Dreptul de preferință al chiriașului la cumpărarea locuinței, potrivit Legii nr. 10/2001
| Comentarii |
|
dreptul de preferința al chiriașului la cumpărarea locuinței, potrivit Legii nr. 10/2001, articolul 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 instituie un drept de preempțiune la cumpărare, în favoarea chiriașilor, în privința imobilelor cu destinație de locuință, nerestituite persoanelor îndreptățite, după epuizarea procedurilor legale, prevăzute în Capitolul III al legii.
Prin trimiterea pe care art. 42 alin. (3) din lege o face la legislația în vigoare, atunci când reglementează vânzarea locuințelor către chiriași, beneficiarii unui drept legal de preempțiune, are în vedere Legea nr. 112/1995 a caselor naționalizate. Argumentul îl constituie alin. (4) al art. 42 din Legea nr. 10/2001, care menționează expres că sumele obținute din vânzarea acestor imobile vor alimenta fondul prevăzut de art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
Legea nr. 10/2001, recunoscând dreptul de preempțiune al chiriașilor, face posibilă concluzia potrivit căreia asemenea imobile ar putea fi vândute și altor persoane decât chiriașilor, dacă aceștia refuză oferta.
Modalitatea de valorificare a dreptului de preempțiune, reglementat de art. 43 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, articol abrogat prin Legea nr. 1/2009, este aceea prevăzută de art. 17 din lege, care se aplică prin analogie.
Dreptul de preempțiune se exercită sub sancțiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii notificării privind intenția de vânzare.
Prin calificarea legală a termenului de 90 zile ca fiind termen de decădere, sustras cauzelor de întrerupere sau suspendare, chiriașul riscă să nu poată beneficia efectiv de dreptul său de preempțiune, dacă din împrejurări absolut neimputabile nu și l-a putut exercita în termenul legal.
Raportat la finalitatea notificării prevăzute de art. 17 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, aceasta trebuie să întrunească toate cerințele de validitate a unei oferte de vânzare, inclusiv indicarea prețului.
Textul este lacunar în privința formei pe care trebuie să o îmbrace acceptarea ofertei de către titularul dreptului de preempțiune, ceea ce lasă să se înțeleagă că forma acesteia nu este o condiție de validitate, dacă acceptarea sau refuzul explicit sunt neîndoielnice.
Pe fond, răspunsul trimis în scris de preemptor trebuie să coincidă cu oferta în privința tuturor clauzelor vânzării, înscrisul reprezentând mijlocul de probațiune a acceptării ofertei.
Încălcarea dreptului de preempțiune, prevăzută de art. 17 alin. (4) al Legii nr. 10/2001, este sancționată cu nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu violarea acestui drept.
Modalitățile de încălcare a acestui drept sunt din cele mai variate, însă aceasta este o chestiune de fapt, ce trebuie probată și lăsată la aprecierea instanței.
Cât privește regimul nulității, aplicabil în acest caz, după opinia noastră, este acela al nulității absolute, deși au existat și opinii în sensul aplicării regimului nulității relative, având în vedere, ca argument prioritar, natura interesului ocrotit de norma juridică, de vreme ce statul apare în raporturi de drept privat.
Interpretarea în raport de terminologia folosită în textul legal, sugerează că s-a avut în vedere o nulitate absolută.
Sub aspectul interesului ocrotit, raportat la finalitatea operațiunii de vânzare în favoarea chiriașilor, ocupanții locuințelor nerestituite persoanelor îndreptățite, după epuizarea procedurilor legale, acesta este general, legat de protecția socială a chiriașilor al căror drept de folosință, calificat ca un drept asupra unui bun, trebuie ocrotit în aceeași măsură ca și dreptul de proprietate.
Legiuitorul tratează distinct imobilele cu altă destinație decât aceea de locuință, nerestituite celor îndreptățiți care pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare către chiriașii acestora și ei deținătorii dreptului de preempțiune [art. 43 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 - abrogat prin Legea nr. 1/2009],
