Contract de vânzare-cumpărare. Efecte
| Comentarii |
|
În cadrul acţiunii în evacuare instanţa verifică dacă proprietarul exercită toate atributele dreptului de proprietate, inclusiv dreptul personal de folosinţă a bunului. Potrivit art. 30 din Legea nr. 7/1996 dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit cu bună credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul. În art. 31 din acelaşi act normativ se stipulează următoarele: cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună credinţă un drept real înscris în cartea funciară. Dobânditorul este considerat de bună credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între acestea şi situaţia juridică reală. Acest principiu al forţei probante a înscrierii în cartea funciară a fost consacrată şi de prevederile art. 32 şi 33 din Decretul-lege nr. 115/1938. Aşadar, persoana care şi-a înscris dreptul real dobândit cu titlu oneros de bună credinţă se bucură de o prezumţie absolută de proprietar. Cu alte cuvinte, cel care a dobândit cu bună credinţă un drept real, întemeindu-se pe cuprinsul căţii funciare, este apărat de orice cauză de evicţiune dacă cel interesat nu a intentat în termen legal acţiunea în rectificarea cărţii funciare.
Secţia civilă, Decizia nr. 1198 din 21 septembrie 2010
Prin sentința civilă nr. 390/02.03.2009 a Judecătoriei Miercurea Ciuc s-a admis acțiunea formulată de reclamantul K.J. în contradictoriu cu pârâții N.C. și N.M. și M.E.; s-a dispus evacuarea forțată a pârâților din imobilul situat în orașul Băile Tușnad, str. B., jud. Harghita, cuprins în CF nr. 8376/C/V Tușnad, proprietatea reclamantului; a dispus obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3.008,3 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului din litigiu în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat, încheiat cu pârâții N.C. și N.M., fiind intabulat în CF, că dreptul de uzufruct viager al pârâtei M.E. nu a fost intabulat în CF și nu poate afecta dreptul de proprietate al reclamantului, fiind incidente prevederile art. 1020-1021 și art. 1430 C.civ.
Prin decizia civilă nr. 7/04.02.2010 a Tribunalului Harghita s-a admis apelul declarat de N.C., N.M. și M.E. împotriva sentinței civile nr. 390/02.03.2009 a Judecătoriei Miercurea Ciuc, pe care, în baza art. 296 C.proc.civ, a schimbat-o în tot în sensul că: s-a respins acțiunea formulată de reclamantul K.J., în contradictoriu cu pârâții N.C., N.M. și M.E., obligând intimatul K.J. să plătească apelanților cheltuielile de judecată în sumă de 5,15 lei.
în considerentele hotărârii s-a reținut că, deși în contractul de vânzare-cumpărare încheiat s-a prevăzut că imobilul se vinde liber de sarcini și în CF nu a fost notat dreptul de uzufruct viager al pârâtei M.E., neîndeplinirea cerințelor de publicitate nu afectează validitatea dreptului apelantei M.E. în condițiile în care se reclamă un drept real asupra imobilului, cel de uzufruct viager, rezultă că ambele părți invocă un drept real asupra aceluiași bun, situație în care este necesar să se procedeze la compararea titlurilor care se opun, ceea ce nu este posibil în cadrul acțiunii în evacuare.
împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamantul K.J., solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate și rejudecând apelul declarat de pârâți, respingerea lui ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. în motivarea cererii s-a arătat că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a efectuat în baza copiei fidele a CF nr. 8376/C/V Tușnad, act în care N.C. și N.M. erau înscriși ca unici proprietari.
Prin declarațiile date în fața notarului public vânzătorii N.C. și N.M. au garantat că imobilul în cauză este bun comun proprietatea lor exclusivă, că vânzarea se face liber de sarcini și garantează de evicțiune. în contractul de vânzare-cumpărare s-a consemnat că predarea în fapt a imobilului se va face până la data de 11.09.2008. După această dată reclamantul s-a deplasat la Băile Tușnad să preia în fapt apartamentul cumpărat însă vânzătorii au refuzat orice dialog, refuzând predarea apartamentului. Față de atitudinea manifestată pârâții au fost notificați prin executor judecătoresc. Vânzătorii au refuzat predarea apartamentului și au instalat-o în acesta pe M.E. care până atunci a locuit într-un alt apartament.
Instanța de apel face referire doar la dreptul de uzufruct viager al pârâtei M.E. și nu se aduce nici un argument referitor la posibile drepturi ale pârâților N.C. și N.M., nefiind îndeplinite cerințele art. 261 C.proc.civ. S-a apreciat că hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină și este dată cu aplicarea greșită a legii, fiind realizate motivele de modificare prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C.proc.civ.
Pârâta M.E. nu deține un titlu legal referitor la dreptul de uzufruct, iar dreptul de uzufruct al acesteia nu îi este opozabil. Vânzătorii N.C. și N.M. nu au prezentat contractul de vânzare-cumpărare în baza căruia au dobândit de la M.E. apartamentul în cauză și nu au solicitat înscrierea în contractul încheiat a clauzei de uzufruct viager, întrucât dacă reclamantul ar fi luat cunoștință despre existența unei asemenea clauze nu ar fi cumpărat imobilul. M.E. este mama pârâtei N.M.
Este lesne de înțeles că nimeni nu ar accepta cumpărarea unui apartament pe care să nu îl poată folosi, mai ales că uzufructuarul ar putea trăi mai mult decât cumpărătorul. La data încheierii tranzacției reclamantul avea doar obligația cercetării conținutului cărții funciare, din cuprinsul căreia rezulta că apartamentul era liber de sarcini.
în concluzie, întrucât clauza de uzufruct viager nu a fost înscrisă în registrul de publicitate imobiliară, acesta nu îi este opozabil reclamantului. Pârâta M.E. nu este titulara unui drept de uzufruct viager, având în vedere că nu și-a înscris în CF acest drept.
Decretul-lege nr. 115/1938 consacră principiul efectului constitutiv de drept real al înscrierii în cartea funciară, iar dispozițiile actului normativ mai sus menționat se aplică și în prezent.
Prin întâmpinarea depusă la 7.06.2010 pârâții M.E., N.C., N.M. au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. în motivarea cererii s-a arătat că susținerile recurentului sunt neîntemeiate, dreptul intimatei M.E. s-a născut prin efectul unui act autentic, iar hotărârea instanței cuprinde motivele pe care se sprijină. Dreptul de uzufruct viager al pârâtei M.E. există, chiar dacă nu a fost înscris în CF, deoarece potrivit Legii nr. 7/1996 înscrierile în CF nu mai au caracter constitutiv de drepturi. Faptul că nu este înscris în CF este greșeala lucrătorilor de carte funciară și odată ce au aflat de această omisiune s-au adresat cu plângere biroului de carte funciară.
Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate, instanța constată că recursul declarat este fondat din următoarele considerente: Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2651/11.08.2008 vânzătorii N.C. și N.M. au înstrăinat imobilul situat în Băile Tușnad, str. M., nr. 29, ap. 5 înscris în CF nr. 8376/C/V Tușnad, A+1, cu nr. top. 12533/1/2/b/2/70/2/3/C/V cumpărătorului K.J. în actul juridic încheiat s-a prevăzut că vânzarea se face liber de sarcini, transcrierea proprietății se face la data autentificării contractului, iar predarea în fapt a imobilului se va face până la data de 11.09.2008. S-a mai precizat că situația juridică a imobilului corespunde cu cea descrisă în extrasul CF. Actul translativ de proprietate a fost înscris în CF.
Prin sentința civilă nr. 1068/21.05.2009 a Judecătoriei Miercurea Ciuc, rămasă definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 674/R/02.12.2009 a Tribunalului Harghita s-a anulat ca netimbrată cererea de chemare în judecată formulată de N.C. și N.M. pentru anularea contractului de vânzare-cumpărare mai sus menționat.
într-adevăr, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1114/31.08.1999 încheiat între M.E. și N.C. și N.M. s-a prevăzut că M.E. își menține dreptul de uzufruct viager asupra imobilului mai sus menționat. Acest drept de uzufruct viager însă nu a fost înscris în CF.
în cadrul acțiunii în evacuare instanța verifică dacă proprietarul exercită toate atributele dreptului de proprietate, inclusiv dreptul personal de folosință a bunului. Din actele dosarului, respectiv CF nr. 8376/C/V și contractul de vânzare-cumpărare nr. 2651/11.08.2008 rezultă că reclamantul este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului din litigiu.
Potrivit art. 30 din Legea nr. 7/1996, dacă în CF s-a înscris un drept real în condițiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul. în art. 31 din același act normativ se stipulează următoarele: cuprinsul cărții funciare, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună credință un drept real înscris în cartea funciară.
Dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între acestea și situația juridică reală. Acest principiu al forței probante a înscrierii în cartea funciară a fost consacrată și de prevederile art. 32 și 33 din Decretul-lege nr. 115/1938. Așadar, persoana care și-a înscris dreptul real dobândit cu titlu oneros de bună-credință se bucură de o prezumție absolută de proprietar. Cu alte cuvinte, cel care a dobândit cu bună-credință un drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare, este apărat de orice cauză de evicțiune dacă cel interesat nu a intentat în termen legal acțiunea în rectificarea cărții funciare. Or, în situația de față, ulterior încheierii actului translativ de proprietate, la data de 16.12.2008 pârâții au formulat o cerere de îndreptare de eroare materială pentru notarea dreptului de uzufruct viager. De asemenea, trebuie avut în vedere și principiul opozabilității reglementat de art. 25 din Legea nr. 7/1996.
între părți (N.C. și N.M. și M.E.) înscrierea nu contează. Actul juridic, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. 1114/1999, își va produce toate efectele.
Față de terți, adică de reclamant, însă înscrierea era absolut necesară. Dacă dreptul de uzufruct viager nu a fost înscris în cartea funciară reclamantul nu este ținut de consecințele juridice ale acestuia și astfel nici beneficiarul dreptului de uzufruct viager și care nu și-a înscris dreptul nu se poate bucura de protecție.
Prin urmare pârâții folosesc fără niciun drept imobilul din litigiu și pentru a se asigura reclamantului exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate prevăzut de art. 480 C.civ., inclusiv dreptul de folosință, se va dispune evacuarea pârâților din imobil. Așadar, hotărârea fiind dată cu aplicarea greșită a legii, în baza art. 304 pct. 9 C.proc.civ, se va admite recursul declarat, se va modifica decizia civilă atacată și se va respinge apelul declarat de apelanți.
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.... | Încredinţare minor. Criterii de apreciere. Opţiunea minorului → |
|---|
