Uzucapiune. Condiţii legale pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani. Situaţia chiriaşului-detentor precar al imobilului care, fără acordul proprietarului, edifică o altă construcţie în imediata vecinătate a imobilului
| Comentarii |
|
Elementele constitutive ale posesiei ce trebuie întrunite cumulativ sunt elementul material – contractul direct cu lucrul concretizat în orice acte materiale (de exemplu, acte de folosinţă, culegerea fructelor, efectuarea unor transformări etc.) – şi elementul psihologic – intenţia celui care stăpâneşte bunul de a se comporta cu privire la acesta ca proprietar.
Dovada posesiei înseamnă dovada existenţei elementelor sale. Pentru elementul psihologic – care este mai greu de dovedit – Codul civil a instituit două prezumţii legale. Prima dintre ele este conţinută de art. 1854 C.civ. care prevede că, posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a început a poseda pentru altul.
Este şi situaţia recurenţilor care, în temeiul unor contracte de închiriere, începând cu anul 1979 au început să folosească în calitate de locatori imobilul situat în mun. Constanţa, bdul M., nr. 153 format din 3 camere şi dependinţe.
Fiind vorba despre acte efectuate cu îngăduinţa proprietarului [în accepţiunea termenului astfel cum este amintit de art. 1853 alin. (2) C.civ.] o astfel de folosinţă efectuată de recurenţi nu poate fi calificată decât o detenţie precară.
Secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie precum şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale, Decizia nr. 127 din 1 martie 2010
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa la 14.07.2005 sub nr. 7541/2005 reclamanţii A.S. şi A.N. i-au chemat în judecată pe pârâţii C.M., M.V. pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să constate în principal că au dobândit prin prescripţie achizitivă dreptul proprietate asupra imobilului situat în Constanţa, bdul M., nr. 153 compus din teren în suprafaţă de aproximativ 400 mp şi construcţie veche P+1 pe care l-au folosit de peste 30 de ani şi că prin accesiune au dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei P+1, construcţie mai nouă, edificată de ei pe acest teren; în subsidiar, s-a solicitat să se constate că sunt proprietarii construcţiei P+1 ridicată pe terenul din descris mai sus, pe cheltuiala lor.
În motivarea cererii lor, s-a arătat că A.S. este fiul numiţilor A.A. şi A.Z. şi, din anul 1949, părinţii lui au locuit în imobilul mai sus descris în care a crescut; la momentul anului 1949, C.D., autorul pârâţilor, le-a permis sa folosească acest imobil pentru care s-a şi încheiat o chitanţa de mână privind vânzarea bunului către părinţii săi, chitanţă pe care nu o mai are; în anul 1950, acest imobil a fost naţionalizat, dar ei nu l-au părăsit şi au continuat să locuiască în el, lucru ce se întâmplă şi în prezent, fără că autorul pârâţilor sau chiar pârâţii sa tulbure în vreun fel aceasta posesie.
Reclamanţii au mai precizat că, în tot acest timp, C.D., fiind internat la azilul de bătrâni, îi vizita des şi ei chiar au avut grija de el, în sensul că îi aduceau alimente, îi dădeau bani după trebuinţele sale şi îi respecta că oameni precum şi proprietatea, mai ales că de mult întocmise actul de vânzare către părinţii săi cu privire la teren şi clădirile existente pe acesta; folosinţa nu a fost tulburată timp de peste 30 de ani şi au exercitat asupra întregului imobil o posesie continua, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.
Referitor la capătul de cerere privind dreptul de proprietate asupra construcţiei, reclamaţii au arătat că în temeiul art. 492 C.civ. are dreptul de a formula o cerere prin care solicită să se constate în favoarea lor dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate pe cheltuiala sa pe terenul pe care pretinde că îl stăpâneşte de peste 30 de ani.
La data de 16.01.2006, reclamanţii şi-au modificat acţiunea formulând un nou capăt de cerere prin care au solicitat ca, în situaţia în care nu se va constata dreptul lor de proprietate asupra construcţiei nou edificate, să fie obligaţi pârâţii să le plătească contravaloarea clădirii pe care au edificat-o pe cheltuiala lor.
Pârâţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii, arătându-se că imobilul în litigiu a aparţinut părinţilor lor, fiind preluat în mod abuziv de stat, iar reclamanţii având decât calitatea de chiriaşi; au revendicat acest imobil şi, prin decizia civila nr. 119/C/2003 a Curţii de Apel Constanţa imobilul le-a fost restituit, iar ulterior au notificat reclamanţii să se prezinte la biroul unui executor judecătoresc pentru a încheia contract de închiriere, însă aceştia au refuzat.
În ce priveşte uzucapiunea, pârâţii au arătat, că pentru a putea dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil, este necesar sa fie îndeplinite mai multe condiţii care ţin de perioada exercitării posesiei, de exercitarea unei posesii neviciate, adică o posesie continua, netulburata, exercitata sub nume de proprietar, iar calitatea de chiriaş o exclude pe aceea de posesor al bunului, cu atributele la care au făcut referire.
În apărare, s-a mai precizat că, imediat după anul 1989, familia C. a luat masuri de a împiedica edificarea altor construcţii pe terenul proprietatea lor, sens în care C.J.E., tatăl lui C.M., decedat pe parcursul acţiunii în revendicare, a notificat R.A.E.D.P.P. Constanţa să ia masuri de încetare a lucrărilor de edificare a unei construcţii noi; Primăria Municipiului Constanţa a emis somaţii pentru încetarea construcţiilor şi pentru demolarea acestora, deoarece nu aveau acordul proprietarului şi nu aveau autorizaţie de construcţie, fiind chiar promovată chiar o acţiune de demolare ce a făcut obiectul dosarului nr. 5938/1991 al Judecătoriei Constanţa, demersuri ce atesta că posesia exercitata de către chiriaşi a fost una tulburata atât de către proprietarul aparent al terenului în anul 1991, cât şi de ei.
Cu privire la constatarea dreptului de proprietate asupra terenului şi construcţiei vechi, pârâţii au arătat că, atât timp cât reclamanţii nu au nici un drept asupra terenului şi în mod special un drept de proprietate, nu pot pretinde că sunt proprietarii construcţiei abuziv edificate pe acest teren, neexistând nici un temei de drept pentru acţiunea în constatare formulată.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa la 12.09.2005 sub nr. 9661/2005, reclamanţii C.M. şi M.V.V. i-au chemat în judecata pe pârâţii A.S., A.N., A.S., A.E., A.G., A.G. şi A.S. pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Constanţa bdul M., nr. 153, imobil proprietatea lor, demolarea construcţiei edificate pe terenul proprietatea reclamanţilor fără autorizaţie de pârâţi, obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii lor, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii imobilului situat în Constanţa bdul M., nr. 153, imobil format din construcţie şi teren, fiind moştenitorii legali ai proprietarilor iniţiali C.D. şi C.D., imobil ce le-a fost restituit prin decizia civilă nr. 119/C/2003 a Curţii de Apel Constanţa; au pus în executare această hotărâre şi, prin protocolul nr. 9465/ 20.11.2000, li s-a predarea imobilului fiind radiat acestui imobil din patrimoniul R.A.E.D.P.P.
După preluarea imobilului, l-au notificat pe titularul de contract A.S., în conformitate cu O.U.G. 40/1999, să se prezinte la biroul unui executor judecătoresc în vederea încheierii contractului de închiriere şi a stabilirii nivelului chiriei şi cu toate că a fost prezent la acea data convocării, pârâtul a refuzat încheierea contractului de închiriere; acest refuz dă naştere la dreptul proprietarului de a solicita evacuarea chiriaşilor din imobil, conform O.G. nr. 40/1999, astfel cum a fost completată şi modificată prin Legea nr. 241/2001, cu atât mai mult cu cât pârâţii, cu rea credinţă, au edificat pe terenul proprietatea lor o construcţie cu etaj, extinzând a clădirea existentă, fără a avea autorizaţie de construcţie.
Reclamanţii au arătat că asupra executării acestei lucrări de construcţie încă din anul 1991, tatăl reclamantului C.M., respectiv C.E., a sesizat RA C.U. SA Constanţa, arătând că imobilul face obiectul unor cereri de retrocedare; A.S. a fost somat să înceteze lucrările şi să aducă imobilul la starea iniţială, fiind iniţiat şi un proces în vederea demolării acestor construcţii înregistrat sub nr. 5938/1991.
Prin încheierea din data de 18.09.2006, cele două dosare au fost conexate, judecata ambelor cauze continuând în dosarul nr. 7541/2005.
Prin sentinţa civilă nr. 344/25.02.2008, Judecătoria Constanţa a admis în parte cererea reclamanţilor A. şi a constat că aceştia sunt proprietarii imobilului situat în mun. Constanţa, bdul M., nr. 153 identificat în raportul de expertiza drept corpul nou (P+1 cu 5 camere şi dependinţe); de asemenea, a fost admisă, în parte, şi cererea conexa a reclamanţilor C.M. şi M.V. dispunându-se evacuarea pârâţilor A. din imobilul proprietatea reclamanţilor situat în mun. Constanţa, bdul M., nr. 153 (imobilul vechi) format din construcţie şi teren conform raportului de expertiza, cu excepţia terenului ocupat de corpul nou; au fost compensate cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, Judecătoria a reţinut că reclamanţii A. au fost chiriaşi în imobilului situat în mun. Constanţa, bdul M., nr. 153, conform contractului de închiriere nr. 4806/1979, astfel că aceştia nu au exercitat o posesie utila (sub nume de proprietar), conform art. 1847 C.civ., astfel încât acest capătul de cerere privind dobândirea, prin prescripţie achizitivă, dreptul proprietate asupra imobilului vechi apare ca neîntemeiat.
Cu privire la constatarea dreptului de proprietatea asupra noii construcţii (alăturate celei vechi), Judecătoria a constatat că reclamanţii A. au edificat un nou corp de clădire, alipit imobilului din mun. Constanţa, bdul M., nr. 153 identificat în raportul de expertiza drept corpul nou (P+1 cu 5 camere şi dependinţe), nefiind de rea credinţa, astfel că nu pot fi obligaţi la demolarea imobilului corp nou, potrivit prevederilor art. 494 alin. (3) C.civ.
Aceasta deoarece, deşi reclamanţii nu au exercitat o posesie utilă asupra suprafeţei de teren aferentă acestui corp nou de clădire – fiind notificată prin adrese repetate în vederea sistării construcţiei – Judecătoria a considerat că aceasta a fost intervertită în posesie utilă prin negarea dreptului celui de la care deţinea posesiunea, prin acte de rezistenţă la exerciţiul dreptului său, potrivit art. 1858 alin. (2) C.civ., adică prin continuarea construcţiei şi, în final, cu terminarea acesteia.
Pentru aceste motive deşi nu sunt titularii dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren aferente imobilului nou construit căci nu au trecut 30 de ani de la data intervertirii posesiei, Judecătoria a considerat, în temeiul art. 492 C.civ., că totuşi ei sunt proprietarii construcţiei, pe care au ridicat-o pe cheltuiala lor şi prin efort propriu, aşa cum de altfel recunosc şi pârâţii în întâmpinare.
Judecătoria a reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană, nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauza de utilitate publică şi cu dreaptă şi prealabilă despăgubire; or, cum în cazul de faţă interesele sunt private şi nu publice, nu poate intra în discuţie lipsirea de proprietate a reclamanţilor, astfel că se impunea a se constata că aceştia sunt proprietarii corpul nou (P+1 cu 5 camere şi dependinţe), respingându-se, în mod implicit, excepţia inadmisibilităţii ridicată de pârâţi.
Prima instanţă a arătat că acţiunea nu era inadmisibila, întrucât reclamanţii nu puteau cere realizarea dreptului, neavând un act de proprietate pe imobil, astfel încât numai aceasta hotărâre poate suplini lipsa acestui act pentru ca, pe viitor, în baza ei ar putea cere realizarea dreptului.
Cu privire la cererea conexa Judecătoria a observat că pârâţii-reclamanţi sunt proprietarii imobilului situat în Constanţa, bdul M., nr. 153 (corpul vechi), imobil format din construcţie şi teren, ce le-a fost restituit prin decizia civilă nr. 119/C/2003 a Curţii de Apel Constanţa, pusă în executare hotărârea prin protocolul nr. 9465/20.11.2000 prin care s-a procedat la predarea imobilului şi la radierea acestui imobil din patrimoniul R.A.E.D.P.P.
Judecătoria a constatat că, după preluarea imobilului, C.M., M.V. l-au notificat pe titularul de contract, reclamantul A.S. ca, în conformitate cu O.G. nr. 40/1999, să se prezinte la un executor judecătoresc în vederea încheierii contractului de închiriere şi a stabilirii nivelului chiriei; din procesul verbal încheiat de executorul judecătoresc la 28.12.2000 a rezultat că A.S. a fost prezent la biroul executorului, însă a refuzat încheierea contractului de închiriere.
Or, a stabilit prima instanţă, acest refuz dă naştere dreptului proprietarului de a solicita evacuarea chiriaşilor din imobil, conform O.G. nr. 40/1999, astfel cum a fost completată şi modificată prin Legea 241/2001, această încălcare a dispoziţiilor legale, unită cu refuzul de a încheia contract de închiriere, permiţând proprietarului potrivit art. 10 alin. (3) să promoveze o acţiune de evacuare a tuturor locatarilor.
Împotriva acestei soluţii au declarat apel atât pârâţii C. şi M., cât şi reclamanţii A.N. şi A.S.
În apelul lor, reclamanţii pârâţi A.S. şi A.N. au criticat sentinţa sub aspectul soluţionării cererii de constatarea a dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei corp nou ca efect al uzucapiunii, susţinând că instanţa de fond nu le-a acordat oportunitatea de a-şi dovedi pretenţiile prin administrarea probi cu martori.
Pârâţii-reclamanţi C.M. şi M.V., în motivarea căii de atac au arătat că hotărârea primei instanţe este greşită sub aspectul soluţionării acţiunii principale, cât şi a cauzei conexe.
Apelanţii au susţinut că motivarea instanţei este în contradicţie cu soluţia pronunţata, întrucât au fost invocate mai multe texte de lege care nu-şi găsesc aplicarea în cauza; instanţa de fond nu s-a pronunţat asupra excepţiei inadmisibilităţii acţiunii, susţinând doar că aceasta este respinsa implicit, prin hotărârea pronunţată, instanţa a constatat faptul construcţiei fără a se face referire la temeiul dreptului obţinut, contrazicând toate principiile de drept şi fără a se tine seama de probele administrate în cauza.
Prin decizia civilă nr. 70/30.01.2009, Tribunalul Constanţa a respins ca nefondat apelul declarat de A.S., A.N., A.S., A.E., A.G., A.G. şi A.S. şi a admis apelul declarat de C.M. şi M.V. şi, schimbând în parte sentinţa apelată a respins în totalitate acţiunea principală, ca nefondată şi a admis în tot cererea conexă dispunând demolarea construcţiei P+1 edificată de reclamanţii A.S. şi A.N., identificată ca fiind corpul nou, cu suprafaţă construită la sol de 88,75 mp, în raportul de expertiză întocmit de expert G. – anexa 1 şi edificată pe terenul reclamanţilor C. şi M.
Pentru a pronunţa această soluţie, asupra apelului declarat de reclamanţii A.N. şi A.S., Tribunalul a reţinut că reclamanţii A. au avut calitatea de chiriaşi în imobilul situat în Constanţa, bdul M., nr. 153, astfel cum rezultă din protocolul de predare primire a imobilului încheiat cu proprietarii, aceştia având beneficiul contractului de închiriere nr. 7860/8.06.1999, reînnoit în temeiul prevederilor O.U.G. nr. 40/1999.
Tribunalul a amintit că uzucapiunea constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate şi consta în exercitarea unei posesii utile asupra unui bun în termenul prevăzut de lege; pentru a avea posesia unui bun, o persoana, trebuie să întrunească ambele elemente ale acesteia, animus şi corpus.
Elementul psihologic sau intenţional, animus, consta în intenţia sau voinţa celui ce stăpâneşte bunul de a efectua aceasta stăpânire pentru sine, adică de a se comporta cu privire la lucru ca un adevărat proprietar; lipsa elementului intenţional face ca cel care deţine bunul să nu aibă calitatea de posesor, ci pe aceea de detentor precar.
Or, a constatat Tribunalul, în speţă, reclamanţii-chiriaşi ai bunului nu au stăpânit bunul pentru sine, ci pentru proprietarul aparent de la data încheierii contractului de locaţiune, astfel că au avut conştiinţa faptului că bunul nu este proprietatea lor şi îl folosesc cu acordul proprietarului, în schimbul folosinţei plătind o suma de bani cu titlu de chirie; prin urmare, nu se pune problema îndeplinirii condiţiilor posesiei pentru a uzucapa, întrucât lipseşte posesia însăşi de vreme ce reclamanţii deţin bunul cu titlu precar.
Referitor la apelului declarat de C. şi M., Tribunalul a observat reclamanţii A. nu îndeplinesc condiţiile pentru a uzucapa, folosinţa exercitată asupra bunului având titlu precar şi nu util; cu privire la construcţia nou edificată de aceştia pe terenul aparţinând pârâţilor reclamanţi în cererea conexa, Tribunalul a apreciat că nu sunt îndeplinite condiţiile accesiunii imobiliare artificiale, întrucât condiţiile art. 492 C.civ. nu sunt întrunite în cauză, reclamanţii A. neavând calitatea de proprietari asupra terenului pentru a opera, în favoarea lor, prezumţia de proprietate conţinută de lege.
Tribunalul a reţinut că este supus analizei sale o situaţie în care s-a edificat o construcţie pe terenul altuia, reţinând că reclamanţii nu au fost constructori de buna credinţă astfel că, în acord cu prevederile art. 494 C.civ., aceştia trebuie obligaţi la demolarea edificiului, având în vedere că proprietarii terenului nu au optat pentru alternativa despăgubirii constructorului şi păstrarea construcţiei.
Tribunalul a observat că reclamanţii cunoşteau faptul că nu sunt proprietarii imobilului teren - chiar îi ştiau şi pe adevăraţii proprietari din partea cărora primiseră o notificare în vederea eliberării bunului; mai mult, reclamanţii au fost somaţi de administratorul anterior al bunului în vederea sistării lucrărilor de construire şi a aducerii imobilul la stare iniţială, sens în care au fost chiar chemaţi în judecata şi amendaţi contravenţional.
Cat priveşte susţinerea potrivit cu care prima instanţă nu s-a pronunţat asupra excepţiei inadmisibilităţii acţiunii, Tribunalul a constatat că aceasta apărare a pârâţilor a fost analizată, iar împrejurarea că ea nu se regăseşte în dispozitiv ca atare nu este de natura a aduce atingere drepturilor procesuale ale acestora, mai mult cu cat cererea lor este analizata ţinându-se seama de fondul raporturilor juridice dintre părţi şi respinsă că atare.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanţii-pârâţi A., prin care au criticat hotărârea instanţei de apel pentru nelegalitate prin prisma prevederilor art. 304 pct. 5, pct. 7, pct. 8 şi 9 C.proc.civ., solicitând casarea în totalitate a deciziei civile nr. 70/2009 şi menţinerea ca legală a sentinţei civile nr. 3400/2008 a Judecătoriei Constanţa precum şi admiterea şi a dreptului asupra terenului situat la adresa menţionată, întrucât din probele existente la dosar, rezultă cu certitudine, această stare de fapt.
În motivarea căii de atac, s-au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 5 C.proc.civ., arătându-se că apelul pârâţilor este tardiv, în raport cu termenul comunicării deciziei Tribunalului.
Recurenţii mai arată că explicaţia instanţei asupra stării de fapt din considerente sunt total în contradicţie cu realitatea obiectivă, bazată pe înscrisuri, din dosar, despre care, nu se comentează şi nu se sprijină în soluţia dată; fiind motive contrare adevărului, soluţia este străină de natura pricinii, fiind astfel îndeplinite dispoziţiile art. 304 pct. 7 C.proc.civ.
În opinia recurenţilor, instanţa a făcut abstracţie de realitatea obiectivă că o familie, prin părinţi, apoi copii, intervenind joncţiunea posesiilor prevăzută de art. 1860 C.civ., despre care s-a detaliat în acţiune, coroborând şi cu existenţa unei chitanţe încheiată cu autorul care a consimţit la edificarea construcţiei noi; deci, există animus în comportarea reclamanţilor, ca adevăraţi proprietari, având consimţământul lui C.D., care nu avea moştenitori şi nici odată nu a fost căutat de aceştia, dânsul locuind şi decedând la Căminul de Bătrâni Constanţa.
Mai mult, recurenţii arată că pârâţii au fost de totală rea credinţă, aceştia judecându-se în 2003 – decizia civilă nr. 119/C/2003 a Curţii de Apel Constanţa – şi nu au fost citaţi nici odată; de asemenea, certificatul de moştenitor care a stat la baza acestei decizii, nu se referă şi la imobilul situat la adresa bdul M., nr. 151. Sunt astfel îndeplinite dispoziţiile art. 304 pct. 8 C.proc.civ., căci, prin interpretarea greşită a actului dedus judecăţii, s-a schimbat înţelesul şi, desigur, s-a modificat şi soluţia.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurenţi, raportat de situaţia de fapt reţinută de instanţele de fond, Curtea constată că recursul este neîntemeiat şi urmează a fi respins ca atare.
Referitor la motivul de recurs în care se invocă tardivitatea apelului promovat de reclamanţii C.M. şi M.V.V., Curtea constată că această critică este neîntemeiată.
Astfel, analizând conţinutul dosarului Tribunalului, se observă că aceste părţi au declarat apel la 16.05.2008, învederând expres că sentinţa Judecătoriei nu le-a fost comunicată la data depunerii căii de atac; într-adevăr, conform dovezilor de comunicare, C.M. şi M.V.V. au primit sentinţa civilă nr. 3400/25.02.2008 la 12.08.2008, hotărârea fiind afişată la domiciliul acestora; motivele de apel au fost înregistrate la Judecătoria Constanţa la 15.09.2008, primul termen în faţa instanţei de apel fiind fixat la 17.10.2008, iar prima zi de înfăţişare abia la 13.01.2009, datorită unor repetate situaţii de nelegală citare a părţilor.
În faţa instanţei de apel nu s-a invocat excepţia tardivităţii formulării apelului, această critică fiind formulată direct în recurs.
Conform art. 304 pct. 5 C.proc.civ., casarea unei hotărâri se poate cere când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 105 alin. (2).
Deşi textul nu face distincţie dintre nulitatea absolută şi nulitatea relativă totuşi această distincţie trebuie făcută din perspectiva regimului juridic diferit care guvernează aceste două tipuri de sancţiuni procedurale.
Astfel, dacă nulităţile absolute pot fi invocate de oricare dintre părţi sau chiar de instanţă din oficiu şi direct în faţa instanţei de recurs, nu aceeaşi este situaţia pentru cauzele de nulitate relativă.
Nulitatea relativă poate fi invocată în recurs numai de către partea ocrotită de norma încălcată, cu condiţia ca neregularitatea să nu se datoreze chiar acesteia şi doar dacă a invocat-o în faţa instanţei a cărei hotărâre se atacă, la primul ce a urmat săvârşirii neregularităţii şi înainte de a pune concluzii pe fond, dar instanţa a respins excepţia de nulitate ori a omis să se pronunţe cu privire la ea.
O astfel de nulitate relativă este şi cea derivând din nerespectarea termenului imperativ de exercitare a unei căi de atac, neregularitate care însă nu a fost indicată în faţa instanţei învestite cu acea cale de atac, ci în faţa instanţei de control judiciar superioară acesteia.
Deşi termenul de apel este unul absolut (a cărui nerespectare afectează validitatea actelor de procedură) totuşi neregularitatea izvorând din ignorarea prevederilor art. 284 C.proc.civ. este una ce poate fi invocată doar în condiţiile art. 108 alin. (3) C.proc.civ., dacă instanţa de apel nu a sesizat-o din oficiu.
Pe lângă aceste consideraţii doctrinare, Curtea observă că, pe fond, critica privind tardivitatea apelului este nejustificată, sentinţa – deşi pronunţată la 25.02.2008 – a fost comunicată intimaţilor C.M. şi M.V.V. la 12.08.2008, iar ei au declarat apel înainte de comunicare la 16.05.2008.
Referitor la motivul de recurs privind nemotivarea hotărârii (că decizia pronunţată în apel este inexactă şi insuficientă), Curtea constată că şi această critică nu este întemeiată, motivarea Tribunalului cuprinzând argumentele de fapt şi drept ce au format convingerea instanţei.
Astfel, Tribunalul are o motivare suficientă a soluţiei pronunţate asupra ambelor apeluri; în apelul reclamanţilor A.N. şi A.S. s-au identificat corect instituţiile juridice aplicabile: uzucapiunea şi posesia şi s-au expus considerente pertinente în legătură cu aceste probleme de drept; de asemenea, în apelul reclamanţilor C.M. şi M.V.V., Tribunalul a analizat textele legale în discuţie referitoare la accesiunea imobiliară prevăzută de art. 494 C.civ. şi s-a pronunţat cu privire la buna sau reaua credinţă cu care reclamanţii A. au ridicat o nouă construcţie pe terenul reclamanţilor C.M. şi M.V.V.
Cu privire la analiza dovezilor pe care Tribunalul şi-a bazat decizia, Curtea aminteşte că, în principiu, prin abrogarea prevederilor pct. 10 şi 11 ale art. 304 prin O.U.G. nr. 138/2000, verificarea situaţiei de fapt stabilită de instanţele de fond, în condiţiile în care aceasta s-a făcut cu respectarea condiţiilor prevăzute de pct. 1-5 al art. 304 C.proc.civ., excede competenţelor instanţei de recurs.
Deoarece motivele de recurs vizează exclusiv nelegalitatea, recursul fiind o cale de atac extraordinară, instanţa de recurs nu are dreptul de a face un control complet al hotărârii atacate, ci unul limitat la nelegalitate, pentru motivele invocate expres, legiuitorul înţelegând să excludă din atribuţiile instanţei de recurs controlul oricărei netemeinicii, hotărârea pronunţându-se fără posibilitatea readministrării probelor şi fără o nouă judecată în fond.
De aceea, motivele faptice de recurs invocate pârâţi vor conduce doar la o verificare tangenţială a situaţiei de fapt stabilite de Tribunal doar prin prisma prevederilor art. 304 pct. 9 – când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii – indicate în cererea de recurs, referitor la această problemă.
Referitor la modul de soluţionare a cererii în constatarea prescripţiei achizitive, Curtea învederează că uzucapiunea (prescripţia achizitivă) este un mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra unui bun prin posedarea neîntreruptă a acestuia în termenul şi condiţiile prevăzute de lege şi că cerinţa esenţială a uzucapiunii este existenţa unei posesii.
Art. 1847 C.civ. învederează că posesia poate conduce la dobândire numai dacă a fost exercitată în mod util, adică fără a fi afectată de vreun viciu; conform art. 1890 C.civ., toate acţiunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fără ca cel ce invocă această prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu sau fără să i se poată opune reaua-credinţă.
Deşi art. 1846 alin. (2) C.civ. defineşte posesia drept „deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”, totuşi, în mod riguros, posesia este caracterizată ca fiind stăpânirea de fapt a unui bun, care, din punct de vedere al conduitei posesorului, apare ca o exteriorizare a atributelor unui drept real.
Pentru a se produce efectele prevăzute de lege nu este necesară existenţa numai a elementelor constitutive ale posesiei ci şi întrunirea anumitor calităţi (condiţii de eficacitate) de natură să caracterizeze o posesie utilă.
Interpretarea art. 1847 C.civ. poate conduce la identificarea viciilor posesiei a căror constatare ar face ca să nu „se poată prescrie” anume: discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea şi echivocul.
Posesia este discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe anormale; posesia este tulburată atunci când posesorul actual a dobândit-o prin violenţă; posesia este clandestină când posesorul o exercită pe ascuns de adversarul său încât acesta este nu este în stare de a putea să o cunoască; posesia este echivocă în acea situaţie în care nu este sigură nici existenţa, dar nici lipsa, elementului psihologic, anume voinţa celui care stăpâneşte bunul de a se comporta cu privire la bun ca un proprietar.
Dacă din perspectiva celui ce invocă posesia îndelungată, uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii, din punctul de vedere al proprietarului neposesor, aceasta apare ca o sancţiune căci, prin pasivitatea lui, a făcut ca, timp îndelungat, bunul să se afle în posesia unei alte persoane care s-a comportat ca proprietar adevărat.
Spre diferenţă, detenţia constituie întotdeauna o stare de drept rezultând – astfel cum prevede şi art. 1853 C.civ. – din dreptul de folosinţă ce include încheierea anumitor contracte (de locaţie, de depozit, de uzufruct etc.).
Analiza prevederilor alin. (2) al art. 1853 C.civ., duce la aceeaşi concluzie deşi formularea este aparent diferită. „Îngăduinţa proprietarului” este în fapt tot un contract (ca şi cel de locaţiune, uzufruct etc.) care însă nu s-a concretizat prin întocmirea unui act scris instrumentum – ca în situaţia alin. (1) – fiind un negotium iuris ce urma a fi dovedit cu alte mijloace de probă decât înscrisuri.
În acest mod, detentorul, care deţine bunul de la o altă persoană, întotdeauna în puterea unui act juridic, nu stăpâneşte bunul pentru sine, ci pentru altul.
Astfel, detentorul nu neagă, ci, dimpotrivă, recunoaşte dreptul de proprietate a celui de la care şi pentru care deţine bunul, întotdeauna pe baza unei situaţii juridice născută dintr-un act juridic şi nu dintr-o situaţie de fapt.
Elementele constitutive ale posesiei ce trebuie întrunite cumulativ sunt elementul material – contractul direct cu lucrul concretizat în orice acte materiale (de exemplu, acte de folosinţă, culegerea fructelor, efectuarea unor transformări etc.) şi elementul psihologic – intenţia celui care stăpâneşte bunul de a se comporta cu privire la acesta ca proprietar.
Dovada posesiei înseamnă dovada existenţei elementelor sale. Pentru elementul psihologic – care este mai greu de dovedit – Codul civil a instituit două prezumţii legale. Prima dintre ele este conţinută de art. 1854 C.civ. care prevede că, posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a început a poseda pentru altul.
Fiind vorba de o prezumţie legală simplă, aceasta poate fi răsturnată de dovada contrarie [art. 1202 alin. (2) C.civ.] cerinţă prevăzută expres de art. 1845 C.civ. şi care, în circumstanţele date, nu poate fi decât un act (negotium iuris) care să dea (doar) dreptul de folosinţă. În prezenţa acestei contraprobe, beneficiarul prezumţiei conţinute de art. 1854 C.civ. nu se mai poate bucura de efectele acesteia.
În final, se impune concluzia că proprietarul stăpâneşte un bun în puterea dreptului său de proprietate, posesia fiind un atribut al acestui drept: starea de fapt se suprapune stării de drept. Posesorul stăpâneşte bunul în puterea sa – ca şi cum ar fi proprietar – deşi nu este; el are numai o putere de fapt asupra bunului, nefiind nici titularul unui drept real, nici titularul unui drept de creanţă; în sfârşit, detentorul precar stăpâneşte pentru proprietar, pe temeiul unui act încheiat cu acesta; starea de fapt se suprapune din nou cu starea de drept.
Este şi situaţia recurenţilor care, în temeiul unor contracte de închiriere, începând cu anul 1979 au început să folosească în calitate de locatori imobilul situat în mun. Constanţa, bdul M., nr. 153 format din 3 camere şi dependinţe.
Fiind vorba despre acte efectuate cu îngăduinţa proprietarului [în accepţiunea termenului astfel cum este amintit de art. 1853 alin. (2) C.civ.] o astfel de folosinţă efectuată de recurenţi nu poate fi calificată decât o detenţie precară.
De aceea, în mod corect Tribunalul a respins reclamanţilor A.N. şi A.S. de constatare a intervenţiei prescripţiei achizitive, constatând că aceste părţi nu au avut nici odată calitatea de posesori, ci doar de detentori precari, astfel că lipsa posesiei împiedică orice analiză a condiţiilor uzucapiunii (termen, joncţiunea posesiilor ş.a.).
Referitor la modul de soluţionare a cererii de chemare în judecată a reclamanţilor C.M. şi M.V.V., pe care recurenţii o contestă într-o modalitate indirectă, în sensul că solicită casarea deciziei pronunţate în apel şi menţinerea hotărârii Judecătoriei, Curtea constată că, şi din punctul de vedere al acestei cereri, Tribunalul a dat o soluţie judicioasă.
Concluzia se bazează pe situaţia de fapt reţinută de instanţele de fond referitoare la împrejurarea edificării de către reclamanţii A. a unui corp nou de construcţie (pe acelaşi teren situat în Constanţa, bdul M., nr. 153) alăturat corpului închiriat de la R.A.E.D.P.P.; ridicarea imobilului s-a făcut, în lipsa autorizaţiei de construcţie, după anul 1990 (conform susţinerilor recurenţilor, chiar ei calificând construcţia drept abuzivă); pe lângă această atitudine subiectivă a recurenţilor, la dosarul cauzei există documente (adresa nr. 3998/18.11.1991 a RA C.U. SA Constanţa) din care reiese refuzul proprietarilor – de la acel moment – de a permite continuarea construcţiei; nu numai că recurenţii au ignorat complet notificările autorităţilor, dar au şi finalizat construcţia şi apoi au extins-o (la data adresei în discuţie corpul era alcătuit din 2 camere şi dependinţe, pentru ca la întocmirea expertizei dispuse în prezenta cauză să aibă 5 camere şi configuraţia P+1); astfel, recurenţii au ignorat şi acţiunea în demolarea noilor edificii promovate de RA C.U. SA (perimată, este drept), dar care, odată în plus, întăreşte ideea lipsei acordului proprietarului la ridicarea construcţiei.
Accesiunea – ce constituie temeiul juridic al pretenţiilor recurenţilor – este un mod de dobândire a proprietăţii prin care, tot ce se uneşte cu un lucru sau se încorporează în acesta, devine proprietatea celui căruia îi aparţine lucrul la care s-a făcut unirea sau incorporaţiunea.
Accesiunea imobiliară reglementată de art. 489-503 C.civ. are la bază ideea centrală că pământul este considerat lucrul principal, iar tot ce se încorporează în acesta are caracter accesoriu.
Unul dintre cazurile de accesiune imobiliară artificială (ce presupune intervenţia omului şi implică şi plata unor despăgubiri către cel în detrimentul căruia operează conform principiului îmbogăţirii fără justă cauză) este reglementat de art. 494 C.civ., ce vizează situaţia în care construcţiile sunt făcute de o persoană cu materialele sale pe terenul proprietatea altcuiva.
Nici una dintre cele două ipoteze reglementate de art. 494 C.civ. nu se regăseşte în cazul de faţă.
Oricum distincţia dintre buna sau reaua credinţă a constructorului făcută de art. 494 C.civ. nu produce consecinţe de natură a crea în patrimoniul recurenţilor a unui drept de proprietate asupra noilor edificii, ci doar cu privire la posibilitatea de a solicita ridicarea construcţiilor, respectiv la întinderea obligaţiei de dezdăunare.
Când terţul a construit fără a şti că terenul aparţine altcuiva, proprietarul acestui teren nu va putea cere ridicarea lucrării. El devine proprietar al edificiilor şi este obligat să-l dezdăuneze pe constructor, însă conform unui drept de opţiune ce prevede alegerea între contravaloarea materialelor şi preţului muncii şi sporul de valoare.
În materia accesiunii imobiliare artificiale, dreptul de proprietate asupra construcţiei se naşte în patrimoniul proprietarului terenului odată cu încorporarea construcţiei în teren, dreptul de accesiune – adică legea – fiind cel care creează în favoarea proprietarului un titlu legal de proprietate.
Concluzia este justificată de concepţia Codului civil, conform căruia accesiunea se produce de plin drept la momentul edificării construcţiei, nefiind condiţionată de existenţa unui acord între constructor şi proprietarul terenului.
Art. 494 alin. (3) C.civ. face o diferenţiere (rezultând dintr-o interpretare per a contrario) a situaţiei juridice pentru două ipoteze: constructorul este de bună-credinţă respectiv, constructorul este de rea-credinţă.
Deoarece legiuitorul nu a considerat necesar să dea un înţeles specific noţiunii de „persoană de bună credinţă”, reiese că semnificaţia acestei sintagme se va extrage din reglementarea cu caracter general conţinută de art. 1898 alin. (1) C.civ. conform căruia buna-credinţă este credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.
Va fi deci considerat constructor de bună-credinţă persoana care ridică noi construcţii sau lucrări pe teren despre care consideră – în mod legitim, în opinia sa – că îi aparţine în proprietate, apreciind că persoana de la care l-a dobândit avea, la rândul ei, calitatea de proprietar.
Cea de-a doua situaţie – constructorul de rea-credinţă – îşi găseşte înţelesul în interpretarea contrarie a prevederilor art. 1898 alin. (2) C.civ.: constructorul posedă un teren despre care ştie că este în proprietatea altei persoane, teren faţă de care înţelege să se comporte însă ca un adevărat proprietar.
Curtea consideră că situaţia constructorului de rea-credinţă ce se regăseşte în ipoteza posesiei se aplică, cu atât mai puternic cuvânt, în situaţia detenţiei care, aşa cum s-a arătat, este o stare de drept.
Aceasta, deoarece având drepturi limitate la prerogativele conferite de contractul în temeiul căruia îşi exercită folosinţa bunului, recurenţii nu puteau considera nici odată că au facultatea de a exercita şi alt tip de acte materiale de exploatare a bunului pe care îl ţin: schimbări de destinaţie a bunului, extinderi, modificări acte de dispoziţie, ş.a.
Având în vedere dispoziţiile art. 274 C.proc.civ. conform cărora partea care a căzut în pretenţii va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, faţă de situaţia că intimaţii au achitat avocatului ales un onorariu de 1.190 lei prin chitanţa seria CTPPM nr. 43/21.06.2009, vor fi obligaţi recurenţii la plata acestei sume.
(Judecător Gabriel Lefter)
| ← Acţiune în evacuare. Protecţia chiriaşilor în condiţiile... | Drepturile omului. Dreptul la învăţătură. Daune morale → |
|---|
