Contractul de arendare - Caractere juridice, reglementarea în NCC
| Comentarii |
|
Definiție
Contractul de arendare este acel contract prin care una dintre părți, numită arendator, transmite celeilalte părți, numită arendaș, dreptul de a folosi și exploata bunuri agricole, pe o durată determinată, în schimbul unui preț numit arendă.
Caractere juridice și reglementarea în Noul Cod Civil
Acest contract este:
- sinalagmatic, deoarece ambele părți își asumă obligații reciproce și interdependente; arendatorul transmite folosința bunurilor agricole, iar arendașul este obligat în schimb la plata arendei.
- este oneros, deoarece fiecare parte urmărește un folos patrimonial, constând în contraprestația celeilalte părți.
Dacă folosința bunurilor agricole s-ar transmite cu titlu gratuit, contractul ar fi nul ca arendare, dar ar putea fi calificat ca împrumut de folosință, dacă bunurile ar fi predate.
- este comutativ, fiindcă existența și întinderea obligațiilor fiecărei părți este cunoscută din chiar momentul încheierii contractului.
Existența unor riscuri de pierdere, în funcție de recoltele obținute, care pot fi mai mari sau mai mici, putându-se ajunge până la pieirea acestora, din cauze fortuite sau de forță majoră, nu determină modificarea obligațiilor cunoscute de acestea, încă de la încheierea contractului și, spunem noi, pune în discuție doar riscul contractului.
- executarea în timp a obligațiilor părților conferă contractului un caracter succesiv, durata fiind de esența acestuia, ca și locațiunea.
Dacă durata nu este determinată în contract, arendarea nu este perpetuă, ci se consideră făcută în temeiul art. 1837 C. civ., pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care s-a încheiat contractul.
- este un contract netranslativ de proprietate, prin el transmi-țându-se numai exploatarea (folosința) bunurilor agricole, arătate expres în contract.
Ca urmare, arendatorul suportă riscul pieirii fortuite a bunurilor arendate, în calitate de proprietar al acestora și este la adăpost de efectele prescripției achizitive (art 928-934 C. civ.) deoarece, atât în raport cu arendatorul, cât și cu terții, arendașul este un detentor precar.
- contractul de arendare este un contract solemn, deoarece art. 1838 C. civ. prevede expres cerința de formă scrisă a contractului, sub sancțiunea nulității absolute.
Solemnitatea impusă sub sancțiunea nulității absolute, nu constă în obligativitatea încheierii contractului în formă autentică, ci în formă „scrisă” (înscris sub semnătură privată) însoțită, pentru opozabilitatea contractului, de înregistrarea într-un registru special la consiliul local și înscrierea în cartea funciară.
Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate [art. 1838 alin. (3) C. civ.].
în cazul nerespectării cerințelor legale de validitate și opozabilitate ale contractului, dacă totuși arendatorul a predat bunurile agricole arendașului, reglementarea raporturilor părților, generate de situația de fapt, se va face potrivit regulilor extracontractuale.
Prin instituirea cerinței de formă a contractului, legiuitorul a urmărit să atenționeze părțile în privința consecințelor juridice ale actului încheiat și să le preconstituie un mijloc de probațiune, în timp ce înregistrările în registrul special al consiliului local și în cartea funciară sunt menite să asigure atât un control eficient al autorităților publice în privința modului de exploatare a bunurilor agricole și aplicarea impozitului pe venit, cât și o formă de publicitate a operațiunii juridice a arendării, față de terții care ar putea invoca anumite drepturi în legătură cu bunurile agricole arendate.
încălcarea obligației de depunere a contractului de arendare la consiliul local în vederea înregistrării este sancționată cu plata unei amenzi civile, cu caracter cominatoriu, pentru fiecare zi de întârziere, stabilită de instanța de judecată.
Secretarul consiliului local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate nu poate refuza înregistrarea contractului de arendare pe considerentul că acesta nu îndeplinește condițiile legale, deoarece legea nu prevede o atare posibilitate, iar dacă totuși o face, el poate fi obligat prin hotărâre judecătorească.
Alineatul (3) al art. 1838 C. civ. prevede că toate cheltuielile legate de înregistrarea și publicitatea contractului de arendare revin arendașului. Norma are un caracter supletiv și, în acord cu principiile generale de drept civil, textul trebuie interpretat în sensul că, numai în lipsa unei dispoziții contrare, cheltuielile urmează a fi suportate de arendaș, părțile putând prevedea suportarea egală sau numai de către arendator a cheltuielilor.
- contractul de arendare are un caracter intuitu personae. Aceasta rezidă din normele imperative ce interzic intermedierea arendării (oficiile de arendași) și subarendarea totală sau parțială, sub sancțiunea nulității.
Din aceleași rațiuni, legiuitorul a permis cesiunea contractului de arendare doar în mod excepțional, cu acordul scris al arendatorului și numai către soțul arendașului care participă la exploatarea bunurilor agricole sau către descendenții majori ai arendașului (art. 1846 C. civ.).
Ca urmare a cesiunii contractului de arendare, soțul sau descendenții arendașului vor dobândi drepturile și obligațiile arendașului din contractul de arendare, care astfel va fi eliberat față de arendator.
Interdicția legală a subarendării nu implică însă interdicția arendașului de asociere, dacă aceasta nu presupune acordarea folosinței bunurilor agricole arendate (asocierea pentru construi-
rea sau folosința echipamentelor de irigație, mașinilor agricole), iar caracterul intuitu personae al contractului de arendare nu presupune obligația arendașului persoană fizică, de a executa el însuși lucrările agricole. El poate utiliza angajați sezonieri sau permanenți pentru efectuarea acestor lucrări.
Reglementarea în Vechiul Cod Civil
Reglementarea contractului de arendare din vechiul cod civil (art. 1454-1469) a devenit inaplicabilă în perioada 1945-1989, doctrina și jurisprudență refuzând să-i dea eficiență.
Legea nr. 16/1994, care a dat o nouă reglementare contractului de arendare, a fost abrogată prin Legea nr. 71/2011, de punere în aplicare a noului Cod civil, astfel că, în prezent, arendarea este reglementată de Codul civil în Capitolul V „Contractul de locatiune”.
Fiind o formă specifică a contractului de locațiune, dispozițiile speciale ale Codului civil (1836-1850) din Secțiunea a 3-a „Reguli particulare în materia arendării”, se completează în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., cu dispozițiile generale ale contractului de locațiune, din Secțiunea 1, Capitolul V, Cod civil, cu acelea din materia obligațiilor civile, cu acelea ale fondului funciar și cu celelalte legi care reglementează activitatea din domeniul agricol.
