Alte cereri. Sentința nr. 522/2014. Tribunalul GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 522/2014 pronunțată de Tribunalul GALAŢI la data de 08-04-2014 în dosarul nr. 4658/121/2012/a12
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal înregistrat sub nr.2949
ROMANIA
TRIBUNALUL G.
SECȚIA A II A CIVILĂ
SENTINTA CIVILA NR. 522
SEDINTA PUBLICA DIN DATA DE 08.04.2014
JUDECĂTOR SINDIC: S. M. L.
GREFIER: E. L. L.
Pentru astăzi fiind amânata soluționarea cererii formulată de reclamanta P. V. in contradictoriu cu debitoarea . G., cu sediul în G., ., jud. G. prin administratori judiciari MANAGEMENT REORGANIZARE LICHIDARE IAȘI S.P.R.L. și LD EXPERT G. I.P.U.R.L. Huși, având ca obiect „hotărâre care tine loc de contract vânzare cumpărare”.
Din actele si lucrările dosarului, precum si din susținerile parților ce au fost consemnate in încheierea de ședința din data de 01.04.2014 care face parte integranta din prezenta, JUDECATORUL SINDIC, in urma deliberării a pronunțat următoarea hotărâre:
Judecătorul sindic,
P. cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data 30.09.2013 reclamantul P. V. a solicitat în contradictoriu cu debitoarea . pronunțarea unei hotărâri care să tina loc de contract de vânzare-cumpărare în forma autentica pentru apartamentul situate în Galati, ., scara 3 etaj 2, obligația de plata a restului de preț urmând a fi îndeplinită de reclamanta pe parcursul procesului. A solicitat și obligarea paraților la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea cererii a arătat că la data de 24.11.2011 a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru imobil cu societatea debitoare, pentru prețul de 260.000 lei. Conform clauzelor antecontractului, prețul urma să fie achitat integral de cumpărătoare la data încheierii contractului după obținerea de către debitoarea a tuturor actelor ce stau la baza întocmirii contractului în forma autentica.
A mai arătat că pârtile au convenit ca debitoarea să amenajeze imobilul în cel mult 90 de zile calendaristice, pe cheltuiala sa, în caz contrar, cumpărătorul putând trece la construirea, amenajarea și finisarea acestuia, suma investita urmând a fi scăzută din prețul de vânzare în limita maxima a 115.000 lei. Cum debitoarea nu și-a îndeplinit obligația asumata, reclamantul-cumpărător a intrat în posesia apartamentului și a realizat toate lucrările, achitând și utilitățile.
P. adresa nr._/25.10.2012 societatea, prin administrator judiciar, i-a adus la cunoștință că intenționează menținerea antecontractului și i-a solicitat să facă dovada achitării integrale a prețului vânzării.
Reclamantul considera astfel că fiind îndeplinite condițiile disp.art.1279 al.3 n.c.civ. și art.931 din legea nr.85/2006.
În dovedirea cererii a depus înscrisuri. La primul termen de judecata, reclamantul și-a completat acțiunea introductiva solicitând ca, daca instanța constata că cererea de pronunțare a unei hotărâri care să tina loc de act autentic nu poate fi primita, să dispună obligarea administratorului judiciar la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentica.
Administratorii judiciari ai debitoarei au formulat întâmpinare invocând necompetenta judecătorului sindic și prescripția dreptului material la acțiune. Pe fondul cauzei au solicitat respingerea ei ca nefondata. Au precizat că dreptul material la acțiune a început să curgă de la data încheierii antecontractului sau cel mai târziu după 90 de zile. Având în vedere că apartamentul s-a predate și s-a semnat declarative de conformitate cu proiectul tehnic, apreciază că la aceasta data lucrările erau finalizate și se putea perfecta actul.
Pe fondul cauzei au arătat că prin adresa nr. 1666/14.02.2013 au adus la cunoștință reclamatului faptul că are obligația de a transmite, pana cel mai târziu la data de 25.02.2013 o cerere scrisa prin care să își exprime în mod expres intenția de a cumpăra apartamentul, iar în lipsa unui răspuns antecontractul se considera a fi denunțat în temeiul disp.art.86 din lege. Cum reclamantul nu a dat curs solicitării, antecontractul a fost denunțat începând cu data de 25.02.2013, în temeiul disp.art.86 al.1 litera b.
În subsidiar, au precizat că nici debitoarea, nici administratorii judiciari nu au refuzat niciun moment perfectarea actului, însă reclamantul nu a făcut nicio solicitare în acest sens. În consecință, atât timp cat nu exista un refuz nejustificat din partea promitentei-vânzătoare, instanța nu poate pronunța o hotărâre care să tina loc de contract de vânzare-cumpărare.
A mai precizat că în realitate este vorba despre apartamentul nr.11 situat în tronson 2, scara 1 etaj 3, în suprafața de 57,87 mp, iar nu de un apartament situat la scara 3 etaj 2, în suprafața de 83 mp.
În cauza a formulat cerere de intervenție în interes propriu B. T. SA. A arătat că prin contract, debitoarea s-a angajat să nu efectueze transferuri de proprietate fără acordul sau. Promitentul-vânzător nu a achitat integral prețul și nici nu a prezentat acordul băncii. Având în vedere ipoteca instituita asupra imobilului considera că nu trebuie să se dispună perfectarea actelor de vânzare.
P. încheierea din 26.11.2013 a fost respinsa ca inadmisibila cererea de intervenție.
Analizând și coroborând probele administrate în cauza, instant retine următoarele;
Excepția necompetentei este neîntemeiata și urmează a fi respinsa având în vedere că cererea de chemare în judecata a fost completata în termen procedural de reclamanta, la primul termen de judecata (care în cauza de față a fost și prima zi de înfățișare), procedura fiind cea prevăzută de c.pr.civ. 1865. În consecință, față de cererea având ca obiect obligarea administratorului judiciar la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul art.931 din legea insolventei și art.11 al.2, instanța este competenta să soluționeze cererea.
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune, instanța retine că, potrivit disp.art.7 al.1 din decretul nr.167/1958 aplicabil în cauza, prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune.
În cauza de față, din antecontractul de vânzare-cumpărare prevede că se va încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentica după îndeplinirea tuturor formalităților necesare pentru înstrăinarea imobilului și finalizarea lucrărilor. În consecința, de la acest moment, al îndeplinirii formalităților necesare înstrăinării (proces-verbal de recepție finala) începe să curgă prescripția dreptului la acțiune în ceea ce privește îndeplinirea de către debitoarea-vânzătoare a obligației de a perfecta contractul în forma. Sub acest aspect, încheierea unui act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare nu este relevanta, întrucât nu influențează momentul de la care începe să curgă prescripția. Acest moment îl constituie recepția finala a lucrării, dat fiind că vânzătoarea a avut și calitatea de constructor. Cum construcția nu a fost finalizata – nu s-au depus înscrisuri în acest sens - iar aceste formalități nu au fost încă îndeplinite, s-ar putea aprecia că termenul nici nu a început să curgă. P. urmare, excepția prescripției urmează a fi respinsa ca nefondata.
Pe fondul cauzei retine că, în fapt, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare din 24.11.2011 încheiat la avocat C. A. . Galati se obliga să vândă, iar P. V. să cumpere apartamentul cu 2 camere în suprafața de 83 mp, situat în Galati, ., ., etaj.3. Numărul apartamentului nu este indicat, iar prețul vânzării este de 260.000 lei inclusiv TVA.
În ceea ce privește plata prețului, s-a convenit că pe baza unui deviz estimativ de cheltuieli, promitenta-vânzătoare să amenajeze imobilul în cel mult 90 de zile calendaristice de la data antecontractului. În caz de neexecutare a acestei obligații, promitentul-cumpărător va putea trece la construirea, amenajarea și finisarea acestuia pe cheltuiala sa, urmând ca la finalizarea lucrărilor sumele investite să fie scăzute din valoarea totala a imobilului, dar nu mai mult de 115.000 lei.
Cum promitenta-vânzătoare nu și-a îndeplinit obligațiile, comparatoarea a acționat în consecință și a solicitat în prezenta cauza administrarea unor probe prin care să facă dovada acestui fapt și a costului amenajărilor.
Aceasta fiind situația de fapt, instanța retine, raportat la obiectul cererii de chemare în judecata, că cererea de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să tina loc de contract de vânzare-cumpărare în forma autentica, în baza dispozițiilor noului cod civil nu este întemeiată, întrucât prin dispoziție speciala și derogatorie a legii insolventei se prevede o altă modalitate legala pentru ca reclamanta să obțină un titlu.
Având în vedere însă că acesta și-a completat în termen legal cererea de chemare în judecata cu o cerere întemeiata pe disp.art.931 din legea insolventei, aplicabil în speță de față, în raport de acest temei legal instanța apreciază admisibila o acțiunea având ca obiect obligarea administratorului judiciar al debitoarei la perfectarea contractului-de vânzare-cumpărare în forma autentica, daca toate condițiile cumulative impuse de text sunt îndeplinite in cauza.
Astfel, potrivit acestui text de lege, “obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:
- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
- prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
- bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare”.
În cauza de față nu sunt îndeplinite toate condițiile cumulative cerute de lege pentru admiterea cererii reclamantului.
Este adevărat că antecontractul de vânzare-cumpărare are data certa anterioara deschiderii procedurii, iar prețul convenit, de 260.000 lei, nu este inferior valorii de piața a bunului. Este îndeplinită și condiția ca bunul să fie în posesia promitentului-cumpărător.
De asemenea, instanța retine îndeplinită și ultima condiție cumulativa prevăzută de textul de lege, în sensul că imobilul vândut nu are o importanta determinanta pentru reușita unui plan de reorganizare.
În prezenta cauza nu este îndeplinită însă condiția referitoare la achitarea integrala a prețului. Astfel, prețul total de 260.000 lei ar fi trebuit să fie sau să poată fi achitat integral la data formulării de către cumpărător a cererii de perfectare a actului, adresata administratorului judiciar.
Cu privire la dovada plații prețului, instanța apreciază că, în aplicarea clauzelor contractuale și a dispozițiilor legale, reclamantul ar fi trebuit să fi achitat deja la data introducerii acțiunii suma de 145.000 lei, reprezentând diferența dintre prețul total al apartamentului și suma maximă ce ar fi putut fi dedusă, de 115.000 lei, constând în amenajările efectuate pe cheltuiala proprie. P. probele propuse a fi administrate în cauză, reclamantului îi rămânea să dovedească doar cuantumul acestor amenajări, respectiv daca el era mai mic, egal sau mai mare decât 115.000 lei, urmând ca în funcție de rezultat să mai achite sau nu o diferența pe parcursul procesului. Oricum, chiar și în ipoteza în care costul acestor amenajări ar fi depășit suma convenita, de 115.000 lei, tot nu s-ar fi putut deduce mai mult decât 115.000 lei din prețul apartamentului.
În condițiile în care reclamantul nu a făcut dovada plății sumei de 165.000 lei, pe care ar fi trebuit să o achite oricum, indiferent de rezultatul unei expertize, și nici nu s-a arătat dispus la aceasta, administrarea probei cu expertiza tehnica din care să rezulte contravaloarea îmbunătățirilor efectuate a devenit inutila pentru soluționarea cauzei.
Pe de altă parte, deosebit de util în cuantificarea acestor lucrări ar fi fost devizul estimativ al materialelor, deviz prevăzut in antecontract, însă neprezentat de părți în instanță.
In consecință, față de cele anterior precizate, administrarea completa a probatoriilor solicitate și încuviințate inițial ar fi fost cu adevărat relevanta numai cu condiția ca reclamantul să achite diferența de preț ce nu a făcut obiectul vreunei controverse, de 145.000 lei. în lipsa achitării acestei sume, prima condiție a textului de lege nu este îndeplinită, cererea reclamantului neputând fi primita.
Pe de altă parte, în temeiul disp.art.86 al.1 lit.b din legea insolventei, se reține și împrejurarea că antecontractul în discuție a fost denunțat de administratorul judiciar, având în vedere că reclamanta nu și-a exprimat nicio poziție față de ultima notificare, din 4.02.2013 (fila 51). Soluția de denunțare este corectă, având în vedere că exista o neexecutare substanțială din partea promitentei –vânzătoare (în privința obligație de efectuare a amenajărilor) și o neexecutare integrală obligației de plata a prețului, asumată de promitentul-cumpărător.
Referitor la cererea de intervenție a Băncii T. și apărările formulate de aceasta, instanța le apreciază ca neîntemeiate . Astfel, aceasta are instituită asupra imobilului o ipotecă, însoțită de interdicția de înstrăinare și grevare a bunului. Prejudicierea acestui creditor ca urmare a unei eventuale perfectări a contractului de vânzare-cumpărare este însă doar aparentă. Astfel, din coroborarea disp.art.41 al.2 și 121 al.2 din legea nr.85/2006 rezultă că un creditor care beneficiază de o garanție asupra imobilului valorificat va fi primul îndestulat din prețul acestuia. Rămâne creditorului B. T., care se consideră prejudiciat, să își recupereze prețul prin modalitățile prevăzute de legea insolventei.
Față de cele ce precedente, apreciind neîntemeiată acțiunea instanța o va respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge acțiunea formulată de reclamanta P. V. cu domiciliul procesual ales la Cabinet de Avocat „A. R.” cu sediul în G. . ..5 in contradictoriu cu debitoarea . G., cu sediul în G., ., jud. G. prin administratori judiciari MANAGEMENT REORGANIZARE LICHIDARE IAȘI S.P.R.L. și LD EXPERT G. I.P.U.R.L. Huși, având ca obiect „hotărâre care tine loc de contract vânzare cumpărare”, ca nefondata.
Cu recurs în termen de 7 zile de la comunicare.
Pronunțata în ședința publica din data de 08.04.2014.
JUDECĂTORUL SINDIC, GREFIER,
S. M. L. E.L. L.
RED.L.M.S.
TEHNORED.E.L.L.
5 ex/23.07.2014
| ← Angajare raspundere organe de conducere. Art.138 din Legea... | Procedura insolvenţei. Sentința nr. 201/2014. Tribunalul GALAŢI → |
|---|
