Actiune in constatare
| Comentarii |
|
Judecătoria CARACAL Sentinţă civilă nr. 890 din data de 20.04.2015
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 29.01.2015 sub nr. 362/207/2015, reclamantul N. G. a chemat în judecata pe pârâtul B. I., solicitând instanței ca prin sentința ce se va pronunța să se constate ca este proprietarul imobilului, teren intravilan ,situat pe raza satului Dobrotesti, com Amarații de Sus jud.Dolj in suprafața de 180 m.p. in tarlaua 11, parcela 54 cu vecinii: N -Ds 515, E - Boruz V Mircea, S - N. T.,V - Nitu Manea și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.
În motivarea acțiunii, reclamantul arată că la data de 12.04.1997 , a cumpărat de la tatăl pârâtului B. M. terenul in suprafața de 180 m.p. mai sus descris, încheind cu acesta un înscris sub semnătura privată întitulat ,, chitanță";. Tot la momentul încheierii chitanței i-a achitat tatălui paratului suma de 200 lei ca pret al terenului de față fiind si martorul N. T..
A mai precizat reclamantul că de la data încheierii convenției a intrat in posesia terenului, pe care l-a împrejmuit și folosit neîntrerupt pana in prezent. Numitul B. M. a decedat înainte sa încheie cu reclamantul convenția in forma autentica, condiție de care depindea validitatea acestui contract, la data încheierii actului sub semnătura privata de legea 18/1991, art, 46 dar si ulterior de legile 54/1998, art.2, Lg. nr.247/2005, art.2, si Noul cod civil art. 1244, care au reglementat înstrăinarea si dobândirea terenurilor extravilane sau intravilane.
Se arata ca numitul B. M. a fost proprietarul terenului acesta facând parte din suprafața de 2,7019 ha pentru care i s-a reconstituit dreptul de proprietate prin T.P. nr. 1082-44685/20.02.1997.
Având in vedere ca B. M. a decedat înainte de încheierea convenției in forma autentica, reclamantul a solicitat instanței sa pronunțe o hotărâre care sa tina loc de contract in contradictoriu cu paratul B. I.. Consideră ca se impune această soluție, având in vedere ca acesta este fiul lui B. M. si este moștenitorul autorului.
In calitate de moștenitor al tatălui sau, paratul a dobândit patrimoniului acestuia din care fac parte arat bunurile dar si obligațiile ale căror titular era defunctul.
Cum din patrimoniul acestuia face parte si obligația de a încheia antecontractul in forma autentica pentru suprafața de 180 m.p. dupa decesul lui aceasta obligație revine moștenitorului acestuia respectiv paratului B. I..
Pentru toate aceste motive, reclamantul solicita admiterea acțiunii in sensul pronunțării unei hotărâri care să tină loc de contract.
In dovedirea cererii, se solicită proba cu inscrisuri, proba cu martori si interogatoriul paratului.
In drept, invocă dispozițiile art. 1279 si art.1669 NCC.
Reclamantul a atașat la cererea de chemare in judecata titlul de proprietate nr. 1082-44685/20.02.1997 .
La data de 11.02.2015, în perioada verificării și regularizării cererii, prev. de art.200 Cpc, reclamantul a depus la dosar actele solicitate prin rezoluția dispusă de către instanță, respectiv: taxă judiciară de timbru , certificat de atestare fiscala, schiță teren, copie CI, chitanță achitare OPPI, adeverință nr. 3291/22.10.2014 emisa de Primaria com. Dobrotesti jud. Dolj.
Pârâtul a depus la data de 4.03.2015 întâmpinare, invocand excepția necompetentei teritoriale a Judecătoriei Caracal, raportat la disp. art. 13 Cpc. potrivit căruia cererile privitoare la bunuri nemișcătoare se fac numai la instanța în circumscripția căreia se află acestea, or imobilul din cauza este situat in intravilanul com. Dobrotești, jud. Dolj, motiv pentru care solicita admiterea excepției și declinarea cauzei in favoarea Judecătoriei Craiova.
Pe fondul cauzei, pârâtul a solicitat respingerea actiunii ca neîntemeiata, aratand ca nu are cunoștință despre promisiunea de vanzare cumpărare, in timpul vieții sale B. M. neamintind despre vreo înțelegere în acest sens.
Pârâtul arata ca are calitatea de terț dobânditor de bună credință, dobandind prin contractul de vanzare cumpărare autentificat sub nr. 1163/3.02.2004 de BNP Ilie Lapadatu și Ecaterina Tobescu , terenul in suprafață de 465 mp, din care face parte si terenul de 180 mp, cu privire la care reclamantul emite pretenții.
Raportat la aceasta calitate, in afara faptului ca pârâtul este moștenitorul legal al persoanei despre care reclamantul pretinde ca i-ar fi promis vânzarea terenului, admițând ipoteza existentei unei asemenea promisiuni, înstrăinarea terenului devine imposibila. Acesta a fost vândut contra unei sume prin act autentic perfect valabil, de care nu se poate face abstracție si, in aceste condiții, singura obligație a promitentului vânzător ar fi aceea a despăgubirii , astfel cum s-a pronunțat practica judiciară.
Așadar, instanța nu poate pronunța o hotărâre care sa tina loc de contract, deoarece nu a intervenit niciodată o asemenea promisiune bilaterala, in schimb, suprafața de teren a fost ocupata abuziv de către reclamant, ceea ce l-a determinat pe pârât, după numeroase somații, sa formuleze acțiune in revendicare, aflata pe rolul Judecatoriei Craiova, dosar nr. 43718/215/2014.
În sensul ocupării abuzive si fara niciun drept a terenului de 180 mp este si procesul verbal de constatare emis la data de 14.10.2014 de către Primăria comunei Dobrotesti.
De asemenea, prin adresa nr. 3290/22.10.2014, Primaria Dobrotesti soma pe reclamant sa elibereze suprafața ocupata pe care pârâtul o are înscrisa la rol si pentru care plăteste impozit, să- i lase in deplina proprietate deindata.
Pârâtul arata ca singurul document prezentat in susținerea promisiunii de vânzare (schița terenului ) nu are nicio valoare juridica si nu poate sta la baza pronunțării unei hotărâri care sa tina loc de contract. Nici adeverința depusa nu atesta dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului in litigiu de vreme ce se refera la alte suprafețe de teren pe care reclamantul le detine pe raza comunei Dobrotești, acesta deținand un alt teren intravilan , pe care este construita o casa, intenția im de inducere m eroare a instanței fiind evidenta.
Pârâtul a mentionat ca este proprietarul terenului de 180 mp, care face parte din suprafața de 465 mp , dobândita prin act autentic de vânzare cumpărare, iar pe acest teren plăteste an de an impozite ia stat.
In drept iși întemeiază întâmpinarea pe dispozițiile ari 205 C.pr.civ.
În apărare, se solicita probele cu interogatoriu, înscrisuri, martorii V. N., N. V. V. si N. M., depunand la dosar împuternicire avocatiala.
De asemenea a depus la dosar adeverințele nr. 3738/27.11.2014, nr. 517/02.03.2015 emise de Primaria com. Dobrotesti, jud. Dolj, procesul verbal de constatare incheiat la 14.10.2014, de aceeași institutie, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1163/03.02.2004 la BNP Ilie Lapadatu și Ecaterina Tobescu din Caracal și T.P. nr. 1082-44685/20.02.1997.
Reclamantul a depus în baza disp. art. 201 alin. 2 Cpciv, raspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea solicitărilor pârâtului.
În cauză, a fost luat interogatoriul reclamantului, la solicitarea pârâtului, răpsunsurile fiind consemnate în interogatoriul depus la dosarul cauzei.
Potrivit dispoz. art. 248 CPC, instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte cercetarea în fond a pricinii.
Prin încheierea de ședință din data de 06.04.2015, instanța, având în vedere obiectul cauzei dedusă judecății ,, hotărâre act autentic";, constatând că acțiunea a fost formulată la instanța de la domiciliul pârâtului și, având în vedere Decizia nr. 8/2013 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, conform căreia obiectul cauzei este obligație de a face, care este personală, iar competența de soluționare a cauzei este alternativă, a respins excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Caracal invocată de pârât prin întâmpinare.
Examinând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele:
Reclamantul N. G. a chemat în judecata pe pârâtul B. I., solicitând instanței ca prin sentința ce se va pronunța să se constate ca este proprietarul imobilului, teren intravilan ,situat pe raza satului Dobrotesti, com Amarații de Sus jud.Dolj in suprafața de 180 m.p. in tarlaua 11, parcela 54 cu vecinii: N -Ds 515, E - Boruz V Mircea, S - N. T.,V - Nitu Manea și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, aratând că la data de 12.04.1997 , a cumpărat de la tatăl pârâtului B. M. terenul mentionat, încheind cu acesta un înscris sub semnătura privată întitulat ,, chitanță";, achitând tatălui paratului suma de 200 lei ca pret al terenului.
S-a arătat că de la data încheierii convenției reclamantul a intrat in posesia terenului, pe care l-a împrejmuit și folosit neîntrerupt pana in prezent, fără a perfecta convenția in forma autentica, condiție de care depindea validitatea acestui contract, la data încheierii actului sub semnătura privata deoarece vânzătorul B. M. a decedat.
Reține instanța că numitul B. M., tatăl pârâtului B. I. a fost proprietarul terenului acesta facând parte din suprafața de 2,7019 ha pentru care i s-a reconstituit dreptul de proprietate prin T.P. nr. 1082-44685/20.02.1997.
Din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1163/03.02.2004 la BNP Ilie Lapadatu și Ecaterina Tobescu din Caracal, rezultă că B. M. i-a vandut fiului sau suprafața de 465 mp teren arabil intravilan, cu vecinatati : Răsărit- Nițu Toma, Apus -Nițu Marin, Mzi - Nițu Manea și Mnoapte - Ds 515.
În aceasta suprafața de teren este cuprinsă suprafața de 180 mp pentru care reclamantul solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
De asemenea, din procesul verbal de constatare incheiat la data de 14.10.2014, Primaria com. Dobrotesti, jud. Dolj a constatat că reclamantul ocupă suprafața de 180 mp, punându-i-se in vedere sa lase liberă suprafața ocupată.
Dispozițiile art. 6 din noul cod civil cu privire la aplicarea în timp a legii civile prevăd că, legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare, iar aceasta nu are putere retroactivă.
De asemenea, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Prin urmare, în speță sunt aplicabile dispozițiile legale prevăzute de vechiul cod civil.
Promisiunea bilaterala de vânzare reprezintă o conventie prin care una din parti (promitentul vânzător) se obliga sa vanda, iar cealaltă (promitentul cumparator), sa cumpere un anumit bun, la un preț determinat, contractul de vânzare-cumpărare urmand a fi incheiat la o data ulterioara.
Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare trebuie sa cuprinda pe langa consimtamantul partilor referitor la obligatia de a incheia in viitor contractul si alte elemente cum sunt bunul ce formeaza obiectul vanzarii, pretul la care urmeaza sa se faca vanzarea si termenul in care obligatia de perfectare a contractului trebuie indeplinita. Pe langa aceste elemente, conventia poate prevedea si clauze referitoare la predarea folosintei bunului, modalitati de plata a pretului, la daunele ce se vor plati in caz de neîndeplinire a obligatiilor.
Ca orice contract, sub aspectul conditiilor de fond promisiunea bilaterala de vinzare-cumparare trebuie sa indeplineasca conditiile de valabilitate prevazute pentru aceasta categorie de acte juridice.
Sub aspectul formei, conventia analizata are caracter consensual. Prin aceasta conventie partile nu transfera proprietatea ci doar se obliga sa faca acest lucru in viitor.
Din promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare se nasc obligatii reciproce si interdependente intre parti. Obligatia principala pe care si-o asuma fiecare parte este o obligatie de a face si anume cea de a incheia in viitor contractul proiectat. Antecontractul analizat nu are ca efect transferul dreptului de proprietate nici chiar atunci cand contractul nu trebuie incheiat in forma autentica, deoarece partile nu vand si respectiv nu cumpara in momentul incheierii promisiunii, ci se obliga doar sa faca acest lucru in viitor .
Neoperand un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumparator nu poate revendica bunul de la promitentul-vânzător înainte de perfectarea contractului. Daca bunul se afla inca in patrimonial promitentului-vânzător, se poate cere ca acesta sa-si respecte obligația asumata prin antecontract, iar in caz de refuz, sa se pronunțe o hotărâre judecătoreasca ce tine loc de contract de vânzare-cumpărare.
În speță, actul încheiat între părți, este un antecontract de vânzare-cumpărare, având în vedere că potrivit Legii nr.247/2005 Titlul X art. 5 alin. 2, înstrăinarea și dobândirea terenurilor situate în intravilan sau extravilan prin acte juridice între vii, pot avea loc numai prin încheierea respectivelor acte în formă autentică.
Prin urmare, înscrisul încheiat între părți a dat naștere în sarcina lor numai la obligația de a face, respectiv de a încheia actul de vânzare-cumpărare al terenului în formă autentică, potrivit disp. art. 1073 -1077 C. Civ.
Deși părțile au convenit să se prezinte la notariat în vederea încheierii contractului în formă autentică, în mod nejustificat pârâta a refuzat să execute această obligație.
Daca bunul a fost înstrăinat unei terte persoane promitentul cumpărător nu poate solicita readucerea bunului înstrăinat de promitentul vânzător în patrimoniul său, promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumpărare fiind doar un simplu raport juridic personal (obligational).
Ca atare, pentru realizarea opozabilității fata de terți, aceasta nu este supusa formelor de publicitate imobiliara reglementate de Legea nr.7/1996 pentru actele constitutive sau translative de drepturi reale.
Publicitatea promisiunii (aducerea la cunoștința tertilor) se poate realiza prin notarea acesteia in cartea funciara in conformitate cu dispozitiile art.40 din Legea nr.7/1996.
Referitor la actele sub semnătura privata, acestea devin opozabile tertilor numai prin obținerea de data certa in condițiile art.1182 C.civ. insa data certa a actului sub semnătura privata nu are ca obiect aducerea la cunoștința terților a convenției litigioase, ea are ca rol doar certificarea datei actului instrumentator pe care il materializează.
Față de situația de fapt reținută, promitentul cumpărător nu poate cere nici anularea eventualului contract prin care bunul a fost înstrăinat tertei persoane, cu excepția situației când antecontractul este afectat de nulitate absoluta pentru cauza ilicita ca urmare a unei înțelegeri frauduloase intre promitentul-vanzator si tert(fraus omnia corrumpit).
Pentru situația când înstrăinarea a fost facuta către un tert, promitentul vanzator poate fi obligat la plata de daune-interese pentru prejudicial creat ca urmare a neîncheierii, din vina sa, a contractului.
Avand in vedere disp. art. 453 alin. 1 Cpc, potrivit căruia partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părtii care a câștigat la plata cheltuielilor de judecată, instanța urmeaza sa oblige reclamantul la 1400 lei reprezentând onorariu avocat, catre pârât.
Postat 30.04.2015
| ← Contestatie la executare. Jurisprudență Contestaţie la executare | 852. Jurisprudență Revizuire → |
|---|
