Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Desfiinţare. Despăgubiri solicitate în baza art. 501 din Legea nr. 10/2001. Interpretare normă
| Comentarii |
|
Dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu sunt incidente în cazul contractelor de vânzare-cumpărare desfiinţate ca urmare a nerespectării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Secţia civilă, Decizia nr. 1045 din 8 decembrie 2010
Prin sentința civilă nr. 1500/16.02.2010 pronunțată de Judecătoria Arad a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții M.E. și M.E., în contradictoriu cu pârâții Statul român prin Ministerul Finanțelor Publice și Ministerul Finanțelor Publice; în consecință, pârâții au fost obligați să plătească reclamanților suma de 191.788 lei reprezentând diferență contravaloare apartament nr. 7 situat în Arad. Pentru a dispune astfel, instanța a avut în vedere că reclamanții au solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 247.500 lei, reprezentând contravaloarea în lei a 55.000 euro la cursul BNR la data plății, sumă reprezentând prețul de piață stabilit conform standardelor internaționale de evaluare al apartamentului, arătând că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4006/16.04.1999 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, au devenit proprietarii apartamentului menționat și că, ulterior, prin decizia civilă nr. 3602/29.10.2003 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, s-a constatat irevocabil nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
în condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare a fost desființat de instanțele judecătorești, este evident că încheierea acestuia s-a făcut cu nerespectarea unor dispoziții legale. Nerespectarea acestor dispoziții legale s-a datorat culpei autorităților Statului român, care nu au verificat temeinic dacă se impunea înstrăinarea imobilului în litigiu către chiriaș sau restituirea imobilului către fostul proprietar deposedat abuziv, această obligație de verificare a situației juridice a imobilului fiind reținută și de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Păduraru c. România.
Ca urmare a neglijenței autorităților Statului român, reclamanții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare a imobilului având certitudinea că l-au dobândit legal și că titlul de proprietate al vânzătorului era lipsit de vicii, însă, ulterior, acesta a fost desființat de instanțele judecătorești, reținându-se nelegalitatea sa, situația creându-le un prejudiciu grav.
Or, conform art. 501alin. (1) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009 (M.Of. nr. 63/30.02.2009), „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare”.
Reclamanții au menționat că au primit de la Statul român suma de 4.062 lei cu titlul de contravaloare a prețului actualizat al imobilului în cauză, conform sentinței civile nr. 1000/23.02.2006 pronunțată de Judecătoria Arad și dețin titlu executoriu împotriva Statului român pentru suma de 20.620 lei, cu titlul de despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse imobilului retrocedat proprietarului, conform sentinței civile nr. 5838/10.09.2008 pronunțată de Judecătoria Arad, care nu a fost pus în executare până la acest moment, astfel că sunt de acord să fie scăzută suma de 4.062 lei din suma totală reprezentând prețul de piață stabilită conform standardelor internaționale de evaluare al apartamentului în litigiu.
Din probele administrate în cauză instanța a reținut că starea de fapt este cea arătată de reclamanți și că prin raportul de expertiză efectuat în cauză, s-a stabilit valoarea de circulație a apartamentului litigios la suma de 216.470 lei. La stabilirea acestei valori, au fost avute în vedere și îmbunătățirile aduse imobilului de către reclamanți, stabilite prin sentința civilă nr. 5838/10.09.2008 la valoarea de 20.620 lei, astfel încât această valoare, precum și prețul actualizat achitat de reclamanți (4.062 lei), urmează a fi deduse din valoarea de circulație, rezultând astfel suma de 191.788 lei.
Dispozițiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 impun îndeplinirea cumulativă a două condiții: contractele de vânzare-cumpărare să fi fost desființare prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile aspect dovedit în prezentul litigiu și contractele de vânzare-cumpărare să fie încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Analizând cea de-a doua condiție în lumina art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanța a constatat că acest text de lege face referire la contracte desființate prin hotărâri judecătorești, ceea ce presupune anularea contractelor de către instanțele de judecată, presupunând nerespectarea dispozițiilor legale la momentul încheierii lui, deci nerespectarea Legii nr. 112/1995 (în speță). Or, în măsura în care art. 501din Legea nr. 10/2001 vizează contracte anulate (sau nule absolut), este evident că aceste acte au fost încheiate cu nerespectarea dispozițiilor legale. Legea nr. 112/1995 reglementa încheierea contractului de vânzare cumpărare cu privire la imobilele naționalizate de Statul român și care nu au fost restituite foștilor proprietari. Așadar, art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 vizează contractele de vânzare cumpărare care au fost încheiate cu nerespectarea Legii nr. 112/1995.
Susținerea conform căreia art. 501alin. (1) este aplicabil numai contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 nu poate fi primită, deoarece contractele încheiate cu respectarea dispozițiilor legale nu pot fi anulate.
Așa fiind, dacă art. 501alin. (1) din Legea nr. 10/2001 nu poate fi aplicat unor contracte încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, interpretarea sa în sensul contrar conduce la inaplicabilitatea acestui text legal, contravenind principiului interpretării legii în sensul aplicării ei, iar nu în sensul neaplicării, instituit de art. 978 C.civ., aplicabil nu doar interpretării actelor juridice, ci și în cazul dispozițiilor legale.
Interpretând textul legal analizat conform opiniei pârâtului, s-ar ajunge la concluzia de neacceptat că acesta s-ar aplica unor contracte anulate, încheiate cu respectarea legii, interpretarea care în mod categoric nu a fost în intenția legiuitorului și care îl lipsește de orice consecință.
O interpretare rezonabilă a textului legal analizat ar fi aceea că el devine operant în situația în care motivul de desființare este străin de culpa chiriașului. Or, în cauză, din analiza hotărârilor judecătorești antemenționate, rezultă cu pregnanță conduita culpabilă a Statului român în ceea ce înseamnă preluarea imobilului litigios, și nu culpa exclusivă a reclamanților.
împotriva sentinței a declarat apel pârâtul, care a criticat-o pentru netemeinicie și nelegalitate invocând, în esență, greșita interpretare a dispozițiilor legale incidente în cauză.
Prin decizia civilă nr. 212/17.06.2010, pronunțată de Tribunalul Arad, apelul a fost admis, iar sentința schimbată în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.
Pentru a dispune astfel, instanța de apel a reținut că instanțele au anulat irevocabil contractul de vânzare-cumpărare în baza căruia reclamanții au dobândit apartamentul în litigiu.
Prin sentința civilă nr. 1000/2006 a Judecătoriei Arad, aceiași reclamanți au fost îndreptățiți să primească suma de 4.062 lei preț reactualizat iar ulterior, încă 2.620 lei investiți la imobil (prin sentința civilă nr. 5838/2008 a Judecătoriei Arad). în acest moment raportul juridic dintre pârâți s-a stins, neexistând alte obligații.
Solicitarea ulterioară a prețului de piață conform art. 501 nu se aplică în prezenta situație. Astfel, pe de o parte așa cum s-a arătat, raportul juridic dintre părți s-a stins; pe de altă parte, teza primei instanțe potrivit căreia contractele legal încheiate nu pot fi anulate nu are niciun temei, câtă vreme motivele de anulare nu stau doar în aspectul formal al contractului.
Oricum, prin decizia civilă nr. 3602/2003 a Curții de Apel Timișoara s-a stabilit că imobilul în speță, nefiind niciodată naționalizat, nu putea face obiectul vânzării în condițiile Legii nr. 112/1995.
împotriva deciziei au declarat recurs în termen reclamanții care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului declarat în cauză.
în motivare au invocat că, întrucât despăgubirile au temeiuri juridice diferite, nu poate fi vorba despre stingerea raporturilor juridice dintre părți.
Au mai invocat că dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 trebuie interpretate în sensul producerii de efecte juridice; or, cum un contract încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 nu poate fi anulat, norma menționată nu poate fi interpretată în sensul celor reținute de Tribunal, ci în sensul că art. 501 este aplicabil tuturor contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 și care au fost desființate prin hotărâri judecătorești.
în drept, au invocat dispozițiile art. 304 pct. 5, 9 C.proc.civ.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate și în baza art. 306 alin. (2) C.proc.civ., față de dispozițiile art. 299 și urm. C.proc.civ. și de normele legale ce vor fi mai jos arătate, Curtea a reținut că dispozițiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 potrivit cu care „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființare prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor…” au fost introduse prin Legea nr. 1/2009. Adoptarea acestei legi a avut ca scop principal asigurarea protecției chiriașilor (respectiv, a foștilor chiriași, actual cumpărători) ai imobilelor ce fac obiect al Legii nr. 10/2001, concluzie ce rezultă din observarea modificărilor aduse (cu titlu exemplificativ) art. 17, 18, 20 din Legea nr. 10/2001.
Anterior modificării, legea nu-i avea în vedere prin prisma acordării despăgubirilor decât pe chiriașii care cumpăraseră locuințele cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 [art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001].
Pe de altă parte, la data sesizării instanței (6.03.2009), legea reglementa (reglementare în vigoare și în prezent) în mod diferențiat, prin prisma cuantumului despăgubirilor cuvenite, situația chiriașilor cumpărători cu eludarea Legii nr. 112/1995 [restituire preț actualizat art. 50 alin. (2)] și, respectiv, a celor ce au cumpărat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 [preț de piață art. 501alin. (1)].
Coroborând considerentele mai sus expuse, rezultă că susținerile recurenților potrivit cu care interpretarea corectă a dispozițiilor art. 501alin. (1) din Legea nr. 10/2001 este cea potrivit cu care acest text de lege se aplică tuturor contactelor încheiate în baza Legii nr. 112/1995, indiferent dacă dispozițiile acestei legi au fost respectate sau nu, sunt contrare dispozițiilor exprese ale legii, scopului adoptării acesteia și dispozițiilor art. 978 C.civ.
Nici argumentele recurenților și concluzia la care aceștia ajung, respectiv că interpretarea dată de instanța de apel dispozițiilor art. 501 alin. (1) din lege are drept consecință inaplicabilitatea acestui text legal, nu se constituie în temeiuri de modificare a deciziei.
Astfel, norma sus-menționată se referă la „contracte de vânzare-cumpărare… desființate…”.
Pe de altă parte, dispozițiile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001 modificată (alineat introdus, de asemenea, prin Legea nr. 1/2009) fac referire expresă la „contracte de vânzare-cumpărare ce au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare”.
Rezultă astfel că legiuitorul face distincție între desființarea contractului ca efect al admiterii acțiunii în revendicare (în cadrul căreia se procedează la compararea titlurilor) și desființarea ca efect al eludării Legii nr. 112/1995 (situație în care contractul este anulat).
în cauza de față, contractul de vânzare-cumpărare încheiat pe numele reclamanților recurenți a fost desființat [în sensul art. 501alin. (1), art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001] prin sentința civilă nr. 9044/18.12.2002 a Judecătoriei Arad irevocabilă prin decizia civilă nr. 3602/29.10.2003 a Curții de Apel Timișoara, instanțele reținând (pentru a constata nulitatea contractului încheiat în baza Legii nr. 112/1995) reaua-credință a cocontractanților la încheierea contractului, cauza ilicită în sensul art. 966 C.civ. și împrejurarea că imobilul nu putea fi vândut în baza Legii nr. 112/1995, nefăcând obiect al acestei legi.
în concluzie, contractul încheiat de foștii chiriași (reclamanți în cauză) nu intră sub incidența dispozițiilor art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, ci sub cea a dispozițiilor art. 50 alin. (2) din aceeași lege.
Or, reclamanții înșiși au învederat (aspect ce rezultă și din conținutul sentinței civile nr. 1000/23.02.2006 a Judecătoriei Arad) că au urmat calea reglementată de această normă și că au obținut un titlu în sensul restituirii de către Ministerul Finanțelor Publice a prețului actualizat al apartamentului.
Sub acest aspect, în mod corect a reținut instanța de apel că raporturile juridice dintre reclamanții-cumpărători și Ministerul Finanțelor Publice persoană ținută a plăti despăgubirile izvorâte din anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 s-au stins prin obținerea titlului sus-menționat de către reclamanții-cumpărători anterior apariției Legii nr. 1/2009, astfel că, inclusiv din această perspectivă, decizia recurată este legală și a fost menținută ca atare.
Pentru aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ., raportat la art. 304 C.proc.civ., instanța a respins recursul declarat de reclamanți.
(Judecător Florin Șuiu)
| ← Limitele învestirii instanţei de recurs | Contract de vânzare-cumpărare. Efecte → |
|---|
