Construcţii ridicate pe terenul altuia cu bună-credinţă. Puterea de lucru judecat a unei hotărâri anterioare
| Comentarii |
|
Curtea de Apel GALAŢI Decizie nr. 36 din data de 10.02.2016
Printr-o hotărâre anterioară având ca obiect revendicare, s-a decis cu putere de lucru judecat că pe terenul restituit reclamantului se află construcții edificate cu bună credință de C.C.I. Prin prezenta acțiune, reclamantul a solicitat, în contradictoriu cu succesorul cu titlu particular al cooperativei: constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la construcții, evaluarea și obligarea la plata lipsei de folosință pe teren și construcții. Opțiunile pe care le are proprietarul terenului în conformitate cu dispozițiile art. 494 alin.3 Cod civil
Decizia civilă nr. 36/R din 10 februarie 2016 a Curții de Apel Galați
Prin sentința civilă nr.714/19.11.2014, pronunțată de Judecătoria Făurei în dosarul civil nr.1860/228/2012 a fost admisă ca fondată acțiunea civilă formulată de reclamanții A.E., C.G. D.D., L.J. E. și T.A. în contradictoriu cu pârâtele S.C. C.C. SRL I. și S. C.de C. I.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr…/31.03.2003.
S-a dispus repunerea părților, respectiv a vânzătoarelor S.C. de C. I., jud. B. și S.C. C. C. I. în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr…/31.03.2003.
S-a dispus evacuarea pârâtei S.C. C.C.SRL I. din imobilul situat în orașul I., str. B. nr…, județul B.
Au fost obligate, în solidar, pârâtele să plătească reclamanților suma de 1.139.696 RON despăgubiri, reprezentând echivalentul lipsei de folosință a suprafeței de 1304 m.p. teren pe perioada 05.12.2009 - octombrie 2013.
Au fost obligate în solidar pârâtele să plătească în solidar reclamanților suma de 25.000 lei cheltuieli de judecată, din care 8.000 lei onorariu apărător, 1800 lei onorariu expert și 16.335 lei taxă de timbru.
Pentru a dispune astfel, instanța de fond a avut în vedere următoarele considerente:
Analizând probatoriile administrate în cauză și susținerile părților instanța a constatat că, prin contractul de vânzare-cumpărare înregistrat sub nr. …/1933 în cadrul registrului de acte autentice al județului I. și transcris sub nr. …/12.10.1933 la Tribunalul Popular al Raionului B., autoarea reclamanților C.B. a dobândit dreptul de proprietate în privința suprafeței de 3000 mp reprezentând loc de casă, lat de 20 metri și lung de 144 m și a construcției constând în prăvălie la față ce servea drept local, odăi de locuit, antreu, pridvor, șopron, magazie și două closete. Prețul vânzării a fost în anul 1933 de 150.000 lei.
Ulterior, pe fondul instaurării în România a regimului comunist, imobilul dobândit de autoarea reclamanților a ajuns în posesia statului fără un titlu valabil. Nu s-a depus la dosar nici un astfel de act pentru a se atesta că statul a preluat cu titlu valabil acest imobil ce a aparținut autoarei reclamanților.
În fapt, imobilul a fost închiriat C. I. în considerarea perioadei 1 mai 1953 - 1 mai 1956 conform contractului de închiriere depus la dosar în copie.
Autoarea reclamanților s-a adresat autorităților existente în anii ʹ50 în România arătând că imobilul său nu a fost expropriat, este folosit de C. I. ce refuză să achite chirie pentru folosința sa.
Ulterior, C. I. a refuzat să mai achite chiria datorată, deși a operat în cauză în mod evident o tacită relocațiune în privința imobilului folosit de această pârâtă. Autoarea reclamanților s-a adresat în acest sens autorităților de la acea dată, în speță președintelui Comitetului Executiv a Sfatului Popular Raional F - Regiunea G., în care arată că din anul 1959 nu a mai fost achitată chiria datorată de pârâta C. I.
Deși statul nu deținea niciun titlu valabil pentru imobilul aparținând autoarei reclamanților, prin Decizia nr. 493/26.11.1971 emisă de C.P. al județului B. a fost transmis acest imobil fără plată și fără termen în folosința Î.E.J. a C.de C. B. cu scopul de a se construi un restaurant pe acest teren.
Pe acest teren a fost demolată construcția existentă veche de circa 80 de ani la acel moment și a fost edificată o construcție nouă constând în restaurant și locuri de cazare. Sunt relevante în acest sens adresa nr. 1.684 din 19 iulie 1971 emisă de Consiliul Popular al Comunei I. și Procesul verbal din 16 iulie 1971 încheiat de această instituție publică din conținutul cărora rezultă clar că localul existent anterior era expropriat din anul 1949, aspect nereal, uzat în proporție de peste 70%, impropriu de a fi renovat, și se dorea edificarea unei alte construcții ca obiectiv de investiții pentru declararea ca oraș a comunei I. S-a mai reținut în cadrul procesului verbal din 18 iulie 1971 încheiat de angajați ai Consiliului Popular al Comunei I. faptul că din materialul de construcție existent la vechea clădire se poate recupera doar materialul lemnos.
Pentru fostul imobil a fost produsă "Autorizația pentru dărâmare de construcții F.N. emisă de Consiliul Popular al Județului B., ca urmare a cererii înregistrată sub nr. 8837/23.07.1971. Acest imobil a fost demolat, fiind edificat un nou imobil în locul său. Părțile nu au negat acest lucru. Rezultă fără nici un fel de dubii din fotografiile depuse la dosar că imobilul existent la acest moment este unul modern, nefiind în nici un caz edificat în secolul XIX. Acest imobil a fost edificat conform Autorizației pentru executare de lucrări cu nr. 454 din 12 august 1972 emisă de Consiliul Popular al Județului B.
Decizia de atribuire în folosință a terenului de 3000 mp cu nr. 493/26.11.1971 emisă de Comitetul Executiv al Consiliului Popular al Județului B. este lipsită de relevanță sau efecte juridice cât timp statul nu a fost niciodată proprietarul suprafeței de 3000 mp și nu putea atribui în folosință ceva ce nu îi aparținea de drept.
Prin Decizia Civilă nr. 642 din 09.09.2002 pronunțată de Tribunalul Buzău în cauza nr. 1365/2002 a fost admis apelul declarat de apelanții T.E., C.F. și C.D. împotriva sentinței civile nr. 7401/25.10.2000 pronunțată de Judecătoria Buzău în cauza nr. 2722/2000, pârâta din prezenta cauză fiind obligată să lase în deplină proprietate și pașnică folosință apelanților terenul de 3000 mp situat în orașul I., județul B., apelanții fiind la acea dată moștenitorii defunctei autoare C.B. Această decizie a devenit irevocabilă prin respingerea recursului declarat împotriva sa prin Decizia nr. 2600 din 19.12.2002 a Curții de Apel Ploiești.
În considerentele Deciziei nr. 642/09.09.2002 s-a reținut că, în privința construcției edificată pe terenul aparținând moștenitorilor autoarei C.B., pârâta are calitatea de constructor de rea-credință prin referire la art. 494 din Codul Civil din 1865, iar apelanții au posibilitatea de a tranșa ulterior printr-o acțiune distinctă situația acestei construcții.
Deși pârâta era obligată să asigure moștenitorilor defunctei C.B. liniștita folosință a terenului de 3000 mp pe care era edificată construcția acesteia, existând posibilitatea rezolvării situației juridice a construcției printr-o acțiune separată ulterioară, pârâta C.de C. I. transferă proprietatea acestei clădiri către pârâta S.C. C.C. S.R.L. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 41/31 martie 2003. În acest mod pârâta, C. de C.I., prin propriul său act juridic, și-a încălcat obligația, stabilită în sarcina sa de instanța din cadrul Tribunalului Buzău, de a asigura liniștita folosință a suprafeței de teren pe care se afla clădirea edificată pe terenul altuia. Mai mult, prin acest act juridic a lipsit de orice finalitate un eventual demers juridic în instanță al moștenitorilor defunctei C.B. de a rezolva problema dreptului de proprietate ori a existenței construcției edificată pe terenul aparținând acestora de pârâta C. de C. I. în calitate de constructor de rea-credință, calitate ce rezultă din economia și considerentele Deciziei nr. 642/09.09.2002 existentă la dosar în copie.
Acest contract de vânzare-cumpărare este o veritabilă fraudă la lege, fiind de natură a înlătura efectele deciziei civile nr. 642/09.09.2002 pronunțată de o instanță legal investită și de natură a împiedica orice eventual demers al moștenitorilor defunctei C.B. de a rezolva problema dreptului de proprietate ori a existenței construcției edificată pe terenul aparținând acestora de pârâta C. de C. I. în calitate de constructor de rea-credință. Contractul este lovit de nulitate absolută, fiind de natură a înlătura efectele legale ale acestei hotărâri judecătorești, aspect de neadmis într-un stat de drept.
În aceste condiții este adusă reclamanților prin încheierea acestui contract o evidentă vătămare ce nu poate fi altfel înlăturată decât prin constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 41/31.03.2003 și repunerea părților semnatare, pârâtele din prezenta cauză, în situația anterioară încheierii sale, imobilul construcție urmând a reveni în patrimoniul pârâtei C. de C. I.
Cât timp pârâta S.C. C. S.R.L, într-o astfel de situație, nu mai deține un titlu valabil în privința imobilului achiziționat printr-un contract lovit de nulitate absolută, se impune evacuarea acestei pârâte din imobilul în cauză situat în orașul I., strada B. nr. …, județul B.
În privința cererii referitoare la obligarea pârâtelor la plata contravalorii lipsei de folosință a construcției și terenului aferent acesteia s-a reținut că prin Raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză s-a stabilit că respectiva construcție este în suprafață de 1304 mp, iar pentru perioada 05.12.209-31.10.2013 valoarea acestei lipse a folosinței clădirii din partea reclamanților se ridică la suma de 1.139.696 lei reprezentând chiria ce ar fi putut fi încasată. În privința lipsei de folosință a terenului de 3000 mp, expertul desemnat nu a putut realiza o calculație, neexistând un echivalent al chiriei practicat în zonă.
S-a apreciat că se impune obligarea pârâtelor la plata în solidar a sumei de 1.139.696 lei cât timp, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 41/31.03.2003, au fost vătămate drepturile reclamanților și ale autorilor lor de a putea rezolva situația juridică a imobilului construcție ce face obiectul acestui contract și care este edificat pe terenul aparținând acestora de 3000 mp. Reclamanții ar fi avut posibilitatea să invoce în acest mod, accesiunea imobiliară în favoarea lor și ar fi fost îndrituiți, în acest mod, la încasarea chiriei pentru folosința construcției în cuantumul stabilit de expertul contabil. În schimb, prin încheierea contractului nr. 41/31.03.2003 de către pârâte, această posibilitate a devenit iluzorie, fiind nevoiți reclamanții să promoveze prezenta acțiune.
Față de prevederile art. 274 alin. 1 din codul de procedură civilă din 1864 instanța a obligat pârâtele la plata în solidar către pârâți a sumei de 25.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 345 din 26.05.2015 a Tribunalului Brăila s-au respins ca nefondate apelurile formulate de apelantele: S. C. de C. I., și SC C. COM SRL, I., județ B. împotriva sentinței civile nr. 714/19.11.2014, pronunțată de Judecătoria Făurei, în contradictoriu cu intimații A.E., C.G., T.D., L.J. E. și T.A., Comisia Locală de fond funciar, cu sediul în I, județ B. și Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor județul B.
Au fost obligate apelantele la plata în solidar a sumei de 5000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, onorariu avocat în apel către intimatul T.A.
Pentru a decide astfel, instanța a reținut următoarele:
În privința motivelor de apel referitoare la excepțiile de necompetență materială și insuficienta timbrare, Tribunalul nu le-a reținut având în vedere următoarele:
Instanța de fond a pronunțat o hotărâre cu respectarea dispozițiilor referitoare la competența materială, iar în privința majorării valorii pretențiilor în urma efectuării expertizei tehnice, Tribunalul constată că devin incidente prevederile art.181din vechiul Cod de procedură civilă potrivit cărora instanța investită potrivit dispozițiilor referitoare la competența după valoarea obiectului cererii, rămâne competentă să judece chiar dacă ulterior investirii, intervin modificări în ceea ce privește cuantumul valorii acestui obiect.
Cu privire la excepția de netimbrare corespunzătoare cu valoarea pretențiilor, Tribunalul, verificând modalitatea în care acțiunea a fost timbrată, a constatat că taxele de timbru achitate la fondul cauzei, 16.335 lei, acoperă valoarea obiectului acțiunii.
Tribunalul a reținut că în apel se invocă de către apelanta S.C. C. C. S.R.L I. lipsa calității procesual active a reclamanților, motivat de faptul că aceștia nu au dezbătut succesiunea de pe urma autoarei C.B., nefiind depuse la dosar certificate de moștenitor. Cu privire la această excepție, Tribunalul, analizând dosarul de fond, a constatat că la dosar sunt depuse în copii certificatele de moștenitor din care rezultă pe linie succesorală calitatea părților de moștenitori ai autoarei C.B., nefiind fondată excepția lipsei calității procesual active invocate în cauză.
Apelanta C.de C. I. invocă în apel că instanța de fond a acordat mai mult decât s-a cerut, în cauză nefiind formulată în scris o cerere de majorare a pretențiilor și că apelanta a fost obligată la plata sumei de 1.139.696,00 lei fără ca reclamanții să formuleze în scris o cerere de majorare a pretențiilor. Referitor la acest motiv de apel, Tribunalul a reținut că prin susținerile cuprinse în Încheierea de ședință din data de 02.04.2013, reclamanții își precizează și modifică oral acțiunea, instanța luând act de aceasta. Ulterior efectuării expertizei, potrivit notelor scrise depuse la dosarul cauzei, reclamanții își precizează nivelul lipsei de folosință la cel stabilit de expertul desemnat în cauză, iar prin concluziile depuse la dosar, reclamanții solicită obligarea la plata sumei de 1.139.696,00 lei stabilită prin expertiză cu titlu de lipsă folosință. Prin urmare, instanța de fond s-a pronunțat potrivit petitului acțiunii, așa cum a fost el precizat și modificat, nefiind fondat acest motiv de apel.
Cu privire la motivele de apel prin care ambele apelante invocă în apel calitatea pârâtei C. de C. I. de constructor de bună-credință, Tribunalul reține că apelantele, deși invocă în susținerea acestui motiv de apel decizia civilă nr. 642/09.09.2002, această decizie a avut drept obiect revendicarea terenului de către moștenitorii autoarei C.B. Mai mult, prin această decizie se arată că rezolvarea și clarificarea situației juridice cu privire la calitatea de constructor al părții se va putea soluționa printr-o acțiune separată.
Mai mult, în prezenta cauză instanța nu a fost investită cu un capăt de cerere privind constatarea calității de constructor de bună-credință sau rea-credință al apelantei C.de C. I., analiza nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, făcându-se prin prisma relei-credințe a părților contractante, la momentul încheierii contractului.
Astfel, s-a reținut că acest contract de vânzare-cumpărare este o veritabilă fraudă la lege, fiind de natură a înlătura efectele deciziei civile nr. 642/09.09.2002 pronunțată de o instanță legal investită și de natură a împiedica orice eventual demers al moștenitorilor defunctei C.B. de a rezolva problema dreptului de proprietate ori a existenței construcției edificată pe terenul aparținând acestora de pârâta C. de C. I.
Contractul, în condițiile în care a fost încheiat la data de 31.03.2003, adică ulterior deciziei civile nr. 642/09.09.2002, este lovit de nulitate absolută, fiind evidentă reaua-credință a părților la momentul încheierii lui.
În aceste condiții este adusă reclamanților prin încheierea acestui contract o evidentă vătămare ce nu poate fi altfel înlăturată decât prin constatarea nulității absolute și repunerea părților contractante, apelantele din prezenta cauză, în situația anterioară încheierii sale, imobilul construcție urmând a reveni în patrimoniul pârâtei C. de C. I.
Or, în mod corect a stabilit instanța de fond că atât timp cât pârâta S.C. C. S.R.L, într-o astfel de situație, nu mai deține un titlu valabil în privința imobilului achiziționat printr-un contract lovit de nulitate absolută, se impune evacuarea acestei pârâte din imobilul în cauză.
În privința cererii referitoare la obligarea pârâtelor la plata contravalorii lipsei de folosință a construcției și terenului aferent acesteia apelanta S.C. C. C. S.R.L I. invocă faptul că nu i se poate imputa lipsa de folosință solicitată de reclamanți deoarece nu s-a dovedit reaua-credință a acestei apelante. Referitor la acest motiv, Tribunalul a constatat că în cauză, prin constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, pârâta S.C. C. S.R.L, într-o astfel de situație, nu mai deține un titlu valabil în privința imobilului-construcție. Mai mult, fiind proprietarii terenului pe care se află amplasată construcția, intimații reclamanți au fost lipsiți de folosința acestuia, iar prin Raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză s-a stabilit că respectiva construcție este în suprafață de 1304 mp, iar pentru perioada 05.12.2009-31.10.2013 valoarea acestei lipse a folosinței din partea reclamanților se ridică la suma de 1.139.696 lei reprezentând chiria ce ar fi putut fi încasată. În lipsa unei calculații, valoarea de 1.139.696 lei a lipsei de folosință având drept bază de calcul chiria ce ar fi putut fi încasată apare drept justificată.
Prin decizia civilă nr. 36/R/10.02.2016 a Curții de Apel Galați, s-a admis recursul declarat pârâta SC C. SRL I., județul B. împotriva deciziei civile nr. 345 din 26.05.2015 pronunțată de Tribunalul Brăila - Secția I civilă.
A fost modificată în tot decizia civilă nr. 345/26.05.2015 a Tribunalului Brăila în sensul că a fost admis apelul declarant de SC C. SRL I.
A fost schimbată tot sentința civilă nr. 714/2014 a Judecătoriei Făurei și, pe cale de consecință:
S-au respins ca nefondate toate capetele de cerere vizând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 41/31.03.2003, s-a dispus repunerea în situația anterioară, evacuarea, obligarea la despăgubiri pentru lipsa de folosință a clădirii.
A fost înlăturată dispoziția privind obligarea pârâtelor la cheltuieli de judecată.
Au fost obligați intimații-reclamanți la plata sumei de 8167,5 lei cheltuieli de judecată în recurs
Recursul este fondat din considerentele ce se vor arăta în continuare:
Primul motiv de recurs pe care instanța îl încadrează în drept în dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă este fondat din considerentele ce se vor arăta în continuare.
Susține recurenta-pârâtă SC C. SRL că instanțele au ignorat cele reținute cu putere de lucru judecat prin decizia civilă nr. 642/09.09.2002 și decizia civilă nr. 2600/19.12.2002 a Curții de Apel Ploiești.
În acest dosar, instanțele au fost învestite de reclamanții din prezentul dosar cu o acțiune prin care să se constate că sunt proprietarii terenului în suprafață de 3000 m.p., situat în localitatea I. și ai construcției aflată pe acest teren și să fie obligată pârâta C. I. (C. de C. I.), F.B. și C. L. I. să lase în deplină proprietate și pașnică folosință aceste imobile.
Prin decizia civilă nr. 642/09.09.2002 a Tribunalului Buzău s-a admis apelul, s-a schimbat sentința civilă nr. 7401/2000 a Judecătoriei Buzău, în sensul că s-a admis în parte acțiunea reclamanților și au fost obligate pârâtele să lase în deplină proprietate și posesie suprafața de 3000 m.p. teren situat în comuna I., județul B.
În motivarea deciziei, Tribunalul a reținut că reclamanții au făcut dovada dreptului lor de proprietate în ceea ce privește terenul în suprafață de 3000 m.p., prin actul de vânzare-cumpărare încheiat la 29.09.1933, prin care autoarea lor B.C. a cumpărat acest teren și clădirile existente.
În anul 1953, autoarea B.C. a încheiat un contract de închiriere cu C. de C. I., pe o perioadă de 3 ani, care încă din acel timp, a început transformările la clădirile închiriate, situație față de care proprietara de atunci a făcut obiecțiuni.
Din toate probele administrate rezultă cu certitudine că terenul și clădirile nu au trecut în proprietatea C. de C. Ianca, care nu a prezentat nici un titlu de proprietate în acest sens fiind și adresa nr. 4427/1994 a P. I., din care rezultă că F. B. nu are proprietăți pe raza acestei localități.
De altfel, nici P. I. nu a făcut dovada că terenul a intrat în proprietatea sa în mod legal, astfel că, decizia nr. 493/1971 de care se prevalează intimatele a transmis numai folosința terenului și nu dreptul de proprietate.
În acest context, singurii proprietari ai terenului sunt recurenții-reclamanți, în calitate de moștenitori ai autoarei B.C.
Cu privire la construcțiile demolate, acestea nu mai pot fi revendicate în natură, reclamanții având posibilitatea să solicite despăgubiri conform Legii nr. 10/2001.
Referitor la capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate asupra actualei construcții edificată pe terenul proprietatea reclamanților, Tribunalul a reținut că potrivit art. 488 Cod civil, reclamanții pot să însușească aceste construcții edificate de un terț pe terenul lor, ori din actele dosarului nu rezultă că și-au manifestat această intenție, conform art. 494 Cod civil, intenție care trebuie să aibă un caracter neechivoc, pentru ca în funcție de aceasta, să se stabilească situația juridică a complexului comercial.
Părțile pot însă, ca printr-o acțiune separată să rezolve toate aceste aspecte, sau să finalizeze procedura începută în baza Legii nr. 10/2001.
Prin decizia civilă nr. 2600/19.12.2002 a Curții de Apel Ploiești s-au respins ca nefondate recursurile declarate de părți reținându-se următoarele:
Din toate probele administrate în cauză rezultă că imobilul - teren și construcțiile aflate pe acesta la momentul închirierii lor către C. de C. I., în anul 1953, a fost proprietatea autoarei reclamanților B.C., astfel că deposedarea s-a făcut abuziv.
Această situație este dovedită și prin aceea că P. I. nu a prezentat nici un titlu de proprietate cu privire la imobilul în litigiu și aceasta a confirmat că F. B. nu a deținut nici o proprietate pe raza localității I.
Pârâtele-recurente s-au prevalat de decizia nr. 493/1971 emisă de fostul Comitet executiv al Consiliului Popular al Județului B., prin care s-a transmis în folosință terenul în suprafață de 3000 m.p. către I.E.J.C.C. B., cu obligația de a realiza un restaurant, spații de cazare și producție, până cel mai târziu 21 decembrie 1972, însă acest act nu transferă dreptul de proprietate, imobilul rămânând permanent în proprietatea B.C. și apoi a moștenitorilor acestora.
În acest context, a fost admisă acțiunea în revendicare cu privire la teren, fiind îndeplinite dispozițiile art. 480 Cod civil.
În concluzie, în acțiunea în revendicare ce viza terenul și construcțiile s-a decis cu autoritate de lucru judecat că terenul în suprafață de 3000 m.p. a fost preluat fără titlu valabil de la autorul reclamanților, motiv pentru care a fost dispusă restituirea acestuia.
Cu privire însă la construcții, s-a stabilit, tot cu autoritate de lucru judecat, că vechile construcții nu mai existau, fiind modificate de așa natură, încât reprezintă un imobil nou și din aceste considerente nu mai pot fi revendicate în natură, putându-se eventual să se solicite despăgubiri în temeiul Legii nr. 10/2001.
Deși, în apel, prin decizia civilă nr. 642/2002 a Tribunalului Buzău se reținuse că situația juridică a clădirilor în baza dreptului de accesiune urmează să fie clarificată ulterior, printr-o acțiune separată, când se va analiza buna sau reaua credință a constructorului, instanța de recurs - Curtea de Apel Ploiești - a avut o altă viziune.
Astfel, s-a reținut în considerentele deciziei că reclamanții au solicitat să se constate că sunt proprietarii construcției în baza accesiunii - art. 492 Cod civil, dar că din probele dosarului rezultă că aceste construcții au fost transformate, iar ulterior s-a edificat un complex comercial de către pârâtele-recurente ce au primit în folosință terenul, astfel încât nu pot fi considerate constructori de rea-credință.
În concluzie, s-a stabilit fără posibilitatea de a readuce în discuție, în cadrul acestui dosar, faptul că reclamanții sunt proprietarii suprafeței de 3000 m.p. teren, pe care se află edificate construcțiile aparținând C. de C. I., ce este constructor de bună-credință.
Succesorul cu titlu particular al constructorului, recurenta din prezentul dosar are aceeași poziție cu a vânzătorului.
În aceste condiții, pentru ca proprietarul terenului să devină și proprietarul construcției, în conformitate cu dispozițiile art. 494 alin. 3 cod civil ar trebui să dezdăuneze pe constructor, optând pentru următoarele variante de despăgubiri prevăzute de lege:
- să achite contravaloarea materialelor și a muncii;
- să plătească o sumă egală cu creșterea valorii fondului ca urmare a efectuării construcției.
În loc să recurgă la calea legală, dezlegate prin decizii civile irevocabile, reclamanții au înțeles să promoveze o nouă acțiune în contradictoriu cu pârâta din precedentul dosar și cu succesoarea în drepturi cu caracter particular - SC C. SRL solicitând să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 41/31.03.2003 dintre C.de C. I. și SC C. C. SRL I., să se dispună evacuarea acestei pârâte și obligarea la plata lipsei de folosință pentru construcție și teren.
Ambele instanțe au apreciat că acest contract de vânzare-cumpărare, ulterior soluționării irevocabile a acțiunii, este o veritabilă fraudă la lege pentru că împiedică orice eventual demers al moștenitorilor defunctei B. C. de a rezolva problema dreptului de proprietate pe construcție.
În realitate, așa cum s-a arătat până acum, litigiul soluționat irevocabil a tranșat faptul că vânzătoarea C.de C. I. este constructor de bună-credință al imobilului pe terenul aparținând reclamanților, situație în care, dispozițiile art. 494 Cod civil exclud posibilitatea ca proprietarul terenului să solicite demolarea construcției.
Singura posibilitate pentru reclamanți este ca aceștia să dezdăuneze pe proprietarul construcției sau în baza înțelegerii dintre ei să le vândă terenul.
Din aceste împrejurări nu rezultă în nici un mod frauda la lege prin vânzarea construcției, în condițiile în care ambele părți - C. de C. I. și SC C.C. SRL I. au fost conștienți că se înstrăinează doar construcția aflată pe terenul aparținând reclamanților, iar în eventualitatea în care aceștia din urmă doresc să devină proprietari pe hotel, ar trebui să dezdăuneze pe proprietar.
Din aceste considerente, având în vedere dispozițiile art. 312 alin. 2 Cod procedură civilă, raportat la dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă instanța va admite recursul declarat de pârâta SC C. C. SRL I împotriva deciziei civile nr. 345 din 26.05.2015 pronunțată de Tribunalul Brăila - Secția I civilă, va modifica în tot decizia civilă nr. 345/26.05.2015 a Tribunalului Brăila în sensul că admite apelul declarant de SC C. SRL I., va schimba în tot sentința civilă nr. 714/2014 a Judecătoriei Făurei și, pe cale de consecință, va respinge ca nefondate toate capetele de cerere vizând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 41/31.03.2003, repunerea în situația anterioară, evacuarea, obligarea la despăgubiri pentru lipsa de folosință a clădirii.
Va înlătura dispoziția privind obligarea pârâtelor la cheltuieli de judecată și va obliga pe intimații-reclamanți la plata sumei de 8167,5 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Soluția de respingere a cererii de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare atrage, automat, respingerea capetelor de cerere ce vizau repunerea în situația anterioară și evacuarea recurentei din imobil.
Deși reclamanții au solicitat lipsa de folosință cu privire la construcție și teren, din probele dosarului rezultă că expertul nu a identificat nicio sursă verificabilă, cu privire la lipsa de folosință pe teren și nu a stabilit o astfel de valoare.
În aceste condiții, instanța a obligat pe pârâtă să plătească lipsa de folosință pentru clădire - cuantificată la 1.139.696. Or, așa cum s-a arătat nu există nici un temei legal pentru obligarea pârâtei la lipsa de folosință pentru construcție, deoarece aceasta este edificată și îmbunătățită de ea, iar pentru a opera accesiunea ar trebui ca mai întâi reclamanții să-l dezdăuneze pe constructorul de bună-credință.
| ← Măsura de siguranţă a obligării la tratament medical.... | Dreptul muncii . Jurisprudență Prejudicii, daune → |
|---|
