Condiţiile modificării imobilului grevat de sarcini. Necesitatea acordului cumulat al tuturor titularilor acestor sarcini. Imposibilitatea realizării operaţiunii de modificare în lipsa acestui consimţământ
| Comentarii |
|
NCC, art. 879, art. 884 Legea nr. 7/1996, art. 42, art. 47, art. 48
Prin plângerea formulată împotriva încheierii de respingere, pronunţată de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, petenta SC G.I. SRL, prin lichidator judiciar L. S.P.R.L., a solicitat, în contradictoriu cu intimatii Administraţia Finanţelor Publice Sec-
tor 2 Bucureşti, SC D.D. SA, SC S. SRL şi R.A., să se dispună
111M. Mîneran, op. cit., p. 326-327.
admiterea cererii de dezmembrare a imobilului situat în mun. Bucureşti, sector 2.
In motivarea plângerii, petenta a arătat că, prin încheierea din data de 09.10.2007, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a VII-a comercială, în dosarul nr. x/3/2007, s-a deschis procedura falimentului împotriva sa, în baza Legii nr. 85/2006, iar lichidatorul judiciar a procedat la identificarea bunurilor debitoarei şi la valorificarea acestora pentru acoperirea creanţelor certe, lichide şi exigibile pe care creditorii le deţin asupra debitoarei.
S-a mai arătat că s-au organizat peste 20 de licitaţii publice pentru valorificarea imobilului sus-menţionat, fară a se reuşi vânzarea, astfel că la data de 26.05.2009 a avut loc adunarea generală a creditorilor în cadrul căreia s-a hotărât lotizarea imobilului în 4 loturi de 399,50 mp, 399,50 mp, 460 mp şi 141 mp, acesta din urmă constituind o servitute, însă autoritatea de cadastru a respins cererea de dezmembrare pentru lipsa numărului cadastral şi pe motiv că notarea litigiilor având ca obiect imobilul înscris în cartea funciară constituie piedică la dezmembrare, conform art. I pct. 18 din Ordinul nr. 133/2006 emis de A.N.C.P.I.
Petenta a subliniat că aprobarea lotizării a fost făcută în mod expres de către creditorii urmăritori SC S. SRL şi Administraţia Finanţelor Publice Sector 2, creditori urmăritori care au dreptul conservat prin notarea în cartea funciară.
S-au invocat dispoziţiile speciale ale Legii nr. 85/2006, care reglementează o executare silită de tip concursual, în interiorul căreia sunt respectate drepturile creditorilor, iar bunurile înstrăinate de administratorul sau lichidatorul judiciar sunt dobândite libere de orice sarcini, ipoteci, garanţii reale mobiliare sau drepturi de retenţie de orice fel ori măsuri asigurătorii, conform art. 53.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:
Prin încheiere, O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti a respins cererea formulată de către petenta SC G.I. SRL, prin lichidator judiciar L. S.P.R.L., privind dezmembrarea imobilului situat în mun. Bucureşti, sector 2, în patru loturi şi intabularea dreptului de proprietate a celor patru loturi.
Motivul soluţiei de respingere l-a reprezentant faptul că imobilul nu se poate dezmembra în baza art. I pct. 18 din Ordinul nr. 133/2009 al A.N.C.P.I., existând piedici la intabulare.
Din extrasul de carte funciară pentru informare al imobilului rezultă că în partea a III-a sunt notate patru sarcini asupra imobilului. Astfel, prin încheiere, s-a înscris sechestrul nr. 389875/03.09.2004, emis de Administraţia Finanţelor Publice Sector 2 Bucureşti, prin încheiere a fost notată somaţia nr. 17/31.03.2005, emisă de BEJ S.S. în favoarea creditoarei SC D.D. SA pentru o creanţă de 178.979,026 lei, prin încheiere a fost notată adeverinţa nr. 15361/2005, emisă de SC S. SRL şi privilegiul acesteia în calitate de finanţator, iar prin încheiere a fost înscris antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 593/18.03.2005, emis de BNP F.N. în favoarea promitentului-cumpărător R.A.
In privinţa dezmembrării, decizia a fost adoptată în urma adunării generale a creditorilor din data de 26.05.2009 de către lichidatorul judiciar al petentei în scopul unei mai bune valorificări a acestui imobil în suprafaţă totală de 1400 mp prin crearea unor loturi mai mici care să faciliteze vânzarea la licitaţie pentru îndestularea creditorilor înscrişi la masa credală, în procedura insolvenţei deschisă împotriva societăţii proprietare, conform Legii nr. 85/2006.
Dintre cei patru creditori care şi-au notat sarcinile în partea a III-a a cărţii funciare doar doi şi-au exprimat acordul pentru dezmembrare, respectiv intimatele Administraţia Finanţelor Publice Sector 2 Bucureşti şi SC S. SRL prin creditorul cedent Banca C SA.
Celelalte două intimate SC D.D. SA şi R.A., creditoare ale petentei şi titulare ale drepturilor ce se urmăresc protejate prin notările în cartea funciară, nu şi-au exprimat poziţia faţă de soluţia de dezmembrare a imobilului în suprafaţă de 1400 mp nici la momentul soluţionării cererii de către registratorul de carte funciară şi nici în faţa instanţei învestite cu soluţionarea prezentei plângeri.
Faţă de cele arătate, având în vederea plângerea formulată în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, instanţa a procedat la verificarea legalităţii şi temeiniciei măsurii dispuse de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti.
Astfel, în conformitate cu art. 42 din Legea nr. 7/1996, „imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dezlipiri sau prin mărirea sau micşorarea întinderii acestuia. Imobilul se modifică prin dezlipire, dacă se desparte o parte dintr-un imobil. Dezlipirea unei părţi dintr-un imobil se face, în lipsa unei convenţii contrare, împreună cu sarcinile care grevează imobilul. Proprietarii unor imobile învecinate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le alipească într-un imobil, în baza unei documentaţii cadastrale şi
a actului autcntic, întocmite în condiţiile legii. Dacă imobilele sunt grevate cu sarcini reale, operaţia de alipire nu se poate face decât cu acordul titularilor acestor sarcini”.
De asemenea, conform art. I pct. 18 din Ordinul nr. 133/2009 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, a fost introdus art. 83 alin. (21) în Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 633/2006, potrivit căruia „notarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară şi a litigiilor având ca obiect imobilul înscris în cartea funciară constituie piedică la comasarea sau dezmembrarea imobilului, până la radierea acestora”.
Din interpretarea acestor dispoziţii legale rezultă că voinţa legiuitorului a fost în sensul că, prin notările sarcinilor în cartea funciară, imobilul respectiv nu este indisponibilizat, iar proprietarul are dreptul de a dispune de bunul său conform intereselor sale, însă cu condiţia de a nu aduce atingere drepturilor creditorilor săi care s-au notat în mod legal în cartea funciară. De aceea, îi este permis proprietarului să efectueze acte de dezmembrare ale imobilului cu privire la care sunt notate sarcinile, dar pentru aceasta îi este necesar acordul titularului sarcinii respective pentru că dreptul acestuia din urmă, deşi conservat şi opozabil terţilor, ar putea fi afectat prin dezmembrarea dorită şi acceptată de proprietarul debitor.
In cauza de faţă, în cartea funciară a imobilului se află notat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 593/ 18.03.2005 la BNP F.N., având ca obiect întregul imobil în suprafaţă de 1400 mp, iar promitentul-cumpărător R.A. nu şi-a dat acordul pentru dezmembrarea acestui teren. Or, conform clauzelor contractuale, această intimată este îndreptăţită la încheierea contractului de vânzare-cumpărare după soluţionarea definitivă şi irevocabilă a dosarului nr. y/2004 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, nefiind administrate dovezi în sensul că acest drept ar fi fost afectat de îm-
plinirea termenului de prescripţie extinctivă. In baza accstei notări, intimata a făcut opozabil terţilor dreptul său de cumpărare, fară a împiedica dreptul proprietarului de a dispune de bunul său, cu posibilitatea însă de a obţine nulitatea absolută a unui eventual contract
translativ de proprietate încheiat cu terţe persoane. Cu toate acestea, notarea antecontractului de vânzare-cumpărare este suficientă pentru a opri actul de dezmembrare dorit de proprietar, în lipsa acor
dului său, deoarece ar fi afectat astfel obiectul material asupra căruia poartă dreptul său de cumpărare.
In concluzie, instanţa consideră că notarea sarcinii în favoarea intimatei R.A., coroborată cu neexprimarea consimţământului acesteia pentru dezmembrare, nu permite autorităţii competente să dea curs cererii formulate de proprietarul tabular.
Evident, în cazul în care consideră necesar, petenta prin lichidator judiciar poate iniţia procedurile judiciare pentru a dovedi stingerea dreptului intimatei fie prin prescripţie, fie printr-un alt mod admis de lege, promovând astfel o acţiune în rectificarea cărţii funciare, sau poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, obţinând astfel preţul imobilului stipulat în antecontract, cu atât mai mult cu cât cererea de dezmembrare se justifică tocmai prin necesitatea înstrăinării imobilului şi lipsa unui cumpărător dornic să achiziţioneze întregul imobil.
Mai trebuie subliniat că efectuarea operaţiunilor de dezmembrare nu poate fi privită ca nevătămătoare pentru intimata promi-tentă-cumpărătoare, deoarece aceasta are dreptul şi obligaţia de a cumpăra un singur lot în suprafaţă de 1400 mp, iar nu patru loturi însumând aceeaşi suprafaţă, a căror valoare ar putea fi astfel scăzută şi care ar presupune ulterior, în cazul dobândirii dreptului de proprietate, îndeplinirea unor formalităţi şi cheltuieli suplimentare de alipire. Nu este deci suficientă preluarea în cărţile funciare ale celor patru loturi a notării antecontractului, deoarece în acest mod dreptul intimatei este conservat într-o formă nedorită de aceasta.
De asemenea, dintre ceilalţi creditori doar doi şi-au dat acordul pentru dezmembrare, nu şi intimata SC D.D. SA, fiind necesară, de asemenea, introducerea unei acţiuni în justiţie prin care să se constate inexistenţa creanţei acesteia ca urmare a stingerii prin prescripţie, prin plată sau în alt mod admis de lege, ori imposibilitatea valorificării accsteia într-un alt cadru procesual în afara procedurii speciale a insolvenţci. Doar după obţinerea unei astfel de hotărâri judecătoreşti este posibilă rectificarea cărţii funciare în sensul radierii notării înscrise în favoarea acestui creditor, care nu şi-a dat acordul pentru dezmembrare.
Ca şi în cazul precedent, formarea a patru loturi mai mici în loc de unul mai mare este de natură să conducă la o micşorare a patrimoniului debitorului său şi astfel la diminuarea gajului general care nu i-ar permite o valorificare corespunzătoare a creanţei sale.
Apărările cuprinse în plângerea formulată şi bazate pe dispoziţiile speciale ale Legii nr. 85/2006 nu pot fi primite şi nu pot conduce la concluzia nelegalităţii soluţiei adoptate de registratorul de carte funciară, deoarece nici acesta şi nici judecătorul învestit cu verificarea modului de soluţionare a cererii nu pot aprecia asupra împrejurării că, la finalul procedurii insolvenţei, societatea debitoare, proprietară tabulară, şi-ar înceta existenţa. Chiar şi aşa, este posibilă atragerea răspunderii patrimoniale a asociaţilor şi îndeplinirea în natură a drepturilor creditorilor neplătiţi.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 42 din Legea nr. 7/1996 şi art. I pct. 18 din Ordinul nr. 133/2009 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, instanţa a apreciat că soluţia de respingere pronunţată este corectă, legală şi temeinică, astfel că a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de către petenta SC G.I. SRL prin lichidator judiciar L. S.P.R.L., în contradictoriu cu intimatii Administraţia Finanţelor Publice Sector 2 Bucureşti, SC D.D. SA, SC S. SRL şi R.A.m
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 11489 din 23 noiembrie 2010, nepublicată
Comentarii: Art. 879 alin. (3) NCC prevede în mod expres necesitatea consimţământului titularilor sarcinilor care grevează imobilul supus alipirii sau dezlipirii. Acest acord trebuie să fie expres şi să provină de la toate persoanele afectate de operaţiunea de modificare. Lipsa acordului unuia dintre beneficiari lipseşte de efecte consimţământul celorlalţi titulari ai sarcinilor.
In lipsa acordului cumulat cerut de lege, este posibilă suplinirea acestuia prin hotărâre judecătorească, în urma promovării unui litigiu soluţionat de o instanţă judecătorească, chemată să sancţioneze în acest mod abuzul de drept civil, dacă este cazul.
în speţa prezentată, imobilul ce formează obiectul dezmembrării este grevat de patru sarcini, însă numai doi dintre titulari şi-au exprimat acordul expres pentru realizarea operaţiunii, în timp ce lipsa oricărui răspuns din partea celorlalţi doi nu poate fi considerată ca un consimţământ tacit pentru dezmembrare. în consecinţă, instanţa a reţinut lipsa acordului cumulat necesar pentru a încuviinţa operaţiunea de modificare a imobilului grevat de sarcini. Neprezentarea beneficiarilor sarcinilor pe parcursul procesului nu poate fi interpretată
ca fiind un acord implicit pentru dezmembrare, deoarece consimţământul beneficiarului trebuie să fie unul expres şi neîndoielnic, lipsa de la termenele de judecată putând avea alte semnificaţii.
Reclamanta avea posibilitatea de a solicita, printr-o acţiune separată, suplinirea acordului prin hotărâre judecătorească, pe temeiul exercitării cu bună-credinţă a drepturilor subiective civile şi al accesului liber la justiţie, sau de a introduce o acţiune de fond având ca obiect principal constatarea stingerii sarcinii, prin modalităţile prevăzute de lege, şi ca obiect subsidiar rectificarea cărţii funciare.
Atât timp cât consimţământul pentru modificarea imobilului nu a fost obţinut de la cei doi titulari ai sarcinilor nici pe cale amiabilă şi nici pe cale judecătorească, proprietarul tabular poate obţine operaţiunea solicitată abia după radierea respectivelor sarcini din cartea funciară.
| ← Unicitatea cărţii funciare. Imposibilitatea deschiderii unor... | îndreptarea erorii materiale din cuprinsul înscrierii în... → |
|---|
