Art. 1033 Noul Cod de Procedură Civilă Domeniu de aplicare Dispoziţii generale
| Comentarii |
|
Dispoziţii generale
Art. 1033
Domeniu de aplicare
(1) Dispoziţiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane.
(2) În sensul prezentului titlu, termenii de mai jos au următorul înţeles:
a) locaţiune - orice locaţiune scrisă sau verbală, incluzând şi sublocaţiunea;
b) locatar - locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului;
c) locator - locatorul principal, sublocatorul, cesionarul şi dobânditorul imobilului;
d) imobil - construcţia, terenul cu sau fără construcţii, împreună cu accesoriile acestora;
e) ocupantul - oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului;
f) proprietar - titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.
| ← Art. 1032 Noul Cod de Procedură Civilă Căi de atac Măsuri... | Art. 1034 Noul Cod de Procedură Civilă Caracterul facultativ... → |
|---|
în ceea ce priveşte evacuarea pe cale judiciară, aceasta poate fi realizată fie prin promovarea unei acţiuni de drept comun, fie prin procedura specială reglementată de prezentul titlu, alegerea aparţinându-i
Citește mai mult
reclamantului.în situaţia în care titularul dreptului de folosinţă asupra imobilul se prevalează de un titlu executoriu în privinţa obligaţiei de predare a bunului împotriva persoanei care îl foloseşte fără drept, acesta poate demara direct procedura executării silite, reglementată de art. 895-901 NCPC, fiind lipsită de interes promovarea unei acţiuni în justiţie, independent de calea procedurală aleasă.
în acest context, în ipoteza contractului de locaţiune încheiat pe durată determinată, acesta încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă. în privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului, în temeiul art. 1809 alin. (2) şi (3) Noul Cod Civil.
De asemenea, în cazul contractului de locaţiune încheiat pe durata nedeterminata, oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unei termen de preaviz. Potrivit art. 1816 alin. (3) Noul Cod Civil, la împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locaţiune încheiat sub forma înscrisului autentic sau a înscrisului sub semnătură privata şi înregistrat la organul fiscal constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligaţie.
în consecinţă, dacă titularul dreptului de folosinţă asupra unui imobil are un contract de locaţiune încheiat în formă autentică sau, după caz, în forma înscrisului sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal (condiţii cumulative), la expirarea termenului contractual, în ipoteza contractului de locaţiune cu durată determinată, sau la împlinirea termenului de preaviz, în ipoteza contractului de locaţiune cu durată nedeterminată, acesta poate recurge direct la procedura de executare silită împotriva persoanei care foloseşte imobilul fără drept, fără a se mai impune urmarea unei proceduri judiciare în prealabil.
Prin urmare, procedura judiciara trebuie urmată în situaţia în care contractul de locaţiune a fost încheiat verbal sau în forma înscrisului sub semnătură privată şi neînregistrat la organele fiscale.
Procedura specială reglementată de prezentul titlu este incidenţă nu numai în situaţia în care între părţi a fost încheiat un contract de locaţiune, ci acoperă şi ipoteza în care imobilul este ocupat fără drept de către o persoană, cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului.
în ceea ce priveşte prima ipoteză, apreciem că procedura specială este aplicabilă şi în cazul în care între părţi a fost încheiat un contract de comodat.
în acest context, se impune însă semnalarea aspectului că, în ceea ce priveşte obligaţia de restituire, contractul de comodat încheiat în formă autentică sau printr-un înscris sub semnătură privată cu dată certă constituie titlu executoriu, în condiţiile legii, în cazul încetării prin decesul comodatarului sau prin expirarea termenului, potrivit art. 2157 alin. (1) Noul Cod Civil. Dacă nu s-a stipulat un termen pentru restituire, contractul de comodat constituie titlu numai în cazul în care nu se prevede întrebuinţarea pentru care s-a împrumutat bunul ori întrebuinţarea are un caracter permanent [art. 2157 alin. (2) Noul Cod Civil]. în cazurile expuse în precedent, persoana care a dat bunul în folosinţă gratuită are posibilitatea demarării procedurii executării silite, introducerea unei acţiuni în justiţie pentru evacuarea comodatarului fiind lipsită de interes.
De asemenea, prin raportare la art. 1037 NCPC, rezultă că procedura specială de evacuare poate fi demarată numai în ipoteza în care contractul de locaţiune a încetat, independent de cauză (expirarea termenului, denunţarea contractului, rezilierea locaţiunii, desfiinţarea titlului locatorului etc.).
în cea de-a două ipoteză, apreciem că se încadrează situaţia toleratului (persoană care foloseşte imobilul cu permisiunea sau îngăduinţa proprietarului, fără ca între aceste persoane să se fi încheiat un contract vizând folosinţa bunului) şi situaţia celui care ocupă imobilul în fapt, fără permisiunea sau îngăduinţa proprietarului său.
Se impune sublinierea faptului că, în ipoteza în care pârâtul se prevalează de un titlu de proprietate asupra bunului ocupat, reclamantul poate promova exclusiv acţiune în revendicare, în cadrul căreia instanţa va proceda la compararea titlurilor de proprietate exhibate de părţi, neavând la îndemână procedura specială pentru apărarea dreptului său.
Procedura în discuţie se aplică exclusiv în privinţa bunurilor imobile, iar nu şi a celor mobile.
2. înţelesul unor termeni în cadrul procedurii speciale. Pentru a facilita înţelegerea domeniului de aplicare, precum şi a desfăşurării procedurii speciale, codul defineşte, din perspectiva acestui titlu, o serie de termeni juridici.
2.1. Locaţiunea. Astfel, prin locaţiune este desemnată orice locaţiune scrisă sau verbală, incluzând şi sublocaţiunea. După cum am arătat în precedent, apreciem că procedura specială este incidenţă şi în privinţa contractului de comodat. De asemenea, dată fiind modalitatea de definire a termenilor de „locatar" şi „locator", considerăm că procedura specială vizează şi cesiunea contractului de locaţiune, precum şi ipoteza înstrăinării bunului dat în locaţiune.
în ceea ce priveşte încheierea contractului de locaţiune, acesta se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului, prin raportare la art. 1781 Noul Cod Civil, legea neinstituind o formă specială pentru perfectarea acestuia. în consecinţă, contractul de locaţiune este valabil încheiat din momentul exprimării acordului de voinţă al părţilor, inclusiv în formă verbală.
Prin raportare la art. 1805 Noul Cod Civil, locatarul poate să încheie o sublocaţiune, totală sau parţială, a bunului cu o altă persoană, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres, fără a se cere, prin urmare, acordul scris sau verbal al locatorului. Potrivit art. 1806 alin. (2) Noul Cod Civil, interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială.
2.2. Locatarul şi locatorul. în accepţiunea procedurii speciale reglementate de noul Cod de procedură civilă, prin locatar este desemnat locatarul principal (chiriaş sau arendaş), sublocatarul sau un cesionar al locatarului.
Totodată, locatorul poate fi locatorul principal (proprietar sau titular al unui dez-membrământ al dreptului de proprietate ce implică prerogativa folosinţei bunului, nu nud proprietar), sublocatorul (chiriaş sau arendaş al locatorului principal), cesionarul şi dobânditorul imobilului.
2.3. Imobilul. Prin imobil, noul Cod de procedură civilă desemnează construcţia, terenul cu sau fără construcţii, împreună cu accesoriile acestora.
Referirea codului la accesoriile imobilului se justifică prin faptul că întinderea obligaţiei de predare a bunului dat în locaţiune, existentă în sarcina locatorului, vizează atât bunul în sine, cât şi toate accesoriile sale, prin raportare la art. 1787 Noul Cod Civil, aceasta determinând, implicit, şi întinderea obligaţiei de restituire a bunului, instituită în sarcina locatarului.
Ca noţiune, potrivit art. 546 alin. (1) Noul Cod Civil, bunul care a fost destinat, în mod stabil şi exclusiv, întrebuinţării economice a altui bun (principal) este accesoriu atât timp cât satisface această utilizare. în conformitate cu alin. (3) al aceluiaşi articol, dacă nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmează situaţia juridică a bunului principal.
Exemplificând, prin raportare la art. 648 alin. (1) şi (2) Noul Cod Civil, în ipoteza închirierii unui apartament dintr-o clădire cu mai multe astfel de apartamente, părţile comune ale între
Potrivit art. 1777 Noul Cod Civil, locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie. în conformitate cu art. 1778 alin. (1) Noul Cod Civil, locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare. Prin urmare, în concepţia noului Cod civil, închirierea nu mai vizează exclusiv un imobil cu destinaţia de locuinţă, ci priveşte orice bun imobil sau mobil, cu excepţia bunurilor agricole.
gului imobil sunt bunuri accesorii în raport de spaţiile locative, care constituie bunurile principale.
2.4. Ocupantul. Prin ocupant se înţelege oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupa în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului, fără ca între aceste persoane să se fi încheiat un contract cu privire la folosinţa bunului. Persoana care ocupă imobilul cu permisiunea sau îngăduinţa proprietarului se numeşte în doctrină şi în practica judiciară tolerat.
Din definirea acestui termen, precum şi din întreaga reglementare decurge concluzia că procedura specială de evacuare poate fi uzitată şi în ipoteza inexistenţei unor raporturi locative anterioare între părţi, singura condiţie fiind aceea ca pârâtul (ocupantul) să ocupe imobilul în fapt, fără a putea opune reclamantului un titlu care să justifice folosinţa bunului. în ipoteza în care şi pârâtul se prevalează de un titlu de proprietate asupra bunului ocupat, reclamantul poate promova exclusiv acţiune în revendicare, în cadrul căreia instanţa va proceda la compararea titlurilor de proprietate exhibate de părţi.
2.5. Proprietarul. Prin proprietar codul înţelege nu numai titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, dar şi pe locatar. în ceea ce priveşte includerea locatarului în cadrul termenului de proprietar, apreciem că noul Cod de procedură civilă a avut în vedere, spre exemplu, ipoteza în care un locatar, în apărarea dreptului său de folosinţă, promovează o acţiune în evacuare împotriva unui terţ care ocupă abuziv bunul. De asemenea, considerăm că noul Cod de procedură civilă nu a inclus în termenul de proprietar şi locatorul, întrucât în întreaga reglementare a titlului analizat se face referire la proprietar şi locator, astfel încât, dacă s-ar fi atribuit şi acest înţeles termenului de proprietar, s-ar fi produs o suprapunere parţială a noţiunilor [art. 1034 alin. (2), art. 1037, art. 1038, art. 1039 alin. (1), art. 1040 etc.].