Antecontract de vânzare-cumpărare. Obiect determinat sau determinabil. Valabilitate
| Comentarii |
|
Antecontractul de vânzare-cumpărare vizând un imobil evidenţiat în cartea funciară este valabil încheiat chiar dacă are ca obiect doar o parte din terenul identificat în evidenţele funciare.
Secţia civilă, Decizia nr. 1894 din 6 decembrie 2011
Prin decizia civilă nr. 62/09.02.2011, Tribunalul Timiș a respins apelul declarat de reclamanta SC C. SRL Timișoara împotriva sentinței civile nr. 6104/02.04.2010 pronunțată de Judecătoria Timișoara.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a avut în vedere că prin sentința civilă nr. 6104/02.04.2010 pronunțată în dosarul nr. 18766/325/2009 al Judecătoriei Timișoara a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul SC C. SRL Timișoara în contradictoriu cu pârâții L.D.T. și L.R.E., ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 18.12.2007 încheiat între pârâții L.D.T. și L.R.E. în calitate de promitenți-vânzători și reclamanta SC C. SRL Timișoara în calitate de promitentă-cumpărătoare s-a convenit să se vândă suprafața de 5.000 mp din suprafața totală de 17.042 mp, teren arabil situat în intravilanul loc. J., teren înscris în cartea funciară. Prețul stabilit drept echivalent al terenului a fost de 55.000 euro din care suma de 50.000 euro a fost virată în contul promitenților-vânzători în termen de 10 zile de la încheierea antecontractului, conform clauzelor aici înscrise.
Prin cererea de chemare în judecată reclamanta solicită constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare și repunerea părților în situația anterioară datorită faptului că obiectul contractului nu este determinat sau determinabil.
Instanța de fond a constatat că acesta întrunește condițiile de validitate prevăzute de art. 948-968 C.civ., având însă și anumite trăsături proprii care derivă din specificul convenției încheiate de părți.
Astfel, antecontractul de vânzare-cumpărare, ce este distinct de o vânzare și nu produce efectele acesteia, constituie la rândul său o convenție care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere unui drept de creanță, fiecare dintre părți fiind obligată față de cealaltă - obligație de a face - să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare.
Prin antecontractul în litigiu, părțile au consimțit la încheierea viitoare a unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de 5.000 mp din suprafața totală de 17.042 mp. Părțile nu au decis data încheierii formalităților necesare pentru transferul efectiv al dreptului de proprietate; cu toate acestea, potrivit primei clauze înscrise în fila a doua a contractului, transmiterea dreptului de proprietate și intrarea în posesia terenului urmau să se efectueze după încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și achitarea în întregime a prețului conform clauzelor care se vor stabili prin contractul de vânzare-cumpărare.
Așadar, prin operațiunea juridică încheiată între părți, acestea și-au asumat reciproc obligații în scopul de a face demersurile necesare pentru încheierea actului în formă autentică. Scopul antecontractului astfel încheiat a fost acela de a asigura transmiterea dreptului de proprietate, de la vânzător la cumpărător, în condițiile în care la momentul realizării acordului de voință nu se putea realiza transferul dreptului de proprietate întrucât terenul de 17.042 mp nu era dezmembrat, aspect necontestat de către niciuna din părțile litigante. Prin încheierea antecontractului, părțile au circumscris doar cadrul general în care se va constitui raportul juridic al cărui conținut urmează a fi precizat ulterior de către părți, astfel cum rezultă din clauzele antecontractului în care se arată că punerea în posesie și transferul dreptului de proprietate se vor realiza conform clauzelor ce se vor stabili prin contractul de vânzare-cumpărare.
Pe cale de consecință, instanța de fond a apreciat că vânzarea în viitor a unei suprafețe de 5.000 mp dintr-o suprafață mai mare, de 1.742 mp, îndeplinește condiția prevăzută de art. 964 C.civ., respectiv aceea ca obligația să aibă un obiect determinat sau determinabil, și nu a reținut susținerile reclamantei în sensul că obiectul antecontractului nu este nici determinat, nici determinabil, datorită faptului că suprafața de 5.000 mp nu este localizată în interiorul celor 17.042 mp, deoarece s-ar produce o confuzie între obiectul antecontractului și cel al contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, promisiunea sinalagmatică diferă de contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis prin aceea că are ca obiect o obligație de a face (de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare) și nu una de a da (de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut). Astfel fiind, este valabilă obligația de a face asumată de către părți, respectiv aceea de a face toate demersurile pentru a transfera în viitor proprietatea asupra unei parcele de 5.000 mp, după ce vor fi parcurse unele etape intermediare cum ar fi plata eșalonată a prețului sau dezmembrarea imobilului. De asemenea, nu trebuie omis faptul că pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza promisiunii de vânzare este necesară o nouă manifestare de voință din partea promitentului în sensul încheierii contractului, ocazie cu care părțile vor putea definitiva clauzele contractuale (astfel cum s-a arătat deja), din această perspectivă, antecontractul neavând decât menirea de a asigura părților certitudinea că se va putea realiza transferul dreptului de proprietate în modalitatea dorită de ele.
Respingând apelul reclamantei, tribunalul a avut în vedere că judecătoria a apreciat corect în considerentele sentinței pe care a pronunțat-o că în argumentarea acțiunii introductive s-a făcut confuzie între obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se cere a fi constatată, în sensul accepțiunii date acestui termen de Codul civil, și obiectul concret, respectiv terenul asupra căruia poartă obligația de a face.
Nu s-a reținut argumentul reclamantei potrivit cu care terenul promis spre vânzare nu este determinat sau determinabil, întrucât în antecontractul din litigiu se indică numărul cărții funciare în care acesta este înscris și cel topografic al parcelei, nefiind necesară și nici posibilă (având în vedere situația concretă) indicarea vecinătăților, care de altfel nici nu se impune decât pentru imobilele nesupuse regimului de publicitate prin cărți funciare.
împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen legal societatea reclamantă solicitând modificarea sentinței cu consecința admiterii acțiunii.
în motivare a susținut că solicitarea sa de constatare a nulității antecontractului ce s-a încheiat între părți este dovedită în cauză și ea se întemeiază pe inexistența uneia din condițiile obligatorii ale acestui act juridic bilateral, și anume a unui obiect determinat sau determinabil, ceea ce face ca scopul convenției să nu poată fi atins, din moment ce în cuprinsul ei parcela de 5.000 mp (din totalul celor 17.042 mp înscriși în cartea funciară) nu a fost în mod concret individualizată și delimitată.
Că absența unui obiect cel puțin determinabil al convenției este un motiv de nulitate a acesteia rezultă și din jurisprudența altor instanțe naționale (de exemplu, Judecătoria Buftea și Judecătoria Făurei) ale căror hotărâri au fost depuse în copie la dosar și care au desființat pentru un atare motiv actele juridice invocate în cuprinsul acțiunilor.
Menținerea ca valabilă a antecontractului de vânzare-cumpărare în litigiu nu va ajuta oricum - în opinia recurentei - încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru că părțile nu vor putea semna acest act câtă vreme terenul nu este individualizat, ceea ce presupune încheierea unei noi înțelegeri care să conțină toate elementele necesare pentru transferul dreptului de proprietate.
Examinând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs invocate cât și din oficiu, potrivit art. 306 alin. (2) C.proc.civ., sub toate temeiurile de nulitate și pe baza tuturor probelor de la dosar, instanța a constatat că recursul declarat în cauză este nefondat.
Astfel, ceea ce s-a solicitat instanței este invalidarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 18.12.2007 prin care pârâții au promis transmiterea reclamantei în viitor a unui teren de 5.000 mp dintr-o parcelă mai mare (identificată în CF și cadastral) pentru motivul că insuficienta lui delimitare și individualizare îl face nedeterminat sau nedeterminabil. Indicarea sumară a terenului înseamnă - în opinia reclamantei - absența unui obiect al convenției, ceea ce constituie un motiv de nulitate absolută a acesteia.
Intenția reclamantei de a cumpăra și cea a pârâților de a vinde în viitor o parcelă din teren identificată ca suprafață (dintr-o parcelă mai mare complet identificată CF și cadastral), pentru un preț stabilit în bani, determinat, sincer și serios, s-au reunit însă prin încheierea la 18.12.2007 a antecontractului de vânzare-cumpărare în discuție.
La acel moment este evident că părțile au fost de acord cu toate datele particulare ale acestui act și că și-au asumat drepturile și obligațiile specifice lui în deplină cunoștință de cauză, fiind serios angajate în îndeplinirea lor, dovadă fiind și faptul că, astfel cum s-a convenit în mod expres, societatea reclamantă cumpărătoare a achitat în termenul de 10 zile calculat de la data semnării convenției, cea mai mare parte a prețului stabilit (echivalentul în lei a 50.000 euro - din totalul de 55.000 euro).
Achitarea acestei sume la un anume interval de timp, așa cum ambele părți au convenit, denotă, pe de o parte, asumarea necondiționată de către reclamantă a obligației sale de plată a prețului cunoscând exact pentru care anume bun plătește, iar, pe de altă parte, faptul că intenția de a dobândi acest bun a fost o decizie rațională ce a persistat și după momentul semnării convenției.
Rezultă deci că obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este suficient de caracterizat încât să fie acceptat de reclamantă și încât să poată constitui în viitor obiect al contractului de vânzare-cumpărare, știut fiind că, prin natura sa, antecontractul (promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare) nu a transmis dreptul de proprietate asupra bunului, ci doar obligația de a vinde și de a cumpăra acest bun, moment la care urma, în mod evident, să se facă identificarea completă și delimitarea lui în spațiu, chiar dacă această procedură nu a fost expres menționată.
Concluzionând, rezultă că solicitarea reclamantei de constatare a nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa obiectului ei determinat sau determinabil, în mod justificat nu a putut fi admisă nici din punct de vedere substanțial (pentru că, în realitate, obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare a fost determinabil așa cum rezultă din termenii săi), dar nici din punct de vedere procesual (pentru că acceptând și plătind cea mai mare parte a prețului pentru un teren căruia i-a cunoscut întinderea și sursa de proveniență nu poate invoca, pentru acest motiv, propria culpă în desființarea convenției).
în ceea ce privește argumentul referitor la existența unor soluții de admitere a acțiunilor formulate de reclamanți în spețe similare, pe care alte instanțe naționale le-au pronunțat, Curtea a constatat că acesta nu poate fi reținut în cauză, pe de o parte, pentru că discuțiile din acele cauze s-au purtat asupra unor imobile din zone în care nu exista o evidență reală (ci personală) de carte funciară și în care delimitarea lor corectă necesită o operațiune prealabilă de identificare cadastrală, măsurare și înscriere (problemă care în cauză nu se pune întrucât regimul de publicitate prin cărțile funciare a permis de la un bun început identificarea cadastrală și înscrierea în cartea funciară a terenului din care face parte parcela ce urma a fi vândută în viitor după dezmembrare), iar, pe de altă parte, pentru că, oricum, o atare jurisprudență nu este izvor de drept pentru judecătorul național.
Pentru toate aceste considerente, Curtea a respins ca nefondat recursul declarat de reclamantă.
(Judecător Florin Șuiu)
| ← Rezoluţiune pentru neexecutarea obligaţiei de vânzare la... | Contestaţie tardivă împotriva tabelului preliminar al... → |
|---|
