Acţiune în evacuare. Protecţia chiriaşilor în condiţiile O.U.G. nr. 40/1999. Respectarea justului echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate şi dreptul chiriaşului la un trai decent şi la o locuinţă. Obligativitatea jurisprudenţei CEDO
| Comentarii |
|
Recunoaşterea dreptului chiriaşilor reclamanţi la prelungirea contractului de închiriere şi după expirarea termenului stabilit de dispoziţiile legale mai sus invocate contravine art. 1 din Protocolul 1 la Convenţia europeană şi încalcă dreptul de proprietate al pârâţilor, lipsind de substanţă un atribut esenţial al acestuia, respectiv folosinţa.
Limitarea dreptului de folosinţă al bunului de către proprietar pentru ca problema locativă a chiriaşilor să poată fi rezolvată nu poate interveni decât pentru o perioadă rezonabilă şi cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate şi dreptul chiriaşilor la un trai decent şi la o locuinţă; în caz contrar, s-ar impune proprietarului o sarcină excesivă în privinţa posibilităţii de a dispune de bunul său, ori limitările aduse dreptului de proprietate în condiţiile alin. (2) al aceluiaşi Protocol, deci care urmăresc un scop de interes general, trebuie să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.
Secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie precum şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale, Decizia nr. 186 din 14 aprilie 2010
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa sub nr. 21698/212/2008, reclamanţii M.I. şi M.A. au solicitat în contradictoriu cu pârâţii C.D. şi C.S. ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligaţi pârâţii, în temeiul O.U.G. nr. 40/1999 cu modificările ulterioare, să încheie cu reclamanţii, în calitate de chiriaşi, un contract de închiriere pentru spaţiul situat în Constanţa, str. I.B., nr. 5.
În motivarea cererii, s-a arătat că reclamanţii locuiesc în spaţiul respectiv de peste 25 de ani în temeiul unor contracte de închiriere încheiate cu fostul I.C.R.A.L., RA C.U. SA, respectiv R.A.E.D.P.P. Constanţa, ultimul contract având valabilitate până la data de 8.04.2009. Au susţinut reclamanţii că li s-a adus la cunoştinţă, prin executor judecătoresc, faptul că pârâţii au calitatea proprietar, urmând a conveni la data de 30.06.2008 asupra încheierii unui nou contract de închiriere, însă demersurile au rămas fără rezultat.
Reclamanţii au apreciat că în temeiul faptului că sunt chiriaşi de bună credinţă şi au folosit imobilul potrivit destinaţiei sale, se impune obligarea pârâţilor la încheierea unui contract de închiriere în condiţiile legii, adică pentru o perioadă de 5 ani.
Pârâţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii, motivat de faptul că potrivit dispoziţiilor legale termenul până la care s-a prelungit valabilitatea contractelor de închiriere este 8.04.2009, neputându-li-se opune un alt termen.
Prin sentinţa civilă nr. 4246/04.03.2009 pronunţată de Judecătoria Constanţa, a fost respinsă ca nefondată cererea formulată de reclamanţii M.I. şi M.A. în contradictoriu cu pârâţii C.D. şi C.S.
În considerentele sentinţei, prima instanţă a reţinut că la data de 15.06.2004 reclamanţii au încheiat contractul de închiriere nr. 2975 cu R.A.E.D.P.P. Constanţa, pentru spaţiul din Constanţa, str. I.B., nr. 5, stabilindu-se că termenul de închiriere este cel prevăzut de O.G. nr. 8/2004, respectiv până la data de 8.04.2009.
La data de 28.05.2008, pârâtul C.D. în calitate de proprietar i-a notificat pe reclamanţi, potrivit art. 10 din O.G. nr. 40/1999, stabilindu-se termen pentru rezolvarea situaţiei locative vizând spaţiul în discuţie la data de 30.06.2008.
În vederea reglementării situaţiei locative, părţile s-au întâlnit la BEJ S.C.A., unde a fost încheiat procesul verbal din 10.11.2008 care consemnează poziţia procesuală a părţilor, în sensul că pârâţii au dorit să încheie contractul de închiriere pentru perioada prevăzută de lege, respectiv până la 8.04.2009, iar reclamanţii au dorit să încheiere un nou contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.
Pârâţii au invocat faptul că reclamanţii, deşi au luat cunoştinţă că sunt noii proprietari ai spaţiului încă din luna iunie 2008, nu au înţeles să achite chiria stipulată în contract, adică mai mult de 3 luni consecutiv, iar reclamanţii nu au probat faptul că au procedat la achitarea sau la consemnarea acestor sume la dispoziţia proprietarului, deşi au arătat că R.A.E.D.P.P. nu a dorit să mai încaseze chiria pentru spaţiul în discuţie începând cu luna august 2008.
Astfel fiind, prin raportare la situaţia de fapt reţinută şi la dispoziţiile legale menţionate anterior, prima instanţă a apreciat că nu se poate reţine în sarcina proprietarului obligaţia de a proceda la încheierea unui nou contract de închiriere pentru perioada solicitată de reclamanţi, situaţie în care cererea a fost respinsă ca nefondată.
Împotriva acestei hotărâri, reclamanţii au declarat în termen legal recurs, ce a fost calificat de Tribunal ca fiind apel, prin raportare la obiectul cererii şi dispoziţiile art. 282 alin. (1) C.proc.civ.
În motivarea cererii de apel, s-a invocat faptul că hotărârea primei instanţe este motivată foarte succint şi superficial, fără a analiza toate înscrisurile depuse la dosar, fapt ce conduce la concluzia că instanţa nu şi-a manifestat rolul său activ; instanţa nu a arătat în mod expres care au fost considerentele pentru care înscrisurile depuse nu au fost luate în considerare.
Prin decizia civilă nr. 430/29.09.2009 Tribunalul Constanţa a respins apelul reclamanţilor ca nefondat. În considerentele deciziei pronunţate Tribunalul a reţinut că reclamanţilor le aparţine culpa în neîncheierea contractului de închiriere pentru că aceştia au solicitat ca termenul locaţiunii să fie de 5 ani, dar acest termen nu este un termen imperativ şi fix, referirea din O.U.G. nr. 40/1999 cu privire la acest termen fiind înţeleasă ca desemnând limita superioară a perioadei pentru care proprietarul poate fi îndatorat să încheie contract de închiriere pentru imobilul retrocedat. Proprietarii au respectat dispoziţiile ordonanţei cu privire la notificarea chiriaşilor aşa încât, în lipsa încasării oricărei sume cu titlu de chirie de mai bine de 1 an şi jumătate, nu se poate impune acestora să încheie contract de închiriere cu chiriaşii, pentru imobilul lor, timp de 5 ani.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii M.I. şi M.A. susţinând, în esenţă, că instanţa a reţinut eronat faptul că O.U.G. nr. 40/1999 şi-a încetat aplicabilitatea la 8.04.2009 şi că nu s-au avut în vedere normele de protecţie a regimului locativ al chiriaşului, reglementate atât prin art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999, dar şi prin art. 13 din Legea nr. 10/2001. Susţin recurenţii că şi în ipoteza în care dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere reprezintă o ingerinţă, un amestec în folosirea imobilului proprietatea pârâţilor, aceasta nu se traduce într-o expropriere formală sau într-o expropriere de fapt, ci numai într-un control al folosinţei bunurilor, domeniu asupra căruia legiuitorul naţional are o mare latitudine de reglementare. Mai arată recurenţii că instanţa de apel a depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti, deoarece prin decizia pronunţată a contestat puterea legală a unor texte legale, respectiv O.U.G. nr. 49/1999, act normativ care nu a fost abrogat şi a acordat prioritate jurisprudenţei CEDO, care nu este izvor de drept în legislaţia română.
Recursul nu este întemeiat. Pârâţii C.D. şi C.S. se legitimează ca proprietari ai bunului în litigiu în baza unui contract de cesiune încheiat în anul 2006 şi a deciziei civile nr. 516/C/03.12.2007 pronunţată de Curtea de Apel Constanta care a dispus în mod irevocabil restituirea bunului către fostul proprietar.
Procedura de restituire a imobilului s-a derulat pe calea dreptului comun art. 480 C.civ.), iar nu în procedura Legii nr. 10/2001, astfel încât nu se poate reţine incidenţa acestui act normativ cu privire la subrogarea proprietarului în drepturile statului sau ale unităţii deţinătoare în privinţa contractelor de închiriere care grefează folosinţa imobilului restituit şi nici cu privire la prelungirea de drept a contractelor de închiriere în condiţiile prevăzute de art. 13-15 din acest act normativ şi de Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin H.G. nr. 250/2007. De aceea, argumentul din recurs privind aplicabilitatea în speţă a acestui act normativ nu se poate reţine.
Raporturile locative derulate anterior restituirii imobilului către fostul proprietar, încheiate între reclamanţi şi R.A.E.D.P.P. Constanţa, au fost în guvernate şi de dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, act normativ menit să asigure protecţia chiriaşilor şi prin care s-a stabilit (art. 1) prelungirea de drept a contractelor de închiriere pentru o perioadă de 5 ani de la data apariţiei ordonanţei. Aceasta înseamnă că, de principiu, efectele contractelor de închiriere aflate sub incidenţa O.U.G. nr. 40/2004 au avut aplicabilitate până la data de 8.04.2004. Deoarece imobilul în litigiu a fost restituit prin hotărârea instanţei abia în decembrie 2007, cu privire la acesta s-au aplicat şi dispoziţiile O.U.G. nr. 8/2004 care reglementa prelungirea cu încă 5 ani a duratei contractelor de închiriere pentru imobilele aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ teritoriale.
Prin urmare, dreptul chiriaşilor la reînnoirea contractului de închiriere a operat până la data prevăzută prin O.U.G. nr. 8/2004, respectiv până în aprilie 2009, aceasta fiind şi data pentru care pârâţii proprietari şi-au exprimat acordul de încheiere a noului contract cu chiriaşii reclamanţi. Refuzul reclamanţilor de a încheia un contract de închiriere cu o durată mai mică de 5 ani nu poate fi interpretat decât ca un refuz de încheiere a contractului de închiriere pentru că, aşa cum s-a arătat, o prorogare de drept a termenului contractual a operat numai începând cu data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, iar după expirarea tuturor acestor prorogări legale nu a mai fost adoptat nici un act normativ care să stabilească o astfel de măsură de protecţie a chiriaşilor şi nici termenul în care mai poate opera prelungirea contractelor de închiriere.
De altfel, recunoaşterea dreptului chiriaşilor reclamanţi la prelungirea contractului de închiriere şi după expirarea termenului stabilit de dispoziţiile legale mai sus invocate contravine art. 1 din Protocolul 1 la Convenţia europeană a drepturilor omului şi încalcă dreptul de proprietate al pârâţilor, lipsind de substanţă un atribut esenţial al acestuia, respectiv folosinţa. Limitarea dreptului de folosinţă al bunului de către proprietar pentru ca problema locativă a chiriaşilor să poată fi rezolvată nu poate interveni decât pentru o perioadă rezonabilă şi cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate şi dreptul chiriaşilor la un trai decent şi la o locuinţă; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcină excesivă în privinţa posibilităţii de a dispune de bunul său, ori limitările aduse dreptului de proprietate în condiţiile alin. (2) al aceluiaşi Protocol, deci care urmăresc un scop de interes general, trebuie să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.
De altfel, instanţa de apel nu a depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti şi nici nu a săvârşit un exces de putere, ci a reţinut în considerentele hotărârii că există în jurisprudenţa CEDO, hotărârii care constată că O.U.G. nr. 40/1999 se traduce într-o reglementare a folosinţei bunurilor şi prin urmare, face obiect de reglementare al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie, care impune înainte de toate şi cu prioritate ca o ingerinţă a autorităţii publice în dreptul la respectarea bunurilor să fie legală. Principiul legalităţii presupune existenţa unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise şi previzibile în aplicarea lor, condiţii pe care dispoziţiile art. 10-15 din O.U.G. nr. 40/1999 nu le îndeplinesc (cauza Torik c. România, hotărârea din 7.02.2008, cauza Radovici şi Stănescu c. România, hotărârea din 2.11.2006; cauza Popescu şi Toader c. România).
Chiar în lipsa unui text expres în CEDO cu privire la obligativitatea hotărârii instanţei europene în raport cu statul – statul privit ca „întreg”, ca ansamblu organic articulat al autorităţilor publice, inclusiv al celor judecătoreşti – această obligativitate ar putea fi concluzia inevitabilă a unui polisilogism, având ca premisă majoră constatarea că prin înseşi prevederile Convenţiei (art. 19 şi urm. din Titlul II al Convenţiei) a fost organizată şi funcţionează Curtea Europeană a Drepturilor Omului ca instrument al unei jurisdicţii unice şi obligatorii pentru protecţia fiinţelor umane şi asigurarea respectării obligaţiilor asumate în acest domeniu de statele contractante la Convenţie.
Statul român, prin prevederile incluse în Constituţie (art. 11 şi art. 20) a înţeles să atribuie semnificaţie jurisdicţională naţională şi constituţională Declaraţiei universale a drepturilor omului, precum şi oricăror pacte sau tratate la care a devenit parte, inclusiv Convenţia europeană, cu toate articulaţiile ei, dacă acestea au ca obiect drepturile fundamentale ale omului.
Însăşi instanţa europeană a precizat că „hotărârile sale au nu numai rolul de a soluţiona cauzele cu care este sesizată, ci şi pe acela că, pe un plan mai larg, să clarifice, să salvgardeze şi să dezvolte normele Convenţiei, contribuind astfel la respectarea de către state a angajamentelor pe care acestea şi le-au asumat în calitatea lor de părţi contractante (hotărârea din 18.01.1978 în cauza Irlanda c. Regatul Unit).
Curtea a mai reţinut că, atunci când constată o violare a dreptului persoanei, statul are nu numai obligaţia de a asigura celui interesat o satisfacţie echitabilă, dar şi de a alege măsurile generale integrate în ordinea sa juridică internă pentru a preveni violările constatate de Curte şi consecinţele acestora. Ea a reafirmat caracterul declarativ al hotărârilor ei, dar şi scopul preventiv al unor litigii repetitive similare (hotărârea din 22.032004, în cauza Braniowski c. Polonia).
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 C.proc.civ. se va respinge recursul reclamanţilor ca nefundat.
În baza art. 275 C.proc.civ. obligă recurenţii reclamanţi către intimaţii pârâţi la 500 lei cheltuieli de judecată.
(Judecător Mihaela Popoacă)
| ← Acţiune în revendicarea unui teren intravilan, întemeiată pe... | Uzucapiune. Condiţii legale pentru dobândirea dreptului de... → |
|---|
