Rezoluţiune pentru neexecutarea obligaţiei de vânzare la termenul stabilit. Culpa prezumată a debitorului
| Comentarii |
|
Între părţi s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare în baza căreia pârâtul (vânzătorul-promitent) şi-a asumat obligaţia de a transfera dreptul de proprietate prin act autentic până la anumite termene limită, stipulate în contract, iar reclamantul (beneficiarul) s-a obligat să plătească diferenţa de preţ la aceleaşi termene. Obligaţia de perfectare asumată nu este o obligaţie de prudenţă şi diligenţă, ci o obligaţie de rezultat. Împrejurarea că dreptul de proprietate asupra garsonierelor era litigios, iar printr-o sentinţă irevocabilă s-a stabilit că aparţine unei societăţi comerciale la care pârâtul era administrator, nu constituie o cauză de excludere a vinovăţiei promitentului. În materie contractuală culpa debitorului este prezumată, iar cauzele de exonerare sunt limitativ prevăzute de art. 1083 C.civ.: cazul fortuit şi forţa majoră.
Secţia I civilă, Decizia nr. 682 din 19 decembrie 2011
Prin sentința civilă nr. 4326/09.09.2010 Judecătoria Focșani a admis cererea modificată dispunând rezoluțiunea celor două promisiuni de vânzare cu privire la garsonierele nr. 2 și 7 din F., str. L., cu repunerea în situația anterioară în sensul obligării pârâtului să plătească reclamantului 32.000 euro în echivalent în lei la data plății și obligarea la 8.317 lei cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 129/16.06.2011 a Tribunalului Vrancea s-a admis apelul, a fost schimbată în tot sentința civilă, în sensul că a fost respinsă acțiunea ca nefondată.
Pentru a decide astfel, instanța a reținut următoarele:
Potrivit art. 129 alin. (6) C.proc.civ., „judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății”, acesta fiind reprezentat, potrivit modificării de la dosar fond, de rezoluțiunea ca urmare a relei-credințe, a inducerii în eroare și înșelării de către pârât asupra calității sale de proprietar, motiv pentru care perfectarea contractului este imposibilă, și repunerea în situația anterioară.
Or, instanța de fond a pronunțat soluția atacată reținând atât temeinicia susținerilor de mai sus, cât și neexecutarea calitativă a construirii celor două garsoniere, reținând atât adrese emise de organele de specialitate, cât și concluziile consilierului expert.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de rezoluțiune reținut de instanța de fond și singurul invocat de reclamant, se constată că lipsa calității de proprietar în momentul convențiilor poate conduce la anularea pentru viciu de consimțământ sau la constatarea nulității absolute, dar nu la rezoluțiune.
Prin decizia civilă nr. 682/R din 19.12.2011 a Curții de Apel Galați s-a admis recursul, s-a modificat în tot decizia civilă în sensul că s-a respins ca nefondat apelul.
Pentru a decide astfel, instanța a reținut următoarele:
Prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare T.C., în calitate de promitent-vânzător, și-a asumat obligația de a perfecta contractele de vânzare-cumpărare privind garsonierele nr. 2 și 7 din str. L, până la data de 31.05.2007 și, respectiv, 15.05.2007.
S-a prevăzut în contract un preț total de 26.500 euro și, respectiv, 22.500 euro, din care s-a achitat un avans la momentul întocmirii actului, stipulându-se ca diferența să se plătească la momentul întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
La termenele stipulate în contract, vânzătorul nu și-a îndeplinit obligația de a se prezenta la notar și nu a încheiat contractele în formă autentică, invocând aspecte care țin de propria culpă și anume faptul că nu și-a rezolvat până la acel moment problema dreptului de proprietate asupra construcției și terenului aferent.
în schimb, cealaltă parte, promitentul-cumpărător, a îndeplinit obligația asumată de achitare a avansului. Nu pot fi reținute apărările pârâtului privind neplata diferenței de preț, în condițiile în care, din contract, rezultă că acesta trebuie plătit la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. în concluzie, pârâtul nu se poate apăra invocând excepția de neexecutare a contractului de către partea adversă, deoarece s-a prevăzut un termen, care nu s-a împlinit.
în ceea ce privește culpa promitentului vânzător în neexecutarea obligației de perfectare a actului, aceasta este prezumată în materie contractuală (art. 1082 C.civ).
Spre deosebire de materia răspunderii delictuale, unde culpa autorului prejudiciului trebuie dovedită de cel păgubit, în materie contractuală trebuie să se dovedească numai existența contractului și faptul că obligația nu a fost executată. Pe baza acestor dovezi, culpa debitorului este prezumată.
în cauză, promitentul-vânzător nu și-a asumat o obligație de prudență și diligență (de mijloace) - aceea că va încerca să devină proprietar pentru a putea vinde, ci o obligație de rezultat - aceea de a se prezenta la notar și de a transmite dreptul de proprietate asupra garsonierelor.
împrejurarea că dreptul de proprietate a fost litigios, iar prin sentința civilă 5383/26.11.2009 s-a constatat că aparține intervenientei SC L.C. SRL, la care pârâtul este administrator, nu reprezintă o cauză de excludere a vinovăției pârâtului.
Din conținutul dispozițiilor art. 1082 C.civ. rezultă că debitorul obligației răspunde nu numai atunci când a acționat cu intenția de a-l păgubi pe creditor, ci ori de câte ori nu va dovedi existența unei cauze străine, exoneratoare de obligație.
Potrivit art. 1083 C.civ., aceste cauze exoneratoare sunt: cazul fortuit și forța majoră. Neînțelegerile soților ce au dus la divorț și partajarea averii nu se încadrează în aceste situații, limitativ prevăzute de lege.
(Judecător Simona Bacșin)
| ← Excepţia netimbrării cererii. Soluţionarea acestei excepţii... | Antecontract de vânzare-cumpărare. Obiect determinat sau... → |
|---|
