Art. 828 Noul Cod de Procedură Civilă Procesul-verbal de situaţie Vânzarea la licitaţie publică Urmărirea imobiliară

Art. 828

Procesul-verbal de situaţie

(1) După comunicarea încheierii de încuviinţare a executării şi notarea în cartea funciară a urmăririi silite, executorul judecătoresc, în vederea identificării imobilului urmărit şi a preţuirii lui, va încheia un proces-verbal de situaţie, care va cuprinde, pe lângă menţiunile prevăzute la art. 838 alin. (1) lit. a)-c), e) şi m), elemente privind descrierea imobilului urmărit, precum şi, dacă este cazul, obligaţiile fiscale cu privire la imobil şi sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. În cazul în care debitorul nu furnizează aceste elemente în condiţiile art. 627, executorul judecătoresc va face demersurile prevăzute la art. 659 spre a obţine înscrisurile şi relaţiile care fac posibile identificarea imobilului urmărit şi evaluarea sa. În invitaţia comunicată debitorului potrivit art. 627, executorul judecătoresc, sub sancţiune de nulitate a executării, va indica debitorului că, în lipsa unor relaţii, însoţite de acte doveditoare, privind descrierea imobilului spre a face posibilă evaluarea, se va recurge la demersurile prevăzute la art. 659. În toate cazurile, în vederea identificării imobilului, executorul judecătoresc are dreptul să se deplaseze la locul situării imobilului.

(2) În cazul în care imobilul supus urmăririi nu este înscris în cartea funciară, executorul judecătoresc va solicita biroului de cadastru şi publicitate imobiliară, în numele debitorului, deschiderea cărţii funciare, în baza unei documentaţii cadastrale întocmite de o persoană autorizată şi a titlurilor de proprietate obţinute, când este cazul, în condiţiile art. 659. Cheltuielile necesare vor fi avansate de creditor şi vor fi imputate debitorului cu titlu de cheltuieli de executare silită, în condiţiile art. 669.

Comentarii despre Art. 828 Noul Cod de Procedură Civilă Procesul-verbal de situaţie Vânzarea la licitaţie publică Urmărirea imobiliară

Mary Hailean 21.07.2014

Procesul-verbal de situaţie este actul procesual prin intermediul căruia executorul judecătoresc va identifica imobilul urmărit şi va stabili valoarea acestuia. întocmirea lui se va desfăşura după comunicarea încheierii de încuviinţare a executării şi notarea în cartea funciară a urmăririi silite.

Noua reglementare conţine mai multe elemente de noutate, însă, de departe, cea mai relevantă noutate constă în faptul că se permite executorului judecătoresc să facă un proces-verbal de situaţie fârâ sâ fie în mod necesar nevoie sâ se deplaseze la locul imobilului, deşi, în opinia noastră, o astfel

Citește mai mult

de soluţie este criticabilă.

S-ar putea susţine că nu descrierea făcută de executor imobilului este esenţială, dacă imobilul are carte funciară deschisă, însă, pe de o parte, nu toate imobilele sunt înscrise în cartea funciară, iar, pe de altă parte, datele existente în cartea funciară referitoare la imobil nu sunt de natură a permite decât identificarea, iar nu şi evaluarea acestuia. Or,

textul art. 828 alin. (1) teza I stipulează expres că, în scopul „identificării imobilului urmărit şi a preţuirii lui" (s.n.), executorul va încheia acest proces-verbal.

Credem că nu întâmplător în reglementarea anterioară nerespectarea dispoziţiei relative la obligativitatea deplasării executorului la locul situării imobilului era sancţionată cu nulitatea procesului-verbal şi a actelor de executare îndeplinite în baza acestuia. De altfel, în literatura de specialitate s-a precizat că descrierea imobilului este necesară pentru ca cei interesaţi să aibă la dispoziţie cât mai multe elemente înainte de a se înscrie la licitaţie.

în vederea identificării imobilului, executorul judecătoresc îi va cere debitorului lămuriri în scris în legătură cu veniturile şi bunurile sale, inclusiv cele aflate în proprietate comună pe cote-părţi sau în devălmăşie, asupra cărora se poate efectua executarea, cu arătarea locului unde se află acestea, precum şi pentru a-l determina să execute de bunăvoie obligaţia sa, arătându-i consecinţele la care s-ar expune în cazul continuării executării silite, potrivit dispoziţiilor art. 627 alin. (2) NCPC.

Pentru situaţiile în care debitorul va refuza furnizarea acestor informaţii executorului, în condiţiile art. 659 NCPC, acesta din urmă va solicita persoanelor care datorează sume de bani debitorului urmărit ori deţin bunuri ale acestuia supuse urmăririi să comunice în scris toate informaţiile necesare pentru efectuarea executării. Ei sunt ţinuţi să declare întinderea obligaţiilor lor faţă de debitorul urmărit, eventuale modalităţi care le-ar putea afecta, sechestre anterioare, cesiuni de creanţă, subrogaţii, preluări de datorie, novaţii, precum şi orice alte acte sau fapte de natură să modifice conţinutul ori părţile raportului obligaţional sau regimul juridic al bunului deţinut.

însă teza a 11l-a a art. 828 alin. (1) stabileşte că omisiunea executorului judecătoresc de a menţiona în invitaţia comunicată debitorului potrivit art. 627 NCPC că, în lipsa acordării relaţiilor privind descrierea imobilului, însoţite de acte doveditoare, spre a face posibilă evaluarea, se va recurge la demersurile prevăzute la art. 659 NCPC este sancţionată cu nulitatea executării. Este un caz de nulitate expresă, necondiţionată de existenţa unei vătămări, în sensul art. 176 NCPC.

în fine, teza finală a art. 828 alin. (1) prevede că, în toate cazurile, în vederea identificării imobilului, executorul judecătoresc are dreptul sâ se deplaseze la locul situării imobilului. Aşa cum arătam mai sus, nu mai este vorba despre o obligaţie a executorului, ci despre o posibilitate, un drept pe care îl are acesta. în opinia noastră, este recomandabil să se uzeze întotdeauna de această posibilitate, pentru că numai într-un asemenea mod pot fi evitate o serie de erori, de inconveniente sau de contestaţii ulterioare. De pildă, există diferenţe relevante între o construcţie edificată „la roşu" şi una finalizată, după cum pot exista lucrări adăugate care nu figurează încă înscrise în cartea funciară sau în documentaţia aflată la îndemâna executorului etc.

Din punctul de vedere al conţinutului, procesul-verbal de situaţie va cuprinde:

- denumirea şi sediul organului de executare;

- numărul dosarului de executare;

- numele executorului judecătoresc;

- titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară;

- semnătura şi ştampila executorului judecătoresc;

-elemente privind descrierea imobilului urmărit;

- obligaţiile fiscale cu privire la imobil şi sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, atunci când este cazul.

Menţiunile referitoare la denumirea şi sediul organului de executare, numele executorului judecătoresc, semnătura şi ştampila executorului judecătoresc sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii absolute a procesului-verbal astfel întocmit, fiind vorba despre o nulitate necondiţionată de existenţa unei vătămări (în sensul art. 176 NCPC), prevăzută expres de art. 838 alin. (2) NCPC.

Pentru situaţiile în care imobilul supus urmăririi nu este înscris în cartea funciara, executorul judecătoresc va dispune, potrivit art. 829 alin. (2) NCPC, întocmirea planurilor cadastrale de către o persoană specializată în acest sens, în vederea deschiderii cărţii funciare pentru acest imobil. Ulterior întocmirii documentaţiei de carte funciară, pe cheltuiala creditorului urmăritor, executorul va solicita deschiderea cărţii funciare a imobilului, în numele debitorului urmărit. Acest text se corelează şi cu prevederile art. 859 alin. (2) NCPC referitoare la evicţiune.

Răspunde