Art. 827 Noul Cod de Procedură Civilă Locaţiunea şi cesiunea de venituri Efectele urmăririi Urmărirea imobiliară

Art. 827

Locaţiunea şi cesiunea de venituri

(1) Închirierile sau arendările, precum şi cesiunile de venituri făcute de debitor sau terţul dobânditor după data notării urmăririi nu vor fi opozabile creditorului urmăritor şi adjudecatarului.

(2) Închirierile sau arendările anterioare notării sunt opozabile, în condiţiile legii, atât creditorilor urmăritori, cât şi adjudecatarului. Cu toate acestea, adjudecatarul nu este ţinut să respecte locaţiunea atunci când preţul convenit este mai mic cu o treime decât preţul pieţei sau mai mic faţă de cel rezultat din locaţiunile precedente.

(3) Plăţile de chirii sau arenzi efectuate debitorului urmărit înainte de scadenţă nu pot fi însă opuse creditorilor urmăritori şi adjudecatarului decât dacă sunt notate în cartea funciară. Dispoziţiile alin. (2) teza a doua rămân aplicabile.

Comentarii despre Art. 827 Noul Cod de Procedură Civilă Locaţiunea şi cesiunea de venituri Efectele urmăririi Urmărirea imobiliară

Mary Hailean 21.07.2014

Actele de închiriere sau de arendare ori cesiunile de venituri făcute de debitor sau deţinător ulterior notării urmăririi în cartea funciară nu sunt opozabile creditorului urmăritor şi nici adjudecatarului. în schimb, dacă aceste acte s-au încheiat anterior notării urmăririi, vor fi opozabile creditorului urmăritor sau adjudecatarului, în condiţiile legii.

Practic, situaţia juridică a închirierilor, arendărilor sau cesiunilor depinde de momentul m care acestea au fost făcute.

Opozabilitatea contractelor de închiriere sau de arendare ori a cesiunile de venituri făcute de debitor sau deţinător,

Citește mai mult

după caz, vor fi opozabile creditorului urmăritor sau adjudecatarului, numai dacă au fost încheiate anterior notării urmăririi în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care preţul convenit este mai mic cu o treime decât preţul pieţei sau mai mic faţă de cel rezultat din locaţiunile precedente, ipoteză în care adjudecatarul nu mai este ţinut să respecte locaţiunea.

De asemenea, chiriile sau arenzile plătite debitorului anterior de scadenţă pot fi opuse creditorului urmăritor sau adjudecatarului numai dacă sunt constatate prin înscris cu dată certă. Articolul 827 alin. (3) NCPC stabileşte că „plăţile de chirii sau arenzi" care au fost făcute către debitorul urmărit anterior scadenţei nu pot fi opuse creditorilor urmăritori şi adjudecatarului decât „dacă sunt notate în cartea funciară a imobilului".

Apreciem că exprimarea legiuitorului este improprie. Se naşte întrebarea: ce să fie notat în cartea funciară a imobilului? Gramatical vorbind, răspunsul ar fi „plata" chiriilor sau arenzilor. Dar cine ar face o astfel de notare în cartea funciară? Dovada plăţii se face cu chitanţa liberatorie, de regulă, nefiind necesară vreo înscriere în cartea funciară, care, de altfel, ar fi şi inutilă şi nefuncţională. Din acest punct de vedere, textul din vechea reglementare, respectiv art. 498 alin. (3) CPC 1865, era mult mai clar, întrucât se referea la necesitatea ca plata chiriilor sau arenzilor să fie constată prin „înscrisuri cu dată certă".

în opinia noastră, deşi textul art. 827 alin. (3) pare neclar, credem că legiuitorul se referă, de fapt, tot la necesitatea înscrierii în cartea funciară a actului juridic care generează obligaţia de plată a acestor chirii, arenzi etc. anterior notării urmăririi, iar, de lege ferenda, ar trebui reformulat acest text, eventual cu obligativitatea dovedirii efectuării plăţii prin înscrisuri cu dată certă.

Răspunde