Insolvenţă. Perfectare antecontract de vânzare-cumpărare. Autorizare judecător sindic. Plată parţială a preţului stabilit în antecontract. Consecinţe.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel SUCEAVA Decizie nr. 77 din data de 19.02.2015
Prin cererea formulată în dosarul nr. 1946/86/2014 al Tribunalului Suceava la data de 23 septembrie 2014, M IPURL, în calitate de administrator judiciar al debitoarei SC RI SRL, a solicitat, în esență, ca, în conformitate cu prev. art. 20 alin. 1 lit. m din L. 85/2006, instanța de judecată să dispună autorizarea privind încheierea contractului de vânzare în baza art. 93l din L. 85/2006 a imobilului format din apartament nr. 17, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat.
În motivarea cererii, s-a arătat că în data de 07.08.2014 a fost depusă la sediul debitoarei de către dl. CDD, în calitate de promitent-cumpărător, cu domiciliul în … oferta financiară nr. 388/07.08.2014 prin care a solicitat perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare aferent imobilului contractat, anterior menționat și că, din întregul material probator, rezultă cu claritate faptul că, prețul poate fi achitat în întregime la data semnării contractului de vânzare, în condițiile în care promitentul-cumpărător a avut și a exercitat de la data antecontractului (19.11.2012) posesia asupra bunului imobil, prețul stabilit prin antecontract fiind în conformitate cu valoarea de piață a bunului, iar imobilul promis a fi vândut nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare, context în care din conținutul limitativ al prevederilor art. 931 din L. 85/2006 nu se poate deduce care sunt prevederile legale reținute de creditorul ipotecar ca fiind neîndeplinite. În concluzie, a apreciat că, în cazul executării în temeiul art. 931 de către administratorul judiciar la cererea promitentului-cumpărător, a obligațiilor ce decurg dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenței, în care promitentul-vânzător intră în procedură, creditorul ipotecar al unui astfel de bun este îndreptățit la realizarea creanței încasate care este una garantată, încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect imobilul grevat de ipoteci se poate realiza prin recunoașterea dreptului băncii finanțatoare în calitate de garant ipotecar de a încasa cu prioritate suma de bani obținută din lichidarea bunului afectat garanției, ocazie în care poziția unității bancare prezentată în răspunsul comunicat cu privire la refuzul de a comunica acordul (solicitat opțional) nu este justificată și vine în contradicție cu intenția administratorului judiciar de a achita din aceste sume creanțele garantate în baza art. 121 din Legea nr. 85/2006.
Creditoarea SC UCTB SA a depus la dosar poziția s-a procesuală solicitând respingerea cererii formulate de M de "Autorizare a încheierii contractului de vânzare în conformitate cu prevederile art. 931 din Legea nr. 85/2006"; cu privire la imobilul reprezentat de Apartamentul … ("Apartamentul 17"), ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … (Antecontractul), apreciind că judecătorul-sindic nu are competența de a autoriza încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul sus-menționat și că prezenta cerere este netemeinică.
Prin încheierea nr. 1207 din 14 octombrie 2014, Tribunalul Suceava - Secția civilă - a respins cererea de autorizare privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare, formulată de administratorul judiciar.
Pentru a hotărî în acest sens, prima instanță a constatat că, raportat la dispozițiile art. 20 din Legea nr. 85/2006, solicitarea formulată de administratorul judiciar este de competența judecătorului sindic; că, la încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare nu a fost consultat creditorul ipotecar, în vederea respectării dreptului său de garanție, comunicându-i-se intenția înstrăinării abia o dată cu formularea prezentei cereri; că, antecontractul nu a fost nici înscris în cartea funciară, pentru informarea terților, în condițiile art. 906 din Codul civil; că, dreptul de ipotecă înscris în favoarea U presupune obligația debitoarei de a nu face nici un act de dispoziție cu privire la imobil fără consimțământul creditorului ipotecar, consimțământ care în cazul de față nu a fost solicitat; că dreptul de ipotecă înscris asupra imobilului are tocmai menirea de a garanta îndeplinirea de către debitoare a obligației de restituire a sumelor împrumutate de la unitatea bancară, în caz de neachitare a obligațiilor scadente creditorul având dreptul de a proceda la executarea silită a imobilului instituit garanție, iar împrumutul garantat cu imobilul nu a fost restituit în totalitate, dreptul de ipotecă subzistând. În aceste condiții, a apreciat că nu se poate face abstracție de faptul încheierii promisiunii de vânzare cu nesocotirea intereselor creditorului garantat și că, în analiza cererii de autorizare formulate de administratorul judiciar, se impune a verifica îndeplinirea cumulativă a condițiilor prevăzute de art. 931 din Legea 85/2006, precum și dispozițiile art. 49 alin. 3 din Legea 85/2006, care dispun că "în cazul propunerilor de înstrăinare a bunurilor din averea debitorului grevate de garanții, se va ține seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protecții corespunzătoare creanței garantate";, cu atât mai mult cu cât nu s-a specificat de către administratorul judiciar protecția oferită creditorului ipotecar în cazul înstrăinării bunului in discuție.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel debitoarea SC RI SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. În dezvoltarea motivelor de apel, apelanta a reiterat situația de fapt dedusă judecății, solicitând, în esență, admiterea apelului, cu consecința casării sentinței apelate, iar în rejudecare respingerea cererii administratorului judiciar M IPURL Suceava prin care s-a solicitat judecătorului sindic autorizarea încheierii contractului de vânzare pentru ap. 17 în conf. cu prev. art. 931 din L. 85/2006, ca fiind inadmisibilă. Astfel, a solicitat ca instanța de control judiciar să analizeze sub aspectul legalității și admisibilității cererea adresată instanței de fond de administratorul judiciar în vederea aplicării prev. art. 93 din Legea nr. 85/2006, apreciind că cererea prin care administratorul judiciar a solicitat instanței de judecată autorizarea încheierii contractelor de vânzare cumpărare este evident inadmisibilă din moment ce legiuitorul nu a prevăzut în conținutul actului normativ (articol) această obligație (nici obligația administratorului judiciar în vederea sesizării judecătorului sindic, nici atribuția judecătorului sindic în vederea judecării cererii în cauză); că, textul de lege mai sus menționat reglementează limitele controlului jurisdicțional, de legalitate exercitat de judecătorul sindic asupra măsurilor adoptate de administratorul judiciar cu ocazia instrumentării procedurii insolvenței, precum și că această normă a fost introdusă în Legea insolvenței pentru a veni în sprijinul persoanelor care au contractat cu unii investitori (mai exact, cu dezvoltatori imobiliari), care în perioada anterioară izbucnirii crizei economice globale din anii 2008-2010 au imobilizat fonduri considerabile, împrumutate, de regulă, de la bănci finanțatoare, la care s-au adăugat și eventualele avansuri ale viitorilor beneficiari ai locuințelor ce urmau să fie construite și care, odată cu propagarea recesiunii inevitabile, au intrat în încetare de plăți - cazul subscrisei. Cu privire la reținerea instanței de fond privind consultarea creditorului ipotecar cu privire la încheierea contractului de vânzare, a precizat faptul că afirmația este nefondată întrucât aceasta obligație nu subzistă în sarcina subscrisei, din momentul în care antecontractul de vânzare-cumpărare nu reprezintă un act translativ de proprietate, ci dă naștere numai unei obligații de a transmite proprietatea bunului în viitor, în aceste condiții prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare dreptul creditorului ipotecar nu este prejudiciat în niciun fel, ipoteca continuând să greveze imobilul promis a fi vândut și că orice opoziție a creditoarei garantate la încheierea contractului de vânzare în baza art. 931 era lipsită de interes atâta timp cât dreptul de ipotecă nu este afectat prin semnarea respectivului act juridic. Textul de lege invocat este aplicabil și bunurilor ipotecate din moment ce legea nu prevede ca și condiție inexistența vreunei sarcini care să greveze imobilul ce urmează a fi înstrăinat în executarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, fiind fără putință de tăgadă însă, că aplicarea dispozițiilor ari. 931, concomitent cu radierea sarcinilor care grevează bunul ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu este de natură să aducă atingere drepturilor legitime ale băncii creditoare, întrucât aceasta urmează să-și satisfacă dreptul de creanță din sumele încasate și distribuite în cadrul procedurii conf. prev. art. 121 din Legea nr. 85/2006. Apelantul a mai arătat că, potrivit acestei norme, bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau de lichidator, în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, reglementarea fiind una similară cu cea din cuprinsul art. 518 alin. 3 din Codul de procedură civilă, potrivit căreia de la data intabulării imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanță, creditorii putându-și realiza aceste drepturi numai din prețul obținut, cu alte cuvinte, numai dacă bunurile din averea falitei sunt lichidate, adică vândute în conformitate cu art. 116 din Legea nr. 85/2006, modificată, pe baza propunerii administratorului/lichidatorului judiciar, care vor încheia contracte de vânzare-cumpărare, sumele realizate din vânzări urmând să fie depuse în contul prevăzut la art. 4 alin. 2, din aceste sume creditorii care și-au declarat creanțele la masa credală urmând să fie îndestulați potrivit art. 121, pentru astfel de înstrăinări se vor "șterge" orice sarcini preexistente.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței atacate, prin prisma actelor și lucrărilor dosarului și a criticilor invocate, Curtea constată că apelul este nefondat.
Din memoriul amplu de apel formulat de debitoare prin administratorul special instanța de apel reține că s-a criticat soluția judecătorului sindic în ceea ce privește admisibilitatea prezentei cereri, prin prisma atribuțiilor ce revin în temeiul Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței atât administratorului judiciar, cât și judecătorului sindic, cât și legalitatea și temeinicia soluției pronunțate asupra fondului cererii formulate.
În ceea ce privește admisibilitatea solicitării autorizării încheierii contractului de vânzare privind imobilul promis prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2209/19.11.2012, instanța reține că dispozițiile art. 11 și 20 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței nu prevăd în mod limitativ atribuțiile acestor organe care aplică procedura prevăzută de această lege. Dimpotrivă, așa cum rezultă din însuși textul acestor articole, în cuprinsul acestora sunt enumerate "principalele atribuții";, fără a se pretinde că enumerarea ar fi exhaustivă. Separat de acest aspect, astfel cum în mod corect a reținut prima instanță, cererea adresată judecătorului sindic este cuprinsă la art. 20 alin. 1 lit. n din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței ("cu condiția confirmării de către judecătorul-sindic, încheierea de tranzacții, descărcarea de datorii, descărcarea fidejusorilor, renunțarea la garanții reale";), astfel încât instanța de apel va menține reținerile judecătorului sindic privind competența sa de a soluționa cererea ce i-a fost adresată, respingând susținerile apelantei cu privire la inadmisibilitatea cererii.
În ceea ce privește legalitatea soluției pronunțate, în mod corect prima instanță a reținut că în cauză au aplicabilitate dispozițiile art. 39 și 49 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, dispoziții legale ce trebuie coroborate cu temeiul juridic al cererii invocat de către administratorul judiciar. Atât timp cât în cauză este solicitată înstrăinarea unui bun imobil care face parte din garanția oferită unui creditor, în mod corect prima instanță a reținut că se impunea a fi fost făcută dovada "acordării unei protecții corespunzătoare creanței garantate."; Susținerile din cuprinsul cererii de apel, cu privire la îndestularea cu prioritate a creditorului garantat din sumele obținute de la cumpărătorul bunului nu sunt suficiente pentru a se putea reține respectarea dispoziției legale de principiu incidentă în cauză. Aceste rețineri au în vedere și afirmațiile din memoriul de apel cu privire la transmiterea către cumpărător a bunului liber de orice sarcină, deși în prezent asupra imobilului este înscrisă ipotecă în favoarea creditorului UTB. Refuzul acestui creditor nu poate fi considerat nejustificat în condițiile nerespectării dispozițiilor speciale ce au în vedere protejarea acestuia, întrucât apelanta și cocontractantul acesteia vizează transmiterea bunului imobil liber de sarcini, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare aceștia dorind și radierea ipotecii.
De altfel, astfel cum corect a reținut și judecătorul sindic, în cauză nu sunt îndeplinite nici condițiile speciale ale înstrăinării prevăzute de dispozițiile expres invocate în susținerea cererii. Deși s-a solicitat autorizarea vânzării bunului imobil în conformitate cu dispozițiile art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, nu s-a făcut dovada că ("Obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: )- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; - prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; - bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.";
Chiar dacă prin cererea de apel se susține că prețul bunului a fost în mare parte achitat, existând posibilitatea achitării la data contractării a prețului integral, nu se are în vedere prețul stabilit la data încheierii antecontractului a cărui perfectare se dorește ci prețul actual de circulație al bunului stabilit în mod unilateral. Instanța apreciază că prin "preț contractual";, dispozițiile art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței au în vedere prețul stabilit prin antecontractul ce se dorește a fi executat, iar nu alt preț stabilit ulterior, cu eventuala corecție adăugată ca efect al creșterii valorii de piață ("prețul nu este inferior valorii de piață a bunului";). Practic, la data solicitării executării antecontractului de vânzare-cumpărare acesta reprezintă singura convenție încheiată între părți prin care să fie stabilite obligațiile ce le revin și în raport de care să se poată verifica îndeplinirea acestora. În consecință, în mod corect prima instanță a reținut că nu s-a dovedit îndeplinirea condiției vizând achitarea prețului contractual.
De asemenea, nici apelanta și nici cocontractantul acesteia nu a făcut dovada că "bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare";, în contextul în care nu au fost infirmate reținerile judecătorului sindic privind nedepunerea unui plan de reorganizare.
Constatând că în cauză nu au fost dovedite susținerile apelantei privind existența vreunui motiv de natură a atrage anularea ori schimbarea încheierii apelate, în baza art. 480 alin. 1 din codul de procedură civilă (Legea nr. 134/2010), raportat la dispozițiile art. 20 alin. 1 lit. m și n, art. 39, art. 49 și art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, instanța va respinge ca nefondat apelul.
| ← Anulare Hotărâre AGA. Calitate procesuală activă a... | Consideraţii referitoare la incidenţa disp. art. 22 alin. 2... → |
|---|
