anulare act contract de vânzare cumpărare. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Judecătoria COSTEŞTI Sentinţă civilă nr. 840 din data de 29.09.2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA COSTEȘTI
Sentința civilă nr.840
Ședința publică din data de 29.09.2015
Pe rol, soluționarea cererii de chemare în judecată formulată reclamanta ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ D V V în contradictoriu cu pârâții B M, P I, A G și A I, având ca obiect anulare act contract de vânzare cumpărare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe, la data de 04 iulie 2014, sub numărul 2198/214/2014, reclamanta ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ D V V a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B M, P I, A G și A I, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2745/02.10.2012 la BNP "Carmen Grecu"; pentru nerespectarea dreptului de preempțiune a reclamantei la cumpărarea terenului.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat, în esență, că a încheiat cu pârâtele B M și P I un contract de arendare, înregistrat la Primăria orașului Costești sub nr.2307/25.03.2010, având ca obiect arendarea unei suprafețe de teren de 1,49 ha, din orașul Costești, jud.Argeș, categoria de folosință extravilan, tarlaua 7, parcela 128, cu următoarele vecinătăți: la N-P D, la S-B I. Ge, la V-drum exploatare și la E-C.F.R.. Reclamanta a precizat că respectivul contract de arendare a fost încheiat pentru o perioadă de 6 ani, până la data de 24.03.2016 și că, deși și-a respectat obligațiile contractuale și a achitat contravaloarea arendei pentru fiecare an agricol, în natură, la sfârșitul anului 2013 a aflat că pârâtele-proprietare au vândut suprafața de teren pârâților A G și A I. Reclamanta a mai menționat că, având în vedere faptul că "atât contractul de arendare, cât și contractul de vânzare-cumpărare au fost încheiate după data de 01.10.2011, în speța de față sunt incidente dispozițiile Noului Cod Civil.";, iar vânzătoarele-pârâte nu au respectat prevederile art.1730-1740 cod civil care consacră dreptul de preempțiune al arendașului. De asemenea, reclamanta a precizat că nu a cunoscut intențiile arendatoarelor-pârâte de a vinde terenul arendat, iar dacă ar fi știut, și-ar fi exercitat dreptul de preempțiune.
În drept au fost invocate prevederile art.1730-1740 și ale art.451 din Noul Cod civil.
În susținerea cererii sale, reclamanta a propus administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriul pârâților și a probei testimoniale, fiind propus spre audiere martorul D Mn Hl. În cadrul probei cu înscrisuri, reclamanta a depus contract de vânzare (f.4-5), contract de arendare (f.6-7), extras de carte funciară (f.8-9)
Reclamanta a achitat taxa de timbru, stabilită conform art.3 alin.(2) lit.a) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr.80/2013 privind taxele de timbru (chitanța nr.CL AG PC - 48081/30.06.2014 - f.3).
Pârâtele P I și B M au formulat întâmpinare (f.21-23), prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată și au arătat că au arendat terenul în suprafață de 1,49 ha reclamantului, în anul 2010, printr-o înțelegere verbală, însă până în anul 2012, contravaloarea arendei era ridicată de către un nepot, C C. Pârâtele au precizat că la o întâlnire pe care a avut-o cu reprezentantul reclamantei, acesta ar fi pus-o să semneze o coală de hârtie nescrisă, și i-ar fi dat două hârtii, pe care i-a spus să le păstreze, însă fiind semianalfabetă, nu a știut ce scrie pe acestea, iar în anul 2012, nepoata-mandatară M P ar fi găsit contractul de arendare nr.39/24.03.2010, care reprezentau cele două hârtii înmânate de reprezentantul reclamantei. Totodată, pârâtele au precizat că mandatara M P s-a deplasat la domiciliul reprezentantului reclamantei și l-a întrebat dacă ar vrea să cumpere terenul, însă acesta i-ar fi oferit o sumă mică, spunându-i că terenul este fertil; doamna M P i-ar fi comunicat că urmează să găsească alt cumpărător. Pârâtele au mai menționat că au găsit cumpărători pe pârâții A G și A I, cu care au încheiat, prin mandatara M P, contractul nr.2745/02.10.2012, cărora li s-a comunicat că "terenul era dat în arendă printr-o înțelegere verbală. După vânzarea terenului, cumpărătorii A G și A I s-au dus la domnul D pentru a intra în posesia terenului, făcând o înțelegere verbală ca după recoltarea terenului poate intra în posesia lui. După recoltarea terenului domnul D nu le-a cedat terenul."; .
Pârâtele nu a indicat temeiul de drept și nu au propus administrarea de probe. Au depus, în copie, titlul de proprietate (f.24), contract de arendare (f.25-28), cupon mandat poștal (f.29-30),acte medicale (f.32-33).
Reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare (f.41-42), prin care a precizat că, pârâtele aveau un contract de arendare din anul 2005, înregistrat la Primăria orașului Costești, încheiat cu SC Prosper Investment SRL, pe o perioadă de 6 ani; respectivul contract și-a încetat efectele în anul 2010, când a fost încheiat contractul de arendare cu reclamanta. la data încheierii contractului de arendare. De asemenea, reclamanta a precizat că existența unui contract de arendare încheiat cu pârâtele este real și reiese din chiar susținerile pârâtelor și a subliniat că nu a fost informată vreodată de vânzarea terenului nici în scris, nici verbal; totodată, a fost solicitată plata cheltuielilor de judecată.
La data de 12 ianuarie 2015, reclamanta a formulat cerere modificatoare a acțiunii introductive de instanță (f.60), prin care a solicitat să fie încuviințată și administrarea probei cu expertiză tehnică în specialitatea de topografie, care să fie administrată doar după celelalte categorii de probe, în funcție de necesitatea acesteia.
La termenul de judecată din data de 13 ianuarie 2015, instanța a dispus comunicarea cererii de chemare în judecată modificate pârâților.
La termenul de judecată din data de 10 martie 2015, instanța a amânat judecarea cauzei pentru lipsă de apărare.
La termenul de judecată din data de 21 aprilie 2015, instanța a încuviințat proba testimonială în cadrul căreia să fie ascultat martorul C C și a dispus măsuri pentru procedeul probatoriu al verificării de scripte.
Prin înscrisul denumit "note de ședință";, reclamanta a invocat excepția tardivității față de momentul procesual la care pârâții au solicitat verificarea de scripte.
La termenul de judecată din data de 09 iunie 2015, instanța a încuviințat probele cu înscrisuri, în cadrul căreia a respins ca tardivă solicitarea de verificare de scripte, solicitată de pârâții A G și A I. De asemenea, instanța a încuviințat proba testimonială urmând a fi audiați martorii D Mn H, B Mn și B C și a audiat martorul C M C; totodată a încuviințat proba cu interogatoriul pârâților. Instanța a solicitat relații de la BNP "Carmen Grecu";, care au fost transmise la data de 20 august 2015 (f.106-132).
La termenul de judecată din data de 22 septembrie 2015, instanța a administrat proba testimonială, fiind audiați B Mioara C și D Mn H și a administrat proba cu interogatoriul pârâților.
Analizând probele administrate în cauză, instanța constată următoarele:
I.Situația de fapt
Prin Titlul de proprietate nr.65509/07.03.1995, s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unor terenuri în suprafață totală de 18.100 mp, în favoarea pârâtelor B M și P I, moștenitoarele lui B Ion. Pe titlul de proprietate, este înscrisă suprafața de 14.900 mp categoria de folosință arabil, situat în extravilanul orașului Costești, tarlaua 7, parcela 128, care reprezintă terenul în discuție.
Pârâtele B M și P I au fost, până la data de 02 octombrie 2012, proprietarele terenului în suprafață de 14.900 mp, conform înscrierii în cartea funciară nr.81186, Încheierea nr.8377/21.08.2012 emisă de OCPI-BCPI Costești.
Pârâtele B M și P I au încheiat un contract de arendă în anul 2010 (contractul nr.39/24.03.2010) cu reclamanta Întreprindere Individuală D V-V, având ca obiect suprafața de teren de 14.900 mp, pentru un termen de 6 ani. Contractul a fost înregistrat la Consiliul local Costești, jud. Argeș, sub nr.2307/25.03.2010, așa cum reiese din ștampila acestei instituții.
Potrivit art.4.4. din contract "arendatorul are următoarele obligații:... în cazul vânzării terenului să înștiințeze în scris pe arendaș din timp, iar arendașul are drept de preempțiune, înaintea statului.";
La data de 03 aprilie 2012, pârâtele, prin mandatara M P, au încheiat cu pârâții A G și A I, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificată prin încheierea nr.763/03.aprilie 2012, la BNP "Carmen Grecu";, având ca obiect suprafața de teren susmenționată, care a fost concretizată prin contractul de vânzare, autentificat prin Încheierea nr.2.745/02 octombrie 2012, la același birou notarial.
La data de 04 iulie 2014, reclamanta-arendaș Întreprindere Individuală D V-V a solicitat instanței să constate nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâții din această cauză, pentru nerespectarea dreptului de preempțiune la vânzarea terenului, de către pârâtele B M și P I.
II.În drept
Cu titlu preliminar, instanța precizează că, pretențiile reclamanei au drept cauză juridică existența unui contract, încheiat în anul 2010, deci înainte de intrarea în vigoare a Codului civil din 2009 (01.10.2011). Așadar, instanța va analiza regulile care privesc aplicarea legii în timp.
Astfel, potrivit art.6 alin.(2) din Codul Civil din 2009 și art.3 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil "Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau după caz, a săvârșirii lor.";
În acest context, instanța reține că faptele derivând din răspunderea civilă contractuală se supun regulilor de drept material prevăzute de Codul Civil de la 1864 (Vechiul Cod Civil), astfel că în prezenta cauză nu sunt aplicabile dispozițiile Codului Civil din 2009 (Noul Cod Civil), deși contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare se cere este încheiat în anul 2012 (după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil).
Potrivit art.969 din Codul civil de la 1864, "Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.";
De asemenea, potrivit art.2 din Legea arendei, nr.16/1994 "Prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durata determinata si la un pret stabilite de parti.";
Art. 6 alin. (1) din aceeași lege, "Contractul de arendare se intocmeste in scris, cate un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar care se depune la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate, in termen de 15 zile de la data incheierii. Acesta se inregistreaza intr-un registru special, tinut de secretarul consiliului local.";, iar potrivit alin.(4) al aceluiași articol "Sunt valabile si opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local, in conditiile prezentei legi.";.
Conform art.9 din Legea nr.16/1994 "Arendașul, persoană fizică, are drept de preemptiune inaintea statului, in cazul instrainarii prin vinzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.Dreptul de preemptiune se exercita in conditiile legii.";.
III.Opinia instanței
În primul rând, instanța precizează că pentru a analiza problema de drept supusă discuției, trebuie să analizeze condițiile de valabilitate ale contractului de arendă, apoi prevederile legale în materia arendei, aplicabile contractului, la data încheierii acestuia.
1.Cu privire la contractul de arendă nr.39/2010, instanța va verifica dacă acesta a fost încheiat în mod valabil sub aspectul condițiilor de fond și de formă.
În ceea ce privește condițiile generale de fond (capacitate, consimțământ, obiect și cauză), instanța notează că din probele administrate, reiese că pârâtele B M și P I, deplin capabile (fapt necontestat în cauză), și-au dat consimțământul, în mod valabil, pentru încheierea contractului de arendă cu reclamanta Întreprindere Individuală D V-V. De altfel, nici pârâtele nu au contestat existența contractului, ci opoziția lor s-a manifestat față de forma scrisă/verbală a contractului ("Terenul în suprafață de 1,49 ha l-am arendat domnului D V V din Costești,..."; - f.21).
Obiectul contractului era valabil, și consta, pe de o parte, într-o sumă de bani (arenda), cât și în terenul agricol, situat în extravilanul localității Costești, categoria de folosință arabil, în suprafață de 1,49 ha (aflat în circuitul civil), asupra cărora pârâtele exercitau un drept de proprietate, așa cum reiese din titlul de proprietate nr. 65509/07.03.1995.
Cauza contractului de arendă este dată de exploatarea unor bunuri agricole în schimbul unui preț, acest contract fiind de fapt o variantă a contractului de locațiune; în speță, cauza contractului încheiat între părți este licită și morală, aceste prezumții nefiind demontate prin dovezi contrare.
Referitor la forma contractului de arendă, acesta este un contract solemn, necesitatea formei scrise fiind prevăzută de lege ca o condiție de valabilitate a sa (art.6 din Legea nr.16/1994, suscitată; condiția formei scrise nu este suficientă însă, pentru valabilitatea contractului, fiind necesară înregistrarea contractului la Consiliul local.
Analizând sub aceste aspecte, contractul de arendă din prezenta cauză, instanța constată că acesta respectă forma scrisă și că poartă ștampila Consiliului local al orașului Costești. Instanța nu va lua în considerare susținerile pârâtelor referitoare la faptul că înțelegerea dintre părți ar fi fost verbală și pârâta P I ar fost îndemnată de reprezentantul reclamantei să semneze pe o coală albă de hârtie, iar ulterior i s-ar fi înmânat un înscris, care, cu altă ocazie, mandatara M P ar fi constatat că reprezintă contractul de arendă care face obiectul prezentei cauze, deoarece sunt nedovedite cu mijloace de probă. Instanța va înlătura, în acest context, declarațiile martorei B Mioara C, asupra acestor aspecte, deoarece nu relevă faptul că reclamanta P I s-ar fi aflat într-o imposibilitate fizică absolută de deplasare la Costești pentru a semna contractul de arendă încheiat cu reclamanta ("...în anul 2010 soacra mea nu ar fi avut cum să vină la Costești, întrucât socrul meu era grav bolnav, iar soacra mea îl îngrijea.";).
Cu privire la semnătura arendatorului de pe contractul de arendă în cauză, instanța are în vedere declarația martorului C M C (f.95), potrivit căreia semnătura de pe contractul de arendă încheiat între reclamantă și pârâte îi aparține ("Eu am semnat contractul pentru doamnele B M și P I...";), dar precizează că semnificația contractului semnat de o altă persoană vizează existența consimțământului la încheierea actului juridic, condiție de valabilitate, de fond, generală a actelor juridice; însă, în prezenta cauză, având în vedere faptul că pârâtele-arendatoare au recunoscut că s-a încheiat o înțelegere verbală cu arendașul, înseamnă că a existat un consimțământ valabil exprimat la încheierea contractului, iar semnătura martorului C M C pe contractul de arendă, reprezintă concretizarea mandatului acordat acestuia de către reclamantele B M și P I, mandat în cadrul căruia martorul C M C era îndreptățit să ridice drepturile născute de pe urma arendei.
Pe cale de consecință, instanța va considera că respectivul contract de arendă, nr.39/2010, încheiat între părțile acestui litigiu este valabil atât sub aspectul condițiilor de fond, cât și al celor care vizează forma acestuia.
2.Instanța mai notează că la data încheierii contractului de arendă, legea care guverna materia contractelor de arendă era Legea nr.16/1994, Legea nr.54/1998 privind circulația juridică a terenurilor fiind abrogată prin art.8 din Legea nr.275/2005.
Potrivit art.9 din această lege (suscitat), prin lege se instituie un drept special de preferință, al arendașului, la încheierea contractelor de vânzare cumpărare cu privire la terenurile care fac obiectul arendei, dar numai în privința statului.Altfel spus, doar în contractele de vânzare-cumpărare în care una dintre părți este statul, arendașul trebuie întrebat cu prioritate, dacă dorește să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
Deci, raportându-ne la regulile arendei de la data încheierii contractului de arendă, instanța constată că, prin lege, nu i-a fost conferit un drept de preempțiune arendașului, de a cumpăra bunurile arendate, în cazul în care proprietarii-arendatori se hotărăsc să vândă. Verificând sub aceste aspecte contractul încheiat de părți, instanța constată că, în egală măsură, nici prin contractul încheiat între părți, acestea nu au prevăzut un drept special prioritar al arendașului de a cumpăra bunurile arendate, singurul drept de preempțiune recunoscut arendașului, fiind cel înaintea statului.
Cu această ocazie, instanța precizează că nu poate reține afirmațiile reclamantei făcute în cadrul înscrisului denumit "Concluzii scrise";, depus la dosarul cauzei la data de 28.09.2015, potrivit cărora "este evident că dreptul de preempțiune al statului are întâietate față de orice alte persoane, ceea ce înseamnă că aveam un drept de preempțiune și în fața actualilor cumpărători";, deoarece acest pretins drept nu este recunoscut expres de lege, or, ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus (Unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie sa distingem).
În ceea ce privește informarea arendașului referitor la intenția de a vinde terenul arendat, instanța precizează că obligația de aducere la cunoștința reprezentantului reclamantei a intenției de vânzare a terenului arendat, este prevăzută de contract, însă nici contractul și nici legea nu prevăd sancțiuni pentru nerespectarea acesteia. Astfel, instanța apreciază că neîndeplinirea obligației de informare a arendașului nu poate antrena decât eventual o nulitate relativă a contractului încheiat cu nerespectarea obligației asumate (interesele ocrotite fiind de ordin privat), cu condiția dovedirii prejudiciului suferit. Însă, în niciun caz, aceasta nu poate echivala cu recunoașterea unui drept prioritar la cumpărarea terenului, ci sensul informării în scris a arendașului, este legat de opozabilitatea contractului de vânzare-cumpărare relativ la persoana față de care este obligat arendașul să plătească drepturile izvorâte din arendă (reguli aplicabile locațiunii, contractul de arendă, fiind o variantă a locațiunii, așa cum s-a arătat).
Oricum, instanța reține că din probele administrate reiese că arendașul D V V ar fi fost informat verbal despre intenția de a vinde terenul arendat ("Pământul era lucrat și când ne-am dus la domnul D și i-am spus că vrem să îl vindem, domnul D ne-a spus că este interesat să îl vândă, însă mai mult de 5.000 lei nici nu poate să ofere, nici nu valorează terenurile...ne-a spus că nu are nimic împotrivă dacă găsim alt cumpărător care să ne dea o sumă mai mare de 5.000 lei.";- declarația martorei B Mioara C).
Așadar, reclamanta Întreprindere Individuală D V-V nu a avut un drept de preempțiune în legătură cu terenurile arendate, față de cumpărătorii-pârâți A G și A I, nici în temeiul legislației în vigoare la acel moment, nici pe temei contractual, deoarece nu și-a rezervat acest drept prin convenția încheiată cu pârâtele. Corelativ, instanța reține că pârâtele B M și P I nu erau obligate să respecte vreun drept prioritar al arendașului la vânzarea terenului arendat către cumpărătorii pârâți A G și A I.
Referitor la cheltuielile de judecată, solicitate de pârâții A G și A I , instanța are în vedere dispozițiile art.453 Cod proc.civ., potrivit cărora partea care pierde procesul, va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. În aceste condiții, instanța urmează să admită cererea pârâților și să oblige reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 700 lei, reprezentând onorariu de avocat (chitanța nr.3/03.03.2015 - f.84 și chitanța nr.29/09.06.2015 - f.103).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ D V V, în contradictoriu cu pârâții B M, P I, A G ȘI A I, ca neîntemeiată.
Obligă reclamanta la plata sumei de 700 lei, către pârâții A G și A I, reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, care poate fi exercitat prin depunerea cererii la Judecătoria Costești.
Pronunțată în ședință publică azi, 29.09.2015.
Jud. A.S.
| ← Actiune in regres | plângere contravenţională. Jurisprudență Plângeri prealabile → |
|---|
