Contract de închiriere. Clauze. Trimitere la legea specială. Interpretare. Aplicare
| Comentarii |
|
Clauzele contractuale reprezintă o manifestare a voinţei părţilor, obligatorie faţă de dispoziţiile art. 969 C.civ., însă ele trebuie raportate şi la dispoziţiile legale cuprinse în legile speciale la care părţile au făcut trimitere, cu respectarea dispoziţiilor art. 982 C.civ.
Secţia civilă, Decizia nr. 1011 din 23 octombrie 2008
Prin decizia civilă nr. 221/A/25.06.2008 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr. 11845/55/2006, a fost respins apelul declarat de reclamanții B.K. și B.H. împotriva sentinței civile nr. 929/13.02.2008 pronunțată de Judecătoria Arad în dosarul nr. 11845/55/2006, în contradictoriu cu pârâții E.I., E.A. și C.I.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a apreciat că prima instanță a făcut corecta aplicare a dispozițiilor legale la starea de fapt reținută, după cum urmează:
Prin cererea adresată primei instanțe, reclamanții au solicitat evacuarea necondiționată a pârâților din imobilul proprietatea lor, situat în Arad.
în motivare au invocat faptul că au cumpărat apartamentul în litigiu și că titlul în baza căruia pârâții îl ocupă (contract de închiriere) a ajuns la termen, nemaifiind prelungit.
Prin cererea reconvențională precizată, pârâții au solicitat obligarea reclamanților la plata sumei de 11.296,66 lei cu titlu de despăgubiri și stabilirea unui drept de retenție până la achitarea de către reclamanți a acestei sume, invocând îmbunătățirile aduse imobilului; au mai solicitat constatarea nulității absolute a clauzei prevăzute de art. 8 lit. i) din contractul de închiriere înregistrat la Administrația Finanțelor Publice sub nr. 555.
Prin hotărârea apelată, prima instanță a admis în parte atât cererea principală, cât și cererea reconvențională.
în consecință, a dispus evacuarea pârâților din apartamentul în litigiu condiționat de plata sumei de 11296,66 lei cu titlu de despăgubiri și a stabilit un drept de retenție în favoarea pârâților până la achitarea sus-menționatei sume; a respins cererea reconvențională sub aspectul constatării nulității absolute a clauzei contractuale; a compensat parțial cheltuielile de judecată.
Pentru a dispune astfel, prima instanță a avut în vedere că imobilul în litigiu a fost redobândit de către doamna B.A.T. prin sentința civilă nr. 7870/22.09.1994 a Judecătoriei Arad, fiind admisă acțiunea sa în rectificare CF.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 7567, aceasta a înstrăinat apartamentul în litigiu, reclamanților.
Pârâții ocupă apartamentul încă din anul 1963 în baza unor contracte de închiriere succesive încheiate cu Statul Român, iar după restituire, cu doamna B.A.T.
La data de 4.02.2005, între reclamantul B.K. și pârâți se încheie contractul de închiriere înregistrat la Administrația Financiară a Municipiului Arad sub nr. 555.
în cauză s-a efectuat o expertiză tehnică, la cererea pârâților; s-a efectuat și o contraexpertiză. Conform concluziilor acestui raport de expertiză, s-a constatat efectuarea următoarelor lucrări de construcții și instalații de către pârâți: construcții-placaj de faianță la baie și bucătărie, pardoseală rece din gresie la baie, zid de compartimentare, ușă din lemn și lambriuri din lemn în antreu și instalații termice, instalații de gaze naturale, a căror valoare se ridică la suma de 11.296,66 lei.
Contrar susținerilor reclamanților, instanța a apreciat că raportului juridic de locațiune dintre părți îi sunt aplicabile dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999, actul normativ menționat reglementând regimul juridic al spațiilor cu destinație de locuință redobândite de către foștii proprietari - fără a distinge între modul de dobândire (prin acțiune de drept comun ori proceduri administrative). La art. 1 se prevede prelungirea de drept a contractelor de închiriere prelungite ori reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanței.
Or, încă din anul 1963 și până astăzi, în mod neîntrerupt, pârâții dețin imobilul în calitate de chiriași.
Pe de altă parte, chiar reclamantul a convenit prin clauza inserată la art. 16 să supună contractul de închiriere dispozițiilor O.U.G. nr. 40/1999, Legii nr. 114/1996 și Codului civil.
Prin urmare, instanța a avut în vedere dispozițiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999, conform cărora chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile și, până la achitarea integrală a acestora de către proprietar, chiriașul are drept de retenție asupra locuinței. în cazul înstrăinării locuinței, chiriașul poate pretinde plata despăgubirilor de la noul proprietar.
Instanța nu a reținut apărarea reclamanților prin care susțin că reconvenționala este inadmisibilă prin efectul clauzelor contractuale inserate în art. 8 lit. d) și l) din contract, pentru considerentele ce vor fi prezentate în continuare.
Părțile au stipulat în contract că, fără acordul anterior al proprietarului, chiriașul nu poate face îmbunătățiri la imobil; în caz contrar, la încetarea locațiunii, acestea rămân proprietarului, fără obligația de a-l despăgubi pe chiriaș.
Au mai convenit părțile că, întrucât chiriașul a ocupat apartamentul și înainte de încheierea contractului, în cazul în care s-au făcut îmbunătățiri la imobil, cu sau fără acordul proprietarului, înainte de semnarea contractului, chiriașul renunță la orice pretenții împotriva sa.
Astfel, prin prima clauză părțile și-au stabilit drepturile și obligațiile pentru perioada cuprinsă între 1.02.2005 - data încheierii contractului și încetarea locațiunii. Or, toate investițiile s-au efectuat în perioada 1966-1995 - aspect necontestat de părți, iar în aceste condiții, acordul proprietarului-reclamant B.K. nu putea fi cerut și nici nu era necesar.
Prin cea de-a doua clauză, în mod legal, părțile au putut reglementa regimul juridic al investițiilor pentru perioada anterioară încheierii contractului, însă doar începând cu data de 15.07.2004 - data la care reclamantul B.K. a devenit proprietar al apartamentului.
Doar de la această dată reclamantul are calitate de proprietar - calitate în care a semnat contractul și care i-ar fi conferit dreptul să invoce excepțiile prevăzute în această clauză pentru a paraliza acțiunea în pretenții a pârâților.
Or, toate investițiile a căror contravaloare se solicită prin reconvențională, au fost realizate înainte ca reclamanții să devină proprietari asupra apartamentului.
Prin urmare, față de data realizării investițiilor și data când reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului, clauzele contractuale privind despăgubirile nu pot fi invocate în favoarea acestora din urmă.
Din motivele arătate a reținut instanța că pârâții nu au nici un interes să solicite constatarea nulității absolute a acestor clauze - clauze care, așa cum s-a arătat, nu le afectează în nici un fel dreptul de a solicita și obține despăgubiri.
Respingând apelul declarat de reclamanți, tribunalul a avut în vedere, în esență, considerentele reținute de prima instanță. Criticile vizând modalitatea în care cheltuielile de judecată au fost compensate, au fost respinse, apreciindu-se că în mod corect a fost făcută aplicarea dispozițiilor art. 274,art. 276 C.proc.civ.
împotriva deciziei au declarat recurs reclamanții, care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul admiterii în tot a cererii de chemare în judecată și al respingerii cererii reconvenționale.
în motivare au invocat ignorarea de către instanța de apel a clauzelor cuprinse în art. 8 lit. d) și l) din contractul de închiriere încheiat cu pârâții, respectiv greșita interpretare dată acestor clauze de către prima instanță.
Au mai invocat faptul că, deși antecesoarea lor în drepturi a dobândit imobilul din litigiu pe calea dreptului comun, instanțele au reținut incidența în cauză a dispozițiilor art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999.
Au arătat că, și în condițiile în care dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999 ar fi incidente, pârâții nu au făcut dovada întrunirii condițiilor cerute de art. 43 din Ordonanță referitoare la aprobările și actele justificative cerute pentru a fi îndreptățiți la acordarea de despăgubiri.
Au mai arătat că, întrucât au achitat deja prețul apartamentului, nu mai pot fi obligați să achite contravaloarea îmbunătățirilor, astfel cum au solicitat pârâții.
în drept, au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate și în baza art. 306 alin. (2) C.proc.civ., față de dispozițiile art. 299 și urm. C.proc.civ., instanța a reținut următoarele:
Imobilul în litigiu a fost dobândit de reclamanți cu titlu de vânzare-cumpărare de la fostul proprietar care, la rându-i, îl redobândise printr-o hotărâre judecătorească de rectificare carte funciară prin care s-a constatat nevalabilitatea preluării imobilului de către stat.
Pe de altă parte, pârâții ocupă apartamentul în calitate de chiriași în baza unui contract de închiriere încheiat cu Statul Român în 1963 și prelungit succesiv.
Aceste aspecte nu au fost contestate în cauză, cum necontestată a fost și încheierea contractului de închiriere dintre reclamantul B.K. în calitate de proprietar și pârâtul E.I. în calitate de chiriaș pe o perioadă de 5 ani, începând cu 1.02.2005. Potrivit contractului, clauzele sale se completează cu dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999, ale Legii nr. 114/1996 și ale dreptului civil. Faptul că părțile au înțeles ca voința lor să fie guvernată și de dispozițiile legilor speciale (în raport cu dreptul comun, respectiv cu Codul civil) în materie de locațiune, rezultă nu doar din prevederea expresă în acest sens și mai sus arătată, ci și din alte clauze înscrise în contract, cum ar fi cele care raportează cuantumul chiriei la procentul de 15% din venitul lunar net al chiriașilor (art. 5), ce impun obligațiile chiriașului așa cum sunt stabilite de dispozițiile art. 24 lit. a) din Legea nr. 114/1996 [art. 7 lit. k)] sau care stabilesc obligația chiriașului de a se muta într-o locuință corespunzătoare „potrivit dispozițiilor O.U.G. nr. 40/1999” (art. 13 pct. 4).
Una dintre criticile reclamanților-recurenți vizează faptul că, recunoscând părților dreptul de retenție, instanțele au nesocotit dispozițiile art. 8 lit. d) și l) din contract, clauze potrivit cărora chiriașii nu pot face îmbunătățiri la imobil fără acordul proprietarului, în caz contrar acestea rămânând câștigate locatorului și, respectiv, obligația chiriașului de a ridica orice îmbunătățiri efectuate, în ambele situații chiriașul renunțând la dreptul de a solicita contravaloarea lucrărilor.
Este adevărat că și aceste clauze reprezintă o manifestare a voinței părților, obligatorie față de dispozițiile art. 969 C.civ., însă ele trebuie raportate și la dispozițiile legale cuprinse în legile speciale la care părțile au făcut trimitere, cu respectarea dispozițiilor art. 982 C.civ.
Astfel, dispozițiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 dau chiriașului dreptul de a fi despăgubit pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile aduse imobilului.
Pe de altă parte, art. 22 din Legea nr. 114/1996 (în forma în vigoare la data încheierii contractului ) declară nule de drept clauzele care exonerează proprietarul de la obligațiile ce-i revin potrivit prevederilor legale, deci inclusiv de la cea de dezdăunare a chiriașului.
în aceste condiții, în mod corect au înlăturat primele instanțe clauzele mai sus menționate, reținând incidența dispozițiilor art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999.
Este adevărat că nu este la adăpost de critică reținerea primei instanțe potrivit cu care este lipsită de interes cererea pârâților de constatare a nulității absolute a acestor clauze, însă se observă că, examinând fondul lor, instanța a ajuns la aceeași concluzie, a lipsei lor de incidență, concluzie legală față de considerentele mai sus arătate.
La fel, chiar dacă instanța de apel nu a examinat pe larg criticile formulate pe calea apelului de reclamanți, cu privire la hotărârea judecătorească vizând clauzele cuprinse în art. 8 din contract, tribunalul a făcut referire la clauza din art. 16 al contractului cu privire la incidența legii speciale, respectiv a dispozițiilor art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999.
în ceea ce privește criticile vizând nedovedirea de către pârâți a existenței aprobărilor prevăzute de lege confirmate de acte justificative, condiție cerută de art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 pentru acordarea de despăgubiri chiriașului, instanța reține următoarele:
în primul rând, greșeala de fapt decurgând din eronata apreciere a probelor administrate nu se mai constituie în motiv de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 C.proc.civ.
în al doilea rând, existența lucrărilor efectuate cu aprobările legale și valoarea acestora au fost constatate prin rapoartele de expertiză efectuate în cauză; or, susținerile recurenților vizând aprobările necesare efectuării lucrărilor se constituie în eventuale obiecțiuni la concluziile experților, obiecțiuni ce trebuiau formulate cu respectarea termenului prevăzut de dispozițiile art. 212 alin. (2) C.proc.civ.
în fine, nici susținerile reclamanților vizând faptul că în prețul achitat vânzătorului pentru apartament a intrat și contravaloarea îmbunătățirilor (astfel că, prin hotărârea atacată sunt obligați să achite din nou o parte din preț) nu sunt de natură a atrage modificarea deciziei, câtă vreme aptitudinea chiriașului de a cere contravaloarea îmbunătățirilor și de la noul dobânditor al imobilului este consacrată expres de dispozițiile art. 43 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999.
Se observă, însă, că reclamanții se pot îndrepta împotriva vânzătorului - fost proprietar, pentru a recupera de la acesta suma achitată cu titlu de contravaloare a îmbunătățirilor aduse imobilului, sumă care a fost achitată vânzătorului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. raportat la art. 304,art. 306 alin. (2) C.proc.civ., instanța a respins recursul declarat de reclamanți.
| ← Revocare tacită a legatelor. Condiţii | Plată nedatorată. Accipiens de rea-credinţă → |
|---|
