RECURS LITIGII CU PROFESIONIŞTI. CONTESTAŢIE ÎMPOTRIVA MĂSURII LUATĂ DE LICHIDATORUL JUDICIAR DE REFUZ AL ÎNCHEIERII CONTRACTELOR AUTENTICE DE VÂNZARE CUMPĂRARE CU CONTESTATORII.NEÎNDEPLINIREA CONDIŢIILOR CUMULATIV PREVĂZUTE DE ART.931 DIN LEGEA NR.85/200
| Comentarii |
|
Curtea de Apel ORADEA Decizie nr. 584 din data de 14.11.2013
SECȚIA A II - A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL.
RECURS LITIGII CU PROFESIONIȘTI. CONTESTAȚIE ÎMPOTRIVA MĂSURII LUATĂ DE LICHIDATORUL JUDICIAR DE REFUZ AL ÎNCHEIERII CONTRACTELOR AUTENTICE DE VÂNZARE CUMPĂRARE CU CONTESTATORII.NEÎNDEPLINIREA CONDIȚIILOR CUMULATIV PREVĂZUTE DE ART.931 DIN LEGEA NR.85/2006.
-art.931 din Legea nr.85/2006.
Decizia nr.584/14.11.2013 a Curții de Apel Oradea - Secția a II -a civilă, de contencios administrativ și fiscal.
Prin sentința nr.1451/F din 10 mai 2013, Tribunalul Bihor a admis contestațiile creditorilor S. A. S., D. T. , B. A. , J. F., și M. C. , în contradictoriu cu lichidatorul judiciar B. G. I. SPRL, și Președintele Comitetului Creditorilor debitoarei SC S. T. SRL, prin CEC B. SA, prin Sucursala Oradea, și pe cale de consecință a obligat lichidatorul judiciar să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare cu contestatorul S. A. S. pentru apartamentul nr.11 din Blocul 4, scara B, etaj 1 și a garajului nr.19, situat în Oradea, str.A. C. nr.48 pentru suma de 45.000 EUR; cu D. T. contract de vânzare-cumpărare autentic asupra garajelor nr.7 și 9 din Blocul nr.3 și garajele 3,4,5 din Blocul nr.4, situate în Oradea, str.A. C. nr.48 pentru prețul de 40.000 EUR; cu B. A. contract de vânzare-cumpărare autentic pentru apartamentul nr.17 din Blocul 4, scara B, etaj 2, situat în Oradea, str.A. C. nr.48, pentru prețul de 40.000 EUR; cu J. F. contract de vânzare-cumpărare autentic pentru apartamentul nr.27 din Blocul 1, etaj 3, situat în Oradea, str.A. C. nr.48 pentru prețul de 30.000 EUR; iar cu contestatoarea M. C. un contract autentic de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul situat în Oradea, str.A. C. nr.48, bloc B1, etaj 1, ap.9, compus din apartament cu 2 camere și dependințe în suprafața construită de 76,04 mp și terenul aferent, conform antecontractului de vânzare-cumpărare nr.8/05.02.2008
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr.8/27.01.2010 contestatorul D. T. a încheiat cu debitoarea promisiunea de vânzare-cumpărare la terminarea imobilului a 5 garaje subterane conform planului anexat și fișei anexate, toate situate în Oradea, str.A. C. nr.48, blocurile 3,7,9 încheindu-se procesele-verbale de predare/primire la data de 03.03.2010 pentru care a fost achitat prețul conform chitanței seria CST BH nr.0001/27.01.2010, iar B. A. a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare asupra apartamentului nr.26 compun dintr-o cameră li dependințe în suprafață de 46,91 mp achitându-se un avans de 18500 EUR iar diferența de 15.500 EUR urmând a fi achitat înainte de semnarea contractului în formă autentică. Ulterior părțile au semnat actul adițional pentru apartamentul compus din 3 camere și dependințe din Blocul nr.4, ap.17 și pentru care a fost încheiat procesul-verbal de predare/primire la data de 21.12.2010.
De asemenea contestatorul J. F. a încheiat cu debitoarea antecontractul de vânzare-cumpărare nr.113/2008 asupra unui apartament compus din 2 camere cu dependințe în suprafață de 69 mp situat în blocul 5, scara b ap.30, iar la data de 11.10.2010 părțile au încheiat actul adițional, prin care a identificat imobilul ca fiind compus din 2 camere + dependințe situat în blocul 1, etaj 3, ap.27, și pentru care au încheiat procesul-verbal de predare/primire sub nr.179/2010.
În ceea ce privește pe contestatorul S. A. aceasta a încheiat cu debitoarea antecontractul de vânzare-cumpărare nr.128/19.11.2009 pentru un apartament și un garaj subteran situat în blocul 4, scara B, etaj 1, ap.11 compus din 3 camere + dependințe și pentru au fost încheiate procesele-verbale de predare - primire nr.160/04.10.2010, iar M. C. a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare asupra apartamentului compus din 2 camere situat în blocul 1, etaj 1, ap.9, iar conform anexei la antecontractul de vânzare-cumpărare din 30.04.2008 încheiat de către părți, contestatoarea a achitat integral contravaloarea imobilului.
La solicitarea contestatorilor de a li se încheia contracte de vânzare-cumpărare asupra apartamentelor de către promitenta vânzătoare/debitoare, conform adreselor comunicate cu contestatorii, lichidatorul judiciar refuză încheierea contractelor, cu motivarea că antecontractele nu au date certe, că prețurile la care se solicită vânzarea-cumpărarea sunt inferioare valorii de piață a acestora, și că actele adiționale încheiate după data deschiderii procedurii nu pot produce efecte juridice întrucât sunt semnate de o persoană fără calitate, deoarece administratorul special al debitoarei nu a desfășurat o activitate curentă în perioada de observație pentru încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare.
Față de criticile aduse de către lichidatorul judiciar față de cererile contestatorilor, judecător sindic a reținut că în conformitate cu art.93 ind. 1 din Legea nr.85/2006, obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii în care promitentul vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar, la cererea promitentului cumpărător, dacă prețul contractual a fost achitat integral, sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului cumpărător, prețul nu este inferior valorii de piață a bunului și dacă bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita planului de reorganizare.
Analizând condițiile impuse de către dispozițiile art.931 din Legea nr.85/2006, raportat la art.1181 din vechiul cod civil cu privire la data certă a antecontractului instanța reține că puterea doveditoare a datei înscrisului sunt semnătură privată se poate analiza sub două aspecte, între părțile contractante și față de terți.
Prin prisma efectelor dintre părți, judecător sindic a reținut că debitoarea promitentă/vânzătoare nu a contestat niciodată încheierea promisiunilor de vânzare-cumpărare cu contestatorii, și nici administratorul judiciar nu a contestat acest aspect, întrucât prin rapoartele sale confirmă aceste aspecte cât și plata unor sume integrale sau substanțiale din prețul convenit, iar dovada antecontractelor de vânzare-cumpărare au fost încheiate anterior deschiderii procedurii, astfel că scopul urmărit de legiuitor prin includerea acestor cerințe în considerarea art.931 din Legea nr.85/2006 a fost atins, astfel că judecător sindic a respins ca nefondate cererile lichidatorului judiciar și a Președintelui Comitetului Creditorilor de respingere a contestațiilor.
Referitor la susținerile lichidatorului judiciar și a Președintelui Comitetului Creditorilor, conform cărora prețurile la care sunt solicitate a fi vândute imobilele sunt inferioare valorii de piață a acestora instanța le-a respins ca nefondate, deoarece pe de o parte contestatorii și-au îndeplinit cu bună credință obligațiile asumate, nefiind în culpă pentru situația în care se află, și care dimpotrivă îi prejudiciază, deoarece, deși au achitat în întregime contravaloarea apartamentelor, sunt lipsiți de dreptul de proprietate asupra acestora, iar în doilea rând obligațiile trebuiesc executate cu bună credință în conformitate cu art.996-997 din Vechiul Cod civil, contestatorii fiind îndreptățiți în baza principiului "pacta sunt servanda";, așa cum a fost stabilit la Cap.VI, art.6.1 să beneficieze de transferul drepturilor de proprietate asupra bunurilor promise pentru cumpărare.
Având în vedere că în cauză contestatorii beneficiază de incidența dispozițiilor art.931 din Legea nr.85/2006, în baza art.21 alin.2 din Legea nr.85/2006 judecătorul sindic a admis contestațiile creditorilor împotriva refuzului administratorului judiciar de a încheia acte autentice de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, și pe cale de consecință a obligat lichidatorul judiciar să încheie contracte de vânzare-cumpărare autentice asupra imobilelor, conform dispozitivului prezentei hotărâri.
În ceea ce privește solicitarea contestatoarei M. C. de ridicare a ipotecii asupra bunului vândut instanța a respins ca fiind lipsită de interes cererea contestatoare, deoarece prin efectul legii, în condițiile art.53 ind. 1 din Legea nr.85/2006 bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidator în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de legea specială sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții imobiliare sau drepturi de retenție de orice fel.
Împotriva hotărârii pronunțate de judecătorul sindic au formulat recurs B. G. I. SPRL București, în calitate de lichidator judiciar al SC ";S. T.";SRL și CEC B. SA București.
Recurenta CEC B. SA București, prin recursul formulat solicită instanței, admiterea recursului și modificarea în tot a hotărârii atacate în sensul respingerii contestațiilor formulate de către S. A., D. T., B. A., J. F., M. C. împotriva masurilor luate de lichidatorul judiciar al debitoarei în faliment SC S. T. SRL, de a nu pune în executare antecontractele de vânzare încheiate de debitoare cu contestatorii.
În dezvoltarea motivelor de recurs recurenta a arătat că, invocă ca motiv de recurs prevederile art. 304 alin 9 Cod procedură civilă, potrivit căruia hotărârea pronunțată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Astfel, CEC B. SA în calitate de președinte al Comitetului creditorilor a solicitat, respingerea contestațiilor formulate de către contestatorii S. A., D. T. , B. A. , J. F., M. C. împotriva masurilor luate de lichidatorul judiciar al debitoarei în faliment SC S. T. SRL, de a nu pune în executare antecontractele de vânzare încheiate de debitoare cu contestatorii, motivate de faptul că, condițiile prevăzute de art. 93/1 din Legea nr.85/2006, nu sunt îndeplinite, pentru ca lichidatorul să poată încheia cu contestatorii contracte de vânzare cumpărare autentice.
Apreciază că instanța de fond a pronunțat hotărârea recurată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 93/1 din Legea nr.85/2006, raportat la dispozițiile art.1181 din vechiul Cod Civil. Potrivit art.93/1 din Legea 85/2006 "obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: - prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; - prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; - bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare."
Art. 1181 din vechiul Cod civil, invocat de judecătorul sindic, face referire la înscrisurile sub semnătură privată astfel " când suma arătată în act este deosebită de aceea ce este arătată în bun, obligația se prezumă că este pentru suma mai mică, chiar când actul precum și bunul sunt scrise în întreg de mâna aceluia care s-a obligat, afară numai de nu se va proba în care parte este greșala". Astfel, articolul 1181 din Vechiul Cod Civil, invocat de judecătorul sindic, în aprecierea susținerilor contestatorilor în proces nu are aplicabilitate în speța dedusă judecății. Judecătorul sindic a fost în eroare atunci când în aprecierea susținerilor contestatorilor arată incidența art. 1181 din V.Cod civil.
Art. 93/1 din Legea 85/2006 face referire stricta la obligațiile ce vor fi executate de către administratorul /lichidatorul judiciar, si anume obligațiile ce rezultă dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, și condiționează executarea acestor obligații de către administrator/lichidator judiciar. Obligațiile pe care contestatarii solicită să fie executate de către lichidatorul judiciar nu se încadrează în condițiile impuse de prevederile mai sus menționate. Contestatarii au antecontracte de vânzare cumpărare, anterioare deschiderii procedurii (chiar dacă unii au acte adiționale la acestea, încheiate după deschiderea procedurii de insolvență fără cordul administratorului judiciar) dar aceste antecontracte de vânzare cumpărare nu au dată certă așa cum prevede legislația în vigoare.
Pentru ca antecontractele contestatarilor să fie puse în executare, acestea trebuiau să aibă dată certă, potrivit prevederilor Legii 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale respectiv 51/1995 privind exercitarea profesiei de avocat. Potrivit legilor menționate prin darea de data certa se fixează momentul (data exactă) când a fost întocmit un act juridic. Astfel, se poate verifica capacitatea părților și să se stabilească legea care reglementează forma și conținutul acelui act. Sunt supuse acestei proceduri actele sub semnătura privată pentru a deveni opozabile terților. Ori, antecontractele a căror executare se solicita nu au dată certă așa cum prevăd dispozițiile legale în materie, și cum de altfel recunosc însuși contestatarii prin contestațiile formulate.
Mai mult dacă această condiție a datei certe este îndeplinită, și înscrisurile au dată certă anterioară deschiderii procedurii, și debitorul intră în insolvență, obligațiile rezultate din acesta acte pot fi executate din nou condiționat dacă - prevede art. 93A1 din Legea 85/2006.- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; - prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; - bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare."
Referitor la aceste condiții a arătat că promitenții cumpărători nu au făcut dovada îndeplinirii acestora.
Contestatorul S. A., D. T., și M. C. nu au făcut dovada posesiei bunului, și nu au făcut dovada achitării integrale -a prețului. Cu privire la preț din expunerile făcute în cuprinsul întâmpinării de către lichidator și președintele comitetului creditorilor se poate observa că prețul la care se solicită perfectarea contractului este inferior valorii de piață a imobilului. Susținerile lichidatorului au fost exemplificate cu cazuri similare din care rezultă diferența de preț.
Contestatorul B. A. a încheiat antecontract de vânzare cumpărare nr. 94/11.09.2008 cu debitoarea, cu privire la bunul situat în bloc 6, scara A etaj 3,în suprafață de 46,91 mp, pentru prețul de 31.500 euro. Prin actul adițional 49/11.10.2010 încheiat după data deschiderii procedurii insolvenței împotriva SC S. T. SRL, contestatorul împreună cu debitoarea și fără acordul administratorului judiciar modifică antecontractul de vânzare cumpărare inițial 94/11.09.2008 , în sensul că modifică obiectul antecontractului inițial în sensul că SC S. T. SRL se obligă să vândă ap. 17 , etaj 2, bloc 4, scara B compus din 3 camere plus dependințe , în suprafață construită de 116,11 mp la prețul de 40.000 EUR cu TVA inclus, din care contestatorul Susține că ar fi achitat deja 27.500 EURO și se obligă să achite diferența de 12.500EUR până la data de 21.10.2010.
Contestatorul nu a depus acte cu care să probeze cele susținut cu privire la plata prețului. Aceiași situație, o întâlnim la contestatorul J. F. care anterior deschiderii procedurii a încheiat antecontract de vânzare cumpărare nr. 113/20.11.2008 cu debitoarea pentru un bun imobil în suprafață de 69 mp, ap. 30 situat în bl. 5, scara B, pentru prețul de 40.000 euro. După deschiderea procedurii prin actul adițional 55/11.10.2010, fără acordul administratorului judiciar contestatorul și debitoarea, hotărâse modificarea antecontractului în sensul că modifică obiectul antecontractului inițial, iar debitoarea promite să vândă apartamentul nr. 27, etaj 3, bl. 1, compus din camere plus dependințe, în suprafață construită de 68,57mp la prețul de 30.000 euro pe care contestatorul J. F. l-ar fi achitat integral. Contestatorul nu a depus acte cu care să probeze cele susținute cu privire la plata prețului.
Din cele expuse, este evident că nici unul din cei cinici contestatori nu îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 93/1 din Legea 85/2006, pentru ca lichidatorul judiciar să poată încheia contracte de vânzare cumpărare în temeiul legii, sentința 1451/F/2013 pronunțată de Tribunalul Bihor în prezentul dosar este fără suport legal, dată cu încălcarea dispozițiilor 93/1 din Legea 85/2006.
În drept au fost invocate prevederile art.299, 304 pct.9, art.4041 Cod procedură civilă, dispozițiile Legii nr.85/2006.
Recurenta B. G. I. SPRL B., prin recursul formulat solicită instanței admiterea recursului, modificarea în tot sentinței recurate și pe cale de consecință respingerea ca nefondate a contestațiilor formulate de B. A., D. T., J. F., S. A. și M. C. prin reprezentanți convenționali, la măsura lichidatorului judiciar de a respinge solicitările de încheiere a contractelor de vânzare cumpărare în forma autentica, în temeiul dispozițiilor art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei.
În dezvoltarea motivelor de recurs recurenta a arătat ca regulă generală, în raporturile dintre semnatarii înscrisului și terți mențiunea privind data întocmirii actului "nu face credință" despre realitatea ei, înscrisul fiind socotit nedatat. Refuzul oricărei puteri doveditoare a datei urmărește să-i ocrotească pe terți împotriva pericolului trecerii unei date false (antedatării actului). Articolul 1182 C.civ. stabilește că terților le este opozabilă numai data certă, care se dobândește printr-una din următoarele patru modalități:
- din ziua în care înscrisul a fost prezentat la o instituție publică (dacă a fost înregistrat sau s-a făcut o mențiune despre data prezentării);
- din ziua înscrierii lui într-un registru anume destinat (notarul public poate da dată certă înscrisurilor care i se prezintă în acest scop);
- din ziua morții părții care a semnat sau uneia dintre părțile care au semnat;
- din ziua trecerii actului, chiar și prescurtat, în acte întocmite de funcționarii publici, precum procesele-verbale de punere de sigilii, de inventariere etc. Enumerarea art. 1182 Cod civil este limitativă, așa încât, orice altă împrejurare nu poate conferi dată certă înscrisului sub semnătură privată.
În mod greșit instanța de fond, a apreciat că, lichidatorul judiciar nu ar fi terț față de antecontractele de vânzare cumpărare încheiate înainte de data deschiderii procedurii și, că, simplul fapt că, lichidatorul nu a contestat încheierea promisiunilor de vânzare ar putea conduce la ideea ca, condiția datei certe este îndeplinită. Raționamentul instanței de fond este profund eronat. Este evident faptul că, lichidatorul judiciar este terț față de antecontractele de vânzare cumpărare încheiate de către debitoare înainte de data deschiderii procedurii insolvenței, iar acest lucru rezulta chiar din cuprinsul antecontractelor - lichidatorul judiciar nu a fost parte în acele antecontracte și nici nu putea fi întrucât la momentul încheierii acestora SC S. T. SRL nu se afla sub incidența Legii nr. 85/2006. Mai mult, chiar din textul art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006 rezultă în mod clar faptul că, lichidatorul este terț față de aceste antecontracte, întrucât legiuitorul prevede expres și imperativ obligativitatea existentei datei certe. În situația în care, legiuitorul ar fi apreciat faptul că, lichidatorul judiciar, prin prisma faptului că este reprezentantul societății debitoare, pierde calitatea de terț față de actele încheiate înainte de data deschiderii procedurii, nu ar mai fi reglementat condiția datei certe.
Textul din codul civil care reglementează modul în care un înscris primește dată certa, este de asemenea imperativ. per a contrario, nu există un alt mod în care înscrisul să dobândească dată certă, decât strict cele menționate limitativ în cuprinsul art. 1182 Cod Civil. Simplul fapt că lichidatorul nu a contestat încheierea promisiunilor de vânzare cumpărare nu poate echivala cu faptul că aceste promisiuni au dobândit dată certă.
De altfel, lichidatorul judiciar nici nu putea contesta încheierea promisiunilor de vânzare cumpărare întrucât acestea sunt înregistrate în contabilitatea societății debitoare, iar promitenții cumpărători figurează înscriși la masa credală. Trebuie făcuta o distincție foarte clara între recunoașterea existentei unei convenții și aplicarea dispozițiilor art. 93 indice 1. Simplul fapt că s-au încheiat aceste promisiuni de vânzare cumpărare înainte de data deschiderii procedurii și că, lichidatorul judiciar nu a contestat încheierea/existenta acestora, nu poate conduce de plano la ideea că implicit sunt îndeplinite cumulativ toate condițiile art. 93 indice 1. Condițiile art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006 nu fac referire la existenta convenției ci o presupun, urmând ca, în situația în care convenția/promisiunea bilaterala exista, lichidatorul sa poate face pasul următor, respectiv să poată analiza îndeplinirea condițiilor strict prevăzute de legiuitor.
Dacă un înscris nu are dată certa, nu înseamnă că acest înscris nu exista și nu produce efecte juridice, ci înseamnă că, nu sunt îndeplinite condițiile pentru încheierea unui act autentic in condițiile art. 93 indice 1. Practic, promisiunile de vânzare cumpărare și-au produs efectele, în sensul în care, creanțele promitenților cumpărători au fost recunoscute și înscrise în tabelul creanțelor, însă acest fapt nu poate genera implicit îndeplinirea condițiilor art. 93 indice 1 și încheierea contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică. Dispozițiile art. 93 indice 1 din Legea nr. 277/2009 au ca unic scop "crearea pentru aceasta categorie de promitenți cumpărători a unui statut legal îmbunătățit față de cel conferit de simpla calitate de creditor chirografar", însă, condițiile impuse de aceste dispoziții legale sunt imperative și trebuie analizate punctual pentru fiecare caz în parte.
În cazul in care, nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006, sau acestea nu ar fi interpretate în sensul pe care l-a urmărit legiuitorul, ne vom afla în situația în care, anumiți creditori chirografari au dreptul de a obține îndestularea creanței înaintea altor creditori, chiar garantați, ceea ce ar încalcă grav ordinea de distribuire a creanțelor prevăzuta de art.121 și 123 din Legea nr. 85/2006 precum și principiul potrivit căruia procedura insolvenței este o procedură colectivă. Chiar Tribunalul Bihor prin Sentința Comercială nr.245/F/2012 pronunțată în ședința din data de 01.02.2012 în dosar nr. 5691/111/2010, a respins o cerere similară pentru faptul ca, antecontractul nu avea dată certă. Mai mult, actele adiționale încheiate după data deschiderii procedurii insolvenței nu pot produce efecte juridice întrucât sunt semnate de o persoană fără calitate, respectiv de către d-nul O. R. și nu se încadrează în activitățile curente ce puteau fi desfășurate de către SC S. T. SRL în timpul perioadei de observație. Judecătorul sindic aplică în mod eronat principiul de drept "pacta sunt servanta" și dezvolta un raționament juridic eronat, apreciind că, pentru simplul fapt că "convențiile trebuie executate cu bună credință" se naște obligația în sarcina lichidatorului de a proceda la încheierea contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică.
Principiile invocate de instanța de fond sunt principii de drept comun substanțial, care nu pot prima unor prevederi legale speciale, cum sunt cele ale Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței. Mai mult, a pus la dispoziția instanței de fond contracte de vânzare cumpărare în formă autentica încheiate tot în temeiul dispozițiilor art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006, contracte ce au avut drept obiect bunuri imobile similare cu cele ce fac obiectul contestațiilor din prezenta cauza. Ori, raportat la valoarea de piața a acelor bunuri, este evident ca prețurile la care s-a solicitat perfectarea contractului de vânzare cumpărare în prezenta cauză sunt mult inferioare valorii de piața a bunurilor. Nici faptul că, promitenții cumpărători și-ar fi îndeplinit obligațiile asumate cu bună credință nu poate constitui un motiv suficient pentru a considera ca sunt incidente dispozițiile art.93 indice 1. Buna credința în materie contractuala este prezumata indiferent de natura convenției încheiate, iar dispozițiile art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, lege specială ce deroga de la dreptul comun, prevăd în mod clar și imperativ care sunt cele 3 condiții ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru a se putea încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.
Mai mult, ar fi injust pentru ceilalți promitenți cumpărători și pentru întreaga masa credala să se încheie un contract de vânzare cumpărare sub prețul de 560 Euro /mp (exclusiv TVA) întrucât nu ar fi respectat principiul maximizării masei credale, unul din principiile fundamentale ale procedurii insolvenței.
Nu s-a făcut dovada existenței disponibilităților financiare pentru a achita diferența de preț. Conform actului adițional nr. 49/11.10.2010, domnul B. A. mai avea de achitat suma de 12.500 Euro, până la data de 21.12.2010, neputând verifica evidentele contabile ale SC S. T. SRL, cu privire la efectiva încasare a sumei de 12.500 Euro, întrucât i-au fost predate evidențele contabile doar până la data de 31.10.2010. Domnul B. A. nu a depus în susținerea contestației dovezile de plată a prețului, respectiv ordine de plata/chitanțe/foi vărsământ care să ateste plata efectivă a prețului.
De asemenea, antecontractul încheiat de S. A. cu debitoarea nu are dată certă, prețul este inferior valorii de piață a bunului, practic domnul S. A. ar dobândi în proprietate un apartament de trei camere și un garai la un preț mai mic decât prețul unui apartament de două camere.
Antecontractul încheiat de J. F. cu SC S. T. SRL nu are dată certa, condiție esențiala pentru aplicarea dispozițiilor art. art. 93 11 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței (dispozițiile art. 93 sunt aplicabile numai în cazul antecontractelor cu dată certă). Prețul este inferior valorii de piața a bunului. Prețul de 30.000 Euro cu TVA inclus pentru un apartament de 2 camere cu dependințe în suprafața de 68.57 mp este net inferior valorii de piața a imobilului. Lichidatorul judiciar a încheiat contracte de vânzare cumpărare în Blocul 1 în temeiul dispozițiilor art.93 indice 1 la prețuri mult mai mari decât cel din antecontractul domnului J. F. , respectiv: pentru un apartament de 70 mp s-a achitat un preț de 32.000 Euro + TVA (dl. V. D. - Contract de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 1196/08.06.2011 BNP V. C.).
Antecontractul încheiat de D. T. cu SC S. T. SRL nu are dată certă, condiție esențiala pentru aplicarea dispozițiilor art. art. 93 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței (dispozițiile art. 93 sunt aplicabile numai în cazul antecontractelor cu data certa). Prețul de 40.000 lei cu TVA inclus (mai puțin de 10.000 Euro cu TVA inclus) pentru 5 garaje, cu suprafețe de 31.00 mp fiecare (garajele 7 si 9 de la Blocul nr. 3 si garajele 3 si 4 de la Blocul nr. 4) si 24.00 mp garajul nr. 5 de la Blocul nr. 4, este net inferior valorii de piața a imobilului, întrucât înseamnă un preț pe mp de 270.27 lei/ mp (inclusiv TVA). Lichidatorul judiciar a vândut către d-na T. M. J. un garaj de dimensiuni similare la Blocul 3 - respectiv garajul nr. 1 în suprafața de 31 mp la prețul de 9500 Euro prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1689/13.04.2011.Practic, domnul D. T. ar dobândi în proprietate 5 garaje la un prețul unuia singur. Ori, ar fi injust pentru ceilalți promitenți cumpărători și pentru întreaga masă credală să se încheie un contract de vânzare cumpărare prin care să se vândă 5 imobile la prețul unuia singur, întrucât nu ar fi respectat principiul maximizării masei credale, unul din principiile fundamentale ale procedurii insolvenței.
Domnul D. T. nu are posesia bunurilor și nu a prezentat niciun proces verbal care să ateste faptul că domnia sa are în posesie garajele menționate anterior.
Antecontractul încheiat de M. C. cu SC S. T. SRL nu are dată certă, condiție esențială pentru aplicarea dispozițiilor art. art. 93 1 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței (dispozițiile art. 93 sunt aplicabile numai în cazul antecontractelor cu data certa). Acest contract s-a încheiat la un preț mult inferior majorității contractelor încheiate de către debitoare în aceeași perioadă, metrul pătrat construit fiind evaluat doar la-328,77 EUR/mp. Majoritatea contractelor au pentru suprafețe similare prețuri de 45.000-50.000 mp adică 550-650 EUR/mp. Deși nu este un preț neserios în sensul art. 1303 Cod civil, prețul este aproximativ la jumătate față de cele achitate de ceilalți cumpărători pentru apartamente similare ca suprafață. Potrivit dispozițiilor art. 2.1 din Antecontractul de vânzare cumpărare nr. 8/05.02.2008, prețul de 25.000 Euro include TVA de unde rezulta ca prețul efectiv al vânzării este de 20250 Euro (TVA 19%= 4750 Euro), ceea ce înseamnă un preț și mai mic pe metru pătrat.
Lichidatorul judiciar a încheiat contracte de vânzare cumpărare în Blocul 1 în temeiul dispozițiilor art. 93 indice 1 la preturi mult mai mari decât cel din antecontractul doamnei M. C., respectiv: pentru un apartament de 70 mp s-a achitat un preț de 32.000 Euro + TVA (dl. V. D. - Contract de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 1196/08.06.2011 BNP V. C.). Ori, ar fi injust pentru ceilalți promitenți cumpărători și pentru întreaga masa credala să se încheie un contract de vânzare cumpărare prin care să se vândă 1 apartament sub prețul de piața, întrucât nu ar fi respectat principiul maximizării masei credale, unul din principiile fundamentale ale procedurii insolvenței. Doamna M. C. nu are posesia bunului și nu a prezentat nici un proces verbal care sa ateste faptul ca domnia sa are în posesie apartamentul menționat anterior.
În drept au fost invocate prevederile art.3041, 304 pct.9 Cod procedură civilă.
Instanța de recurs analizând recursurile declarate, prin prisma motivelor invocate, cât și din oficiu a reținut că sunt fondate, dispunând în baza prevederilor art.304 pct.9, 312 Cod procedură civilă, art.8 din Legea 85/2006 admiterea lor și modificarea în tot a sentinței atacate pentru următoarele considerente:
Intimații M. C., S. A. S., D. T., B. A. și J. F. au solicitat lichidatorului judiciar să procedeze la executarea antecontractelor de vânzare -cumpărare încheiate cu debitoarea, în sensul perfectării contractelor autentice de vânzare-cumpărare pentru imobilele construcții achiziționate în baza antecontractelor, invocând incidența prevederilor art. 931 din Legea 85/2006.
Potrivit prevederilor art. 931 din Legea 85/2006, obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii în care promitentul vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul/lichidatorul judiciar la cererea promitentului cumpărător dacă :
-prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului cumpărător;
-prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
-bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Pentru a se putea obține valorificarea drepturilor obținute în temeiul antecontractelor vânzare-cumpărare este necesar a se face dovada îndeplinirii cumulative a condițiilor prevăzute de textul de lege mai sus arătat, neîndeplinirea vreuneia dintre condiții ducând la respingerea cererii formulate de promitentul cumpărător.
În speță, aceste condiții cumulativ prevăzute de lege nu sunt îndeplinite pentru nici unul dintre intimații promitenți cumpărători, motivele de recurs invocate de recurenți fiind fondate.
Astfel, în ce privește prima condiție impusă de textul de lege vizând existența unui antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii s-a reținut că, cerința este îndeplinită în privința intimaților M. C., D. T. și S. A. S., fiind neîndeplinită condiția în privința intimaților B. A. și J. F.
Scopul pentru care legiuitorul a instituit dispozițiile art. 931 din legea insolvenței a fost acela de finalizare a antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate de debitor anterior deschiderii procedurii, în cadrul cărora obligațiile asumate de către părți legate de executarea propriu-zisă a contractului au fost duse la îndeplinire ori se pot duce la îndeplinire la momentul formulării cererii de către promitentul cumpărător, urmărindu-se conservarea drepturilor obținute cu bună credință de către promitenții cumpărători anterior deschiderii procedurii.
Condiția datei certe prevăzute de textul de lege vizează dovedirea momentului nașterii raporturilor obligaționale dintre părți și împiedicarea întocmirii unor contracte ulterior deschideri procedurii, dar care pot fi antedatate cu o dată anterioară deschiderii procedurii și care ar frauda creditorii.
În cazul în care se face dovada că acordul de voință a părților din antecontract, a avut loc anterior deschiderii procedurii insolvenței, că plățile efectuate de cumpărătorii promitenți au fost anterioare deschiderii procedurii fiind înregistrate în evidența contabilă a debitoarei, iar imobilele obiect al vânzării au fost chiar predate în posesie cumpărătorilor, ar fi contrar scopului urmărit de legiuitor să se rețină că antecontractele nu îndeplinesc cerința prevăzută de textul de lege, doar pe considerentul că nu s-au respectat formalitățile prevăzute la art.1181 din vechiul cod civil cu privire la data certă a antecontractului.
Astfel, în condițiile în care intimatul D. T. a încheiat antecontractul la data de 27.01.2010 și a achitat la acel moment prețul vânzării, primind posesia bunurilor obiect al antecontractului, nu se poate reține că nu ar fi îndeplinită condiția prevăzută de textul de lege. Situația este similară și în privința intimatului S. A., care a încheiat contractul la data de 19.11.2009, achitat prețul și a primit posesia bunului la momentul respectiv, cât și a intimatei M. C. care a încheiat antecontractul la data de 05.02.2008 și a achitat integral prețul vânzării apartamentului. Pentru nici unul dintre acești intimați promitenți cumpărători, nu s-a invocat și nici nu s-a dovedit că înscrisul sub semnătură privată ce atesta acordul de voință ar fi fost semnat la un alt moment, decât cel ce rezultă din înscris, ori că ar fi fost antedatat cu scopul de a frauda creditorii.
În aceste condiții, nu se poate reține că pentru acești intimați nu ar fi îndeplinit scopul urmărit de legiuitor prin textul de lege incident, respectiv existența unui antecontract încheiat anterior deschiderii procedurii insolvenței.
Însă, acest scop nu este realizat în privința intimaților promitenți cumpărători B. A. și J. F., care au solicitat perfectarea antecontractelor de vânzare - cumpărare în privința cărora acordul de voință vizând obiectul contractului-imobilul vândut, s-a realizat după data deschiderii procedurii insolvenței.
Astfel, s-a reținut că intimatul B. A. a încheiat cu debitoarea antecontractul de vânzare - cumpărare nr.94/11.09.2008 în care s-a convenit vânzarea - cumpărarea unui apartament cu o cameră situat în blocul 6, ap.26 pentru prețul de 34.000 euro. Ulterior, după data deschiderii procedurii insolvenței (16.07.2010) se încheie actul adițional nr.49/11.10.2010 prin care părțile modifică obiectul vânzării și prețul vânzării în sensul că se convine vânzarea - cumpărarea unui apartament cu trei camere situat în blocul 4, ap.17 pentru prețul de 40.000 euro.
Intimatul J. F., încheie cu debitoarea antecontractul de vânzare - cumpărare nr.113/20.11.2008 prin care se convine înstrăinarea unui apartament cu două camere situat în blocul 5, sc. B, ap.30 pentru prețul de 40.000 euro, iar ulterior după data deschiderii procedurii, se încheie actul adițional nr.55/11.10.2010 în care se arată că se vinde și se cumpără un alt apartament la un alt preț, respectiv cel situat în blocul nr.1, ap.27 pentru prețul de 30.000 euro.
Practic, prin încheierea acestor acte adiționale, părțile au realizat un nou acord de voință cu un alt obiect și preț al vânzării, decât cel inițial convenit anterior deschiderii procedurii, acord de voință ce nu poate fi încadrat în categoria antecontractelor de vânzare - cumpărare vizate de art.931 din Legea insolvenței. Dacă intimații ar fi solicitat realizarea drepturilor convenite cu debitoarea în acordul inițial de voință, ce a avut loc anterior deschiderii procedurii, s-ar fi putut reține atingerea scopului urmărit de legiuitor prin prevederile legale, însă în cazul în care intimații solicită perfectarea contractelor de vânzare -cumpărare pentru imobile în privința cărora acordul de voință vizând obiectul vânzării și prețul a avut loc după data deschiderii procedurii, cum este cazul în speță, nu se poate reține atins scopul urmărit de legiuitor.
Aceasta cu atât mai mult cu cât actele adiționale au fost încheiate în numele debitoarei de fostul administrator al societății fără acordul administratorului judiciar și fără a se putea considera operațiunea ca fiind una normală în cursul desfășurării activității debitoarei.
În aceste condiții, nu se poate reține că în privința acestor doi intimați ar fi îndeplinită cerința prevăzută de textul de lege, respectiv existența unui antecontract de vânzare - cumpărare încheiat anterior deschiderii procedurii, la executarea căruia să poată fi obligat practicianul în insolvență, prin prisma prevederilor art.931 din lege.
Cu privire la cea de-a doua condiție prevăzută de textul de lege, vizând achitarea integrală a prețului și existența posesiei în favoarea promitentului cumpărător, s-a reținut că nu este îndeplinită în privința intimatei M. C. Astfel, s-a constatat că, în privința achitării prețului vânzării, practicianul în insolvență a recunoscut în fața instanței de recurs achitarea acestuia în totalitate, existând la dosar înscrisuri doveditoare în acest sens, însă în privința posesiei bunului, obiect al vânzării, intimata nu a produs în fața instanței vreo dovadă în acest sens.
Nu s-a depus vreun proces verbal de predare - primire a imobilului, obiect al vânzării și nici nu s-a solicitat ori administrat vreo altă probă din care să rezulte că a avut loc o predare efectivă a posesiei imobilului către intimată, aceasta recunoscând că nu se află în posesia imobilului. De altfel, blocul nr.1, în care se află apartamentul nr.9 achiziționat de intimată, nu este finalizat, astfel cum rezultă și din rapoartele de evaluare depuse la dosar, fiind necesare finalizarea lucrărilor de finisaje interioare și exterioare, a lucrărilor de instalații și a altor elemente necesare pentru predarea apartamentelor la stadiul convenit prin antecontractul încheiat.
În aceste condiții, nu se poate reține ca îndeplinită în privința intimatei M. C. condiția ca bunul, obiect al antecontractului, să fie în posesia promitentului cumpărător la data formulării cererii prin prisma prevederilor art.931 din legea insolvenței.
În ce privește pe ceilalți 4 intimați promitenți cumpărători s-a reținut că aceștia au depus la dosar procese - verbale de primire a imobilelor cumpărate, aflate la filele 102,112,139 și 146 în dosarul de fond, situație în care condiția prevăzută de lege este îndeplinită în raport cu aceștia.
În privința condiției achitării prețului vânzării s-a reținut că lichidatorul judiciar a recunoscut încasarea prețului convenit de la ceilalți 4 intimați promitenți cumpărători, fiind depuse la dosar înscrisuri doveditoare în acest sens, ridicându-se doar obiecții în privința sumei de 12.500 euro, achitată de intimatul B. A. după data deschiderii procedurii într-un cont al debitoarei, dar nu în cel unic de lichidare deschis de practicianul în insolvență.
Însă, câtă vreme în privința acestui intimat s-a reținut neîndeplinirea condiției existenței unui antecontract anterior datei deschiderii procedurii, instanța a apreciat superfluă analizarea îndeplinirii sau nu și a condiției achitării integrale a prețului vânzării prin prisma obiecției ridicate de lichidatorul judiciar.
Referitor la condiția ce vizează ca prețul achitat de promitentul cumpărător să nu fie inferior valorii de piață a bunului, s-a reținut că legiuitorul a impus această condiție în scopul de a se evita existența unei disproporții vădite între prestațiile părților, disproporție care să prejudicieze interesele creditorilor înscriși la masa credală, similar cu situația transferurilor frauduloase vizate de art.79-80 din lege.
În cazul în care există un echilibru între prestațiile reciproce ale părților, iar prețul vânzării achitat de cumpărător are un corespondent echivalent în bunul vândut raportat la valoarea de piață a acestuia, condiția prevăzută de lege este îndeplinită.
În mod evident că, în cazul unui acord de voință ce vizează transferul proprietății prin vânzare - cumpărare nu se poate omite libertatea contractuală pe care părțile contractante o au în a negocia prețul vânzării, însă această libertate contractuală trebuie să fie exercitată în limite rezonabile care să nu aibă drept rezultat existența unei disproporții vădite de valoare între prestațiile reciproce ale părților.
În speță, această condiție nu este îndeplinită în privința intimaților S. A. și D. T. câtă vreme prețul vânzării negociat și achitat de aceștia este inferior valorii de piață a bunului obiect al vânzării, diferența de valoare fiind una semnificativă, atât prin raportare la prețurile la care s-au înstrăinat în aceeași perioadă apartamente și garaje din același complex imobiliar, cât și la valoarea rezultată în urma evaluărilor efectuate în cadrul procedurii de insolvență aprobate de creditori.
Astfel, s-a reținut că intimatul S. A. S. prin antecontractul nr.128/19.11.2009 a convenit cu debitoarea achiziționarea unui apartament cu trei camere în suprafață construită de 127,39 mp., situat în blocul nr.4, ap.11 și a unui garaj subteran în suprafață construită de 31,30 mp. pentru prețul total de 45.000 euro, inclusiv TVA.
În cadrul aceluiași bloc nr.4, debitoarea a înstrăinat unei terțe persoane un apartament în suprafață de 85,6 mp. pentru prețul de 48.000 euro plus TVA și garaje în suprafețe similare cu cel achiziționat de intimat la suma de 9.500 euro ( filele 168-175 dosar fond).
Prețul pe metru pătrat construit în privința intimatului ar reprezenta 247,59 euro/mp., iar în privința terțelor persoane mai sus arătate, care au achiziționat apartamente și garaje în același bloc, ar depăși 500 euro/mp.
În cadrul raportului de evaluare întocmit în cadrul procedurii în luna iulie 2013, apartamentul obiect al antecontractului intimatului a fost evaluat la suma de 58.000 euro ( fila 105 recurs), iar garajele în suprafață de 31 mp. ca și cel obiect al antecontractului la suma de 7.360 euro ( fila 173 recurs).
În privința intimatului D. T. s-a reținut că acesta prin antecontractul nr.8/27.01.2010 a achiziționat 5 garaje situate în blocul nr.3 ( garaj 7 și 9) și în blocul nr.4 ( garaj 3,4 și 5) pentru prețul total de 40.000 lei.
Debitoarea falită a vândut la terțe persoane 2 garaje situate în blocul nr.4 pentru suma de 76.980,60 lei, respectiv un garaj în blocul nr.3, pentru suma de 9.500 euro.
În cadrul raportului de evaluare aprobat de adunarea creditorilor prețul de piață al garajelor obiect al antecontractului, a fost estimat la suma de 7.360 euro/garaj, cu excepția garajului 5 din blocul 3, evaluat la 5.730 euro.
Comparându-se valorile la care s-au înstrăinat apartamente și garaje situate în același imobil ce cele ale celor doi intimați și valorile estimative de piață stabilite în cadrul raportului de evaluare efectuat s-a reținut că prețurile stabilite și achitate în urma antecontractelor încheiate, se situează semnificativ sub valoarea de piață a bunurilor, obiect al vânzării, existând o disproporție vădită de valoare între prestațiile părților.
Într-adevăr, nu se poate nega dreptul părților de a-și negocia contractele pe care le încheie și obligațiile pe care și le asumă în exprimarea principiului libertății contractuale, însă această libertate trebuie să se situeze în limite rezonabile pentru ca ulterior părțile să poată obține satisfacerea drepturilor dobândite în urma acordului de voință perfectat.
În speță, aceste limite rezonabile au fost depășite în privința celor două antecontracte în condițiile în care și în prezent valoarea de piață a bunurilor obiect al vânzării este mai mare decât cea stabilită, deși de la momentul realizării acordului de voință și până în prezent, piața imobiliară este în scădere și actualmente prețurile de piață sunt mai mici decât cele din anii 2009 - 2010, când a avut loc acordul de voință a părților.
Prin urmare, instanța de recurs având în vedere cele expuse mai sus, a reținut că în privința intimaților D. T. și S. A. nu este îndeplinită condiția prevăzută la art.931 din lege, ce vizează ca prețul bunului, obiect al contractului să nu fie inferior valorii de piață a bunului.
Îndeplinirea acestei condiții, ce vizează prețul vânzării bunurilor și nivelul acestuia, nu se impune a mai fi analizată în privința celorlalți intimați promitenți cumpărători, câtă vreme referitor la aceștia s-a reținut neîndeplinite celelalte condiții prevăzute la art.931 din lege, respectiv cea a unui antecontract anterior deschiderii procedurii (intimații B. și J.) și a lipsei posesiei asupra bunului ( intimata M. C.).
Concluzionând, instanța de recurs a reținut că în cauză nu erau îndeplinite condițiile cumulativ prevăzute de lege la art.931 din Legea nr.85/2006 pentru intimații promitenți cumpărători din cauză pentru motivele specifice fiecăruia dintre aceștia arătate mai sus, situație în care în mod eronat prin hotărârea recurată s-a dispus admiterea contestațiilor formulate de intimați.
Pentru aceste considerente, apreciindu-se fondate motivele de recurs formulate în cauză, s-a dispus admiterea recursurilor și modificarea în tot a sentinței atacate, conform dispozitivului prezentei decizii.
Instanța nu a acordat cheltuieli de judecată, deoarece părțile nu au solicitat acordarea lor.
| ← Procedura insolvenţei. Jurisprudență Faliment | SECŢIA A II – A CIVILĂ, DE CONTENCIOS ADMINISTRATIV ŞI... → |
|---|
