Apel. reziliere contract de închiriere. tacita relocaţiune. evacuare.
| Comentarii |
|
Tribunalul CONSTANŢA Sentinţă civilă nr. 979 din data de 15.09.2016
Deliberând asupra prezentului apel civil, constată:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța în data de 11.08.2015, sub numărul 20898/212/2015, reclamanta R.A. a solicitat instanței ca, în contradictoriu cu pârâții: R.I., R. A., R.G., R.S., S.G. și R.G., să constate încetat contractul de închiriere nr. 10937/27.07.2004, prin ajungere la termen; să dispună evacuarea pârâților și a tuturor persoanelor care locuiesc împreună cu aceștia în imobilul situat în Constanța, strada Griviței, nr. 61, județul Constanța; obligarea pârâților la plata chiriei în cuantum de 212,76 de lei/lună, începând cu luna august 2015, până la data evacuării efective a locuinței, cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentința civilă nr.2676/03.03.2016 pronunțată de Judecătoria Constanța, instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată, pentru următoarele argumente:
În fapt, prin contractul de închiriere nr. 10937/27.07.2004, al cărui termen de executare a fost prelungit, prin dispozițiile cuprinse în O.U.G. nr. 44/2009, până în data de 20.05.2014, reclamanta R.A., în calitate de locator, și-a asumat obligația de a-i asigura pârâtului RI, în calitate de locatar, folosința bunului imobil situat în Constanța, , compus din 2 camere și dependințe în suprafață totală de 45,54 metri pătrați și curte în suprafață de 26,70 metri pătrați, în schimbul plății chiriei lunare convenite, pârâtul continuând să locuiască în acest imobil și ulterior datei de 20.05.2014, inclusiv pe parcursul derulării prezentului litigiu.
Conform art. 20 lit. e din contract (filele 28-29), contractul de închiriere nu se prelungește în situația în care chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau care împiedică folosirea normală a locuinței. Potrivit art. 4 lit. b liniuța a III-a din contract, rezilierea contractului poate fi declarată de către locator în situația în care locatarul (chiriașul) are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței.
Instanța de fond a reținut că în conformitate cu prevederile art. 129 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Noului Cod civil, dispozițiile art. 1810 cod civil sunt aplicabile tuturor contractelor de locațiune al căror termen se împlinește după data intrării în vigoare a Codului civil., iar în acord cu aceste dispoziții, dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor, noua locațiune fiind însă pe durată nedeterminată.
Potrivit articolului unic al O.U.G. nr. 43/2014, în vigoare începând cu data de 27.06.2014, durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale - astfel cum este cazul și contractului de închiriere în litigiu, reglementată de Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafețe locative cu destinația de locuințe, aprobată prin Legea nr. 309/2009, pentru care a operat tacita relocațiune, în condițiile prevăzute la art. 1.810 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.
Din analiza prevederilor contractuale și a dispozițiilor legale relevante, cuprinse în Legea nr. 114/1996, aplicabilă prezentei cauze în temeiul art. 102 din Legea nr. 71/2011, prin raportare la data încheierii contractului de închiriere în litigiu, instanța a reținut că principalele obligații ale chiriașului sunt: preluarea bunului închiriat; plata chiriei la termenele și în modalitățile convenite; folosirea bunului închiriat cu prudență și diligență, precum și restituirea bunului la încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere.
Instanța de fond a constatat că ulterior datei de 20.05.2014, când s-a împlinit termenul contractual de închiriere, pârâtul RI a continuat să își îndeplinească obligațiile contractuale, plătindu-i reclamantei R.A. chiria convenită și folosind bunul cu prudență și diligență, ca un bun proprietar, efectuând și reparații locative în cadrul acestuia - dovedite cu înscrisurile depuse cu ocazia dezbaterilor asupra fondului cauzei, fără ca reclamanta să se împotrivească în vreun fel folosinței în continuare de către pârât a imobilului închiriat și a îndeplinirii obligațiilor, în special, a celei de plată a chiriei, ce rezultă din contractul de închiriere nr. 10937/27.07.2004, încheiat de părți.
În aceste condiții, în temeiul art. 129 din Legea nr. 71/2011 în referire la art. 1810 Cod civil, instanța a apreciat că în privința contractului de închiriere în litigiu a operat tacita relocațiune, noul termen de executare a contractului fiind, prin derogare de la prevederile dreptului comun, în temeiul articolului unic al O.U.G. nr. 43/2014, de 5 ani și împlinindu-se în data de 20.05.2019.
Instanța de fond a mai apreciat că manifestarea de voință a reclamantei-locator în sensul neoperării tacitei relocațiuni, în temeiul art. 20 lit. e din contract, motivat de comportamentul necorespunzător al pârâtului-chiriaș, pentru a împiedica tacita relocațiune a contractului ar fi trebuit, pe de o parte, să intervină anterior împlinirii termenului contractual inițial ori cel târziu la momentul la care pârâtul ar fi încercat, ulterior împlinirii termenului, să își îndeplinească obligațiile ce îi incumbă din continuarea contractului, respectiv, obligația de plată a chiriei, și să fie însoțită, în mod necesar, de opunerea acesteia la executarea de către pârât a obligației de plată a chiriei. În speță, reclamanta-locator nu s-a opus în niciun fel, ulterior datei de 20.05.2014, executării de către pârât a obligației de plată a chiriei convenite, încasând sumele plătite de pârât cu acest titlu, situație în care manifestarea de voință a reclamantei din data de 20.11.2014, fundamentată pe prevederile art. 20 lit. e din contract, în sensul neoperării retroactive, începând cu data de 20.05.2014, a reconducțiunii contractului, nu poate produce efectul scontat, întrucât tacita relocațiune a operat deja.
Reclamanta R.A. a declarat apel împotriva Sentinței civile nr.2676/03.03.2016 și a solicitat schimbarea în tot a acestei hotărâri, iar pe fond a solicitat admiterea acțiunii.
Apelanta a criticat hotărârea instanței de fond pentru nelegalitate și netemeinicie, sub următoarele aspecte:
Instanța de fond nu a reținut că pârâții ocupă abuziv, în același imobil, un alt spațiu locativ pentru care nu dețin nici un titlu locativ, pentru care reclamanta a pretins contravaloarea lipsei de folosință.
Instanța nu a reținut că în conformitate cu art.3 alin 3 din contractul de închiriere nr. 10937/27.07.2004, contractul nu se prelungește dacă chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosința normală a locuinței, deși a reținut corect că pârâtul RI a fost sancționat în 6 rânduri pentru tulburarea ordinii publice în perioada 2011 - 2014.
Instanța de fond a apreciat, în mod greșit, că pârâții pot beneficia de prelungirea contractului cu 5 ani conform OUG nr.43/2014, întrucât aceștia nu și-au respectat obligațiile contractuale de bună conviețuire cu vecinii, nu lis-a solicitat și nici nu au depus documentele necesare pentru a dovedi că îndeplinesc condițiile cerute de lege pentru prelungirea contractului, au fost notificați și somați și sancționați pentru abateri repetate. Apelanta apreciază că nu se poate constata că a operat tacita relocațiune, iar chiriașii erau obligați să părăsească locuința la expirarea termenului.
Apelanta învederează că a notificat pârâții pentru a li se atrage atenția că nu mai dețin un titlu locativ valabil pentru spațiul pe care îl ocupă, întrucât contractul de închiriere a încetat prin ajungere la termen și poate fi prelungit legal pentru că nu au respectat dispozițiile de la art.20 lit.e din contract.
Intimații nu au formulat întâmpinare.
Tribunalul constată că apelul este fondat, având în vedere următoarele considerente:
În primul rând solicitarea apelantei referitoare la obligarea intimaților pârâți la contravaloarea lipsei de folosință pentru un alt spațiu locativ decât cel care face obiectul contractului de închiriere, pentru care nu dețin nici un titlu locativ, raportat la dispozițiile art.478 alin 2 C.p.c. nu va fi analizată, având în vedere că reprezintă o cerere nouă, formulată pentru prima dată în apel.
Instanța de apel va analiza, având în vedere motivele susținute de către apelanta reclamantă, problema de drept pusă în discuție, respectiv a prelungirii contractului de închiriere și a tacitei relocațiuni.
Locațiunea încetează de drept la expirarea termenului, "fără a fi necesară o înștiințare prealabilă";. Reînnoirea locațiunii (prin tacita relocațiune) va putea fi împiedicată de locator care, anterior expirării termenului, trebuie să notifice locatarului voința sa de a nu încheia un nou contract de locațiune (fără a fi necesară vreo justificare). Evident că, în acest caz, locatarul nu poate opune tacita relocațiune (chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat).
Din analiza înscrisurilor depuse la dosarul cauzei rezultă că termenul de executare a contractului de închiriere nr.10937/27.07.2004 a fost prelungit, prin dispozițiile cuprinse în O.U.G. nr. 44/2009, până în data de 20.05.2014. Anterior acestei date, apelanta reclamantă, în calitate de locator, nu a notificat locatarii intimați în sensul de a li se pune în vedere să elibereze și să predea liber imobilul, potrivit dispozițiilor art.1038 alin 1 C.p.c., iar în aceste condiții se poate concluziona că a intervenit tacita relocațiune între părți.
Pe baza acestor argumente, instanța a fond a constatat, în temeiul art. 129 din Legea nr. 71/2011 în referire la art. 1810 Cod civil, că în privința contractului de închiriere în litigiu a operat tacita relocațiune, noul termen de executare a contractului fiind, prin derogare de la prevederile dreptului comun, în temeiul articolului unic al O.U.G. nr. 43/2014, de 5 ani și împlinindu-se în data de 20.05.2019.
Constatarea instanței de fond este eronată, având în vedere că din analiza situației de fapt rezultă că nu sunt îndeplinite condițiile art. 1810 Cod civil.
Conform O.U.G. nr. 43/2014: "durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, pentru care a operat tacita relocațiune, în condițiile prevăzute la art. 1.810 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.";
Condițiile prevăzute de art.1810 C.civil sunt: după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să îndeplinească obligațiile fără împotrivire din partea locatorului.
În speță, după împlinirea termenului de executare a contractului - 20.05.2014 - locatorii intimați au continuat să dețină bunul închiriat, dar nu au făcut dovada îndeplinirii următoarelor obligații contractuale: plata chiriei și de a nu manifesta un comportament care să facă imposibilă conviețuirea sau să împiedice folosința normală a locuinței.
Apelanta a făcut dovada că începând cu data de 23.10.2014 a făcut notificări către R.I., titularul contractului, prin care îi pune în vedere că nu va mai proceda la prelungirea contractului și îi solicită să elibereze și să predea liber imobilul. (filele 17 - 19 din dosarul de fond). În consecință, argumentul instanței de fond în sensul că reclamanta nu s-a împotrivit în vreun fel folosinței în continuare, de către intimatul pârât, a imobilului închiriat, este în totală contradicție cu situația de fapt pe care a reținut-o.
În mod eronat, instanța de fond a reținut că pârâții nu datorează reclamantei nici o sumă cu titlu de chirie aferentă bunului imobil închiriat, întrucât la dosarul cauzei nu s-au depus înscrisuri pentru a face dovada achitării chiriei în cuantum de 212,76 de lei/lună, începând cu luna august 2015. Facturile depuse la dosarul de fond probează doar achitarea utilităților, astfel cum recunoaște și intimatul, iar copia bonurilor fiscale de la fila 119 atestă doar achitarea unor sume de 78,25 lei și 127,64 lei în data de 23.02.2016, cu titlu de contravaloare lipsă folosință spațiu pentru luna februarie 2016.
De asemenea, soluția instanței de fond lipsește de efect dispozițiile art. 20 lit. e din contract (filele 28-29 dosar fond), care prevăd: contractul de închiriere nu se prelungește în situația în care chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau care împiedică folosirea normală a locuinței, precum și alte art. 4 lit. b liniuța a III-a din contract: rezilierea contractului poate fi declarată de către locator în situația în care locatarul (chiriașul) are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței.
În opinia instanței de fond din momentul în care a operat tacita relocațiune, locatarul poate manifesta un comportament care să facă imposibilă conviețuirea sau să împiedice folosința normală a locuinței, fără ca locatorul să poată solicita încetarea contractului de închiriere până la împlinirea termenului de executare. Astfel, deși reține în sarcina pârâtului-locatar manifestarea unui comportament fundamentat pe prevederile art. 4 lit. b liniuța a III-a din contract, Judecătoria concluzionează că locatorul are un alt mijloc juridic de valorificare a pretenției sale de încetare a executării contractului în litigiu, fără a duce raționamentul până la capăt și a indica acest mijloc juridic.
Raportat la argumentele expuse, instanța de apel constată că nu a intervenit tacita relocațiune, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de art.1810 C.civil, întrucât deși după împlinirea termenului locatarul a continuat să dețină bunul, acesta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale și a existat o împotrivire din partea locatorului cu privire la prelungirea contractului.
Din această perspectivă, hotărârea instanței de fond este nelegală, considerent pentru care în temeiul dispozițiile art. 480 al.2 C. pr. Civ., apelul va fi admis, iar soluția instanței de fond va fi schimbată în tot, în sensul că admite acțiunea apelantei reclamante. În consecință, instanța va constata încetarea contractului de închiriere nr.10937/27.07.2004 începând cu data de 20.05.2014, va dispune evacuarea intimaților pârâți din spațiul situat în municipiul Constanța, care vor fi obligați la plata chiriei în valoare de 212,76 lei lunar, începând cu luna august 2015 și până la data evacuării efective a acestui spațiu locativ.
Instanța va admite și cererea privind obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată, întrucât temeiul juridic al acordării acestor cheltuieli este atitudinea procesuală culpabilă a părții care a căzut în pretenții, faptă care declanșează o răspundere civilă delictuală al cărei conținut îl constituie obligația civilă de reparare a prejudiciului cauzat, adică de restituire a sumelor pe care partea care a câștigat procesul a fost nevoită să le realizeze.
Potrivit art. 453 Cod procedură civilă, partea care a căzut în pretenții va fi obligată, la cerere, la plata cheltuielilor de judecată. Constatând că intimații sunt cei care au căzut în pretenții și existând și o cerere în acest sens, instanța îi va obliga, în favoarea apelantei, la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 302 lei (201,35 lei - fond și 100,67 lei - apel), reprezentând taxe judiciare de timbru.
| ← Acţiune în antrenarea răspunderii întemeiată pe disp art... | Anulare act administrativ. Jurisprudență Acte ale... → |
|---|
