Spete pretentii comerciale. Decizia 95/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 95/A/2009
Ședința publică de la 06 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Marius Irimie
JUDECĂTOR 2: Mircea Noșlăcan
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea apelului formulat de pârâții G și în contradictoriu cu reclamanta S împotriva Sentinței civile nr. 585/C din 13 aprilie 2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în Dosar nr-.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă avocat pentru pârâții apelanți și reclamanta intimată S prin avocat, fiind lipsă pârâții apelanți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Nefiind alte cereri de formulat, curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților în dezbateri.
Avocatul pârâților apelanți solicită admiterea apelului, casarea sentinței atacate și respingerea acțiunii formulată ca fiind nelegală și netemeinică întrucât agenția nu se încadrează prevederilor art. IV din contract pentru a-și putea justifica și încasa comisionul.
Susține pe larg motivele de apel depuse în scris la dosar, învederând instanței că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare între vânzători și nu mai era în vigoare contractul de intermediere încheiat cu Agenția nu a respectat obligațiile ce-i reveneau prin contractul de intermediere, a promovat apartamentul la un preț mult mai mare decât cel convenit, 550.000 Euro față de 370.000 Euro, și datorită acestui fapt nu au existat clienți și nu s-a încheiat nici o tranzacție. nu a asistat vânzătorul la negocierea prețului imobilului, nu a căutat cumpărători, nu s-au purtat discuții în interiorul contractului de intermediere imobiliară. Susține, de asemenea, și buna credință a vânzătorilor atunci când l-au îndrumat spre agenție pe martorul GianG. pe care îl cunoșteau. Consideră că reclamanta este cea care nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale.
Solicită cheltuieli de judecată, conform chitanței pe care o depune la dosar, reprezentând onorariu de avocat la fond și în apel, și taxa de timbru.
Avocata reclamantei intimate solicită respingerea apelului ca nelegal și netemeinic și menținerea Sentinței nr. 585/C/2009 ca fiind legală și temeinică, cu obligarea apelanților pârâți la plata cheltuielilor de judecată, conform chitanței pe care o depune la dosar, în copie xerox conform cu originalul.
Susține motivele invocate în întâmpinare solicitând instanței a avea în vedere întreg probatoriul depus la dosar, respectiv înscrisuri, fișa de vizionare. Arată că au promovat apartamentul la un preț mai mare întrucât există o practică a agențiilor imobiliare în acest sens iar prețurile practicate în acea perioadă pentru imobile situate în aceeași zonă, fiind vorba de centrul, erau mult mai mari decât cel convenit prin contract. Au existat mai multe persoane interesate să cumpere imobilul, în acest sens existând la dosar fișele de vizionare cu prețurile oferite.
În ce privește obligațiile Agenției, susține că s-a făcut publicitate în ziar și pe internet, agenta, martora audiată la fond, a adus potențiali cumpărători, a păstrat contactul cu vânzătorii, a făcut rost de întreaga documentație necesară pentru a putea fi perfectată vânzarea, imobilul figurând ca monument istoric, au existat persoane interesate să cumpere imobilul, întocmind în acest sens fișa de vizionare.
În legătură cu contractul de intermediere imobiliară încheiat între părți, susține că acesta nu a fost niciodată contestat, și-au însușit clauzele contractuale.
Invocă și reaua-credință a apelanților de neîncheiere a contractului de vânzare cumpărare în interiorul contractului de intermediere imobiliară, aceasta pentru a se eschiva de la plata comisionului.
CURTEA DE APEL
Asupra apelului de față:
Constată că prin sentința comercială nr. 585/C/13.04.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr- au fost obligați pârâții G și să plătească reclamantei "" SRL S suma de 60.000 Euro, în echivalent la data plății.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut că la data de 6.11.2006, între reclamanta "" SRL și pârâții G și a fost încheiat contractul de intermediere imobiliară pentru vânzare cu exclusivitate, având ca obiect intermedierea vânzării imobilului situat în S, nr. 15, înscris în CF nr. 47703 nr. top. 582/ Contractul a fost încheiat pentru o perioadă de 8 luni. Obligațiile agenției erau, în principal: să caute cumpărători prin mijloace proprii; să facă publicitate imobilului; să prezinte imobilul potențialilor cumpărători, completând fișa de vizionare; să-l asiste pe vânzător la negocierea prețului; să elaboreze un proiect de antecontract de vânzare cumpărare. Principala obligație a clientului-vânzător era achitarea comisionului în sumă de 60.000 Euro. În perioada derulării contractului, reprezentanții agenției au făcut publicitate imobilului și l-au prezentat mai multor clienți, inclusiv reprezentantului societății comerciale SC, GianG.
La data de 28.06.2007, vânzătorii au notificat agenției că începând cu data de 05.07.2007 contractul de intermediere încetează.
Între vânzători și SC L a fost încheiat la data de 01.08.2007 promisiunea bilaterală de vânzare și la data de 24.09.2007 a fost încheiat actul de vânzare cumpărare în formă autentică, pentru imobilul care a făcut obiectul contractului de intermediere.
S-a reținut, pe temeiul art. 969.civil, potrivit căruia între părți obligațiile legal făcute au putere de lege, că reclamanta și-a realizat obligațiile cuprinse în art. V din contract, sens în care a căutat cumpărători pentru imobil; a asigurat publicitatea expresă a imobilului; a prezentat imobilul potențialilor cumpărători și a întocmit fișele de vizionare, inclusiv pentru societatea cumpărătoare. Reprezentantul cumpărătoarei s-a prezentat personal la agenție și toate negocierile dintre vânzători și cumpărători s-au purtat în prezența reprezentanților agenției.
S-a reținut, prin urmare concluzia potrivit căreia prestațiile succesive ale agenției au condus la realizarea scopului pentru care a fost încheiată convenția - găsirea unui cumpărător pentru imobilul ofertat spre vânzare.Agenția îndeplinidu-și obligațiile contractuale, vânzătoarea avea obligația corelativă de a achita comisionul negociat. Motivul invocat de către pârâți pentru a justifica refuzul de plată, expirarea duratei contractului raportat la încheierea actelor în formă autentică, contravin dispozițiilor art. 970 din Codul civil potrivit cu care convențiile trebuie executate cu bună credință. Faptul că, din punct de vedere formal, tranzacția nu s-a materializat anterior expirării termenului convenției nu este imputabil agenției.
Împotriva acestei soluții au declarat apel pârâții G și solicitând schimbarea în tot a sentinței și pe fond, respingerea acțiunii reclamantei.
În motivarea apelului învederează că, în realitate reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale anume, faptul că nu a asistat vânzătorul la negocierea prețului, obligație prevăzută la art. V lit. e din contract, promovând o publicitate pentru un preț de vânzare a apartamentului de 550.000 Euro, contrar înțelegerii părților asupra unui preț de vânzare de 370.000 Euro și contrar dispozițiilor art. V lit. a din același contract care prevăd respectarea în activitatea de căutare a potențialilor cumpărători a limitelor înțelegerilor contractuale.
Se mai invocă împrejurarea că imobilul în litigiu, care a făcut obiectul contractului, ar fi compus din 3 apartamente, din care unul aparținând părinților recurenților însă prețul de 370.000 Euro înscris în contract era aferent doar asupra a două apartamente, ei neavând mandat pentru a vinde cel de-al treilea apartament.
Prin întâmpinare, reclamanta intimată "" SRL solicită respingerea apelului, cu motivarea că și-a îndeplinit obligațiile contractuale în calitate de agenție imobiliară, în conformitate cu litera și spiritul contractului și în acord cu practica în materie a agențiilor imobiliare.
Verificând legalitatea și temeinicia sentinței atacate se constată următoarele:
Apelantele nu contestă conținutul contractului și nici nu au promovat ori solicitat pe cale de excepție vreun motiv de nulitate a acestora. De asemenea, nu au invocat și nu au susținut că ar avea caracter abuziv, în sensul Legii nr. 193/2000, clauza privitoare la comisionul asupra căruia s-au înțeles cu intimata în vederea promovării și încheierii contractului de vânzare cumpărare asupra imobilului în litigiu.
În aceste condiții, în care în lipsa unor neregularități privitoare la contractul de intermediere imobiliară din 6.11.2006 încheiat între părți, dispozițiile art. 969.civil potrivit cărora voința părților legal exprimată are putere de lege pentru părțile contractante, în mod întemeiat prima instanță a dispus obligarea pârâților la plata comisionului datorat reclamantei în temeiul art. IV din contract.
Cât privește neîndeplinirea obligațiilor de către reclamanta intimată, indicate de către apelanți, se constată că acestea nu se confirmă.
Într-adevăr, rezultă cu evidență din actele dosarului că pe parcursul derulării contractului aceasta a căutat cumpărători pentru imobil, a făcut publicitățile necesare, a prezentat imobilul potențialilor cumpărători, întocmind în acest sens fișe de imobil. Printre cei care în perioada derulării contractului au vizionat imobilul s-a aflat inclusiv SC "" SRL, de la care la 26.03.2007 intimata a primit o ofertă de cumpărare de 400.000 Euro, lucru adus la cunoștința apelanților dar care nu și-au manifestat intenția de a încheia contractul de vânzare cumpărare, deși prețul oferit era cu 30.000 Euro mai mare decât cel la care părțile s-au înțeles. Numai prin încălcarea înțelegerilor contractuale în data de 1.08.2007 pârâții au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu SC "" SRL, cu un preț de 300.000 Euro, sub cel inițial oferit agenției, iar ulterior, la 24.09.2007, părțile antecontractului au încheiat actul de vânzare în formă autentică.
Este fără relevanță, din perspectiva pretențiilor reclamantei la plata comisionului, împrejurarea că cele două acte menționate s-au încheiat după data expirării contractului de agenție, de vreme ce cumpărătorul a cunoscut, prin intermediul agenției, oferta de vânzare a imobilului, din acest punct de vedere textul art. IV lit. b din contract, potrivit cu care comisionul se datorează și atunci când vânzarea se face oricărei persoane care a luat cunoștință prin intermediul agenției, vine în sprijinul pretențiilor reclamantei intimate.
Faptul că intimata a prezentat imobilul la unele prețuri mai mari decât cele la care părțile s-au înțeles nu denotă, prin el însuși, o neîndeplinire a contractului întrucât, pe de o parte, apelanții nu s-au opus acestei maniere de lucru, fiind evident că, la o eventuală vânzare, le-ar fi putut profita iar pe de altă parte prețul nu era cu mult peste cel la care părțile s-au înțeles, fiind practicate în zonă asemenea prețuri, inclusiv pe temeiul unor eventuale reduceri a prețului cu ocazia negocierilor.
În aceste condiții, în care suma acordată reclamantei cu titlu de comision este rezultatul voinței pârâților apelanți, liber exprimată cu ocazia încheierii contractului de intermediere, iar o culpă a reclamantei în derularea contractului nu s-a constatat, ci dimpotrivă o culpă se reține împotriva pârâților apelanți care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu o persoană care a luat la cunoștință despre imobil prin intermediul agenției reclamante, fiind fără relevanță că apelanții au intermediat agenției cunoașterea acesteia, soluția primei instanțe prin care s-a admis acțiunea reclamantei se dovedește legală și temeinică, urmând a fi menținută prin respingerea prezentului apel.
În temeiul art. 274.pr.civ. apelanții vor fi obligați să plătească intimatei suma de 850 lei reprezentând onorariu de avocat.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge apelul declarat de pârâții G și împotriva sentinței nr. 585/C/13.04.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr-.
Obligă apelanții să plătească intimatei SC "" SRL S suma de 850 lei cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 6.11.2009.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.
Th.
Ex.5/12.11.2009
Jud fondD.
Președinte:Marius IrimieJudecători:Marius Irimie, Mircea Noșlăcan
