente în speță, instanța de fond respingând cererea.
Împotriva acestei hotărâri au formulat apel, în termen legal, atât reclamantul cât și pârâta
În apelul pârâtei L, se solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii în parte, adică prin obligarea societății la plata sumei de 5.564 euro reprezentând chiria restantă pe perioada 01.06.2005 - 01.11.2005.
În dezvoltarea motivelor de apel s-a arătat că pârâta a arătat că instanța de fond a admis în întregime capetele de cerere privind obligarea sa la plata chiriei restante pentru perioada 01.06.2005 - 01.11.2006, cu dobânzile si penalitățile respective si respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de reabilitare a clădirii, respingând apărarea formulată, în sensul că pârâta a avizat încă din noiembrie 2005 pe reclamant că spațiul de producție îi este pus la dispoziție, avizul fiind repetat si în luna decembrie 2005, aceste avize fiind susținute și prin încheierea procesului-verbal din 26.01.2006 și cu toate acestea instanța de fond a respins apărarea pârâtei motivat prin aceia că în considerentele sentinței civile nr. 4405/20.11.2006 s-a reținut faptul că pârâta nu a dovedit că spațiul respectiv nu se mai află în posesia sa.
Pârâta a considerat că dispunând astfel, instanța a pronunțat o soluție nelegaIă, contrar probelor de la dosar si cu neluarea în considerare a soluției obligatorii dată de Înalta Curte Casație și Justiție constituită în Secții Unite la data de 24 octombrie 2005 - în materia aplicării concomitent penalităților si a dobânzii contractuale.
În apelul reclamantului, se solicită admiterea acestuia, modificarea în parte a hotărârii atacate și în fond admiterea în întregime a cererii formulate de reclamant și, în consecință, peste cele dispuse de instanța de fond, obligarea pârâtei și la plata sumei de 78.432 lei ron cu titlu de cheltuieli reabilitare clădire echivalent al prejudiciului cauzat reclamantului prin distrugerea imobilului înscris în CF nr. 14052 S-M, nr. top. 2839/2/1 și nr. top. 2839/2/2.
În dezvoltarea motivelor de apel se arată că instanța de fond în mod greșit a reținut că nu a făcut dovada existenței unui prejudiciu cauzat de locatara - pârâtă și nici fapta ilicită a acesteia.
Mai arată reclamantul că, instanța de fond a reținut că începând cu data de 29.11.2006 imobilul ce face obiectul cauzei a intrat în proprietatea pârâtei, în discuție nefiind restituirea acestuia, dispozițiile art. 1431 și urm. civ. nefiind incidente în speță.
Cu privire la dovada existenței unui prejudiciu cauzat de locatara - pârâtă și a faptei ilicite a acesteia, reclamantul arată următoarele:
Faptul că în urma încheierii contractului de închiriere reclamantul a predat imobilul în discuție pârâtei, nu este contestat. Acest fapt este recunoscut de atât de pârâtă, cât de instanța de fond.
Predarea acestui imobil s-a făcut fără încheierea unui proces-verbal de predare-primire, astfel că prevederile art. 1432. civ. sunt pe deplin aplicabile, fiind incidentă prezumția legală că reclamantul a predat imobilul în stare de a fi folosit potrivit destinației sale, mai mult, pârâta nefăcând vreo afirmație și neproducând vreo probă contrară acestei stări de fapt.
La data rezilierii contractului de închiriere, dată la care instanța de judecată a dispus și predarea imobilului către reclamant (în speță Tribunalul Maramureș, prin nr. 4405/2006), acesta se afla într-o avansată stare de degradare.
Având în vedere cele mai sus arătate și prin prisma lipsei oricărei afirmații sau probe contrare, reclamantul apreciază că în speță, sunt pe deplin aplicabile prev. art. 1434. civ. potrivit căruia "locatorul este răspunzător de stricăciunile și pierderile întâmplate în cursul folosinței sale.".
Prin urmare, pornind de la faptul că reclamantul a predat în temeiul unui contract de închiriere un imobil aflat în stare de a fi folosit potrivit destinației sale cât și de la faptul că la sfârșitul închirierii imobilul se afla într-o avansată stare de degradare, stare care impunea efectuarea unei investiții, evaluate prin expertiza efectuată în cauză la suma de 1.000.000 lei RON, pentru a fi adus în starea în care a fost predat, respectiv în stare de a putea fi folosit potrivit destinației sale, reclamantul apreciază că instanța de fond în mod greșit a reținut în motivarea hotărârii că "nu s-a făcut dovada existenței unui prejudiciu cauzat de locatara pârâtă și nici fapta ilicită a acesteia", reclamantul, prin probațiunea administrată în cauză, făcând dovada existenței unui prejudiciu.
Astfel, în concluziile expertizei tehnice judiciare efectuate, se arată în răspunsul la obiectivul stabilit de instanță privind costul reparațiilor necesare pentru a aduce construcția în stare de folosire conform destinației că "costul reparațiilor necesare pentru a aduce construcția în stare de folosire conform destinației inițiale sub următoarele aspecte: construcție, structura, arhitectura, instalații, utilități, etc. este de 1.000.000 ron".
De asemenea, reclamantul a cerut instanței de fond să-i încuviințeze administrarea probei testimoniale pentru a proba și prin acest mijloc existența prejudiciului cauzat prin distrugerea clădirii, dar această cerere în probațiune a fost respinsă de către instanța de fond ca nefiind utilă soluționării cauzei, apreciindu-se că "nu s-a dovedit existența unui prejudiciu cauzat de locatara - pârâtă și nici fapta ilicită a acesteia", în condițiile în care atât culpa cât și fapta ilicită a locatarului sunt prezumate de lege.
În condițiile în care art. 1434.civ. instituieoprezumție legală în acest sens, instanța avea îndatorire a de a înlătura răspunderea pârâtei numai în cazul în care aceasta făcea dovada că stricăciunile și pierderile "au urmat fără culpa sa".
Așa fiind, reclamantul apreciază că instanța de fond a reținut în mod greșit că "nu s-a dovedit existența unui prejudiciu cauzat de locatara - pârâtă și nici fapta ilicită a acesteia", hotărârea pronunțată fiind nelegală și netemeinică în ceea ce privește soluționarea celui de-al 2-lea capăt de cerere, întrucât instanța de fond, din oficiu, fără a pune în discuția părților si fără a administra probe în acest sens, a înlăturat aplicarea prev. art. 1434.civ.
Cu privire la motivul reținut de instanța de fond, respectiv faptul că începând cu data de 29.11.2006 imobilul descris mai sus a intrat în proprietatea pârâtei, în discuție nefiind restituirea acestuia, dispozițiile art. 1431 și urm. civ. nefiind incidente în speță, se arătă că motivarea instanței este greșită în sensul raportării aplicării prev. art. 1431. civ. la soarta ulterioară a imobilului ce face obiectul închirierii.
Se susține că în speță, momentul la care instanța trebuia să se raporteze în vederea aprecierii pretențiilor reclamantului este momentul rezilierii contractului de închiriere având ca obiect imobilul arătat, iar faptul că ulterior imobilul a fost vândut în urma unei licitații publice organizate în cadrul executării silite, nu are nicioinfluență asupra obligației locatorului ca la sfârșitul contractului de închiriere să predea imobilul în starea în care l-a primit, ori, în caz contrar, să răspundă pentru toate "stricăciunile și pierderile întâmplate în cursul folosinței sale.". Momentul vânzării la licitație publică, este un moment ulterior și fără nici o legătură juridică cu momentul la care ia naștere obligația de răspundere a pârâtei și a dreptului corelativ al subsemnatului de a cere antrenarea răspunderii acesteia. Indiferent că imobilul a fost adjudecat de pârâtă, prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligațiilor impuse de prev. art. 1431. civ. și de prev. art. 8 și 16 din contractul de închiriere se regăsește exclusiv în patrimoniu reclamantului.
Astfel, dacă pârâta ar fi respectat obligațiile impuse de prev. art. 1431. civ. ca de altfel și de prev. art. 8 și 16 din contractul de închiriere încheiat, valoarea de circulație a imobilului ar fi fost mult superioară (prin expertiza tehnică judiciară efectuată în cauză, valoarea de circulație a clădirii dacă aceasta nu ar fi suferit degradări și ar fi fost în stare de a fi utilizată potrivit destinației sale a fost evaluată la suma de 2.451.000 RON), reclamantul urmând a primi sumele de bani rămase în urma vânzării imobilului la valoarea reală de circulație, după stingerea datoriei avute în favoarea pârâtei. În condițiile în care pârâta a degradat clădirea, valoarea de circulație a acesteia, evaluată cu ocazia executării silite a fost de 559.459 RON.
Instanța de fond, era obligată să soluționeze cauza prin raportare la prev. art. 1431. civ. și a prev. art. 8 și 16 din contract. Instanța de fond nu avea posibilitatea legală de a scuti pârâta de la îndeplinirea atât a unor obligații legale cât și a unor obligații contractuale asumate.
În aceste condiții, reclamantul afirmă că instanța de fond în mod greșit a înlăturat din oficiu aplicarea prev. art. 1431. civ. iar în consecință hotărârea pronunțată este nelegală și netemeinică în ceea ce privește soluționarea celui de-al 2-lea capăt de cerere.
Având în vedere că această cauză decurge din executarea unui contract de închiriere, instanța de fond, era obligată să soluționeze cauza prin raportare la prevederile dreptului comun în materie de locațiune, cu luarea în considerare a prevederilor cuprinse în contract.
Analizând apelurile formulate din prisma motivelor invocate, a dispozițiilor legale incidente, Curtea constată următoarele:
1. Având in vedere criticile formulate în apel d e către pârâta SMp recum și soluția instanței de fond, Curtea, în conformitate cu disp. art. 11 din Legea nr. 146/1997 a stabilit în sarcina apelantei obligația de a achita taxa judiciară de timbru în sumă 6060,5 lei, iar în conformitate cu art. 1 din nr.OG 32/1995 timbru judiciar în sumă 5 lei.
Apelul nu a fost timbrat cu sumele stabilite în sarcina apelantei.
Prin art. 1 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru a fost statuat principiul potrivit căruia acțiunea și cererile introduse la instanța judecătorească sunt supuse taxelor judiciare de timbru prevăzute de acest act normativ. Aceste taxe sunt datorate atât de persoanele fizice cât și de persoanele juridice și ele se plătesc anticipat. In mod excepțional, obligația de timbrare se poate împlini până la primul termen stabilit de instanța de judecată.
Constatând că apelul nu a fost timbrat anticipat, că apelanta nu s-a conformat obligației de timbrare potrivit mențiunii din citația transmisă pentru termenul de judecată din 17.03.2007, când procedura de citare a fost legal îndeplinită, că nu ne aflăm în prezența unei acțiuni sau persoane față de care operează scutirea legală de obligația timbrării, instanța urmează să dea eficiență dispozițiilor art. 20 alin. 1 și 3 din Legea nr. 146/1997, respectiv ale art. 35 alin. 5 din Normele metodologice de aplicare a acestui act normativ precum și nr.OG 32/1995 privind timbru judiciar și să dispună anularea apelului ca netimbrat.
2. Analizând apelul declarat de către reclamantul prin prisma motivelor de apel și a dispozițiilor art.292 și urm. pr.civ. Curtea l-a apreciat ca fiind nefondat pentru următoarele considerente:
Imobilul situat administrativ în S-M, str. ---, nr.123 a constituit proprietatea reclamantului și a fost obiect al contractului de locațiune încheiat cu pârâta SC SRL.
Probele administrate în cauză relevă cu caracter unitar împrejurarea că acest spațiu a fost pus la dispoziția pârâtei la momentul semnării contractului de locațiune respectiv la data de 01 ianuarie 2002; predarea-preluarea spațiului nu a fost făcută în baza unui înscris care să descrie starea imobilului la momentul închirierii.
Expertiza tehnică efectuată în cauză relevă împrejurarea că imobilul care a constituit obiect al închirierii a fost construit în anul 1964, se află într-o stare de conservare precară, cu necesitate de intervenție structurală imediată fiind într-un grad avansat de degradări datorită neîntreținerii. Raportul de expertiză întocmit nu evidențiază în ce constă aceste degradări și nici care sunt lucrările de întreținere care nu au fost efectuate și care au condus la degradarea avansată a imobilului.
Nici o altă probă administrată în cauză, în fața instanței de fond și în apel, nu evidențiază care sunt degradările imobilului care se datorează neîntreținerii acestuia de către locatar.
Este cunoscut faptul călocatorulare obligația de a asigura locatarului folosința asupra bunului închiriat care poate fi realizată practic, conform art.1420 civ. prin îndeplinirea următoarelor obligații: predarea lucrului închiriat, menținerea bunului în stare de folosință și garantarea folosinței liniștite și utile a bunului.
Potrivit art. 1421 alin.1 și 2.civ. locatorul trebuie să predea lucrul în stare a fi întrebuințat conform destinației sale, iar în cursul locațiunii trebuie să facă toate acele reparații care pot fi necesare cu excepția micilor reparații care prin uz sunt în sarcina locatarului.
Legiuitorul a stabilit, totodată, că locatarul are obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar astfel că acesta are obligația de a întreține lucrul adică de a efectua micile reparații locative cum sunt, de pildă, cele enumerate la art.1447 și 1449.civ.; conform art.1448 civ. aceste reparații nu cad în sarcina locatarului dacă au fost cauzate de vechimea lucrului sau de un caz de forță majoră.
În speță se constată din întreg probatoriul administrat în cauză că reclamantul a pus la dispoziția pârâtei imobilul obiect al contractului de locațiune, însă, nu este dovedit dacă spațiul a și fost utilizat de către locatar. De asemenea, se poate observa că imobilul a fost construit în anul 1964, deci are o vechime considerabilă astfel că se poate susține cu temei că ipoteza normei legale enunțată de art. art.1448 civ. este îndeplinită, iar eventualelemici reparații- în înțelesul legii - care ar fi căzut în sarcina pârâtei sunt excluse.
De altfel, nu se poate susține că prezumția de culpă instituită de legiuitor în sarcina locatarului pentru eventualele stricăciuni intervenite în cursul locațiunii este actuală. Astfel, este de principiu că pentru a înlătura prezumția de culpă, locatarul trebuie să dovedească faptul că producerea prejudiciului se datorează unor cauze externe, neimputabile lui.
În speță, se constată că imobilul în litigiu are o valoare redusă întrucât a fost construit în anul 1964, se află într-o stare de conservare precară, cu necesitate de intervenție structurală imediată fiind într-un grad avansat de degradări datorită neîntreținerii, probele administrate respectiv expertiza tehnică efectuată relevând faptul că starea imobilului este urmare a degradărilor suferite în timp iar lucrările pe care le presupune o astfel de construcție nu se încadrează în categoria micilor reparații.
În consecință, instanța de fond în mod corect a stabilit că pârâta nu datorează sumele solicitate de către reclamant cu titlu de pretenții. Prin urmare, Curtea va aprecia apelul declarat de către reclamantul ca fiind nefondat iar în temeiul art.296 pr.civ. îl va respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
1) Anulează ca netimbrat apelul declarat de pârâta S
2) Respinge apelul declarat de reclamantul împotriva sentinței civile nr. 3487 din 30 octombrie 2007 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș pe care o menține în întregime.
Respinge cererea apelantului privind cheltuielile de judecată.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 17 martie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - G - - -
Red./dact.MS/
Dact./5 ex./09.04.2008.
Jud.fond:.
Președinte:Mihaela SărăcuțJudecători:Mihaela Sărăcuț, Gheorghe Cotuțiu
