Distincţie între vicii ascunse şi vicii aparente. Angajarea răspunderii vânzătorului pentru viciile ascunse. Condiţii legale. Cerere de remediere a defecţiunilor construcţiilor
| Comentarii |
|
Vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut, dacă din cauza lor nu poate fi întrebuinţat potrivit destinaţiei sale sau întrebuinţarea lui este atât de micşorată încât se presupune că dobânditorul nu l-ar fi achiziţionat sau nu ar fi convenit vânzarea la preţul stabilit dacă ar fi cunoscut viciile. Pe de altă parte, art. 1353 C.civ. (Codul civil de la 1864, sub imperiul căruia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare) prevede că vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente, despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă. În literatura de specialitate s-a reţinut că în cazul unor lucrări complexe, pentru a căror verificare este necesară o anumită pregătire, cumpărătorul poate apela la o persoană calificată, iar dacă nu o face, el este în culpă, neputând fi antrenată răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, cât timp acestea puteau fi identificate de un specialist la o simplă vizionare a bunului supus vânzării. Deşi legea reglementează numai opţiunea cumpărătorului între acţiunea redhibitorie şi acţiunea estimatorie, în practica judiciară s-au considerat admisibile acţiunile prin care cumpărătorul tinde la „remedierea defecţiunilor” (înlăturarea viciilor) de către sau în contul vânzătorului, când această reparare este posibilă şi când ea nu ar ocaziona cheltuieli disproporţionale cu valoarea bunului (decizia civilă nr. 1604/1989, Trib. Suprem, Secţia civilă).
Secţia I civilă, Decizia nr. 808 din 12 decembrie 2012
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr. 837/212/2004 reclamanții P.A.E., P.D., P.A. și P.A. au chemat în judecată pe pârâții B.V., V.I. și V.S., solicitând instanței să dispună obligarea pârâților să efectueze lucrările de consolidare a fundației și a structurii de rezistență a imobilului situat în Constanța, strada E.R. nr. 30, iar în subsidiar, în situația în care reclamanții vor fi nevoiți să efectueze lucrările în regie proprie, să fie obligați pârâții la plata tuturor cheltuielilor ocazionate de aceste lucrări, inclusiv pentru realizarea proiectului de consolidare și a avizelor necesare.
în motivarea acțiunii reclamanții au arătat că între pârâți a intervenit la data de 7.11.2002 un act de dezmembrare a imobilului din municipiul Constanța, strada E.R. nr. 30, bunul fiind partajat între pârâți în trei loturi.
La aceeași dată, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1377 din 7.11.2002 de BNP S.D., pârâții, în calitate de proprietari în indiviziune, au înstrăinat reclamanților lotul nr. 1 rezultat din convenția de partaj, compus din teren în suprafață de 137,7 mp și construcția C1, în suprafață construită la sol de 79,38 mp alcătuită din P+2 etaje, prețul vânzării fiind de 50.000 de dolari.
în actul de înstrăinare s-a menționat că imobilul (construcție) P+2E a fost edificat în baza autorizației de construire nr. 1788 din octombrie 1992 și a fost recepționat de beneficiari în baza procesului-verbal de recepție nr. 25416 din 6.10.1995 emis de Consiliul Local al Municipiului Constanța.
După preluarea imobilului, cumpărătorii reclamanți au constatat că acesta prezintă o serie de vicii care îi afectează exploatarea normală, expertiza efectuată de inginer B.D. relevând faptul că la realizarea acestei construcții nu s-au respectat normele privind rezistența, fundația edificiului neconferind siguranță în exploatare, nefiind proiectată și verificată de ingineri autorizați, iar execuția ei este defectuoasă și subdimensionată pentru solicitări seismice necesitând lucrări de consolidare la fundație și la suprastructură.
în raport de această situație de fapt a clădirii, reclamanții au solicitat obligarea pârâților să remedieze aceste lucrări, în cadrul obligației de garanție pentru vicii ascunse.
Prin sentința civilă nr. 19361 din 31.10.2011, Judecătoria Constanța a respins excepția inadmisibilității acțiunii și, pe fond, a respins acțiunea ca nefondată.
Instanța de fond a reținut, cu privire la excepția inadmisibilității acțiunii, că aceasta este nefondată. S-a statuat că, potrivit dispozițiilor art. 1352 C.civ., cumpărătorul are drept de opțiune între acțiunea redhibitorie prin care poate cere rezoluțiunea vânzării și acțiunea estimatorie, prin care se poate cere o reducere din preț proporțională cu reducerea valorii lucrului datorat viciului.
însă nu poate fi considerată ca fiind inadmisibilă acțiunea prin care se solicită de către cumpărător remedierea defecțiunilor (înlăturarea viciilor) de către sau în contul vânzătorului.
Instanța de fond a apreciat că există posibilitatea înlăturării viciilor de către sau în contul vânzătorului, când această reparare este posibilă și când ea n-ar ocaziona cheltuieli disproporționate cu valoarea lucrului, aspect susținut și de literatura de specialitate și practica judiciară, fiind în sarcina instanței ca prin cercetarea judecătorească să stabilească în concret dacă este vorba despre cheltuieli disproporționate față de valoarea lucrului.
Pentru aceste motive, instanța de fond a respins excepția inadmisibilității acțiunii ca fiind neîntemeiată.
Potrivit art. 1352 C.civ., „Vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinarea sa, sau întrebuințarea sa e atât de micșorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile”.
Astfel, pentru a fi angajată răspunderea pentru viciile ascunse este necesar ca viciul să fie ascuns, să fi existat în momentul încheierii contractului și să fie grav.
în ce privește prima condiție, instanța de fond a reținut că potrivit art. 1353 C.civ., vânzătorul nu este răspunzător de viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă.
Instanța de fond a apreciat că reclamanții, în calitate de cumpărători, puteau efectua expertiza tehnică la care fac referire în cererea introductivă anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Fiind necesar a se raporta in abstracto la un cumpărător prudent și diligent, instanța de fond a apreciat că reclamanții ar fi trebuit să solicite expertizarea construcției anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
în acest sens, în cazul de față nu se poate reține că viciul a fost ascuns, fiind incidente dispozițiile art. 1353 C.civ.
Totodată, instanța de fond a reținut că valoarea lucrărilor de consolidare solicitate de către reclamanți este de aproape două ori mai mare decât prețul vânzării.
Instanța de fond a mai reținut că valoarea terenului ce a fost vândut reclamanților odată cu construcția ce se solicită a fi consolidată de către sau pe cheltuiala pârâților este apropiată de prețul vânzării, potrivit Ghidului pe anul 2011 al Camerei Notarilor Publici Constanța.
în acest sens, instanța de fond a reținut deopotrivă că reparația solicitată de către reclamanți este disproporționată față de prețul vânzării, cât și faptul că reclamanții nu au plătit un preț disproporționat raportat la valoarea imobilului cumpărat, neputându-se reține că pârâții au fost de rea-credință.
Pentru aceste motive, instanța de fond a respins acțiunea ca fiind neîntemeiată.
împotriva acestei sentințe civile au declarat recurs reclamanții P.A.E., P.D., P.A. și P.A., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând, în esență, că instanța de fond a stabilit eronat incidența art. 1353 C.civ. și existența viciilor ascunse ale imobilului.
Se arată că viciile imobilului care a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare erau ascunse, iar răspunderea pentru existența acestora aparține vânzătorului, în condițiile art. 1352 C.civ.; potrivit expertizelor efectuate, viciile imobilului nu erau aparente, astfel încât să fi fost incidentă dispoziția exoneratoare conținută de art. 1353 C.civ.
Legal citați, intimații pârâți B.V., V.I. și V.S. și-au exprimat, prin întâmpinare, poziția procesuală față de prezenta cale de atac, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
La termenul de judecată din data de 6.04.2012, în temeiul art. 2821C.proc.civ., în raport de obiectul acțiunii civile deduse judecății, calea de atac declarată în cauză a fost calificată ca fiind apel.
Prin decizia civilă nr. 361 din 25.05.2012, Tribunalul Constanța a respins apelul reclamanților ca nefondat.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 1353 C.civ., vânzătorul nu este ținut a răspunde de viciile despre existența cărora cumpărătorul știa sau ar fi putut singur să se convingă.
S-a reținut că în jurisprudență s-a considerat că posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul lucrului se apreciază în abstract, avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent, „lipsa de informare și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse”.
Concluziile raportului de expertiză judiciară efectuat în cauză de către expert B.D., efectuat la data de 23.06.2006, nu contravin concluziilor care rezultă din raportul de expertiză tehnică extrajudiciară ce a fost efectuat de către expert B.G.V., la cererea reclamanților cumpărători, în decembrie 2003.
Cu toate acestea, niciunul dintre cei doi experți nu a reliefat folosirea unor mijloace tehnice deosebite, a unor cunoștințe de specialitate inaccesibile unui nespecialist, a unor analize care să fi presupus utilizarea unor instrumente de măsură și control de care să nu fi avut cum să dispună reclamanții cumpărători și în absența cărora aceștia nu au putut cunoaște adevărata stare tehnică a imobilului, în sensul art. 1352 C.civ.
Astfel, analizând concluziile la care au ajuns cei doi experți în anul 2003 și respectiv în anul 2006, viciile clădirii făceau parte, în mod evident, din categoria celor aparente, adică a acelor care, cu diligențele cumpărătorilor, puteau fi observate de către aceștia.
Fundațiile despre care se afirmă că sunt necorespunzătoare regimului de înălțime al clădirii puteau și trebuiau să fie observate de către cumpărători, deoarece expertul nu a efectuat vreo lucrare asupra clădirii ca să poată verifica acest aspect.
Golurile de sub pilaștri puteau și trebuiau să fie observate de către cumpărători și, de asemenea, stâlpii fără fundații, cu secțiuni neregulate, pardoselile înclinate sau/și fisurate, armăturile de rezistență descoperite, plasate în poziții necorespunzătoare, crăpăturile înclinate la ziduri, planșeele care se rezemă pe zidărie, în loc de a se rezema pe centuri și grinzi de beton armat, planșeul de la terasă gros de 8 cm, conducta de canalizare amplasată pe lângă peretele clădirii și execuția necorespunzătoare a sistemului de colectare, preluare și transmitere al apelor meteorice de pe clădire și de lângă clădire nu erau lucrări pentru observarea cărora să fi fost nevoie de posesia unor cunoștințe de specialitate, ci puteau fi decelate la o simplă trecere în revistă obiectivă a imobilului, de către un cumpărător prudent și diligent.
împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs reclamanții P.A.E., P.D., P.A. și P.A., care au criticat-o pentru nelegalitate.
Prin motivele de recurs, circumscrise dispozițiilor art. 304 pct. 6, 7 și 9 C.proc.civ., recurenții au susținut nelegalitatea hotărârii atacate sub următoarele aspecte:
1. Prima instanță și instanța de apel nu s-au raportat la obiectul cererii de chemare în judecată, neacordând ceea ce s-a cerut.
Astfel, obiectul acțiunii reclamanților a constat în obligația pârâților de a remedia acele defecțiuni ale construcției înstrăinate, respectiv realizarea de lucrări la fundația și structura de rezistență a edificiului P+2E. Instanțele de fond s-au limitat la a analiza dacă există vicii ascunse ale clădirii, fără a dezlega problemele ce vizau existența acestor disfuncționalități, încă din momentul realizării construcției și dacă ele sunt importante pentru utilizarea normală a imobilului conform destinației sale.
Instanțele nu analizează unde erau aceste vicii, dacă s-au respectat sau nu normele tehnice la momentul vânzării, limitându-se să concluzioneze că aceste defecțiuni sunt vicii aparente, reclamanților incumbându-le obligația de a fi efectuat expertiza tehnică anterior perfectării contractului de vânzare-cumpărare, iar nu în anul 2013 după preluarea posesiei bunului cumpărat.
2. Instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 1352 C.civ. la situația de fapt stabilită prin expertizele tehnice de specialitate realizate în cauză, probele demonstrând că această clădire are vicii ascunse determinate de nerespectarea proiectului de realizare a lucrării, pilonii clădirii nu sunt umpluți, structura de rezistență nu respectă caietul și recepția finală nu este realizată.
Toate expertizele au relevat faptul că există fisuri în peretele dinspre est pornind de la colțurile ferestrelor de la etajul I și al II-lea. Aceste fisuri apar și la exterior și la interior, ceea ce indică deja o tasare incipientă a acestor ziduri ca urmare a deformațiilor din terenul de fundare, iar structura de rezistență este total necorespunzătoare pentru o construcție cu parter și două etaje.
Curtea, analizând legalitatea hotărârii Tribunalului Constanța, în raport de criticile recurenților reclamanți, constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
1. Criticile recurenților întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 6 C.proc.civ. - „dacă instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut”, se rețin a fi vădit nefondate, instanțele de fond și de apel pronunțându-se în limitele învestirii din acțiunea reclamanților, ce a avut ca obiect angajarea răspunderii vânzătorului pentru viciile ascunse ale lucrului înstrăinat.
Situația premisă reglementată de dispozițiile art. 304 pct. 6 C.proc.civ. - pronunțarea plus petita sau extra petita - nu se regăsește în cauza de față.
Astfel, motivul de recurs ce vizează „acordarea mai mult decât s-a cerut” - plus petita - își găsește aplicare atunci când s-a cerut o anumită sumă și, fără a interveni o majorare a pretențiilor formulate, instanța a acordat o sumă mai mare, iar motivul de recurs extra petita - instanța a acordat ceea ce nu s-a cerut - se referă la situația în care instanța, încălcând principiul disponibilității, acordă ceea ce nu s-a cerut.
Or, în speță, atât prima instanță, cât și instanța de apel s-au pronunțat asupra obiectului cererii reclamanților, ce a constat în angajarea răspunderii vânzătorului pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, cu particularitatea că reclamanții nu au optat pentru rezoluțiunea vânzării și nici pentru o acțiune estimatorie, prin care să fi cerut o reducere din preț proporțională cu reducerea valorii lucrului datorat viciului, ci au solicitat obligarea vânzătorului să remedieze defecțiunile, altfel spus să înlăture viciile despre care au susținut că sunt ascunse și fac imposibilă folosirea normală a clădirii conform destinației sale - casă de locuit.
în raport de acest obiect al cererii, în mod judicios Tribunalul Constanța a reținut că se impune a se lămuri dacă în speță este vorba de vicii ascunse în sensul art. 1352 C.civ. și dacă aceste vicii sunt grave și fac imposibilă folosirea normală a locuinței.
împrejurarea conform căreia instanțele de fond și de apel, în urma analizei întregului material probator administrat în cauză, au concluzionat că defecțiunile reclamate, care vizau structura de rezistență a clădirii și fundația acesteia, nu se încadrează în categoria unor vicii ascunse și că, deși sunt foarte importante pentru exploatarea clădirii, ele puteau fi cunoscute la momentul cumpărării de un cumpărător prudent și diligent, nu echivalează cu o schimbare a obiectului cererii de chemare în judecată, cum greșit susțin recurenții, situație în care criticile întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 6 C.proc.civ. se rețin a fi neîntemeiate.
2. Curtea reține că nu sunt fondate nici criticile de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., instanțele de fond și de apel făcând o judicioasă aplicare la speță a dispozițiilor art. 1352 și urm. C.civ. (de la 1864).
Potrivit textului de lege menționat anterior, vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut, dacă din cauza lor nu poate fi întrebuințat potrivit destinației sale sau întrebuințarea lui este atât de micșorată încât se presupune că dobânditorul nu l-ar fi achiziționat sau nu ar fi convenit vânzarea la prețul stabilit dacă ar fi cunoscut viciile. Pe de altă parte, art. 1353 C.civ. (de la 1864, sub imperiul căruia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare) prevede că vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente, despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă.
Din interpretarea acestor norme legale rezultă condițiile ce se cer a fi întrunite pentru ca viciile bunului vândut să poată angaja răspunderea vânzătorului, respectiv să fi existat în momentul încheierii contractului, să fie grav și să fie ascuns, adică să nu poată fi constatat la prima vedere sau printr-o verificare normală sau atentă.
în practica judiciară posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent, astfel că lipsa de informare, de experiență, ca și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate ascunse. Mai mult, s-a apreciat că atunci când este vorba de un lucru pentru a cărui verificare este necesară o anumită pregătire, cumpărătorul poate apela la o persoană calificată, iar dacă nu o face, el este în culpă pentru că dacă s-ar aprecia că sunt vicii ascunse și cele care au scăpat cumpărătorului la orice verificare a sa s-ar ajunge la desființarea cu ușurință a vânzării și deci la nerespectarea clauzelor asumate prin contract.
Raportând aceste cerințe la datele speței, se constată că în mod corect a apreciat tribunalul asupra lipsei de diligență și prudență a reclamanților cumpărători în verificarea stării imobilului în litigiu și, pe cale de consecință, asupra caracterului aparent al viciilor ce se pretinde că afectează structura de rezistență a construcției.
Este real că prin expertiza tehnică efectuată de inginer V.B. s-a constatat în anul 2003 că există fisuri la nivelul pereților interiori și exteriori ai clădirii, iar clădirea nu se prezintă într-o stare bună. Expertul a constatat că „Există unele fisuri înclinate la peretele de la fațada principală, pornind de la colțul ferestrei de la etajul I, precum și în peretele de la tronsonul lateral, pornind de la colțul ferestrei de la etajul I. De asemenea, există fisuri în peretele dinspre est, pornind de la colțurile ferestrelor de la etajele I și al II-lea. Aceste fisuri apar și la interior și la exterior, ceea ce indică deja o tasare incipientă a acestor ziduri”.
Aspectele constatate în expertiza extrajudiciară sunt confirmate de expertul judiciar ing. A.C., inclusiv de planurile fotografice anexate expertizei din care rezultă prezența crăpăturilor în zidurile exterioare ale clădirii.
Probele invocate relevă numai prezența viciilor ce afectează structura de rezistență a clădirii, dar nu și caracterul lor ascuns, întrucât la momentul cumpărării locuinței în anul 2002 reclamanții au avut posibilitatea să observe aceste fisuri existente în zidurile exterioare, iar în lipsa unei pregătiri de specialitate, dacă ar fi dat dovadă de diligență, ar fi obținut informații de la un expert tehnic, care ar fi constatat cauza acestor fisuri, și anume tasarea zidurilor datorită unor defecte ale fundației sau ale structurii de rezistență a clădirii.
De altfel, lipsa de diligență a cumpărătorilor rezultă și din faptul că la momentul cumpărării imobilului au constatat că vânzătorii dețin un proiect pentru realizarea unei construcții P+2 etaje, iar în realitate, construcția existentă pe teren are și un subsol, aspect ce ridică întrebări cu privire la calitatea fundației și la subdimensionarea ei în raport de mărimea construcției, cât timp clădirea realizată pe teren nu respectă planul tehnic aprobat.
Astfel, în expertiza efectuată de inginer A.C. se arată în mod expres că proiectul întocmit în anul 1992 în vederea obținerii autorizației de construcție a vizat o construcție P+2 etaje, iar construcția existentă pe teren se dezvoltă pe subsol parțial, parter, două etaje și terasă circulabilă peste etajul 2. Reclamanții au confirmat împrejurarea că le-a fost prezentat la vizionarea clădirii acest proiect, situație în care cu minime diligențe puteau constata că imobilul supus înstrăinării nu corespunde documentației tehnice prezentate de pârâți și care a stat la baza autorizării, aspect ce se impunea a fi lămurit anterior perfectării actului de vânzare-cumpărare.
Mai mult, în cadrul aceleiași expertize se arată în mod explicit că proiectul inițial nu prevedea ieșirea în bowindou (în consolă) a etajelor 1 și 2 pe latura principală de pe strada S., lucrări realizate în fapt, fațada principală a clădirii era proiectată cu ușă dublă și o fereastră la garaj și altă fereastră alăturată la atelier, dar în prezent în locul atelierului este un hol liber pentru acces din strada S., pe latura de sud s-au practicat deschideri cu destinația de ferestre, deși aceste ferestre nu figurau în proiectul avizat.
în condițiile în care întreaga clădire existentă pe teren nu corespundea imobilului autorizat în baza autorizației de construire nr. 1788/1992, incumba cumpărătorilor obligația de a verifica dacă modificările realizate la această clădire au avut la bază planuri de construcție avizate de organisme de specialitate și dacă fundația clădirii corespunde modificărilor structurale ale edificiului.
Deși autorizația de construire a fost emisă după intrarea în vigoare a Legii nr. 50/1991 care reglementa o serie de măsuri pentru siguranța construcțiilor, în expertiza B.D. se menționează că pentru această lucrare nu există carte tehnică, nu există un proiect tehnic pentru execuția clădirii întocmit de către un inginer constructor autorizat pentru proiectarea structurii de rezistență și contrasemnat de un inginer verificator de proiecte autorizat și, de asemenea, nu există proces-verbal pe stadii fizice.
Aceste proiecte și avize erau absolut necesare a fi consultate de un cumpărător diligent, având în vedere valoarea și importanța economică a acestei clădiri, iar în lipsa unor cunoștințe de specialitate în domeniu construcțiilor, nimic nu îi împiedica pe cumpărători să solicite opinia unei persoane calificate.
Lipsa de experiență și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie ascunse, cu atât mai mult cu cât existau indicii, chiar pentru o persoană neavizată, că edificiul realizat pe teren nu corespunde autorizației de construire și planului tehnic folosit la autorizarea construcției, prezentate de vânzători reclamanților la data vizionării imobilului.
în literatura de specialitate s-a reținut că în cazul unor lucrări complexe, pentru a căror verificare este necesară o anumită pregătire, cumpărătorul poate apela la o persoană calificată, iar dacă nu o face, el este în culpă, neputând fi antrenată răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, cât timp acestea puteau fi identificate de un specialist la o simplă vizionare a bunului supus vânzării.
Or, în speță, fisurile existente la toți pereții, interiori și exteriori ai clădirii, despre care face vorbire inginer V.B., consultat de cumpărătorii reclamanți, cu privire la structura de rezistență a clădirii, după încheierea contractului de vânzare-cumpărare (decembrie 2003) indicau o tasare incipientă a zidurilor ca urmare a deformațiilor din terenul de fundare, iar un specialist, fără investigații ample și aparatură specială, ar fi sesizat cauzele tasării și existența unor vicii ale fundației și ale structurii de rezistență.
Mai mult, se reține că prin expertiza realizată de B.P., costul lucrărilor de consolidare a clădirii a fost estimat la suma de 94.000 euro, valoare care reprezintă dublul prețului vânzării, preț care includea pe lângă construcția în litigiu și un teren în suprafață de 434 mp situat în intravilanul Municipiului Constanța, valoarea acestuia din urmă, potrivit Ghidului pe anul 2011 al Camerei Notarilor Publici Constanța, fiind sensibil apropiată de prețul plătit de reclamanții cumpărători pentru imobilul din Constanța, strada E.R. nr. 30.
Așa cum am arătat anterior, deși legea reglementează numai opțiunea cumpărătorului între acțiunea redhibitorie și acțiunea estimatorie, în practica judiciară s-au considerat admisibile acțiunile prin care cumpărătorul tinde la „remedierea defecțiunilor” (înlăturarea viciilor) de către sau în contul vânzătorului, când această reparare este posibilă și când ea nu ar ocaziona cheltuieli disproporționale cu valoarea bunului (decizia civilă nr. 1604/1989, Trib. Suprem, Secția civilă).
Cum în speță costul de remediere a lucrării este superior prețului plătit de cumpărători la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1377 din 7 noiembrie 2002 de BNP „S.D.”, iar viciile reclamate, deși reale, nu au un caracter ascuns, Curtea urmează să constate că în mod judicios Tribunalul Constanța a respins ca nefondat apelul reclamanților, hotărârea primei instanțe fiind temeinică și legală.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 C.proc.civ., a fost respins recursul reclamanților ca nefondat.
(Judecător Mihaela Popoacă)
| ← Intabularea în cartea funciară de către ultimul dobânditor... | Menţinerea justului echilibru dintre libertatea de exprimare... → |
|---|
