| Forum întrebări juridice - Drept civil |
|
|
| 07-08-2020 |
 | Vizitator
Vizitator |
| In speta, dvs puteti deveni proprietar al imobilului cumparat, doar daca achitati ratele si dobanzile lunare solicitate de banca, pe parcursul mai multor ani de zile, nu si prin adjudecarea bunului imobil la licitatie publica.
Dar asa cum am mentionat, creditul total solicitat de banca are o valoare mai mare decat creditul initial acordat de aceasta, lucru avut in vedere de catre banca in analizarea cererii dvs de creditare. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
|
Chiar daca bunul imobil ar fi adjudecat de banca creditoare la valoarea de 75% din pretul de pornire a licitatiei, tot exista anumite riscuri, deoarece banca in final trebuie sa vanda bunul imobil adjudecat, iar pretul obtinut este posibil sa nu acopere castigul preconizat de banca pentru imprumutul acordat dvs sau/si banii achitati de dvs bancii sub forma ratelor si dobanzilor lunare.
Pe langa faptul ca o vanzare a unui bun imobil se face destul de anevoios din lipsa de cumparatori, cu formalitati legale ce trebuie respectate, interese materiale pentru vanzator si cumparator deopotriva, trebuie luata in considerare si evacuarea din imobil a proprietarului debitor, prin executare silita, dupa un numar de ani de zile de la achizitionarea si instalarea acestuia in imobil. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Voi da niste exemple prin calcule matematice simple. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Sa presupunem ca dvs achitati bancii creditul initial de 20.000 euro, in primii 5 ani de zile.
Banca mai trebuie sa recupereze castigul de 10.000 euro, pana la 30.000 euro, credit total.
Dupa 5 ani de zile dvs deveniti insolvabil, astfel ca banca va executa silit bunul imobil, il vinde la licitatie publica, cand il adjudeca in calitate de creditor la valoarea de 75% din pretul de pornire a licitatiei.
Daca pretul de pornire a licitatiei este de 40.000 lei, pretul de adjudecare este de 30.000 lei.
75% din 40.000 lei = 75 x 40.000 lei : 100 = 30.000 lei
Cu 30.000 lei, banca cumpara bunul imobil de la dvs in urma executarii silite, pret din care banca isi opreste castigul ei de 10.000 euro si restul de 20.000 euro vi-i achita dvs in calitate de debitor si proprietar al bunului urmarit silit.
Banca trebuie sa vanda bunul imobil adjudecat, la randul ei, prin vanzare directa sau prin vanzare la licitatie publica, pentru un pret mai mare sau egal cu 30.000 euro.
Dar, este posibil ca banca sa gaseasca un singur cumparator care sa ii ofere pretul de doar 25.000 euro pentru imobil, astfel ca din cei 25.000 euro obtinuti de banca, aceasta reuseste sa recupereze cei 20.000 euro pe care vi i-a platit dvs la momentul adjudecarii bunului imobil, dar nu reuseste sa obtina castigul total de 10.000 euro preconizat de banca la incheierea contractului de credit, obtinand un castig de numai 5.000 euro.
25.000 euro – 20.000 euro = 5.000 euro castigul bancii
In aceasta situatie, banca pierde prin nerealizarea castigului total preconizat de 10.000 euro, iar dvs castigati numai sub aspectul recuperarii investitiei de 20.000 euro, nu si sub aspectul dobandirii bunului imobil. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Corectare: este vorba numai de euro, nu de lei.
40.000 euro
30.000 euro | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Sa presupunem ca dvs achitati bancii creditul initial de 20.000 euro, in primii 5 ani de zile.
Banca mai trebuie sa recupereze castigul de 10.000 euro, pana la 30.000 euro, credit total.
Dupa 5 ani de zile dvs deveniti insolvabil, astfel ca banca va executa silit bunul imobil, il vinde la licitatie publica, cand il adjudeca in calitate de creditor la valoarea de 75% din pretul de pornire a licitatiei.
Daca pretul de pornire a licitatiei este de 40.000 euro, pretul de adjudecare este de 30.000 euro.
75% din 40.000 euro = 75 x 40.000 euro : 100 = 30.000 euro
Cu 30.000 euro, banca cumpara bunul imobil de la dvs in urma executarii silite, pret din care banca isi opreste castigul ei de 10.000 euro si restul de 20.000 euro vi-i achita dvs in calitate de debitor si proprietar al bunului urmarit silit.
Banca trebuie sa vanda bunul imobil adjudecat, la randul ei, prin vanzare directa sau prin vanzare la licitatie publica, pentru un pret mai mare sau egal cu 30.000 euro.
Dar, este posibil ca banca sa gaseasca un singur cumparator care sa ii ofere pretul de doar 25.000 euro pentru imobil, astfel ca din cei 25.000 euro obtinuti de banca, aceasta reuseste sa recupereze cei 20.000 euro pe care vi i-a platit dvs la momentul adjudecarii bunului imobil, dar nu reuseste sa obtina castigul total de 10.000 euro preconizat de banca la incheierea contractului de credit, obtinand un castig de numai 5.000 euro.
25.000 euro – 20.000 euro = 5.000 euro castigul bancii
In aceasta situatie, banca pierde prin nerealizarea castigului total preconizat de 10.000 euro, iar dvs castigati numai sub aspectul recuperarii investitiei de 20.000 euro, nu si sub aspectul dobandirii bunului imobil. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Pe schema de mai sus, pot fi date exemple prin calcule matematice, de situatii in care:
- banca primeste castigul total preconizat si debitorul proprietar recupereaza toti banii achitati bancii pana la data executarii silite a bunului imobil; situatie favorabila atat creditorului bancar cat si debitorului, sub un anumit aspect: al recuperarii investitiei nu si al dobandirii bunului imobil;
- banca primeste castigul total preconizat, dar debitorul proprietar nu recupereaza toti banii achitati bancii pana la data executarii silite a bunului imobil; situatie favorabila bancii creditoare, nu si debitorului;
- banca nu primeste castigul total preconizat, dar debitorul proprietar recupereaza toti banii achitati bancii pana la data executarii silite a bunului imobil; situatie favorabila debitorului sub aspectul recuperarii investitiei, nu favorabila si creditorului bancar;
- nici banca nu primeste castigul total preconizat, si nici debitorul proprietar nu recupereaza toti banii achitati bancii pana la data executarii silite a bunului imobil; situatie care nu este favorabila nici creditorului bancar, si nici debitorului. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Poate fi urmat si un alt rationament, prin care se poate demonstra mult mai simplu ca exista un risc de pierdere pentru banca, in acordarea unui imprumut, credit, cu un drept de ipoteca al bancii asupra bunului imobil achizitionat de debitor, astfel:
- banca acorda un credit initial de 20.000 euro, ce reprezinta pretul total platit vanzatorului pentru imobilul vandut de acesta cumparatorului;
- creditul total solicitat de banca este de 30.000 euro, ce se compune din creditul initial de 20.000 euro plus castigul din dobanzi de 10.000 euro;
- astfel, daca cumparatorul nu restituie creditul total de 30.000 euro, banca trebuie sa vanda apartamentul care la cumparare a valorat 20.000 euro, pentru un pret de 30.000 euro, care sa acopere si creditul initial acordat de banca, dar si castigul total preconizat de banca la incheierea contractului de credit. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Daca, de exemplu, dvs ati achitat deja bancii 5.000 euro din creditul initial de 20.000 euro, banca poate vinde imobilul cu un pret mai mic de numai 25.000 euro, care sa includa restul de 15.000 euro din creditul initial si castigul bancii de 10.000 euro, dar in acest caz, dvs nu veti mai putea recupera nimic din suma de 5.000 euro achitata bancii.
Dar si asa, este destul de dificil ca banca sa obtina la vanzare un pret de 25.000 euro, din moment ce valoarea imobilului a fost de numai 20.000 euro la data achizitiei, deoarece pretul se pastreaza cam la fel si la data revanzarii imobilului, bineinteles cu anumite situatii de exceptie, care depind de cererea si oferta existente pe piata imobiliara la un moment dat. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| In conditiile in care dvs ati achitat deja bancii 5.000 de euro, si banca reuseste sa vanda imobilul cu 30.000 euro, datorita unei situatii favorabile existente pe piata imobiliara, bineinteles ca banca isi va opri creditul initial de 20.000 euro si castigul preconizat de 10.000 euro si va trebui sa va restituie in bani lichizi, prin transfer bancar, suma de 5.000 euro deja achitata de dvs bancii.
Dar aceste situatii de exceptie, sunt foarte rare pe piata imobiliara, de obicei, preturile de revanzare ale imobilelor fiind cam aceleasi cu preturile de achizitie ale acestora, astfel ca exista un risc si pentru banca in sensul ca este posibil sa nu isi recupereze nici macar creditul acordat, dar si un risc pentru dvs, pe motivul ca trebuie sa restituiti bancii imprumutul obtinut, intr-un numar destul de mare de ani, 10, 20, 30 ani, perioada in care puteti deveni insolvabil si banca va poate executa silit. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Deci, banca urmareste in primul rand ca dvs sa achitati o parte cat mai mare din creditul initial, pentru ca din vanzarea bunului imobil ipotecat banca sa isi retina doar castigul preconizat, iar daca pretul de revanzare este unul destul de mare fata de cel de achizitie, exista si posibilitatea ca banca sa va restituie si dvs ceva din suma deja achitata din creditul initial. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Daca dvs depuneti eforturi pentru achitarea unei parti cat mai mari din credit, pentru banca exista un castig, iar daca dvs nu depuneti aceste eforturi si achitati foarte putin sau nu achitati nimic din credit, pentru banca exista in mod clar o pierdere. | |
|
|
|
| 07-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Exemple de situatii posibile:
- daca dvs achitati creditul initial de 20.000 euro, si banca vinde bunul imobil cu 20.000 euro cat este pretul de achizitie al acestuia, banca isi opreste castigul de 10.000 euro si restul de 10.000 euro vi-i restituie dvs, deci banca inregistreaza un castig;
- daca dvs achitati doar o parte din creditul initial si anume 5.000 euro, si banca vinde bunul imobil cu 20.000 euro cat este pretul de achizitie al acestuia, banca isi opreste creditul initial de 20.000 euro si suma de 5.000 euro reprezinta castigul bancii, pe care nu vi-o restituie dvs, dar banca inregistreaza o pierdere deoarece isi recupereaza doar jumatate din castigul de 10.000 euro;
- daca dvs nu achitati nimic din creditul initial de 20.000 euro, si banca vinde bunul imobil cu 17.000 euro sub pretul de achizitie al acestuia, banca nu reuseste sa recupereze nici macar valoarea creditului initial de 20.000 euro, inregistrand evident o pierdere. | |
|
|
|
| 08-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| | Pierderea inregistrata de banca trebuie raportata la castigul total nerealizat, in sensul ca din pretul obtinut din vanzarea bunului ipotecat, banca isi recupereaza creditul initial, dar nu reuseste sa recupereze in mod integral si castigul total preconizat, recuperand doar o parte din acesta sau chiar nimic. | |
|
|
|
| 08-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Cu alte cuvinte, in cazul unei pierderi, pretul obtinut din vanzarea bunului imobil ipotecat acopera doar creditul initial acordat de banca nu si creditul total solicitat de banca.
Credit total solicitat = Credit initial + Castig total preconizat
In speta, 30.000 euro = 20.000 euro + 10.000 euro | |
|
|
|
| 08-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Cu alte cuvinte, in cazul unei pierderi, pretul obtinut din vanzarea bunului imobil ipotecat acopera doar creditul initial acordat de banca, dar nu acopera si creditul total solicitat de banca, deoarece banca obtine doar o parte sau nimic din castigul total preconizat.
Credit total solicitat = Credit initial + Castig total preconizat
In speta, 30.000 euro = 20.000 euro + 10.000 euro | |
|
|
|
| 09-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Raman la opinia exprimata si in alte randuri, cu privire la faptul ca in codurile legale exista prevederi foarte bune dar exista si prevederi care mai mult incurca, iar ca exemplu poate fi data executarea silita a debitorului si vanzarea la licitatie publica a bunului sau imobil de catre creditor, procedura ce contine formalitati excesiv de numeroase, unele dintre ele fiind inutile din punct de vedere practic, ce prelungesc si ingreuneaza foarte mult aceasta procedura legala.
Singura solutie este sa se renunte la prevederile ce nu prezinta utilitate practica, prin abrogarea lor, astfel incat executarea silita sa devina o procedura eficienta, care sa duca la rezolvarea in timp util a diferendelor dintre debitor si creditorii sai, cu cheltuieli cat mai putine si sa permita o informare cat mai buna a partilor implicate: debitor si creditor. | |
|
|
|
| 09-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Procedura executarii silite, trebuie sa includa mai multe institutii juridice:
1.titlul executoriu;
2.participantii la executarea silita;
3.valorificarea bunurilor mobile ale debitorului;
4.valorificarea bunurilor imobile ale debitorului;
5.incheierea executarii silite;
6.intoarcerea executarii silite. | |
|
|
|
| 09-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Procedura executarii silite, trebuie sa includa mai multe institutii juridice:
1.titlul executoriu;
2.participantii la executarea silita;
3.efectuarea executarii silite;
4.valorificarea bunurilor mobile ale debitorului;
5.valorificarea bunurilor imobile ale debitorului;
6.incheierea executarii silite;
7.intoarcerea executarii silite. | |
|
|
|
| 09-08-2020 |
| | Vizitator
Vizitator |
| Completare
Procedura executarii silite, trebuie sa includa mai multe institutii juridice:
1.scopul si obiectul executarii silite;
2.participantii la executarea silita;
3.titlul executoriu;
4.efectuarea executarii silite;
5.prescriptia dreptului de a cere executarea silita;
6.contestatia la executare;
7.valorificarea bunurilor mobile ale debitorului;
8.valorificarea bunurilor imobile ale debitorului;
9.incheierea executarii silite;
10.intoarcerea executarii silite. | |
|
|
|
|
|
| Răspuns rapid |
Nume: (Postezi ca vizitator. Ai cont pe site? Autentifică-te) E-mail: |
Re:Re:Re:Anulare antecontract vanzare-cumparare apartament
