Indicarea greşită a numărului cadastral al imobilului în actul de proprietate în baza căruia se solicită înscrierea. Sancţiuni
| Comentarii |
|
NCC, art. 884 Legea nr. 7/1996, art. 48, art. 49, art. 50
Prin sentinţa civilă nr. 3943 din 24.04.2008, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, Secţia civilă, în dosarul nr. x/300/ 2008, s-a respins, ca neîntemeiată, plângerea formulată de petentul T.N., în contradictoriu cu intimatul D.S.
Pentru a pronunţa această hotărâre, analizând materialul probator administrat, instanţa a reţinut că, prin încheierea nr. 1073998 din 28.11.2007, pronunţată de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, a fost respinsă cererea formulată de petentul T.N., prin care acesta solicita înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în mun. Bucureşti, sectorul 2.
Instanţa a reţinut şi că O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti a arătat că există neconcordanţe între actul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată şi înscrierile din cartea funciară, în sensul că identificatorul unic număr cadastral a fost menţionat greşit - 11718/7, în loc de 11718/7/1.
Totodată, garajul existent în actul de vânzare-cumpărare nu se regăseşte în descrierea cărţii funciare, nu se face vorbire în act despre cota indiviză de teren aferentă apartamentului, în cartea funciară, cota indiviză de teren în suprafaţă de 12,44 mp fiind menţionată în proprietate. Nu s-a făcut menţiune cu privire la sarcinile existente în cartea funciară, înscrise anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar petentul a achitat un tarif care corespunde operaţiunii de înfiinţare a cărţii funciare, însă imobilul are deja deschisă cartea funciară.
Prima instanţă a mai precizat că, în actul sub semnătură privată încheiat între petentul T.N. şi intimatul D.S., la data de 03.10.2004, se menţionează că obiectul vânzării este apartamentul 7 situat la etajul 7 din imobilul din mun. Bucureşti, sectorul 2. Cu toate aces
tea, în cartea funciară, imobilul intabulat pe numele proprietarului
D.S. este descris ca fiind alcătuit din construcţie, boxă la subsol şi teren aferent în proprietate, iar construcţia este identificată ca fiind etaj 7, compus din patru camere, două holuri, baie.
Se observă din examinarea documentaţiei aferente cărţii funciare, comunicată de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, faptul că apartamentul 7 nu se regăseşte identificat ca atare în niciun înscris. De altfel, chiar încheierea nr. 62/16.01.2004 dată de Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti, prin care dreptul de proprietate asupra imobilului a fost înscris în cartea funciară pe numele intimatului proprietar D.S., a dispus în sensul intabulării imobilului etaj 7 din mun. Bucureşti, sector 2, fară nicio referire la apartamentul 7. De asemenea, fişa corpului de proprietate este întocmită pentru etajul 7.
Este adevărat faptul că în cuprinsul actului sub semnătură privată încheiat între părţi, apartamentul 7 este descris prin raportare la suprafeţele atestate în fişa corpului de proprietate, care a stat la baza înscrierii în cartea funciară, însă, această împrejurare nu este suficientă prin sine pentru a atesta faptul că apartamentul nr. 7 reprezintă în realitate chiar spaţiul locativ existent la etajul 7 şi, deci, că nu există un alt apartament situat la acest nivel.
In acest sens, se observă că în partea a III-a a cărţii funciare este consemnat, cu titlu de sarcină, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 565/23.05.2003, privind apartamentul de la etajul 7 al imobilului din mun. Bucureşti, sector 2, iar nu apartamentul 7 de la etajul 7.
Aşa fiind, instanţa a apreciat că nu se poate proceda la înscrierea în cartea funciară a unui drept privind apartamentul nr. 7 de la etajul 7, în condiţiile în care existenţa acestui apartament nu este atestată de documentele care au stat la baza întocmirii cărţii funciare a imo-bilului în litigiu.
In ceea ce priveşte sentinţa civilă nr. 3463/30.04.2007, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, prin care a fost respinsă ca lipsită de interes acţiunea prin care petentul T.N. urmărea să obţină pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să constate intervenirea operaţiunii de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. 7 de la etajul 7 al imobilului din mun. Bucureşti, sector 2, se observă, din considerentele acelei sentinţe, faptul că instanţa a apreciat că actul sub semnătură privată perfectat de părţi este apt a produce efectul translativ de proprietate din perspectiva condiţiilor de formă, în sensul că fiind vorba despre un imobil-construcţie, acordul de voinţă al părţilor nu
trebuie să îmbrace forma autentică, precum şi faptul că înţelegerea părţilor constituie nu doar o promisiune bilaterală, ci chiar un contract ferm de vânzare-cumpărare. Prin urmare, sub aceste aspecte instanţa a apreciat, în cadrul sentinţei menţionate, faptul că nu ar exista un impediment în efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară, în sensul că înscrisul sub semnătură privată încheiat între părţi reprezintă o convenţie valabilă sub aspectul formei pentru a putea servi drept fundament al înscrierii în cartea funciară.
Or, impedimentul analizat în cauza de faţă priveşte un aspect diferit de condiţiile de formă ale actului juridic, vizând identificarea apartamentului vândut, în sensul că apartamentul nr. 7 menţionat în convenţia părţilor nu figurează ca atare în cartea funciară în cuprinsul căreia petentul tinde să-şi înscrie propriul drept de proprietate.
Prin decizia civilă nr. 761 din 25.05.2009, pronunţată în dosarul nr. x/300/2008 de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, s-a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul-reclamant T.N. împotriva sentinţei civile nr. 3943/24.04.2008, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti.
împotriva acestei decizii s-a formulat recurs la 19.10.2009 de către recurentul-petent T.N., care a fost respins ca nefondat, cu majoritate, prin decizia civilă nr. 609/20.04.2010 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă.
Curtea a arătat că instanţa de apel a făcut o corectă interpretare şi aplicare a art. 20, art. 22 şi art. 50 din Legea nr. 7/1996, întrucât potrivit art. 17 din Legea nr. 7/1996, o carte funciară nu poate fi preluată de un alt titular decât în totalitate, iar intabularea apartamentului nu poate avea loc decât ca urmare a operaţiunii de dezmembrare.
Conform art. 20 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra unui imobil se înscriu în cartea funciară pe baza pe baza actului prin care s-au constituit sau s-au transmis în mod valabil. Art. 22 arată că înscrierea unui drept se poate efectua doar împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută, iar art. 23 precizează că dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte drepturi reale asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea, dobândirea înscrierilor succesive odată cu aceea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile. Conform art. 31, cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în
folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară. Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între acesta şi situaţia juridică reală.
Astfel cum rezultă din actele şi lucrările dosarului, la 09.11.2007, T.N. a solicitat înscrierea în cartea funciară a contractului de vânza-re-cumpărare încheiat prin act sub semnătură privată la 03.10.2004, asupra apartamentului nr. 7, situat la etajul 7 al imobilului din mun. Bucureşti, sector 2, având suprafeţele conform fişei corpului de proprietate nr. 11718/7. La data încheierii acestui act sub semnătură privată în cuprinsul cărţii funciare deschise pentru imobilul din mun. Bucureşti, et. 7, era notată încheierea nr. 6337 din 19.04.2004, din care rezulta că asupra acestei părţi din imobil se încheiase antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 565 din 23.05.2003, prin care s-a dispus menţiunea dreptului de promisiune în favoarea lui N.R. Din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între D.S. şi N.R. rezultă că antecontractul a avut ca obiect tot apartamentul de la et. 7 al imobilului situat în mun. Bucureşti, sector 2, în compunerea menţionată. Preţul acestui apartament a fost stabilit la suma de 75.000 euro, iar părţile s-au obligat să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare până la data de 15.08.2003, după efectuarea recepţiei finale a imobilului. Vânzătorul nu a finalizat, însă, construcţia până în prezent, etajul 7 fiind la roşu, astfel cum au declarat ambele părţi la data de 13.04.2010 şi cu rea-credinţă a încheiat ulterior înscrisul sub semnătură privată cu petentul.
Prin acţiunea înregistrată sub nr. y/3/2004, primul cumpărător, N.R., i-a chemat în judecată pe pârâţii D.S. şi SC B. SRL, solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânza-re-cumpărare cu privire la apartamentul nr. 7 situat în imobilul din mun. Bucureşti, et. 7, sector 2, compus din 117,57 mp suprafaţă construită, suprafaţă utilă de 84,60 mp, cota-parte indiviză din casa scării şi din lift şi boxa de la subsol, cota-parte indiviză din 1/2 din garajul din partea dreaptă al intrării şi cota indiviză din terenul aferent apartamentului. Pârâta a depus cerere reconvenţională solicitând să se constate culpa comună a părţilor pentru amânarea perfectării contractului de vânzare-cumpărare, constatarea modificării proiectului la cererea reclamantului şi obligarea la încheierea
contractului de vânzare-cumpărare. Prin sentinţa civilă nr. 12024 din 23.12.2008, s-a admis în parte acţiunea principală, s-a constatat că între pârâtul-reclamant D.S., în calitate de vânzător, şi reclaman-tul-pârât N.R., în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul de la etajul 7 situat în mun. Bucureşti, sector 2, în componenţa arătată în antecontract, iar hotărârea ţine loc de act de vânzare-cumpărare; celelalte capete din cererea principală şi întreaga cerere reconvenţională au fost respinse ca nefondate.
Rezultă, aşadar, că petentul nu poate solicita înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra unui apartament care fusese înstrăinat în baza unui antecontract autentic şi menţionat în cartea funciară la momentul încheierii actului sub semnătură privată invocat ca titlu de proprietate. Petentul nu a dobândit cu bună-credinţă acest drept în raport de art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/19096, deoarece la data înregistrării cererii de intabulare era făcută menţiune despre antecontractul încheiat pentru acelaşi apartament între D.S. şi N.R., iar petentul putea lua cunoştinţă despre această împrejurare efectuând verificări la Biroul de Carte Funciară, conform art. 41 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 7/1996.
Art. 45 din aceeaşi lege reglementează situaţia unui imobil cu construcţie - condominiu -, din care unele părţi sunt comune indivize, iar restul sunt individuale, arătând că se întocmeşte o carte funciară colectivă pentru întreaga construcţie şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală, care poate fi reprezentată prin apartamente sau spaţii cu om altă destinaţie decât cea de locuinţă.
In opinia separată la această decizie, s-a considcrat că se impunea admiterea recursului, modificarea deciziei civile recurate, admiterea apelului, schimbarea sentinţei apelate, admiterea plângerii, modificarea încheierii atacate şi dispunerea intabulării dreptului de proprietate asupra apartamentului descris sub număr cadastral 11718/7 în favoarea petentului T.N.
In motivarea opiniei separate, s-a arătat că nu există niciun impediment legal la înscrierea imobilului în cartea funciară.
In baza art. 48 din Legea nr. 7/1996, în cazul în care registratorul admite cererea, el dispune intabularea dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii: este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; indică numele părţilor; individualizează imobilul printr-un
identificator unic; este însoţit de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, toate aceste condiţii fiind îndeplinite în speţă.
Intabularea are ca obiect înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare. înstrăinarea de drepturi reale asupra construcţiilor, respectiv înstrăinarea prin vânzare, se poate realiza conform dispoziţiilor art. 1295 C. civ. 1864, inclusiv prin act sub semnătură privată, astfel cum au procedat părţile din contractul supus atenţiei instanţei.
Astfel, prin actul sub semnătură privată încheiat la data de 03.10.2004, vânzătorul D.S. a transmis dreptul său de proprietate asupra unui apartament petentului T.N. Actul menţionat indică numele părţilor şi individualizează imobilul atât prin adresă şi număr, cât şi prin suprafaţa construită şi suprafaţa utilă, inclusiv prin indicarea numărului de carte funciară, deoarece la data acestei înstrăinări obiectul vânzării era înscris în cartea funciară sub nr. 11718/7 - exact numărul la care părţile contractante au făcut referire în act - în favoarea vânzătorului.
Nu are nicio relevanţă în speţă faptul că vânzătorul a vândut numai construcţia şi nu a vândut şi terenul aferent, deoarece acesta este un aspect lăsat la libera apreciere a părţilor, de vreme ce vânzătorul unei locuinţe nu are nicio obligaţie legală să vândă terenul de sub construcţie. De altfel, dispoziţiile Legii nr. 7/1996 fac referire şi la dreptul de superficie, ceea ce este de natură să demonstreze că pot exista diferite drepturi reale asupra construcţiilor şi asupra terenurilor aferente şi că aceste drepturi pot aparţine unor persoane diferite.
Actul de vânzare a construcţiei este însoţit de extrasul de carte funciară despre care se face referire chiar în actul sub semnătură privată. Având în vedere cele menţionate, sunt îndeplinite toate condiţiile legale pentru înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiei în favoarea petentului cumpărător.
Registratorul de carte funciară a respins cererea petentului, susţinând că identificatorul unic cadastral este indicat greşit în act ca fiind 11718/7, în loc de 11718/1, cum este menţionat în cartea funciară, însă, având în vedere descrierea imobilului, este în discuţie o simplă eroare materială.
De asemenea, registratorul de carte funciară a găsit ca motive dc respingere a cererii petentului aspecte neprevăzute de lege, cum ar fi: a) garajul existent în act nu se regăseşte înscris în cartea funciară nr. 44174; acest aspect nu are relevanţă, de vreme ce imobilul vândut şi descris identic atât în act, cât şi în cartea funciară, este cel înscris în
C.F. nr. 11718/1; astfel, cererea de intabulare trebuia admisă pentru imobilul descris şi înscris sub nr. 11718/1, deoarece acest aspect era clar; este excesivă respingerea cererii de intabulare a dreptului de proprietate asupra apartamentului pentru inadvertenţe cu privire la existenţa unui garaj înscris în altă carte funciară (C.F. nr. 44174); b) actul sub semnătură privată nu a făcut nicio referire la sarcinile existente ale imobilului, acestea fiind înscrise anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Acest ultim motiv de respingere a cererii petentului este nelegală, fiind o condiţie neprevăzută de lege pentru intabularea dreptului şi este excesivă de asemenea, deoarece declararea sau nedeclararea sarcinilor imobilelor la încheierea contractului determină răspunderea vânzătorului pentru evicţiune (a se vedea art. 1337 C. civ. 1864) şi este o problemă contencioasă, ce presupune un eventual proces, astfel că registratorul de carte funciară a depăşit limitele art. 48 din Legea nr. 7/1996 şi procedura graţioasă în care era implicat, încercând să preîntâmpine eventuale procese între părţi privind răspunderea vânzătorului pentru evicţiune.
Insă, toate aspectele reţinute în încheierea de respingere a intabulării dreptului de proprietate al petentului asupra imobilului exced atribuţiilor registratorului şi dispoziţiilor legale menţionate, iar respingerea a încălcat fară niciun temei legal protecţia dreptului de proprietate oferită de lege petentului prin intabulare.
C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 609R din 20 aprilie 2010, nepublicată
Comentarii: în ipoteza în care actul de proprietate în baza căruia se solicită înscrierea în cartea funciară conţine un număr cadastral greşit privind imobilul ce formează obiectul cererii, soluţia corectă este în sensul respingerii intabulării, atât timp cât partea interesată nu a depus înscrisul doveditor care să ateste îndreptarea erorii materiale în condiţiile legii.
Nici registratorul de carte funciară, nici registratorul şef şi nici judecătorul sesizat cu plângerea împotriva încheierii de carte funciară prin care s-a respins cererea de intabulare nu pot aprecia în sensul existenţei unei erori materiale şi nu o pot corecta, ci pentru admiterea cererii de înscriere este necesar ca, în prealabil, eroarea existentă să fie îndreptată în condiţiile legii, prin însuşirea actului în forma corectată de către părţile acestuia.
| ← Individualizarea imobilului în înscrisul invocat pentru... | Acţiunea în rectificarea cărţii funciare. Inadmisibilitate.... → |
|---|
