ICCJ. Decizia nr. 235/2007. Penal
| Comentarii |
|
Prin sentința civilă nr. 1000 din 28 septembrie 2004 a Tribunalului Călărași a fost admisă acțiunea reclamantei SC B. SA Hotel C. iar pârâta SC C.I. SRL Călărași a fost obligată la plata sumei de 2.004.486.884 lei cu titlu de lipsă folosință a suprafeței de 1.950 mp. teren, pentru perioada octombrie 2000 - octombrie 2003 precum și la plata sumei de 320.044.124 lei dobândă legală aferentă sumei, calculată până la data introducerii acțiunii.
Prin aceeași sentință s-a luat act de renunțarea reclamantei la judecata cererii privind actualizarea debitului.
Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei sentințe a fost admis prin decizia comercială nr. 102 din 24 februarie 2006 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, iar pe fond, acțiunea reclamantei a fost respinsă ca neîntemeiată.
S-a reținut în argumentarea soluției că instanța de fond a interpretat greșit materialul probator administrat în cauză, deoarece la data de 3 iunie 1993, când s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare între părți, pârâtei i s-a transmis dreptul de proprietate asupra activului "Restaurant Intim" Călărași, iar, potrivit H.G. nr. 634/1991, în vigoare la acea dată, odată cu transmiterea acestui drept i s-a transmis și dreptul de folosință asupra terenului aferent activului, prețul acestei folosințe fiind inclus în prețul de vânzare al activului.
Făcând aplicarea dispozițiilor art. 970 alin. (2) C. proc. civ., instanța de apel a reținut că reclamanta este ținută a garanta pârâtei apelante liniștita folosință asupra activului Hotel I., care presupune și folosința terenului.
De altfel, reclamanta și-a dat acordul extinderii construcției așa încât în prezent este construit în proporție de 80 % terenul în litigiu, aspect ce face practic imposibilă închirierea sa și pretinderea lipsei de folosință, ce urmează a fi apreciată și în funcție de particularitățile terenului, analizându-se concret posibilitatea obținerii profitului din cedarea folosinței.
în consecință, s-a admis apelul și s-a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Nemulțumită de această decizie reclamanta a declarat recurs solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului și menținerii sentinței de fond, considerându-se decizia recurată, ca netemeinică, și nelegală.
în dezvoltarea criticilor, întemeiate global pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., recurenta, după prezentarea istoricului cauzei, apreciază că decizia din apel este motivată în fapt și în drept pe aspecte străine de natura pricinii, pe interpretarea greșită atât a contractului de vânzare cumpărare încheiat între părți cât și a H.G. nr. 634/1991.
în esență, recurenta critică decizia din apel pentru extinderea obiectului contractului de la vânzarea-cumpărarea construcțiilor și asupra folosinței terenului, inclusă în preț, ceea ce nu corespunde realității și voinței exprimate de părți la acel moment.
Ori, atât din contract cât și din publicația de vânzare, a rezultat fără dubiu că terenul nu a format obiectul vânzării și nici nu a fost inclus în preț, preț ce viza numai construcția și obiectele de inventar, așa încât, în virtutea dispozițiilor art. 969 C. civ., acest contract, așa cum a fost el încheiat, urmează a-și produce efectele.
Instanța de apel extinde prin motivarea sa obiectul contractului și reține greșit că s-ar aplica dispozițiile H.G. nr. 634/1991, fără însă a argumenta ce articol din acest act normativ ar avea incidență în cauză.
Instanța de apel a ignorat dispozițiile art. 18 teza a III-a din H.G. nr. 634/1991, ignorând faptul că la data încheierii contractului ea, reclamanta, nu era proprietara terenului aferent construcției obținând acest drept abia la 4 august 1994, așa încât cumpărătoarea se substituia societății deținătoare, adică reclamantei, în contractul de închiriere a terenului, în condițiile legii.
Mai mult, potrivit art. 66 din H.G. nr. 55/1998 terenurile aferente activelor vândute anterior datei dobândirii Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate în patrimoniul vânzătorului, vor fi vândute la prețul pieții cumpărătorilor activelor prin negociere directă între părți, preț care ar fi trebuit stabilit fie prin raport de evaluare, fie prin contract, cerințe neîndeplinite în cauza de față.
în final, recurenta critică greșita aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 970 alin. (2) C. civ., text ce nu-și găsește aplicarea în speța de față, din nici o probă nerezultând tulburarea folosinței terenului pricinuită de reclamantă, obiectul cauzei formându-l numai recuperarea prejudiciului creat prin refuzul de a achita contravaloarea folosinței.
Extinderea construcțiilor, cu sau fără acordul ei, obținerea de profit din închiriere sunt rețineri ale instanței de apel străine de obiectul și natura pricinii.
Pe parcursul soluționării recursului intimata pârâtă a depus un set de acte privitoare la derularea unor litigii purtate între recurentă și terțe persoane fizice privind întinderea dreptului de proprietate al recurentei asupra terenului în litigiu, solicitând prin întâmpinarea depusă la dosar respingerea recursului, ca nefondat, ea intabulându-și dreptul de folosință asupra terenului la 3 septembrie 2002, încheiere neatacată de recurentă.
Recursul este întemeiat pentru considerentele ce se vor arăta:
La 3 iunie 1993 între părți s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a activului "Restaurant I." activ în care a intrat, conform anexelor la contract, parte integrantă conform art. 4 alin. (2), doar construcțiile și obiectele de inventar, stipulându-se expres că terenul aferent în suprafață de 1.950 mp. se va atribui cu titlu de folosință și cu obligația plății impozitelor până la data obținerii titlului de proprietate de către reclamantă asupra terenului.
Așa cum rezultă din contractul părților și din anunțul de vânzare, ce a precedat întocmirea contractului terenul ocupat de activele vândute nu a format obiectul vânzării-cumpărării, cumpărătorul urmând a prelua contractul de închiriere, deci dobândind dreptul de folosință asupra terenului, doar până la momentul dobândirii de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv până la 4 august 1994.
După această dată reclamanta a notificat pârâtei și chiar s-au derulat între părți negocieri pentru vânzarea-cumpărarea terenului dar pârâta a refuzat încheierea contractului, fie de vânzare-cumpărare, fie de închiriere.
Acest fapt a determinat reclamanta de față să acționeze pârâta pentru obligarea la plata echivalentului lipsei de folosință a terenului, stabilindu-se irevocabil prin sentința civilă nr. 213 din 20 mai 1997 a Judecătoriei Călărași că aceasta datorează despăgubiri cu acest titlu.
Obiectul litigiului de față îl constituie solicitarea unor despăgubiri similare dar pe o perioadă ulterioară, respectiv octombrie 2000 - octombrie 2003, cerere apreciată ca întemeiată de instanța de fond și ca neîntemeiată de instanța de apel.
Reținând în argumentarea soluției date că în prețul de vânzare-cumpărare din 1993 părțile au inclus și prețul folosinței terenului, că reclamanta și-a dat acceptul pentru extinderea construcțiilor, că are obligația de a asigura pașnica folosință a terenului, instanța de apel își argumentează soluția pe aspecte străine de natura pricinii, în speța de față nepunându-se în discuție decât lipsa de folosință a terenului pe o perioadă ulterioară unei soluții irevocabile și nu obiectul contractului și interpretarea lui.
Chiar și în situația când părțile ar fi avut în vedere includerea folosinței terenului în preț și deci incidența dispozițiilor art. 18 din H.G. nr. 634/1991, act normativ menționat de altfel în Raportul de evaluare a activului interpretând contractul părților în considerarea art. 969 C. civ., instanța de apel avea să constate că această folosință era transmisă, conform alineatului antepenultim din contract, doar până la obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate de către vânzătoare, adică până la 4 august 1994.
După această dată, părțile urmau a conveni situația terenului în raport de actele normative în vigoare la respectivul moment, acord neîntrunit.
Instanța de apel face o greșită aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 970 alin. (2) C. civ., în speță nepunându-se și nici invocându-se problema tulburării folosinței terenului ci numai acoperirea prejudiciului suferit prin folosința lui fără titlu.
în consecință, curtea apreciază că sunt întemeiate criticile recurentei și sub acest aspect.
Cât privește apărările intimatei curtea le apreciază ca nefondate deoarece hotărârile pronunțate în litigiile dintre recurenta de față și terțe persoane, nu îi sunt opozabile intimatei, iar obiectul litigiului de față nu îl formează stabilirea întinderii dreptului de proprietate al recurentei, drept pe care intimata nu i l-a contestat pe calea unei eventuale cereri reconvenționale.
Apărarea intimatei privind transcrierea dreptului său de folosință asupra terenului la 3 septembrie 2002 nu schimbă cu nimic situația din dosar deoarece, rezultă din acest act, că titularul dreptului de proprietate este recurenta de față, care pretinde costul acestei folosințe.
întrucât intimata nu a probat folosința gratuită a respectivei suprafețe, curtea a apreciat că a fost ținută să acopere prejudiciul creat reclamantei, așa încât, s-a avut în vedere toate aceste considerente, recursul a fost admis în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., coroborat cu art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ., iar decizia din apel modificată în sensul respingerii apelului pârâtei, ca nefondat, soluția instanței de fond a fost apreciată ca temeinică și legală.
| ← ICCJ. Decizia nr. 236/2007. Penal | ICCJ. Decizia nr. 3097/2007. Penal → |
|---|
