Obligația chiriașului de întreținere a locuinței și a părților comune
| Comentarii |
|
obligația chiriașului de întreținere a locuinței și a părților comune, obligația chiriașului de întreținere a locuinței și a spațiilor comune este o consecință firească a obligației de restituire, la sfârșitul locațiunii, în starea în care acestea se aflau la momentul preluării, ținând cont de uzura normală, datorită folosinței și învechirii lor în timp.
Ca urmare, chiriașul este dator să conserve lucrul, pentru a-i putea restitui în starea în care l-a primit, sub sancțiunea reparării prejudiciului cauzat prin neexecutarea reparațiilor sau a abuzului de folosință. În acest sens, art. 1821 C. civ. statuează că, la încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit și că, până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare, potrivit destinației sale.
Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinței sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu probează că a survenit fortuit, inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca și de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun (art. 1822 C. civ.).
Articolul 1802 C. civ. statuează că reparațiile locative sunt acelea de întreținere curentă determinate de folosința normală a 9 9
lucrului, care cad în sarcina chiriașului (locatarului), în lipsă de stipulație contrară.
Obligația chiriașului la restituirea locuinței în condițiile art. 1821 C. civ., privită din perspectiva locatorului, este o obligație de rezultat, deoarece culpa chiriașului locatar este prezumată, iar pe de altă parte, locatarul trebuie să se exonereze, demonstrând nu doar existența unei cauze străine, ci și lipsa culpei sale.
Codul civil actual reglementează, tangențial, în art. 1822, răspunderea chiriașului pentru incendiu, în corelație cu dispozițiile art. 1821 C. civ.
Absența culpei chiriașului în cauzarea incendiului nu este suficientă pentru a-i exonera de răspundere; el trebuie să probeze existența cazului fortuit sau de forță majoră a cauzei incendiului, ceea ce conduce la suportarea de către acesta a daunelor a căror cauză, în speță incendiul, este nedeterminată.
Chiriașul nu este responsabil de degradarea locuinței, dacă aceasta se datorează vechimii, utilizării normale, cazului fortuit sau forței majore ori culpei locatorului, care nu a efectuat lucrările ce cad în sarcina sa, deși a fost încunoștințat în acest sens de chiriaș, potrivit art. 1788 C. civ.
În sarcina chiriașului, cad reparațiile locative a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a locuinței. Articolul 1802 C. civ. Instituie, în sarcina locatarului, obligația efectuării reparațiilor de întreținere curentă, în lipsă de stipulație contrară.
Textul Codului civil nu procedează la o enumerare limitativă a reparațiilor locative ce cad în sarcina chiriașului, așa cum o făcea art. 29 din Legea nr. 114/1996, în prezent abrogat prin Legea nr. 71/2011, ci aceste reparații capătă un caracter cuprinzător, de largă apreciere, raportate la o utilizare normală a locuinței de către chiriaș și membrii familiei sale, precum și a condominiumu-lui, în sensul art. 2 lit. i) din Legea nr. 114/1996, care presupune existența unei folosințe comune și forțate.
În orice caz însă, reparațiile locative ale chiriașului se referă minimal la efectuarea lucrărilor de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcție și instalații din folosința exclusivă și comună, precum și la acelea vizând curățenia și igiena, pe toată durata contractului de închiriere.
Din conținutul dispozițiilor art. 1821 C. civ., rezultă că numai în momentul în care contractul de închiriere a expirat, chiriașul poate fi obligat să facă reparațiile necesare, pentru a preda locuința în starea în care a primit-o.
Prin urmare, locatorul nu poate obliga pe chiriaș, pe parcursul executării contractului de închiriere, să facă reparații de întreținere și nici să pretindă refacerea imobilului, în ceea ce privește degradările provenite din cauza vechimii.
Neefectuarea de către chiriaș a lucrărilor de întreținere și reparare care îi incumbă, nu justifică evacuarea sa din imobil și nici măcar obligarea acestuia la costul acelor lucrări, prin plata unei sume de bani către locator.
Dimpotrivă, lucrările trebuie efectuate de proprietar în contul chiriașului și numai după aceea proprietarul se poate îndrepta împotriva lui, spre a fi despăgubit.
Și potrivit actualului cadru de reglementare, rămâne valabilă practica jurisprudențială, potrivit căreia locatorul este îndreptățit să ceară chiriașului efectuarea reparațiilor, chiar înainte de încetarea locațiunii, în cazul în care neexecutarea lucrărilor respective ar duce la degradarea locuinței ori la diminuarea valorii ei economice.
Corelativ dreptului chiriașilor de întrebuințare a părților și instalațiilor de folosință comună, potrivit destinației fiecăreia, pe care trebuie să le predea în starea în care le-a primit, dacă nu au pierit sau deteriorat din cauza uzurii, există și obligația de a le repara, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, de către cei care au cauzat degradările sau de aceia care au acces ori folosesc în comun elementele de construcție cu o atare destinație, în cazul în care nu a fost identificată persoana din vina căreia s-au produs degradările (art. 35 din H.G. nr. 1275/2000 din Normele metodologice de punere în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996 coroborat cu art. 17 din Legea nr. 230/2007).
Așadar, obligația reparării părților comune, altele decât cele cauzate din culpa chiriașului, a membrilor familiei sale ori a persoanelor cărora le-a îngăduit în orice mod deținerea sau accesul în locuință, precum și cele cauzate de persoane neidentificate, revine locatorului, în ideea menținerii părților comune în stare corespunzătoare de întrebuințare, pe toată durata locațiunii.
Evident că și chiriașului îi revine obligația reparării părților comune în cadrul larg al reparațiilor locative, de întreținere curentă, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a locuinței închiriate.
Chiriașul poate executa în contul proprietarului, în condițiile art. 1788 alin. (3) și (4) C. civ., reparațiile necesare, nu numai la locuința propriu-zisă, dar și la părțile și instalațiile comune ale clădirii, aflată în coproprietate perpetuă și forțată a locatorului și a altor proprietari ai imobilului. În acest caz, chiriașul poate reține din chirie costul întregii lucrări, fie să compenseze cu chiria numai cota-parte ce revine locatorului, din totalul cheltuielilor, iar pentru diferență, să obțină pe calea justiției, de la ceilalți coproprietari, proporțional dreptului de proprietate a fiecăruia, cota de participate la cheltuieli.
Chiriașului îi revine și obligația folosinței locuinței și a părților comune cu respectarea cerințelor de igienă sanitară, pe toată durata contractului de închiriere. Această obligație a chiriașului este asociată obligației locatorului de a asigura chiriașului o folosire a locuinței, care, prin structura și starea în care se află, să nu constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în aceasta. O atare obligație subzistă pe toată durata contractului de închiriere, de la preluarea locuinței de către chiriaș și până la predarea acesteia.
