Acţiune în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Clauză de dezicere. Neactivare în situaţia în care promitenţii-cumpărători nu sunt de acord cu încheierea contractului în formă autentică
| Comentarii |
|
Clauza din conţinutul antecontractului este una de dezicere, în ipoteza denunţării unilaterale a contractului de către una dintre părţi. Reclamantul era îndreptăţit să păstreze suma achitată de către pârâţi cu titlu de avans, în ipoteza în care aceştia ar fi arătat că nu mai sunt de acord să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, or nu există nicio probă la dosar care să ateste un atare refuz al promitenţilor-cumpătători. În lipsa unei manifestări de voinţă din partea promitenţilor-cumpărători, explicite şi neechivoce, în sensul că aceştia s-au răzgândit, nu mai doresc încheierea contractului în formă autentică, activarea clauzei de dezicere în sensul solicitat de către reclamant, nu este posibilă.
Secţia I-a civilă, Decizia nr. 1848 din 27 aprilie 2012
Prin sentința civilă nr. 2699/17.06.2011, Judecătoria Turda a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamantul M.I. în contradictoriu cu pârâții L.A.D. și L.M.D., având ca obiect rezoluțiune contract.
A admis cererea reconvențională formulată de pârâții - reclamanți reconvenționali L.A.D. și L.M.D. în contradictoriu cu reclamantul - pârât reconvențional M.I., având ca obiect rezoluțiune contract;
A dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 noiembrie 2007 intre reclamantul - pârât reconvențional M.I. și pârâții - reclamanți reconvenționali L.A.D. și L.M.D. - pe de alta parte având ca obiect imobilul teren în suprafața de 678,125 mp teren.
A obligat reclamantul - pârât reconvențional M.I. să restituie pârâților - reclamanți reconvenționali L.A.D. și L.M.D. suma de 3000 euro, reprezentând avans din prețul contractual.
A obligat reclamantul - pârât reconvențional M.I. să plătească pârâților - reclamanți reconvenționali L.A.D. și L.M.D. suma de 872 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Pentru a pronunța sentința examinată instanța de fond a reținut în esență următoarele:
Prin contractul încheiat sub semnătură privata la data de 29 noiembrie 2007, reclamantul M.I. s-a obligat să vândă imobilul teren în suprafață de 678,125 mp, în locul numit „Ses”, în schimbul prețului de 27.125 euro, din care s-a achitat la data încheierii antecontractului un avans în cuantum de 3000 euro, restul sumei urmând să fie achitat în momentul în care terenul obiect al contractului va fi întabulat.
Din conținutul actului sub semnătura privata dedus judecății, rezultă în mod cert intenția părților de a încheia la un moment ulterior actul de vânzare-cumpărare, fapt care duce în mod logic la concluzia ca actul sub semnătura privata ce face obiectul cauzei nu poate fi însuși contractul de vânzare-cumpărare, ci are natura juridica a unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare, sau a unui antecontract de vânzare-cumpărare. Astfel, părțile au stipulat ca la un moment ulterior semnării antecontractului - act sub semnătura privata - vor perfecta contractul într-o alta forma, care nu poate fi decât forma autentica.
în speță, din probele administrate, respectiv notificarea emisă de reclamant, procesul-verbal încheiat la data de 30.11.2010, răspunsurile părților la interogatoriu administrat, a rezultat că reclamantul, în calitate de promitent-vânzător, s-a declarat gata să execute contractul și a efectuat demersuri pentru a-și îndeplini obligația asumată prin contractul încheiat sub semnătură privata la data de 29 noiembrie 2007, iar pârâții, în calitate de promitenți - cumpărători, nu și-au îndeplinit obligația corelativă, de plată a prețului bunului. întrucât din probele administrate nu rezultă elemente care să conducă la concluzia unei imposibilități obiective de executare, instanța a reținut și culpa pârâților în neexecutarea obligației de plată a prețului.
Având în vedere considerentele expuse, în temeiul art. 1020 - 1021 C.civ., instanța a admis primul capăt al acțiunii reclamantului și, pe cale de consecință, a dispus rezoluțiunea contractul încheiat sub semnătură privata la data de 29 noiembrie 2007.
Clauza din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 noiembrie 2007, potrivit căreia: „în cazul în care vânzătorul se răzgândește înapoiază suma dublă cumpărătorului, iar dacă cumpărătorul se răzgândește pierde suma”, reprezintă, prin prisma dispozițiilor art. 977, art. 978 și art. 1298 C.civ., o clauză de dezicere, clară și neechivocă, această clauză oferind fiecărei părți contractante posibilitatea denunțării unilaterale a contractului, în schimbul unei sume de bani achitate celeilalte părți.
Or, în prezentul litigiu nu s-a invocat desființarea unilaterală a contractului, ci rezoluțiunea acestuia, drept sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a obligației de plată de către promitenții-vânzători, pârâții L.A.D. și L.M.D., reclamantul indicând drept temei de drept al acțiunii sale prevederile art. 1020-1021 C.civ.
în ceea ce privește consecințele rezoluțiunii, instanța a reținut că, de esența rezoluțiunii este repunerea părților în situația anterioara încheierii convenției.
Prin urmare, fiind necontestat în cauză faptul că promitenții cumpărători L.A.D. și L.M.D. au achitat vânzătorului un avans în cuantum de 3000 euro, la data încheierii antecontractului, instanța a obligat reclamantul să restituie să restituie pârâților - reclamanți reconvenționali suma de 3000 euro, reprezentând avans din prețul contractual.
Contrar susținerilor reclamantului - pârât reconvențional, cererea promovată pe cale reconvențională privind restituirea sumei de 3000 euro, nu este condiționată de formularea unei cereri privind rezoluțiunea antecontractului, având în vedere că pârâții - reclamanți reconvenționali au achiesat la acțiunea reclamantului privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 noiembrie 2007, iar pretențiile ridicate împotriva reclamantului decurg din raportul juridic dedus judecății, potrivit art. 119 alin.1 C.proc.civ.
Prin decizia civilă nr. 575/ A din 20.12.2011 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul M.I., împotriva sentinței civile nr. 2699 din 17.06.2011 a Judecătoriei Turda, care a fost păstrată în întregime.
S-a respins cererea intimaților pentru obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată.
Instanța de apel a reținut următoarele:
Apelantul reclamant nu și-a întemeiat pretențiile pe efectul rezoluțiunii, iar constatarea se impune deoarece nu s-a procedat la justificarea daunelor suferite în sensul arătat. în realitate, s-a solicitat activarea clauzei de răzgândire din antecontractul de vânzare-cumpărare în condițiile în care, în speță, promitenții vânzători au arătat că nu sunt în măsură să achite diferența de preț și nu faptul că s-ar fi răzgândit pentru a se activa respectiva clauză. în acest sens, părțile au stipulat în contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată dedus judecății, următoarea clauză: „în cazul în care vânzătorul se răzgândește înapoiază suma dublă cumpărătorului iar dacă cumpărătorul se răzgândește pierde suma”. Părțile s-au referit în clauza menționată la avansul în cuantum de 3.000 euro achitat de către cumpărători.
Or, cu ocazia convocării promitenților cumpărători la sediul M.A. S.C.P.A. din Cluj-Napoca, în data de 30.11.2010, s-a încheiat un proces verbal în care s-a consemnat că promitenții cumpărători nu sunt în măsură să precizeze un termen până la care să poată achita restul de preț, acesta putând fi peste 1 an, 5 ani sau mai mulți.
Tribunalul a constatat că în cuprinsul întâmpinării formulate la cererea reconvențională apelantul reclamant a arătat expres că prin invocarea dispozițiilor art. 1020-1021 C.civ, odată cu rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare din culpa pârâților, a înțeles să solicite doar activarea clauzei contractuale în baza căreia pârâții pierd avansul dat. Reclamantul a arătat de asemenea că apreciază atitudinea pârâților ca fiind un refuz de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare.
Argumentele expuse de către reclamant la instanța de fond sunt reluate și în motivele apelului, confuzia între cele două instituții ale dreptului civil fiind realizată de către apelant și nu de către instanța de fond în considerentele hotărârii. Astfel, pe de o parte, se susține, pentru prima dată în apel, că despăgubirile au fost cuantificate la nivelul sumei achitate cu titlu de avans, fără a se preciza în concret în ce constă prejudiciul, iar pe de altă parte, se susține că reclamantul a făcut dovada absolută a refuzului intimaților pârâți de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru terenul ce a format obiectul contractului încheiat la data de 29.11.2007.
în lumina considerentelor expuse, Tribunalul a apreciat că sunt nefondate în întregime criticile apelantului, sentința fiind menținută ca legală și temeinică.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul M.I., solicitând admiterea recursului așa cum a fost formulat, desființarea deciziei recurate, cu consecința admiterii apelului, dispunând modificarea în parte a sentinței civile nr. 2699/2011 pronunțată de Judecătoria Turda, în sensul respingerii cererii reconvenționale formulată de către pârâți și a cererii referitoare la obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată, iar pe cale de consecință, admiterea în întregime a cererii reclamantului în ceea ce privește pierderea de către pârâți a sumelor achitate cu titlu de avans, cu obligarea pârâților intimați la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând taxele judiciare de timbru achitate de reclamantul recurent.
în motivarea recursului reclamantul a invocat următoarele aspecte de nelegalitate și netemeinicie:
Prin acțiunea formulată a solicitat rezoluțiunea antecontractului, fără a invoca desființarea unilaterală a acestuia, au reținut instanțele de fond.
în opinia recurentului, desființarea unilaterală a contractului rezidă din clauza de dezicere care își are izvorul în acordul inițial de voință a părților, astfel încât ea nu mai depinde în niciun fel de voința celeilalte părți contractante.
în speță, instituția desființării unilaterale a contractului nu este aplicabilă reclamantului. De instituția denunțării unilaterale ar fi putut uza pârâții, care, fiind în situația de a nu mai fi dispuși să achite diferența de preț și să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, puteau denunța unilateral contractul, suportând sancțiunea de a pierde avansul, potrivit clauzei contractuale conform căreia „… dacă cumpărătorul se răzgândește, pierde suma”.
Reclamantul ar fi putut denunța unilateral contractul în măsura în care nu ar mai fi dorit încheierea în formă autentică a contractului, fiind dispus în acest caz să își asume sancțiunea achitării către cumpărător a dublului avansului.
Față de cele arătate, recurentul apreciază că s-a dat o greșită interpretare cererii sale care nu avea ca temei instituția denunțării unilaterale a contractului.
Un alt motiv de recurs vizează faptul că plata unor despăgubiri nu este exclusă în cazul rezoluțiunii în conformitate cu dispozițiile art. 1021 C.civ.
în baza acestei prevederi reclamantul avea dreptul ca odată cu cererea de rezoluțiune a antecontractului să solicite despăgubiri părții în culpă, cuantificate în speță în contravaloarea avansului achitat.
Solicitarea sa privitoare la pierderea avansului nu putea fi interpretată altfel decât ca o solicitare de obligare a pârâților la plata unor daune-interese.
Prevederile art. 1021 teza a II-a C.civ. constituie o excepție de la principiul restituirii prestațiilor executate în cazul rezoluțiunii, lăsată de către legiuitor la dispoziția părții care face dovada bunei sale credințe.
în speță, reclamantul a solicitat asemenea despăgubiri, întemeiate pe dispozițiile art. 1021 C.civ., constând în păstrarea sumei achitate de către pârâți cu titlu de avans.
Din perspectiva acestei prevederi hotărârile instanțelor de fond sunt nelegale, fiind încălcate dispozițiile legale care protejează partea de bună-credință.
Culpa pârâților este pe deplin dovedită, reclamantul făcând dovada refuzului acestora de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul ce a făcut obiectul antecontractului încheiat la 29.11.2007.
Notificărilor adresate pârâților în vederea prezentării în scopul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare aceștia au arătat că nu sunt în măsură să achite restul de preț și nici nu pot indica un termen până la care vor face plata acestuia.
Aceasta în condițiile în care reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate, punând la dispoziția pârâților extrasul de carte funciară ce atestă intabularea terenului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Prin întâmpinarea formulată, pârâții au solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând, în esență, că neîncheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare se datorează culpei ambelor părți contractante, din partea reclamantului aceasta constând în faptul că nu a reușit într-un termen scurt să își îndeplinească obligația de a preda pârâților promitenți cumpărători actele apte de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului.
Referitor la voința părților, pârâții au arătat că niciuna dintre acestea nu a manifestat intenția de denunțare unilaterală a contractului, de dezicere de la cuprinsul acestuia, conform clauzei inserate în finalul antecontractului.
Acestei clauze nu i se poate atribui caracterul unei sancțiuni conform susținerii reclamantului. Această clauză este una de dezicere, de desființare unilaterală a unui contract din partea oricărui contractant care își manifestă în acest sens voința și este independentă de ideea de culpă sau de rezoluțiune.
Părțile nu au manifestat niciodată, expres sau tacit, voința de a denunța unilateral contractul, de a se răzgândi în ceea ce privește executarea sa.
Față de cele arătate, instanțele de fond au interpretat în mod corect actul juridic dedus judecății, au făcut o corectă aplicare a prevederilor legale incidente, dând o soluție legală și temeinică atât acțiunii introductive, cât și cererii reconvenționale.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, Curtea constată că acesta este nefondat.
La termenul de judecată din 27.04.2012 instanța, din oficiu, a invocat excepția inadmisibilității acelor motive de recurs care tind la reaprecierea probelor și care vizează netemeinicia hotărârii, admițând această excepție, urmând ca recursul să fie analizat numai prin prisma acelor motive care vizează nelegalitatea hotărârii, respectiv, în speță, greșita aplicare a prevederilor art. 1021 teza a II-a C.civ.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.11.2007 între reclamant, în calitate de promitent-vânzător, și pârâți, în calitate de promitenți-cumpărători, cel dintâi s-a obligat să înstrăineze terenul în suprafață de 678,125 mp, pentru prețul de 27.125 euro, din care promitenții cumpărători au achitat cu titlu de avans suma de 3.000 euro, diferența urmând să fie achitată după intabularea terenului.
Potrivit clauzei finale din conținutul antecontractului, „în cazul în care vânzătorul se răzgândește se înapoiază suma dublă cumpărătorului, iar dacă cumpărătorul se răzgândește pierde suma”,
La data de 9.12.2010 promitentul vânzător a promovat prezentul litigiu, solicitând rezoluțiunea actului încheiat la data de 29.11.2007, cu consecința pierderii de către pârâți a sumei achitate cu titlu de avans. Temeiul de drept al acțiunii invocat de către reclamant este art. 1020, art. 1021, art. 1365 C.civ., acesta arătând, în esență, că neîncheierea contractului în formă autentică se datorează culpei pârâților promitenți cumpărători care nu mai înțeleg să își îndeplinească obligația de achitare integrală a prețului.
Pârâții au formulat cerere reconvențională, solicitând obligarea reclamantului la restituirea sumei de 3.000 euro achitată cu titlu de avans.
Problema esențială a acestui litigiu o constituie determinarea dacă prin promovarea acțiunii în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare de către promitentu-vânzător se activează clauza din conținutul antecontractului astfel cum aceasta a fost mai sus prezentată, în sensul că promitenții - cumpărători pierd avansul.
Curtea constată că, așa cum corect au reținut instanțele de fond, această clauză reprezintă, prin prisma dispozițiilor art. 977, art. 978 și art.1298 C.civ., o clauză de dezicere, clară și neechivocă, această clauză oferind fiecărei părți contractante posibilitatea denunțării unilaterale a contractului, în schimbul unei sume de bani achitate celeilalte părți.
Or, în prezentul litigiu nu s-a invocat desființarea unilaterală a contractului, ci rezoluțiunea acestuia, drept sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a obligației de plată de către promitenții-vânzători, pârâții L.A.D. și L.M.D., reclamantul indicând drept temei de drept al acțiunii sale prevederile art. 1020-1021 C.civ.
în aceste condiții, clauza nu este activată în favoarea promitentului-cumpărător prin promovarea de către acesta a acțiunii întemeiate pe art. 1021 și următoarele C.civ.
Reclamantul a promovat acțiunea solicitând rezoluțiunea antecontractului pentru neîndeplinirea de către pârâți a obligației de plată a diferenței de preț.
Clauza din conținutul antecontractului, este una de dezicere în ipoteza denunțării unilaterale a contractului de către una dintre părți.
Reclamantul era îndreptățit să păstreze suma achitată de către pârâți cu titlu de avans în ipoteza în care aceștia ar fi arătat că nu mai sunt de acord să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, or, nu există nicio probă la dosar care să ateste un atare refuz al promitenților-cumpătători.
în lipsa unei manifestări de voință, din partea promitenților-cumpărători, explicite și neechivoce, în sensul că aceștia s-au răzgândit, nu mai doresc încheierea contractului în formă autentică, activarea clauzei de dezicere, în sensul solicitat de către reclamant, nu este posibilă.
Rezoluțiunea are ca efect repunerea părților în situația anterioară, în sensul restituirii prestațiilor executate până la momentul la care se dispune - în speță, promitentul-vânzător fiind ținut să restituie suma încasată cu titlu de avans.
Este adevărat că în ipoteza rezoluțiunii, potrivit art. 1021 C.civ., partea care, îndeplinindu-și obligația ce-i incumbă, cere desființarea pe motiv că celălalt contractant, în mod culpabil nu și-a executata propria obligație, poate să ceară daune-interese. în speță însă, reclamantul nu a solicitat obligarea pârâților la plata de daune-interese. Cererea reclamantului a constat în rezoluțiunea antecontractului, cu consecința pierderii de către pârâți a sumei achitate cu titlu de avans, abia în apel precizând că înțelege să ceară păstrarea avansului cu titlu de daune-interese. în mod corect instanța de apel a constatat că o astfel de cerere s-a formulat pentru prima dată în apel, fiind inadmisibilă, în raport de prevederile art. 294 alin. (1) C.proc.civ.
Având în vedere că instanțele de fond au aplicat corect prevederilor art. 1020 și următoarele C.civ., raportat la obiectul litigiului, dispunând rezoluțiunea contractului și obligarea promitentului vânzător să restituie suma încasată cu titlu de avans, în baza art. 312 alin. 1 C.proc.civ., recursul va fi respins.
Critica adusă hotărârii Judecătoriei în apel a vizat atât modul de soluționare a acțiunii introductive, cât și al cererii reconvenționale. Taxa judiciară de timbru aferentă soluționării apelului s-a achitat numai pentru cea dintâi critică. Curtea, constatând că apelul nu a fost legal timbrat, raportat la criticile formulate în calea de atac, în temeiul art. 20 alin. (5) din Legea nr. 146/1997, coroborat cu art. 37 alin. (1) din Ordinul MJ nr. 760/1999, se va dispune darea în debit a reclamantului cu suma de 422,55 lei taxă judiciară de timbru aferentă judecării apelului declarat împotriva sentinței civile nr. 2699 din 17.06.2011 a Judecătoriei Turda.
| ← Acţiune în grăniţuire şi revendicarea suprafeţei ocupate.... | Legea nr. 10/2001. Daune morale pentru soluţionarea cu... → |
|---|
