Acţiune în modificarea cărţii funciare cu privire la suprafaţa terenului. Admisibilitate
| Comentarii |
|
Art. 33 din Legea nr. 7/1996 face distincţie între rectificare – prin care „se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară” – şi modificare – prin care „se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil”. De asemenea, art. 25 alin. (2) lit. c) din Ordinul nr. 634/2006 al Directorului general al ANCPI prevede că, „dacă diferenţa este mai mare de 5%, documentaţia se respinge, rectificarea suprafeţei urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate”. Din interpretarea coroborată a acestor texte, rezultă că nu există o diferenţă de natură între rectificare şi modificare, ci una de grad, aceasta din urmă (modificarea) fiind instituită doar în scopul de a simplifica procedura de rectificare (modificare), pentru situaţiile tehnice simple care nu afectează esenţa dreptului de proprietate, aşa încât acţiunea în modificare de carte funciară este admisibilă.
Secţia civilă, Decizia nr. 220 din 11 martie 2009
în deliberare se constată că prin decizia civilă nr. 648/A/13.10.2008, Tribunalul Timiș a respins apelul declarat de reclamanții C.M.V. și C.D. împotriva sentinței civile nr. 3576/19.03.2008, pronunțată de Judecătoria Timișoara.
în consecință, tribunalul a confirmat hotărârea primei instanțe, care a respins acțiunea în rectificare de carte funciară formulată de reclamanți, în sensul înscrierii în CF nr. 1620 Freidorf nr. cadastral 436/15 a suprafeței reale de 744 mp în loc de 406 mp.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că se impune respingerea acțiunii în rectificarea cărții funciare, în ceea ce privește suprafața reală a terenului, deoarece în speță nu se regăsește nici unul din cele patru cazuri expres și limitativ prevăzute de către art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată, o astfel de cerere putând fi rezolvată pe calea procedurii necontencioase a modificării cărții funciare conform dispozițiilor art. 33 alin. (1) și (3) din același act normativ, întrucât implică doar schimbarea aspectelor tehnice ale imobilului, fără să afecteze esența dreptului de proprietate al reclamanților.
Prima instanță a mai avut în vedere că art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633/2006 al Directorului general al A.N.C.P.I. pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară prevede expres că „modificarea nu se va putea face decât la cererea titularului dreptului de proprietate, precum și în baza actelor doveditoare, astfel încât modificarea suprafeței înscrise în cartea funciară nu va fi considerată o rectificare de carte funciară”.
Prin apelul declarat în cauză, reclamanții au solicitat desființarea sentinței și admiterea acțiunii, susținând că în mod greșit prima instanță nu a ținut cont de expertiza efectuată în cauză și a considerat că este vorba de modificarea cărții funciare pe cale necontencioasă, întrucât, în cazul în care suprafața măsurată depășește 5% din suprafața tabulară, procedura nu se poate realiza decât pe cale contencioasă, conform art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 și art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996.
Tribunalul a apreciat că este nefondat apelul reclamantului, reținând că acesta nu a invocat în fața primei instanțe art. 34 pct. 4 și nici nu a dovedit existența premiselor stabilite în acest text, respectiv de ce anume și când s-a ajuns la neconcordanța dintre cuprinsul cărții funciare și situația reală, în ce condiții s-a ivit.
Astfel, tribunalul a stabilit că, așa cum o arată și denumirea, rectificarea presupune ipoteza că faptele înscrise în cartea funciară concordante cu situația reală s-au schimbat în timp, astfel că se impune rectificarea mențiunilor inițiale, precizând că instanța de fond a reținut corect dispozițiile art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633/2006, care sunt în sensul că modificarea suprafeței înscrise în cartea funciară nu va fi considerată o rectificare de carte funciară.
împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs reclamanții C.D. și C.M.V., solicitând admiterea recursului, casarea ambelor hotărâri și admiterea acțiunii sale în rectificare de carte funciară.
în dezvoltarea motivelor de recurs, reclamanții recurenți au învederat că în mod greșit instanțele au respins, în esență, ca inadmisibilă acțiunea lor în rectificare de carte funciară, față de dispozițiile art. 33 alin. (4), art. 34 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 și art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 al Directorului general al A.N.C.P.I.
Prin decizia civilă nr. 220/11.03.2009, în baza art. 304 pt. 9 și art. 312 alin. (3) C.proc.civ., Curtea de Apel Timișoara a casat ambele hotărâri și a trimis cauza spre rejudecare la Judecătoria Timișoara, pentru argumentele ce succed.
Art. 33 din Legea nr. 7/1996, republicată, aplicabil în cauză, prevede următoarele:
„(1) în cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.
(2) Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei operațiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
(3) Prin modificare se înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esența dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
(4) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declarație autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
(5) Erorile materiale săvârșite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu.
(6) Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor și cea de îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenției Naționale”.
De asemenea, art. 34 alin. (1) pct. 4 din Legea nr. 7/1996, republicată, stabilește că orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară când „înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului”.
Totodată, art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 al Directorului general al A.N.C.P.I. stipulează următoarele:
„(1) în cazul în care suprafața din măsurători este mai mare decât suprafața înscrisă în documentația precedentă sau decât suprafața din actele de proprietate, pentru situația în care nu există documentație, se procedează astfel:
(2) Pentru imobilele împrejmuite:
a) dacă diferența este de până la 2%, documentația se recepționează și suprafața din actul de proprietate se înscrie în cartea funciară;
b) dacă diferența este între 2% și 5%, documentația se recepționează și suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară doar dacă este însoțită de proces-verbal de vecinătate, întocmit conform anexei nr. 18;
c) dacă diferența este mai mare de 5%, documentația se respinge, rectificarea suprafeței urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.
(3) Pentru imobile care nu sunt împrejmuite:
a) dacă diferența este de până la 2%, documentația se recepționează și se înscrie în cartea funciară suprafața din actul de proprietate;
b) dacă diferența este mai mare de 2%, documentația se recepționează și se înscrie în cartea funciară numai pe baza unui alt act doveditor al dreptului de proprietate”.
Din interpretarea logico-sistematică și gramaticală a textelor de mai sus, rezultă în mod neechivoc că pentru imobilele împrejmuite, dacă diferența este mai mare de 5%, singura modalitate de realizare a concordanței dintre situația scriptică (tabulară) și cea reală este procedura contencioasă, respectiv promovarea unei acțiuni în justiție, având ca obiect modificarea (rectificarea) suprafeței, Legea nr. 7/1996 nelimitând procedura rectificării numai la aspectul ce ar afecta esența dreptului de proprietate, ci fiind incidentă această procedură și în situația în care sunt vizate aspecte tehnice ale imobilului, respectiv suprafața acestuia, câtă vreme întinderea suprafeței nu este garantată, conform art. 22 din lege.
Pe de altă parte, având în vedere că procedurile administrative sunt facultative, în virtutea principiului liberului acces la justiție consacrat în art. 6 din Convenția europeană a drepturilor omului, chiar în situația în care modificarea suprafețelor ar viza diferențe mai mici de 5%, partea interesată poate apela direct la procedura contencioasă fără a fi necesar să apeleze la procedura necontencioasă.
Prin urmare, interpretarea textelor mai sus menționate [art. 33 alin. (1) și (3), art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată și art. 25 din Ordinul nr. 634/2006], în sensul că acțiunea în modificare (rectificare) a întinderii suprafeței este inadmisibilă, dacă nu este dovedit motivul care a determinat neconcordanța dintre starea tabulară și cea de fapt, nu poate fi primită, pentru că, în primul rând, această interpretare înseamnă a adăuga la lege, în al doilea rând, ar duce la încălcarea regulii potrivit căreia legea civilă trebuie interpretată în sensul aplicării și nu al neaplicării ei, iar în al treilea rând, nu ține cont de faptul că dovada motivului determinant al acestei neconcordanțe este, de cele mai multe ori, aproape imposibil de făcut, mai ales în cazul proprietăților dobândite cu zeci de ani în urmă când instrumentele de măsurat nu au avut performanța tehnică a celor actuale.
Totodată, trebuie menționat că, în interpretarea celor care invocă inadmisibilitatea acțiunii în modificare a suprafeței pentru diferența mai mare de 5% (sau chiar mai mică), nu hotărârea judecătorească ar putea fi „alt act doveditor” pentru „rectificarea suprafeței” [conform art. 25 alin. (2) lit. c) din Ordinul nr. 634/2006], ci numai un alt act translativ de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, donație etc.) ori supliment la certificatul de moștenitor, interpretare care este absurdă, întrucât în aceste acte adiționale autentice, încheiate de notar, nu pot fi cuprinse diferențe care nu au fost cuprinse în actele inițiale încheiate și care nu figurează în cărțile funciare, chiar dacă ele sunt dovedite în fața notarului prin rapoarte de expertiză.
(Judecător Gheorghe Oberșterescu)
| ← Acţiune în revendicare imobiliară introdusă după intrarea... | Minori. Dreptul bunicilor de a păstra legătura cu nepoţii.... → |
|---|
