Contract de vânzare-cumpărare încheiat în condiţiile Legii nr. 112/1995. Noţiunea de teren aferent construcţiei
| Comentarii |
|
Potrivit art. 21 din Legea nr. 112/1995 şi art. 37din Normele metodologice de aplicare a acestora o dată cu restituirea în natură şi dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor, se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente.
Aceste dispoziţii se referă clar numai la terenul aferent construcţiei, deci terenul pe care se află edificată. Precizarea în acest sens este făcută de art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, care are următorul conţinut: „suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor rămân în proprietatea acestora".
în speţă, reclamanţii solicită terenul care excede suprafeţei aferente construcţiilor, contrar dispoziţiilor mai sus menţionate.
(Curtea de Apel Piteşti, Secţia civilă, decizia nr. 162/R din 28 ianuarie 2002)
CURTEA,
Examinând recursul civil de faţă:
Prin acţiunea civilă înregistrată la data de 18 mai 2000, reclamanţii D. C. şi D. M. au chemat în judecată pe pârâta R.A. „R.“ Piteşti, pentru a fi obligată aceasta să încheie contract de vânzare-cumpărare, prin care să le vândă suprafaţa de 308,52 mp. teren aferent locuinţei situate în municipiul Piteşti, str. Banu Mărăcine, nr. 10, jud. Argeş, la preţul la care se va determina prin prevederile art. 13 din Legea nr. 112/1995, obligarea la daune cominatorii de 10.000 lei pe zi de întârziere, până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.
în motivarea acţiunii sale se arată că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 105 din 8 ianuarie 1997, încheiat cu pârâta în condiţiile art. 112/1995 a dobândit dreptul de proprietate asupra unei locuinţe cu 3 camere, situată în Piteşti la adresa sus-menţionată, precum şi suprafaţa utilă a imobilului de 68,42 mp.
Mai relevau reclamanţii, că terenul aferent construcţiei cumpărate este de 371 mp., astfel încât potrivit art. 21 din Legea nr. 112/1995 sunt îndreptăţiţi să obţină dreptul de proprietate asupra terenului aferent, mai ales că şi normele metodologice date în aplicarea aceleiaşi legi, prevăd expres acelaşi fapt, al dobândirii terenului aferent, motiv pentru care au formulat această acţiune. Se mai arată că pârâta refuză de bunăvoie să îndeplinească această obligaţie legală de a face, încălcându-se astfel dispoziţiile ce prevăd dreptul lor de a cumpăra.
La termenul de judecată din data de 8 septembrie 2000, reclamanţii au solicitat introducerea în cauză a pârâtei A.D.P. Piteşti, ca urmare a divizării R.A. „R.“ Piteşti, în mai multe societăţi, aceasta fiind cea care a preluat obligaţiile în ceea ce priveşte litigiul de muncă.
Pârâta A.D.P. Piteşti, legal citată nu s-a prezentat la dezbateri pentru a-şi formula apărarea şi nu a formulat nici întâmpinare.
Prin sentinţa civilă nr. 13.771 din 4 decembrie 2000, s-a admis acţiunea precizată, pârâta A.D.P. Piteşti a fost obligată să încheie reclamantei un contract de vânzare-cumpărare imobilul casă-proprietatea acestora, situat în Piteşti, str. Banu Mărăcine, nr. 10, la preţul de 22.303.590 lei, teren identificat sub formă de dreptunghi în contur negru, aferent casei, în schiţa anexă la raportul de expertiză întocmit în cauză de expert B.P., schiţe ce fac parte integrantă din dispozitivul sentinţei, iar în caz de refuz obligă pe pârâtă la 10.000 lei daune cominatorii pe fiecare zi de întârziere şi 1.956.200 lei cheltuieli de judecată, reţinându-se în considerente că terenul aferent locuinţei, în suprafaţă de 365,10 mp. potrivit raportului de expertiză poate fi vândut de pârâtă la preţul arătat, aceasta fiind o măsură impusă de Legea nr. 112/1995, iar daunele cominatorii sunt acordate întrucât numai aşa poate fi asigurată obligaţia de a face, respectiv ca pârâta să încheie un contract de vânzare-cumpărare aferent.
împotriva acestei sentinţe s-a declarat apel de către A.D.P. Piteşti, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, invocând următoarele motive: -într-adevăr, art. 21 din Legea nr. 112/1995, prevede că o dată cu restituirea în natură şi dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor, se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent, însă pentru a face aplicarea acestui articol trebuie văzute şi prevederile art. 26 alin. ultim al respectivei legi;
- legiuitorul a prevăzut o posibilă interpretare a dispoziţiilor art. 21 din Legea nr. 112/1995, similară cu cea a reclamanţilor, motiv pentru care a prevăzut art. 37 al Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995;
- dintr-o interpretare logico-juridică şi epistemologică a textelor, rezultă că, într-adevăr, chiriaşii pot cumpăra conform prevederilor Legii nr. 112/1995 apartamentele în care locuiesc, dobândind dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, prin aceasta înţelegându-se doar terenul de sub construcţii, nu şi cel aferent curţii imobilului.
Prin decizia civilă nr. 1682 din 6 octombrie 2001, pronunţată de Tribunalul Argeş, a fost respins ca nefondat apelul, cu obligaţia apelantei de a plăti intimaţilor suma de 3.000.000 lei cheltuieli de judecată.
S-a reţinut astfel că, potrivit dispoziţiilor art. 21 coroborat cu art. 26 din Legea nr. 112/1995 şi art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, chiriaşii ce devin proprietarii imobilului în care locuiesc printr-un act de vânzare-cumpărare sunt îndreptăţiţi şi la cumpărarea terenului aferent imobilului, prin acesta înţelegând terenul necesar exploatării imobilului, nicidecum numai terenul pe care se afla edificat imobilul.
Prin dispoziţiile Legii nr. 112/1995 s-a creat o situaţie favorabilă chiriaşilor, dându-le posibilitatea cumpărării locuinţelor lor; practic, prin interpretarea oferită de apelantă, s-ar crea o situaţie împovărătoare, întrucât prin contractul de închiriere aveau drept de folosinţă asupra terenului aferent imobilelor, nu şi alte terenuri care rămân în proprietatea statului.
împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs în termen legal A.D.P. Piteşti, în temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Se susţine de către recurentă că instanţa de apel a dat o interpretare greşită dispoziţiilor art. 21 coroborate cu art. 26 din Legea nr. 112/1995 şi art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi.
Analizând recursul în raport de critica adusă hotărârii, se constată că este fondat.
Reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 21 din Legea nr. 112/1995 şi art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acesteia, potrivit cărora o dată cu restituirea în natură şi dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor, se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente.
Aceste dispoziţii se referă clar numai la terenurile aferente construcţiei, deci terenul pe care se află edificată.
Precizarea în acest sens este făcută de art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, care are următorul conţinut „suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora, şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului".
în speţă, reclamanţii solicită terenul care excede suprafeţei aferente construcţiilor, contrar dispoziţiilor mai sus menţionate.
Pentru aceste considerente, în conformitate cu dispoziţiile art. 312 alin. 2 C. pr. civ., urmează a se admite recursul declarat împotriva deciziei civile nr. 1682 din 8 octombrie 2001 pronunţată de Tribunalul Argeş, pe care o modifică în tot, în sensul că se admite apelul declarat de A.D.P. Piteşti, împotriva sentinţei civile nr. 13771 din 4 decembrie 2000, pronunţată de Judecătoria Piteşti, iar pe fond respinge ca nefondată acţiunea formulată de reclamanţii D.C. şi M.
COMENTARIU
1. Succintă prezentare a situaţiei de fapt şi a problemelor juridice. Prin decizia adnotată, Curtea de Apel Piteşti a fost solicitată să se pronunţe cu privire la întinderea drepturilor cuvenite chiriaşilor din casele naţionalizate la dobândirea imobilului naţionalizat în care locuiesc cu chirie, aşa cum aceste drepturi le sunt recunoscute de Legea nr. 112/ 19951). Curtea de Apel Piteşti, învestită ca instanţă de recurs, a casat hotărârea Tribunalului Argeş în privinţa obligării Administraţiei Domeniului Public Piteşti (în continuare „A.D.P. Piteşti") la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare asupra curţii imobilului locuit de chiriaşi.
1) Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 279 din 29 noiembrie 1995. în continuare, brevitatis causa, referirile vor fi făcute la „Legea nr. 112“.
Această decizie ridică două interesante probleme de drept în materia regimului juridic al dreptului de proprietate. Drept urmare, nota de faţă va trata în primul rând natura dreptului de proprietate asupra bunurilor naţionalizate în perioada 1945-1989 (I), pentru ca apoi să încerce oferirea unui răspuns la întrebarea cine are calitate procesuală pasivă în litigiile generate în legătură cu aceste proprietăţi (II), iar în final să aducă unele precizări cu privire la înţelesul noţiunii de „teren aferent" în sensul Legii nr. 112 (III). în cele ce urmează, vom încerca să dezvoltăm aceste probleme şi să oferim o posibilă interpretare a normelor legale în materie.
I. Dreptul de proprietate asupra bunurilor naţionalizate în perioada 1945-1989
2. Scurtă privire istorică asupra efectelor naţionalizării. Principala caracteristică a naţionalizării o reprezintă schimbarea titularului dreptului de proprietate asupra unui bun într-un singur sens: de la o entitate privată (persoană fizică sau juridică) la stat. Din punctul de vedere al regimului la care este supus noul drept de proprietate, nu există, în principiu, modificări fundamentale. Astfel, statul dobândeşte prin naţionalizare tot un drept de proprietate privată, deoarece nimeni nu poate dobândi mai mult decât avea titularul iniţial. In anumite circumstanţe însă, în cazul în care uzul sau interesul public o impune, acest drept de proprietate privată se poate transforma calitativ într-un drept de proprietate publică, prin afectarea bunului naţionalizat.
Deşi din punct de vedere economic naţionalizarea reprezintă o formă de expropriere1, din punct de vedere juridic se relevă totuşi drept o instituţie autonomă prin aceea că prin naţionalizare nu se tinde la schimbarea regimului de proprietate din privată în publică. Această caracteristică definitorie nu este altceva decât consecinţa logică a obiectului naţionalizării: principalele mijloace de producţie. Chiar dacă ideologia comunistă a încercat să inducă această idee, realitatea istorică a demonstrat că producţia de bunuri şi servicii nu reprezintă un domeniu de interes general (public), ci ţine esenţialmente de interesul particular (privat). De asemenea, o altă deosebire esenţială dintre naţionalizare şi expropriere este faptul că exproprierea presupune o procedură care este de competenţa instanţelor judecătoreşti (chiar dacă în cadrul normativ de nivel legislativ), în timp ce naţionalizarea se realizează prin luarea măsurii individuale la nivel central, printr-un act de puterea legii şi cu excluderea intervenţiei instanţelor şi a organelor administrative1.
în ceea ce priveşte naţionalizarea care a fost efectuată în România în perioada 1950-1962, mai există o caracteristică prin care se distinge de expropriere: naţionalizarea nu a implicat o contraprestaţie. Proprietarul iniţial al bunului naţionalizat nu a primit nici o despăgubire, deoarece naţionalizarea reprezenta, în mentalitatea comunistă, o formă de sancţionare a dobândirii ilicite a bunului respectiv sau a folosirii sale neadecvate cu principiile comuniste, în fapt, statul comunist nou creat avea nevoie de un patrimoniu „de pornire" pentru a supravieţui efectelor devastatoare ale unui război.
La noi, principalul efect al naţionalizării a constat în trecerea bunului din proprietatea privată a unui particular în proprietatea socialistă de stat, care reprezenta, după cum vom vedea, tot o formă de proprietate privată.
3. Natura juridică a „proprietăţii socialiste de stat“. în perioada 1945-1990, regimul proprietăţii în România a parcurs mai multe faze prin care s-a realizat trecerea de la regimul de proprietate specific „orânduirii burgheze" (bazat pe proprietatea privată) la cel specific republicii socialiste (bazat pe proprietatea comună asupra factorilor de producţie). Această tranziţie s-a realizat treptat, prin Constituţiile din 1948, 1952, 1965 şi 1974. Fără a încerca să dezvoltăm aici întregul proces istoric, ne mărginim la a menţiona faptul că regimul comunist al proprietăţii era fundamentat pe triada: proprietate socialistă de stat, proprietate cooperatistă, proprietate individuală. Din analiza reglementărilor constituţionale din epocă se degaja şi relaţia dintre cele trei forme de proprietate: proprietatea socialistă de stat constituia regula, în timp ce celelalte două forme reprezentau excepţii de la această regulă, având sfere foarte restrânse de aplicare. De altfel, filozofia comunismului tindea la însăşi anihilarea conceptului de apropriere individuală prin asigurarea unui regim de proprietate comună aparţinând întregii comunităţi, în cadrul căreia bunurile sunt folosite conform cu necesităţile fiecăruia, dar numai prin prisma interesului general al comunităţii.
Văzută ca o perioadă tranzitorie către „adevăratul" comunism, socialismul a ales calea compromisului şi în materie de organizare a proprietăţii. Astfel, principalele mijloace de producţie şi majoritatea terenurilor constituiau obiect exclusiv al dreptului de proprietate socialistă, al cărei titular era statul. Deşi în lucrările politice aceste bunuri erau menţionate ca aparţinând „întregului popor", toate lucrările juridice convergeau în a recunoaşte statul drept unic titular al acestui drept de proprietate. Astfel, dreptul de proprietate socialistă de stat era un veritabil drept de proprietate asupra unei vaste clase de bunuri al cărui unic titular era statul, văzut ca subiect de drept distinct.
Cu toate acestea, realităţile economice şi sociale care subminau înseşi bazele filozofiei comuniste şi-au pus amprenta şi asupra fizionomiei dreptului de proprietate socialistă. Astfel, deşi statul era unicul titular al acestui drept, legislaţia vremii a recunoscut unor numeroase alte subiecte de drept o serie de drepturi reale asupra aceloraşi bunuri, drepturi care, în plan practic, goleau de conţinut o mare parte dintre atributele dreptului de proprietate. Aceste adevărate dezmembrăminte ale dreptului de proprietate socialistă erau menite să asigure exploatarea economică a bunurilor proprietate de stat în condiţiile în care principala clasă de astfel de bunuri era reprezentată de mijloacele de producţie, deci de bazele economiei naţionale.
Mai trebuie menţionat faptul că diviziunile administrativ-teritoriale din acea vreme nu beneficiau de personalitate juridică, neputând deci avea un patrimoniu de sine stătător. Cu toate acestea, consiliile populare aveau în administrare directă anumite bunuri care erau destinate uzului comunităţii locale.
Trebuie remarcat faptul că proprietatea socialistă de stat nu reprezenta echivalentul actualei proprietăţi publice, ci cel mult echivalentul actual al proprietăţii (publice şi private) a statulu.
4. Trecerea de la proprietatea socialistă la proprietatea privată. în condiţiile trecerii României de la sistemul comunist la cel democratic s-a simţit nevoia acută a reinstaurării supremaţiei proprietăţii private asupra celei statale. Astfel, încă din 1990 s-au creat premisele pulverizării proprietăţii socialiste de stat în componente private. Ulterior, în Constituţia din 1991 art. 41 şi 135 au statuat foarte clar principiul conform căruia regula în materia proprietăţii este reprezentată de proprietatea privată, urmând ca proprietatea publică să constituie numai excepţia în această materie. în acest context al refacerii sistemului în care proprietatea privată reprezintă regula se situează şi Legea nr. 112.
în materia care formează obiectul speţei adnotate se cuvin precizate prevederile de principiu ale Legii nr. 69/1991 privind administraţia publică locală. în conformitate cu art. 4 din această lege, judeţele, oraşele şi comunele dobândeau personalitate juridică proprie şi, pe cale de consecinţă, deveneau subiecte de drept distincte de stat dobândind vocaţia la dreptul de proprietate (publică sau privată). Dacă dreptul de proprietate publică asupra anumitor clase de bunuri le-a fost recunoscut în mod expres prin lege, în privinţa dreptului de proprietate privată lucrurile nu au fost la fel de clare.
Deşi art. 127 din Legea administraţiei publice locale prevedea, cu titlu de principiu, că „Defalcarea şi trecerea în proprietatea comunelor, oraşelor sau, după caz, a judeţelor, a bunurilor şi valorilor de interes local din domeniul public şi privat al statului se fac prin hotărâre a Guvernului, în condiţiile legii patrimoniului public şi privat, hotărârile de Guvern menţionate au întârziat să apară. Astfel, textul legal a rămas fără aplicabilitate practică până în prezent.
Cu toate acestea, o normă cu vocaţie generală este cea cuprinsă în art. 35 alin. (1) din Legea fondului funciar. Conform acestui text, terenurile din intravilan care se aflau în administrarea primăriilor se transmiteau ope legis din proprietatea (privată a) statului în proprietatea (privată a) localităţii respective. Cu toate acestea, legea intenţiona ca acest transfer să îmbogăţească domeniul privat al localităţii numai cu titlu provizoriu, căci se specifica şi faptul că terenurile respective vor fi utilizate pentru a fi (re)transmise particularilor sau pentru a edifica „obiective social-culturale sau cu caracter productiv".
Am considerat utile aceste precizări pentru a arăta faptul că, prin naţionalizare, dreptul de proprietate asupra bunului naţionalizat nu a fost nici un moment schimbat fundamental, el rămânând un drept de proprietate privată.
II. Calitatea procesuală pasivă în litigiile generate de art. 9 din Legea nr. 112/ 1995)
5. Titularul dreptului de proprietate privată asupra imobilelor naţionalizate. Art. 1 din Legea nr. 112 pare a oferi o soluţie cu privire la situaţia juridică a imobilelor naţionalizate aflate în sfera de reglementare a acestui act normativ. Astfel, se face vorbire de imobile „care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989“. S-a relevat în doctrină faptul că referinţa la posesie este superfluă în condiţiile în care, prin ipoteză, statul era proprietarul bunurilor în cauză. S-a omis însă să se analizeze faptul că art. 1 din Legea nr. 112 făcea trimitere nu numai la posesia statului, ci şi la cea a „altor persoane juridice". Care ar fi putut să fie intenţia legiuitorului când a menţionat această posesie a unui terţ în privinţa bunurilor proprietate a statului? Credem că răspunsul este dat tocmai de finalul textului care foloseşte drept reper data la care a luat sfârşit regimul comunist în România, cu tot ce însemna el inclusiv în materia organizării proprietăţii. La acel moment, după cum am văzut, proprietatea socialistă de stat putea să fie grevată de anumite drepturi reale „de tip nou" ai căror titulari puteau fi alte persoane juridice. Aceştia puteau exercita o posesie specială, aferentă dreptului lor real. în acest context, intenţia legiuitorului a fost aceea de a acoperi întreaga proprietate socialistă de stat, indiferent de existenţa altor drepturi reale în persoana unor terţi. Tocmai prin referinţa temporală la un moment anterior Legii administraţiei publice locale nr. 69/1991, art. 1 din Legea nr. 112 nu poate fi folosit pentru argumentarea faptului că statul era titularul dreptului de proprietate asupra imobilelor.
Art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112 vine însă cu argumentul de text pertinent atunci când prevede că terenurile excedentare „rămân în proprietatea statului1. Se întăreşte astfel ideea dreptului de proprietate al statului asupra acestor terenuri şi, pe cale de accesiune, asupra clădirilor aferente.
Astfel, titularul dreptului de proprietate asupra imobilelor naţionalizate, la momentul aplicării Legii nr. 112, era statul român care deţinea aceste imobile în cadrul domeniului său privat.
6. Exercitarea dreptului de proprietate privată asupra imobilelor naţionalizate. Deşi aflate în proprietatea privată a statului, imobilele naţionalizate nu erau (întotdeauna) administrate în mod direct de către stat. De cele mai multe ori, administrarea acestorjmobile era dată în sarcina unor regii autonome, de interes naţional (RA Locato) sau local. în doctrină, acest drept de administrare a fost calificat ca fiind un drept real, având ca titular persoana juridică (regie autonomă sau instituţie publică) căreia aceste atribuţii i-au fost conferite de către titularul dreptului de proprietate (statul). Existenţa unui asemenea drept de administrare nu neagă, ci, din contră, întăreşte existenţa unui drept de proprietate al cărui titular este statul.
Titularul dreptului de administrare are atribuţii numai în ceea ce priveşte buna întreţinere şi exploatare a imobilelor, iar nu în ceea ce priveşte dispoziţia juridică. De altfel acest caracter derivă din principiul conform căruia nimeni nu poate ceda mai mult decât are -rtemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet. Mai mult, datorită faptului că dreptul de administrare se naşte dintr-un act administrativ emis (în general) de către Guvern, tot printr-un act administrativ similar acest drept poate înceta, fiind deci un drept eminamente temporar.
Aceleaşi consideraţii juridice sunt valabile şi pentru cazul imobilelor date în folosinţa unei instituţii publice, regii autonome sau societăţi comerciale.
7. Natura juridică a raporturilor dintre stat şi „unităţile specializate". O întrebare fundamentală al cărei răspuns va clarifica calitatea procesuală în litigiile izvorâte din aplicarea art. 9 din Legea nr. 112 este de a califica natura juridică a raporturilor dintre stat (în calitate de proprietar) şi „unităţile specializate" în calitate de semnatari ai contractelor de vânzare-cumpărare.
în primul rând trebuie precizat încă de la început faptul că relaţiile dintre stat şi „unităţile specializate" se grefează pe instituţia civilă a mandatului2'. Problema care se pune este de a şti dacă este vorba de un mandat cu reprezentare sau de un mandat fără reprezentare. Credem că răspunsul este oferit de art. 33 din Norme, care prevede că „(1) Vânzarea apartamentelor în condiţiile Legii nr. 112/1995 se face de către societăţile comerciale şi/sau unităţile specializate în vânzarea locuinţelor sau care administrează locuinţele, existente la data intrării în vigoare a legii.
(2) Unităţile prevăzute la alineatul precedent vor urmări încasarea ratelor şi a dobânzilor aferente, stabilite potrivit legii, şi îşi vor desfăşura activitatea pe toată perioada necesară."
Prin chiar aceste dispoziţii se statuează calitatea unităţilor specializate de a încheia acte pe seama statului, iar nu în nume propriu, de vreme ce atribuţiile acestora constau în „urmărirea" executării contractelor încheiate. Fiind vorba de o normă juridică, art. 33 este opozabil erga omnes, astfel încât nimeni nu va putea susţine că nu a cunoscut faptul că „unităţile specializate" nu acţionau în nume propriu. Din acest motiv, calificarea relaţiilor dintre stat şi „unităţile specializate" drept mandat fără reprezentare nu are temei juridic.
Fiind vorba de raporturi de mandat, titularul dreptului de proprietate (inclusiv a prerogativei dispoziţiei) rămâne tot timpul statul, în timp ce „unitatea specializată" nu asigură decât atribuţii limitate la operaţiunile tehnice de estimare a valorii imobilului şi de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare. Din acest punct de vedere nu se poate susţine că „unitatea specializată" ar avea calitate procesuală pasivă.
Ar mai fi de analizat iooteza speţei de faţă în care reclamantul solicită obligarea „unităţii specializate" de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în condiţiile legii. Considerăm că nici într-o astfel de ipoteză „unitatea specializată" nu are calitate procesuală pasivă limitată la îndeplinirea mandatului acordat prin actul normativ special decât în cazul în care reclamantul ar fi chiar statul, în calitate de mandant, iar litigiul ar purta asupra executării mandatului încredinţat.
Cu toate acestea, fiind vorba de un mandat, iar nu de o delegare de competenţe, deci de un act juridic esenţialmente revocabil, mandantul nu pierde dreptul de a încheia actele juridice care fac obiectul contractului de mandat. Astfel, statul nu a pierdut dreptul de a încheia el însuşi actul de vânzare-cumpărare, în calitate de proprietar. De aceea, statul păstrează şi el calitatea procesuală pasivă în litigiile izvorâte din aplicarea art. 9 din Legea nr. 112.
în orice caz, unitatea administrativ teritorială (Municipiul Piteşti reprezentat prin Consiliul Local) nu are calitate procesuală pasivă.
III. înţelesul noţiunii de „teren aferent“ în Legea nr. 112/1995
8. Utilizarea noţiunii de „teren aferent" anterior Legii nr. 112. Trebuie făcută de la început precizarea că definiţia noţiunii de „teren aferent" nu-şi are, de lege lata, o consacrare legislativă, deşi termenul ca atare este folosit extensiv în cadrul legislaţiei anterioare sau posterioare lui 1989. Cu toate acestea, mai trebuie observat faptul că noţiunea tinde să aibă un sens unitar în cadrul diverselor acte normative care fac trimitere la aceasta. Astfel, putem vorbi de o unicitate semantică a conceptului de „teren aferent" în cadrul legislaţiei române. Aşa fiind, vom putea găsi trăsăturile definitorii prin identificarea elementelor disparate în cadrul textelor normative.
Un prim element ne este furnizat de către art. 30 din Legea nr. 58/1974 care menţiona o regulă de notorietate prin care au fost scoase practic terenurile din circuitul civil. Urmărind trimiterile la art. 8 şi, în special, art. 1726), observăm că din terenul aferent construcţiei (limitat prin Legea nr. 58/1974 la 200-250 mp.) se putea organiza şi curtea sau grădina. Din aceste dispoziţii rezulta cu claritate faptul că noţiunea de „teren aferent" nu se limita la suprafaţa de teren de sub temelia construcţiei, ci la un teren care cuprindea şi o suprafaţă liberă de construcţii, dar folosită la exploatarea construcţiei (gospodăria).
Pentru a confirma faptul că prevederile menţionate aveau aplicabilitate şi în cazul imobilelor urbane apte a avea o curte (altele decât blocurile de locuinţă), Legea nr. 9/199029) făcea referire la ambele categorii de imobile ca având un teren aferent care includea curtea.
Ulterior, prin art. 35(3) din Legea nr. 18/1991, aceste terenuri sunt retrecute în proprietatea titularilor dreptului de proprietate asupra construcţiilor.
De asemenea, prin art. 1 alin. (2) din Hotărârea Guvernului nr. 331/1992), „terenul aferent activelor" era definit drept acea suprafaţă „pe care sunt amplasate activele, cât şi [terenurile] necesare desfăşurării în bune condiţii a activităţii acestora".
Un alt argument de text este oferit de Hotărârea Guvernului nr. 706/1994: în Anexă se identifică terenurile legate de palatele administrative prin două concepte „suprafaţă construită" şi „teren aferent", ultimul având o suprafaţă evident mai mare decât primul. De altfel, în acest context se poate explica şi folosirea termenului de teren aferent în cazuri în care nu ar avea sens cu înţelesul de teren construit.
9. Noţiunea de „teren aferent" în Legea nr. 112. Conform art. 21 din Legea nr. 112, în cazul restituirii imobilului către fostul proprietar, se restituie şi dreptul de proprietate asupra „terenului aferent". Terenul aferent se stabileşte în conformitate cu regulile după care „au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului". Altfel spus, este vorba de întreaga suprafaţă care a aparţinut anterior naţionalizării titularului, adică atât terenul de sub construcţie, cât şi cel din jurul acesteia. De vreme ce sistemul Legii nr. 112 concepea restituirea în natură şi vânzarea către chiriaşi drept operaţiuni care se excludeau una pe cealaltă, este logic să considerăm că şi obiectul vânzării către chiriaşi era constituit de acelaşi imobil, incluzând acelaşi concept de „teren aferent".
10. Regimul instituit de H.G. nr. 20/1996. Prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996) au fost adoptate Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112. în art. 333 din aceste norme se stabilea regula conform căreia chiriaşii aveau dreptul numai la achiziţionarea terenului de sub construcţiile cumpărate.
Trebuie remarcată trimiterea la art. 35(2) din Legea nr. 18/1991. Conform acestui text, se reconstituie dreptul de proprietate asupra întregii suprafeţe alocate pentru construcţie, nu numai terenului de sub construcţie. Credem însă că, faţă de menţiunea expresă a textului art. 33 din norme în sensul de vânzare numai a terenului „situat sub (...) construcţii", trimiterea la art. 35(2) din Legea nr. 18/1991 avea în vedere numai procedura de obţinere a dreptului de proprietate asupra acelei porţiuni de teren pe care se afla amplasată construcţia.
11. Regimul instituit de H.G. nr. 11/1997. Prin Hotărârea Guvernului nr. 11/1997) a fost modificată Hotărârea Guvernului nr. 20/1996 şi în privinţa art. 333) din norme. în noua formulare, textul nu mai făcea referire la „terenul situat sub (...) construcţii", ci la „terenul aferent". în cazul în care s-ar pune semnul de egalitate între cele două concepte - aşa cum a procedat Curtea de Apel Piteşti - ar însemna ca Hotărârea Guvernului nr. 11/1997 să nu producă nici un efect cu privire la art. 33 din Norme, pe care îl modifică explicit, ceea ce ar echivala cu nesocotirea voinţei legiuitorului. Or, actele legiuitorului trebuie interpretate în sensul de a produce efecte, deci în mod constructiv.
Cât priveşte ipoteza art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112, aceasta va trebui interpretată ca referindu-se la terenuri care nu fac parte integrantă din ansamblul gospodăriei, ci pot fi utilizate în mod separat. Din acest punct de vedere, trebuie remarcat faptul că termenul de „teren aferent" nu înglobează mai mult decât terenurile de sub construcţii şi cele care fac legătura dintre acestea plus, eventual, o parcelă de teren folosită drept grădină. în nici un caz un teren care nu prezintă nici o utilitate pentru folosirea în bune condiţii a construcţiilor nu va putea fi încorporat în acestă noţiune. De altfel, de aici şi atributul de „aferent" ataşat terenului - aferent construcţiei în sensul de accesoriu acesteia, iar nu în sens de bază a ei.
Ar putea fi discutat un argument de echitate în sensul de a nu restitui chiriaşului mai mult decât legea, cu titlu de beneficiu excepţional, a prevăzut. Totuşi, tot pe argumente de echitate trebuie să acceptăm că, în momentul în care legea a prevăzut pentru chiriaş opţiunea de a achiziţiona construcţia, a făcut-o cu scopul de a consolida acestuia un drept de folosinţă asupra acelei construcţii (în speţă, o casă de locuit). Or, folosinţa construcţiei nu poate fi completă şi utilă fără folosinţa anumitor suprafeţe exterioare suprafeţei construcţiei, dar utilizate în scopul deservirii acesteia. De exemplu, dacă, în ipoteza art. 9 din Legea nr. 112, chiriaşul dobândeşte dreptul de proprietate asupra casei şi a garajului, ar fi inechitabil să nu aibă un drept de proprietate şi asupra căii de acces dintre casă şi garaj, respectiv dintre garaj şi drumul public.
IV. în loc de concluzie
12. Critica soluţiei jurisprudenţiale. Curtea de Apel Piteşti ar fi trebuit să caseze soluţia primei instanţe pe motivul că acţiunea a fost introdusă împotriva unor persoane care nu au calitate procesuală pasivă (Administraţia Domeniului Public Piteşti).
în plus, asupra fondului problemei de drept, soluţia Curţii de Apel Piteşti este criticabilă prin aceea că pune semnul egalităţii între două noţiuni fundamental diferite: „teren aferent" şi „suprafaţă construită".
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.... | Contestaţie în anulare. Moştenitoare neintrodusă în proces.... → |
|---|
