Arendator
| Comentarii |
|
arendator, contractul de arendare se încheie între arendator și arendaș (persoane fizice sau juridice).
Arendatorul trebuie să aibă calitatea de proprietar, uzufructuar sau deținător legal al bunurilor agricole ce le arendează și capacitatea de a contracta.
Regulile generale privind capacitatea se vor aplica în condițiile dispozițiilor speciale prevăzute în Noul Cod Civil, derogatorii de la dreptul comun.
în temeiul art. 1784 alin. (3) C. civ., aplicabil în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., dacă legea nu dispune altfel, locațiunea, respectiv arendarea, încheiată de persoanele care potrivit legii nu pot face decât acte de administrare, nu va depăși 5 ani.
Poate da în arendă bunurile sale, nu numai proprietarul, dar și uzufructuarul (art. 715 C. civ.), întrucât și dreptul său este un drept real, ce nu poate fi confundat cu dreptul de folosință al arendașului, care este un drept de creanță, întocmai dreptului locatarului.
Locațiunile de imobile încheiate de uzufructuar (se subînțelege și arendarea) înscrise în cartea funciară sunt opozabile proprietarului sau moștenitorilor acestuia după stingerea uzufructului prin decesul său, după caz încetarea existenței juridice a uzufructului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului.
Reînnoirile de închirieri de imobile sau arendări făcute de uzufructuar și înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor inițiale, sunt opozabile proprietarului și moștenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, 1 an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare.
în niciun caz, locațiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului.
Dacă uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locațiunile încetează în toate cazurile, odată cu stingerea uzufructului.
în noțiunea de deținători legali ai bunurilor agricole, care pot avea calitatea de arendatori, literatura de specialitate a avut în vedere și acele persoane care dețin bunurile agricole în temeiul unui titlu provizoriu, cum ar fi adeverința de proprietate eliberată de comisia pentru aplicarea legii fondului funciar, însoțită însă de procesul-verbal de punere în posesie, întocmit în temeiul Legii nr. 18/1991 și aceasta, întrucât numai în baza individualizării terenului se poate proceda la predarea efectivă către arendaș a obiectului arendării.
Tot deținător legal este și adjudecatarul construcțiilor ce servesc nevoilor agricole, scoase la licitațiile organizate de către comisiile pentru lichidarea fostelor CAP-uri.
Prin îndeplinirea operațiunilor de înscriere în registrele de publicitate a dreptului de proprietate de către comisiile de lichidare și apoi a contractului de vânzare-cumpărare a adjudecata-rului, asupra construcțiilor ce servesc nevoilor agricole, adjude-catarul are calitatea de deținător legal al acestui bun, care îi permite să îl arendeze.
Și societățile agricole constituite în temeiul Legii nr. 36/1991 și alte forme de asociere în agricultură pot avea calitatea de arendatori, întrucât acestea sunt deținătoarele unui drept real de folosință, pe care îl pot transmite pe durată limitată în folosința altora.
Capacitatea juridică a părților contractului de arendare trebuie analizată în raport de calificarea acestui act, ca act de administrare al patrimoniului sau ca act de dispoziție.
Potrivit art. 1784 alin. (3) C. civ., locațiunile încheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare, nu vor depăși 5 ani.
întocmai locațiunii, ale cărei dispoziții sunt incidente în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ. și arendării, aceasta este calificată ca act de administrare, dacă durata sa nu depășește 5 ani.
în privința bunurilor aflate în coproprietate, Codul civil, în art. 641, califică ca fiind acte de dispoziție locațiunile încheiate pe o durată mai mare de 3 ani. Per a contrarie, locațiunea, respectiv arendarea pe o durată de până la 3 ani face parte din categoria actelor de administrare, cu regimul juridic corespunzător.
Actele de administrare în privința bunurilor aflate în coproprietate, respectiv arendarea, necesită, în temeiul art. 641 alin. (1) C. civ., acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor părți, în timp ce actele de dispoziție în privința acestor bunuri necesită, pentru încheiere, acordul tuturor coproprietarilor.
Actele juridice făcute cu nerespectarea reglementărilor prevăzute de art. 641 C. civ. sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit expres sau tacit la încheierea acestuia (art. 642 C. civ.).
Totuși, doctrina a concluzionat că arendarea bunurilor agricole aflate în coproprietate, ca act de administrare, va fi menținută chiar fără acordul coproprietarilor, dacă se probează că actul nu i-a prejudiciat și aceasta în temeiul gestiunii de afaceri sau a prezumției de mandat tacit.
Nu poate avea calitatea de arendator nudul proprietar, fiind lipsit de folosința bunurilor agricole și deținătorii de bunuri agricole, ținuți de obligația de a cultiva terenurile personal sau împreună cu membrii familiei. Este vorba de persoanele cărora li s-a constituit dreptul de proprietate conform Legii nr 18/1991 și în care obligația de cultivare și exploatare personală a terenurilor a reprezentat o condiție a împroprietăririi.
Calitatea de arendator o pot avea și persoanele juridice. Din acest punct de vedere, Codul civil, abrogând Legea nr. 16/1994, a abrogat și interdicția de arendare prevăzută de art. 4 din lege, în privința regiilor autonome, instituțiilor și stațiunilor de cercetare și producție agricolă, a societăților comerciale și alte unități care au în patrimoniu sau în administrare terenuri agricole, proprietate de stat, considerând, că pe această cale se extind posibilitățile de exploatare integrală și corespunzătoare a terenurilor.
Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:
Comentarii despre Arendator
