Legea nr. 112/1995. Vânzare-cumpărare a unui imobil care nu face obiectul acestei legi. Nulitate
| Comentarii |
|
Dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt aplicabile locuinţelor trecute în proprietatea statului din patrimoniul unor persoane juridice. În consecinţă, chiriaşii acestor locuinţe, neavând beneficiul măsurilor de protecţie cuprinse în Capitolul III al legii, nu le pot dobândi în proprietate prin acte de vânzare-cumpărare, încheiate în baza art. 9 din lege. Asemenea acte, dacă au fost încheiate, sunt lovite de nulitate pentru fraudă la lege.
Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, Decizia nr. 2026 din 10 octombrie 2008
Prin sentința civilă nr. 8235/08.11.2006 a Judecătoriei Cluj-Napoca, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei Arhiepiscopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și Clujului. Au fost respinse excepțiile inadmisibilității acțiunii și a prescripției dreptului la acțiune cu privire la petitul de constatare a nulității contractului de donație.
S-a admis în parte cererea formulată de reclamanta Arhiepiscopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și Clujului, prin reprezentanți legali, în contradictoriu cu pârâții B.M. și Statul Român prin Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca, așa cum a fost precizată șl completată.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de donație autentificat sub nr. 93/08.01.1963 de fostul notariat de Stat Regional Cluj, încheiat între A.O., în calitate de delegat al donatorului Episcopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și Clujului și Statul Român, în calitate de donatar, precum și a actelor subsecvente, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare nr. 35840 încheiat la data de 3.11.1997 între Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca, prin SC C.A. SA Cluj-Napoca, în calitate de vânzător și B.M., în calitate de cumpărător.
S-a dispus restabilirea situației anterioare de CF prin reînscrierea dreptului de proprietate al Statului Român asupra imobilului înscris în CF nr. 144769 Cluj-Napoca, nr. top. 49/1/2/IV.
A fost respinsă, ca nefondată, cererea reclamantei privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată și a fost respinsă cererea pârâtei B.M. de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, judecătoria a reținut, din probele administrate, următoarele:
Conform copiei CF nr. 8708 Cluj, reclamanta a fost proprietara imobilului cu nr. top. 49, constând din casă de cărămidă, compusă la parter din 2 localuri pentru prăvălie, 10 camere, 2 bucătării, 2 ateliere pentru tipografie și dependințe, la etaj din 9 camere, 3 bucătării, dependințe și curte în Piața C. și str. B. (actualmente Piața A. și, respectiv, str. B.) în suprafață de 759,6 mp. Ca urmare a contractului de donație încheiat între reclamantă și Sfatul Popular al Orașului Regional Cluj, în baza Deciziei nr. 310/1963, imobilul în litigiu a trecut în proprietatea Statului Român. Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 35840/03.11.1997, SC C.A. SA Cluj-Napoca a vândut pârâtei B.M. apartamentul situat în Cluj-Napoca, str. B., ap. 4 compus din 1 cameră, cu o suprafață utilă de 26,90 mp, precum și cota indiviză de 3,58% din suprafața de folosință a imobilului, apartament pe care pârâta îl ocupa în calitate de chiriașă, conform contractului de închiriere nr. 326147/1990.
Conform dispozițiilor Decretului nr. 478/1954, în vigoare la data încheierii contractului de donație, pentru valabilitatea acestuia era necesară obținerea avizului Ministerului Gospodăriei Comunale și Industriei Locale, aviz care, însă, în speță, nu a fost solicitat și nici obținut, fiind astfel încălcate dispozițiile legale imperative menționate anterior.
Având în vedere că necesitatea autorizării prealabile a donației constituie o condiție de valabilitate a contractului de donație și că, în speță, această autorizație nu a existat, instanța a constatat nulitatea absolută a contractului de donație autentificat sub nr. 93/08.01.1963 de fostul Notariat de Stat Regional Cluj, încheiat între A.O., în calitate de delegat al donatorului Episcopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și Clujului și Statul Român, în calitate de donatar.
Analizând contractul de vânzare-cumpărare nr. 35840/03.11.1997, instanța a reținut că anularea actului principal conduce și la anularea actelor subsecvente, excepție făcând actele cu titlu oneros încheiate cu bună-credință.
S-a constatat, însă, că în cauză nu poate fi reținută buna-credință a subdobânditorilor, în speță a pârâtei B.M., în condițiile în care aceasta nu a depus nici cea mai mică diligență pentru a afla dacă titlul Statului Român era sau nu valabil. Astfel, analizând CF nr. 8708 Cluj și observând că Statul Român a devenit proprietar al imobilului ca urmare a preluării acestuia de la o persoană juridică, pârâta B.M. ar fi trebuit să cerceteze dacă preluarea imobilului s-a făcut sau nu cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare în acel moment Or, atâta timp cât Decretul nr. 478/1954, în vigoare la data încheierii contractului de donație, prevedea obligativitatea autorizării prealabile a donației, iar din analiza cărții funciare și a actelor de donație rezultă fără putință de tăgadă că această autorizare nu a fost obținută de Statul Român, nu se poate reține buna-credință a pârâtei B.M.
Prin decizia civilă nr. 323/A/30.05.2007 pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr. 1473/211/2006, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei Arhiepiscopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și Clujului.
Au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de pârâții Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și B.M. împotriva sentinței civile nr. 8235/08.11.2006, pronunțată în dosar nr. 3708/2006 al Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost menținută în totul.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarele:
în ceea ce privește valabilitatea actului de donație a imobilului înscris în CF 8700 Cluj de către Episcopia Ortodoxă Române a Vadului, Feleacului și Clujului în favoarea Statului Român, tribunalul a apreciat că în mod corect prima instanță a statuat că acesta este nul.
Potrivit art. 4 din Decretul nr. 478/1954, pentru valabilitatea unei donații în favoarea statului era necesară autorizarea donației prin avizul Ministerului Gospodăriei Comunale și Industriei Locale.
în cuprinsul actului de donație nr. 93/08.01.1963 există mențiunea că acesta s-a încheiat din partea donatarului pe baza autorizației prealabile date de Sfatul Popular al Regiunii Cluj prin decizia nr. 64161/1962. Chiar dacă la data încheierii actului de donație Ministerul Gospodăriei Comunale și Industriei Locale fusese desființat prin Decretul nr. 63/19.02.1957, în art. 2 din acest act normativ s-a prevăzut că sarcinile, atribuțiile și unitățile tutelare ale acestui minister se vor distribui de către Consiliului de Miniștri altor organe centrale. Prin urmare, la data încheierii donației în cauză, respectiv în anul 1963, Statul Român trebuia să accepte donația în baza avizului unui organ central și nu al unui organ local, așa cum există in speță.
în ceea ce privește nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 35840/03.11.1997 prin care apelanta B.M. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului compus dintr-o cameră de 26,90 mp și cota indiviză de 3,58% din părțile indivize comune ale imobilului, tribunalul a apreciat că sunt corecte cele reținute de prima instanță.
Potrivit dispozițiilor art. 1 al Legii nr. 112/1995, de prevederile acestui act normativ beneficiază foștii „proprietari persoane fizice” sau moștenitorii foștilor proprietari ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau altor persoane juridice după data de 6.03.1945.
Prin urmare, obiectul de reglementare al acestei legi îl constituie doar imobilele cu destinația de locuințe ce au aparținut proprietarilor persoane fizice, nu și unor persoane juridice. Doar aceste locuințe puteau fi cumpărate în condițiile art. 9 alin. (1) din lege de chiriașii titulari de contract ai apartamentelor care nu s-au restituit în natură.
în cuprinsul aceleiași legi a fost inserat și art. 25 care prevedea că prin legi speciale se vor reglementa situațiile juridice ale altor imobile decât cele care fac obiectul acestei legi.
Prin urmare, nu poate fi reținută buna-credință a cumpărătoarei B.M. atâta timp cât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul în cauză nu putea fi vândut în baza dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Susținerile acesteia, potrivit cărora obligația de diligență pe care prima instanță a reținut că trebuia să o aibă, este vădit excesivă și depășește conținutul bunei-credințe, sunt neîntemeiate, atâta timp cât la o simplă verificare a cărții funciare putea observa că fostul proprietar nu este o persoană fizică și nu era necesar să verifice corectitudinea intabulării în favoarea Statului Român sau să efectueze alte demersuri care să aibă ca efect „înlăturarea însuși a efectului constitutiv de drepturi al intabulării dreptului real în CF”.
în ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a Arhiepiscopiei Ortodoxe Române a Vadului, Feleacului și Clujului, precum și a faptului că aceasta nu a făcut nici un fel de notificare cumpărătoarei anterior sau ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, tribunalul a apreciat că acestea sunt nefondate, pentru considerentele următoare:
Potrivit adresei nr. 8576/1973 a Cancelariei Sfântului Sinod, în ședința de lucru din 11.06.1973 Sfânta Episcopie a Vadului, Feleacului și Clujului a fost ridicată la rangul de Arhiepiscopie.
Prin urmare, reclamanta este continuatoarea fostului proprietar de carte funciară Episcopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și Clujului.
în ceea ce privește susținerea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca, potrivit căreia reclamanta nu a făcut dovada notificării cumpărătoarei nici anterior, nici ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, acest lucru nu afectează în nici un fel soluția dată în cauză, ținând cont de considerentele reținute anterior, potrivit cărora imobilul în litigiu nu se încadrează în prevederile art. 1 din Legea nr. 112/1995, situație de care cumpărătoarea putea lua la cunoștință printr-o simplă verificare a cărții funciare.
în cauză nu este vorba de o dobândire de bună-credință, ci de o dobândire prin fraudarea legii, astfel încât dobânditorul nu beneficiază de dispozițiile legale prin care ar fi apărat de o evicțiune ulterioară.
Raportat la considerentele mai sus invocate, în baza dispozițiilor art. 296 C.proc.civ., raportat la dispozițiile art. 1 și art. 14 din Legea nr. 112/1995, tribunalul a respins ca nefondate apelurile.
împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen legal pârâții B.M. și Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca.
Pârâta B.M. prin recursul promovat a solicitat modificarea hotărârilor pronunțate în fond și apel în sensul respingerii acțiunii reclamantei și obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată.
în motivarea recursului recurenta a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
A fost criticată reținerea eronată a nulității contractului de donație nr. 93/08.01.1963, pe considerentul că, așa cum recurenta a dovedit în fața ambelor instanțe de fond, condiția existenței avizului pentru încheierea actului de donație era îndeplinită în speță.
La data de 7.02.1957 Ministerul Gospodăriei Comunale și Industriei Locale a fost desființat, astfel încât nu mai putea emite acte sau avize. Atribuțiile acestui minister desființat au fost date prin HCM nr. 273/1957, comitetelor executive ale sfaturilor populare regionale, respectiv al Capitalei R.P.R., care în temeiul art. 6 lit. c) și h) din Legea nr. 6/1957 aveau printre alte atribuții avizarea acceptării donațiilor înscrisă în art. 4 din Decretul nr. 478/1954.
Recurenta arată că s-au respectat toate dispozițiile legale la încheierea contractului de donație, actul fiind valabil, Statul Român intabulându-și dreptul de proprietate în CF.
Existența valabilă a contractului de donație fundamentează în speță existența valabilă a titlului de proprietate în favoarea statului începând din 1963 și până la data încheierii contractului prin care apartamentul a fost înstrăinat antecesoarei recurentei.
Eronată este și reținerea de către instanțele de fond a faptului că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu încălcarea legii, întrucât imobilul nu intra sub incidența Legii nr. 112/1995.
Premisa greșită de la care a pornit instanța este aceea că intrarea imobilului în litigiu în patrimoniul statului nu a respectat prevederile art. 4 din Decretul nr. 478/1954, astfel încât imobilul poate fi încadrat în categoria celor prevăzute de art. 1 alin. (1) din O.U.G. nr. 94/2000.
în realitate imobilul a intrat în patrimoniul statului printr-o donație valabil încheiată, astfel încât nu se poate încadra în categoria imobilelor prevăzute de acest act normativ special.
Reținerea de către instanțe a încălcării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, respectiv a faptului că imobilul nu putea fi înstrăinat în baza acestui act normativ, este de asemenea greșită.
O atare încălcare poate fi invocată numai de cel care are calitatea de proprietar sau de persoană îndreptățită, în speță această calitate revenind statului încă din 1963.
Articolul 25 din Legea nr. 112/1995 prevede asumarea de către legiuitor a unei obligații de a reveni cu o reglementare legală în anumite materii. Această dispoziție nu înscrie însă o interdicție de înstrăinare a imobilelor din patrimoniul statului pe care acesta nu le-a dobândit de la persoane fizice, astfel cum a reținut prima instanță și instanța de apel prin coroborarea prevederilor art. 25 cu art. 1 în Legea nr. 112/1995.
Buna-credință a recurentei derivă din faptul că Statul Român era intabulat ca proprietar; în raporturile cu recurenta, atât anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cât și la momentul perfectării acestuia, statul s-a comportat ca un adevărat proprietar; titlul statului rezultă dintr-o transmitere de drept de proprietate prin act juridic de drept civil și nicidecum dintr-o preluare abuzivă și anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, până în anul 2003, reclamanta nu a solicitat retrocedarea imobilului.
Recursul declarat de pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca evocă următoarele aspecte:
Greșit s-a reținut nulitatea absolută a contractului de donație încheiat în anul 1963 pe motivul lipsei avizului din partea Ministerului Gospodăriei Comunale și Industriei Locale. Chiar în cuprinsul actului de donație s-a făcut referire la acceptarea donației autorizate conform Decretului nr. 478/1954.
Donația fiind un act valabil, imobilul trecând în proprietatea statului, greșit s-a reținut că înstrăinarea acestuia s-a făcut cu încălcarea Legii nr. 112/1995, imobilul fiind exceptat de la vânzare.
Reaua-credință a cumpărătorilor nu a fost dovedită, la încheierea contractului fiind respectate dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 - imobilul nu a fost restituit în natură fostului proprietar, iar termenul prevăzut de art. 14 expirase.
Totodată, s-a invocat faptul că reclamanta nu a notificat nici statul, nici proprietarul subsecvent în legătură cu o eventuală intenție de revendicare a imobilului.
La momentul încheierii contractului, Statul Român era intabulat ca proprietar, iar în cartea funciară nu era notat vreun proces de revendicare de către fostul proprietar.
Prin întâmpinarea formulată, reclamanta a solicitat respingerea recursurilor declarate de pârâți.
Analizând recursurile formulate prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acestea sunt nefondate, urmând a fi respinse pentru următoarele considerente:
Motivul invocat de ambii recurenți, referitor la valabilitatea acceptării donației în condițiile în care avizul necesar încheierii contractului de donație exista, nu este fondat.
Este adevărat că prin Decretul nr. 63/1957 Ministerul Gospodăriei Comunale și Industriei Locale a fost desființat, astfel încât la data încheierii contractului de donație - 8.01.1963 - acest minister nu mai exista.
Conform Hotărârii Consiliului de Miniștri nr. 273/1957, activitatea de îndrumare, coordonare și control a unităților de gospodărie comunală și industrie locală din cuprinsul regiunilor, respectiv al capitalei R.P.R., a revenit Comitetelor executive ale sfaturilor populare regionale, respectiv al capitalei R.P.R.
Adresa nr. 8619/05.09.1962 emisă de Sfatul Popular al orașului Cluj, întreprinderea de Locuințe și Localuri către Sfatul Popular al orașului Cluj, Secțiunea Gospodăriei Comunale, prin care se aduce la cunoștință destinatarului adresei acordul de principiu pentru preluarea în administrare a imobilului situat în Cluj, Piața V., str. B., respectiv avizul favorabil acceptării donației din partea Episcopiei Ortodoxe Române Cluj, nu îndeplinește condițiile legale pentru perfectarea valabilă a contractului de donație.
Acest aviz privește imobilul situat administrativ în Cluj, Piața V., str. B., iar contractul de donație autentificat sub nr. 93/08.01.1963 privește un alt imobil situat în Cluj, str. B., înscris în CF nr. 8708 Cluj, nr. top. 49.
Această lipsă de identitate între imobilul menționat în avizul nr. 8619/05.09.1962 și imobilul care a făcut efectiv obiectul donației are ca și consecință inexistența unui aviz valabil în vederea perfectării unei donații cu respectarea cerințelor legale.
Nu este de ignorat nici contextul politico-social de la momentul încheierii contractului de donație, întreaga literatură de specialitate incluzând imobilele donate statului în categoria celor preluate abuziv, pe motiv că actul a fost încheiat numai pentru a acorda o aparență de legalitate preluării bunului, care până la momentul încheierii actului de donație se realizase deja pe căi de fapt, lipsind intenția de a gratifica, proprietarii fiind obligați să le încheie pentru a-și proteja drepturi sau interese mai presus celui de proprietate (viața sau libertatea).
Din perspectiva celor arătate, reținerea de către instanțele de fond și apel a nulității contractului de donație ca urmare a lipsei avizului prealabil este temeinică și legală, astfel încât dispoziția vizând constatarea nulității absolute a contractului de donație autentificat sub nr. 93/08.01.1963 de fostul Notariat de Stat Regional Cluj urmează a fi menținută.
Urmare a reținerii nelegalei preluări a imobilului de la o altă entitate juridică decât o persoană fizică, în mod corect s-a reținut nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 35840/03.11.1997 încheiat între pârâții Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca - vânzător și B.M. - cumpărătoare.
Acest act s-a încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995. Chiar primul articol al acestui act normativ delimitează sfera imobilelor ce intră sub incidența sa, respectiv imobilele cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice după 6.03.1945, cu titlu, de la foști proprietari persoane fizice.
în speță, imobilul a fost preluat de Statul Român de la Episcopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și Clujului.
Ca atare, condiția legală de a fi preluat de la o persoană fizică este înlăturată, după cum din cele anterior arătate nici condiția preluării imobilului cu titlu nu este îndeplinită.
în aceste condiții, este evident că imobilul, neintrând sub incidența Legii nr. 112/1995, nu putea face nici obiectul unei înstrăinări valabile în baza art. 9 din acest act normativ, contractul de vânzare-cumpărare încheiat fiind făcut cu fraudarea legii.
Această fraudă la lege care afectează valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare face inutilă analizarea bunei sau relei-credințe a cumpărătorilor la momentul perfectării contractului, nulitatea absolută a acestuia derivând din simpla încălcare a unor dispoziții legale imperative.
| ← Plată nedatorată. Accipiens de rea-credinţă | Legea nr. 10/2001. Termenul pentru depunerea notificării.... → |
|---|
