Obligația de plată a chiriei în contractul de închiriere a locuinței
| Comentarii |
|
obligația de plată a chiriei în contractul de închiriere a locuinței, obligația chiriașului de achitare a contravalorii folosinței locuinței, pe care locatorul este obligat să o asigure chiriașului, este esențială și califică ca atare contractul, ca fiind de închiriere, și nu de comodat.
Dacă în materia locațiunii de drept comun, chiria poate fi stabilită nu numai în bani, dar și în alte bunuri sau prestații, se pare că în materia închirierii locuințelor, chiria trebuie stabilită numai în bani, deși au existat și opinii contrare, potrivit cărora, în lipsa unor prevederi legale exprese, imperative, în sensul stabilirii chiriei în bani, nu este exclusă posibilitatea stabilirii chiriei sub forma altor prestații.
O atare opinie a avut în vedere doctrina mai veche, legată de interpretarea dispozițiilor art. 1411 din vechiul Cod civil, potrivit căreia textul de referință, definind contractul de locațiune nu cere ca prețul locațiunii să consiste neapărat în bani, ci spune numai ca el să fie determinat în modul său de prestațiune sau pentru un timp determinat - prin urmare, se poate concepe o locațiune în care prețul să fie achitat altfel decât în bani”.
În ceea ce ne privește, apreciem că în materia închirierii locuinței, chiria se stabilește în bani. Ordonanța de urgență nr. 40/1999, modificată și completată prin Legea nr. 241/2001, nu lasă nicio îndoială în privința stabilirii chiriei în bani, de vreme ce criteriile de determinare a acesteia au în vedere un tarif de bază lunar, un coeficient la chiria de bază, diferențiat pe categorii de localități și zone, veniturile nete lunare pe familie și rata anuală a inflației, care actualizează tariful de bază, într-un cuvânt elemente de natură financiar-contabilă.
Un alt argument îl constituie alin. (2) al art. 1780 C. civ., care face trimitere la aplicarea „în mod corespunzător” la dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării și în materia chiriei. Or, potrivit art. 1660 C. civ. referitoare la condițiile prețului vânzării, acesta constă dintr-o sumă de bani.
În principiu, cuantumul chiriei lunare cu regulile de modificare și modul de plată, trebuie precizate în contract. În acest sens sunt dispozițiile art. 1781 C. civ., care statuează că încheierea contractului de locațiune intervine îndată ce părțile, prin consens, au convenit asupra bunului și prețului, respectiv chiria. Textul se coroborează cu art. 1798 C. civ., care statuează că contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenul și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.
Prin norme speciale se aduce atingere libertății contractuale în materia cuantumului chiriei, nu numai în privința locuințelor aparținând domeniului public și privat al statului ori a unităților administrativ-teritoriale și în privința locuințelor cu regim special (sociale, de intervenție, de serviciu, căminele pentru salariații societăților comerciale, companiilor, societăților naționale și regiilor autonome), unde o atare măsură poate fi justificată prin considerente de protecție socială, dar și în privința locuințelor proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice.
Pentru locuințele proprietate privată a persoanelor fizice și juridice, chiria se stabilește potrivit art. 32 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, prin negociere între proprietar și chiriaș cu ocazia încheierii contractului de închiriere, fără însă a putea depăși plafonul legal (art. 15 din Legea nr. 10/2001).
Prin abrogarea alin. (2) al art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999, nu au fost înlăturate limitările în stabilirea cuantumului chiriei în cazul încheierii fortate a contractului de închiriere la cererea chiria->
șului, în privința proprietarilor care și-au recuperat imobilele preluate de stat, cu sau fără titlu legal.
În ceea ce privește locul de plată al chiriei, în absența unor reglementări speciale în materia locațiunii sau în materia închirierii locuințelor, se vor aplica regulile generale referitoare la condițiile plății, prevăzute de art. 1494 C. civ.
Potrivit textului de referință, în lipsa unei stipulații contrare, ori dacă locul plății nu se poate stabili potrivit naturii prestației sau în temeiul contractului, al practicilor statornicite între părți ori a uzanțelor:
- obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau, după caz, la sediul creditorului de la data plății;
- obligația de a preda un lucru individual determinat trebuie executată la locul în care se află bunul la data încheierii contractului;
- celelalte obligații se execută la domiciliul sau, după caz, la sediul debitorului, de la data încheierii contractului.
Data plății chiriei se stabilește prin contract, iar în absența unei atari stipulații, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanțelor (art. 1797 C. civ.). Dacă nu există uzanțe și, în absența unei stipulații contrare, chiria se plătește:
- în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună;
- în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
- în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă locațiunea este de cel puțin un an.
Termenul suspensiv care afectează plata chiriei, operează în favoarea locatarului debitor, astfel că el nu poate fi constrâns sau sancționat pentru îndeplinirea anticipată a acestei obligații. Totuși, îndeplinirea acestei obligații înainte de scadență, fiind o plată datorată, nu poate fi restituită pe motiv că, din eroare, executarea s-a făcut anticipat.
În cazul în care, cu rea-credință, locatorul refuză primirea chiriei, chiriașul locatar poate recurge la regulile ce guvernează oferta de plată, urmată de consemnarea sumei pe numele locatorului creditor.
În cazul în care chiriașul nu-și execută obligația de plată a chiriei, locatorul poate proceda la:
- executarea silită, beneficiind de caracterul de titlu executoriu al contractului de închiriere, încheiat în condițiile art. 1798 C. civ.;
- rezilierea contractului de închiriere, în condițiile art. 1830 alin. (1) C. civ., iar în cazurile prevăzute de art. 1550 alin. (2) C. civ. coroborat cu art. 1553 C. civ., rezilierea poate opera de plin drept;
- poate invoca excepția de neexecutare, dacă lucrul nu a fost predat de locator, iar chiria urma să fie plătită cu anticipație.
Obligația de plată a chiriei în cazul pluralității de locatari este, de regulă, conjunctă, (art. 1422 C. civ.), dacă solidaritatea nu rezultă din contract ori aceasta nu este prevăzută de lege (art. 1445 C. civ.).
Proba plății chiriei se face cu ajutorul înscrisului sub semnătură privată eliberată de locator, iar chitanța emisă fără rezerve instituie prezumția plății chiriei pentru termenele anterioare.
Modificarea nivelului chiriei poate interveni în anumite condiții, făcându-se distincția între locuințele din domeniul proprietății publice sau private a statului și unităților administrativ-teritoriale și acelea proprietate privată, aparținând persoanelor fizice sau juridice.
În privința imobilelor proprietate publică sau privată a statului și a unităților administrativ-teritoriale, cuantumul chiriei se actualizează în temeiul legii, prin actualizarea tarifului lunar cu rata anuală a inflației prevăzută prin hotărâre de guvern până la data de 31 ianuarie a fiecărui an [art. 27 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999]. Pentru imobilele prevăzute de art. 26 din O.U.G. nr. 40/1999, majorarea chiriei se poate cere dacă proprietarul nu a renunțat la acest drept.
În condițiile abrogării alin. (2) al art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999, prin art. 230 lit. v) a Legii nr. 71/2011, părțile contractante pot insera în contract clauza de majorare a chiriei pentru anumite împrejurări care generează scăderea contrapres-tației chiriașului, în afara acelora prevăzute de art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999. Majorarea chiriei poate interveni chiar în absența unei clauze contractuale în acest sens, atunci când sunt întrunite condițiile impreviziunii (art. 1271 C. civ.), adică părțile nu au putut prevedea la încheierea convenției modificările esențiale ale condițiilor, pe parcursul executării acestuia, deoarece potrivit art. 1272 C. civ., contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar și la toate urmările pe care practicile statornicite între părți, uzanțele sau echitatea le dau contractului, după natura lui.
