Drept civil. Constatare drept proprietate construcție
| Comentarii |
|
Tribunalul NEAMŢ Hotărâre nr. 225/AC din data de 19.05.2015
Prin sentința civilă nr. 1843 pronunțată la data de 10.10.2014 de Judecătoria Roman a fost respinsă cererea având ca obiect constatarea dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate fără autorizație de construcție, formulată de reclamanții B.L.și B.I. în contradictoriu cu pârâtul Comuna T. reprezentată prin Primar.
Pentru a hotărî aceasta, prima instanță a reținut că, prin cererea de chemare în judecată formulată, reclamanții au solicitat a se constata că au devenit proprietari prin construire fără autorizație de construcție a unui imobil construcție cu destinație de spațiu comercial, edificat în perioada 2007-2008, pe terenul de 150 mp curți construcții sola 18, parcela 1536/1, situat în intravilanul satului A, comuna T, jud. Neamț. Au solicitat pronunțarea unei hotărâri care să constituie actul lor de proprietate pentru construcție și au precizat că au construit clădirea fără autorizație de construcție, că s-au comportat ca și proprietari ai acesteia, fiind recunoscuți în această calitate de toți vecinii și exercitând o posesie netulburată. Au apreciat că pronunțarea hotărârii reprezintă singura modalitate de a intra în legalitate.
În drept, au invocat art. 492 cod civil de la 1864 și art. 35 Cod procedură civilă.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare și nici nu s-a prezentat la vreun termen de judecată.
În motivarea soluției pronunțate, prima instanță a reținut că, potrivit art. 35 NCPC, cel care are interes poate să ceară constatarea existenței sau inexistenței unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege.
Referitor la posibilitatea instanței de a constata dreptul de proprietate al reclamanților asupra construcției edificate, s-a reținut că art. 35 NCPC permite acest lucru numai în măsura în care partea nu poate cere realizarea dreptului său pe orice altă cale prevăzută de lege.
Deși lucrările edificate de reclamanți au fost realizate fără autorizație de construire și cu neîndeplinirea obligațiilor prevăzute de Legea nr. 50/1991 R, aceștia solicită instanței să li se constate dreptul de proprietate. Însă, potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 R, "(3) în situația în care construcția realizată fără autorizație de construire întrunește condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administrației publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizații de construire în vederea intrării în legalitate în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerința esențială de calitate "rezistență mecanică și stabilitate" privind starea structurii de rezistență în stadiul fizic în care se află construcția, precum și pentru cerința esențială de calitate "securitatea la incendiu", numai după emiterea Acordului de mediu, în condițiile legii.";
Prin urmare, reclamanții, care au edificat o construcție fără a solicita autorizație de construcție, au la îndemână calea realizării dreptului prin intrarea în legalitate potrivit procedurii prevăzute de legea specială, cale pe care au înțeles să nu o urmeze. De altfel, reclamanții nu au realizat niciun demers pentru reglementarea situației juridice a construcției, cu excepția promovării prezentei cereri în justiție. Întrucât există o procedură administrativă referitoare la intrarea în legalitate, instanța judecătorească nu poate pronunța o hotărâre judecătorească având aceeași finalitate, decât cu depășirea atribuțiilor puterii judecătorești.
Potrivit principiului de drept procesual instituit de dispozițiile art. 12 al. 1 NCPC, drepturile procesuale trebuie exercitate cu bună-credință, potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege.
Legea specială în materia autorizării executării lucrărilor de construcție, nr. 50/1991 R, prevede în cuprinsul art. 1 că "(1)Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare. Autorizația de construire sau de desființare se emite la solicitarea deținătorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren și/sau construcții - ori a altui act care conferă dreptul de construire sau de desființare, în condițiile prezentei legi. (2)Construcțiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susținerea instalațiilor și utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizației de construire, emisă în condițiile prezentei legi, și a reglementărilor privind proiectarea și executarea construcțiilor."; În cuprinsul art. 2, același act normativ prevede că "(1)Autorizația de construire constituie actul de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea și funcționarea construcțiilor. (2)Autorizația de construire se emite în temeiul și cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii.";
În speță, reclamanții nu se pot prevala de buna-credință pentru a beneficia de recunoașterea dreptului de proprietate, câtă vreme nimeni nu se poate prevala de necunoașterea legii, iar reclamanții cunoșteau interdicția legală privind construirea fără autorizațiile și avizele legale necesare. Mai mult chiar, reclamanții aveau la îndemână și procedura intrării în legalitate pe care, de asemenea, nu au parcurs-o.
În acest sens, prima instanță a reținut că reclamanții nu au deschisă calea acțiunii în constatarea dreptului de proprietate reglementată de art. 35 NCPC, câtă vreme au eludat cu știință dispozițiile legii speciale nr. 50/1991 R și ale Ordinului nr. 893/2009 privind adoptarea normelor metodologice de punere în aplicare. Reclamanții nu au făcut dovada că s-ar fi adresat în cursul edificării construcției sau după terminarea acesteia cu vreo cerere pentru obținerea autorizației sau a avizelor necesare, iar autoritățile administrației publice locale le-ar fi refuzat eliberarea documentelor în mod nejustificat.
Dimpotrivă, analizând conduita procesuală adoptată de reclamanți, precum și argumentele aduse în susținerea cererii de chemare în judecată, s-a reținut că aceștia au ignorat în mod conștient dispozițiile Legii nr. 50/1991 R, optând pentru învestirea instanței de judecată cu soluționarea prezentei cereri. Demers care nu poate fi primit, deoarece au fost nesocotite condițiile impuse de lege pentru dobândirea proprietății, iar instanța nu poate valida o astfel de conduită în condițiile în care dreptul invocat nu se bucură de recunoașterea și protecția legii.
O interpretare contrară ar lipsi de conținut și de finalitate dispozițiile Legii nr. 50/1991 R, în situația în care, fără nicio justificare obiectivă, ci doar prin simpla manifestare unilaterală de voință, părților le-ar fi permisă și recunoscută opțiunea între respectarea procedurii autorizării prevăzute de Legea nr. 50/1991 R și formularea ulterior a unei cereri în justiție. Nu în ultimul rând, o astfel de interpretare permisivă a legislației în materie ar duce la încălcarea abuzivă a procedurii speciale administrative prevăzută de legiuitorul național, în condițiile în care părților li s-ar recunoaște de plano o alternativă apreciată ca fiind mai puțin împovărătoare și mult mai avantajoasă ca și costuri financiare.
În plus, dispozițiile art. 492 Cod Civil de la 1864 reprezintă doar dreptul comun în materia accesiunii imobiliare artificiale, însă ori de câte ori legea specială (nr. 50/1991 R) impune condiții derogatorii, acestea trebuie respectate, potrivit principiului specialia generalibus derogant.
S-a concluzionat, astfel, că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 35 NCPC și nici incidente situațiile reglementate de art. 492 Cod Civil de la 1864.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal au declarat apel reclamanții solicitând schimbarea sa în totalitate, rejudecarea cauzei și a se constata că au devenit proprietari prin construire, fără autorizație de construcție, ai unui imobil construcție cu destinație de spațiu comercial, edificat în perioada 2007-2008, din cărămidă, acoperit cu țiglă metalică, compus din subsol, parter, nivel 1 (P1) și nivel 2 (P2), construcție situată pe suprafața de 150 mp teren curți construcții, sola 18, parcela 1536/1, situat în intravilanul satului A, comuna T, jud. Neamț, teren proprietate dobândit prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2834/08.10.2007 și identificat cu nr. cadastral provizoriu 1493, înscris în Cartea Funciară a loc. T.i sub nr. …. învecinat la nord cu NC- …D. A.), la est cu B. M., la sud cu C. I.și la vest cu drum județean.
Au motivat că sentința apelată, deși nu o prevede în mod expres în dispozitiv, din motivare reiese că a respins acțiunea ca inadmisibilă, reținând că reclamanții nu ar avea deschisă calea acțiunii în constatarea dreptului de proprietate reglementată de art. 35 Cod de procedură civilă, câtă vreme au eludat dispozițiile Legii nr. 50/1991 R.
Încălcând procedura de soluționare a excepțiilor, prevăzută de art. 248 Cod de procedură civilă, instanța nu a invocat în niciun moment excepția inadmisibilității acțiunii și nici nu a pus-o în discuția părților.
Motivarea soluției pronunțate se dezice de practica judiciară formată de-a lungul timpului în astfel de acțiuni, ceea ce slăbește încrederea oamenilor în actul de justiție, în condițiile în care în situații identice, instanțele de judecată au pronunțat hotărâri care țin loc de act de proprietate pentru construcții edificate fără autorizație de construire.
În fapt, ei au dobândit prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2834/08.10.2007 proprietatea unei suprafețe de 150 mp teren curți construcții, situat în intravilanul satului A., comuna T., jud. Neamț, sola …, parcela ….. Pe acest teren au edificat fără autorizație de construire o construcție cu destinație de spațiu comercial, astfel cum a fost descrisă în petitul cererii de apel, cu o suprafață desfășurată de 450 mp, subsolul ocupând o suprafață de 150 mp, pentru care lucrările de construcție au fost demarate anterior perfectării notariale a contractului de vânzare cumpărare, acesta fiind motivul pentru care nu a fost posibilă obținerea autorizației de construire.
De la data edificării construcției s-au comportat ca și proprietari ai acesteia, fiind recunoscuți în aceasta calitate de toți vecinii și exercitând o posesie netulburată.
Temeiul de drept material al acțiunii îl reprezintă dispozițiile art. 489 ș. urm. vechiul Cod civil, care reglementează instituția accesiunii imobiliare artificiale, întrucât casa a fost edificată sub imperiul vechiului Cod Civil. Conform art. 492 vechiul Cod civil, proprietarul terenului este prezumat a fi proprietarul construcțiilor situate pe acesta, indiferent dacă a deținut sau nu autorizație de construire la momentul construirii.
Deși faptul edificării construcției reprezintă o situație de fapt, prima instanță le-a respins cererea de administrare a probatoriului testimonial și a motivat că autorizația de construire se poate obține și ulterior, după finalizarea construcției.
Instanțele de judecată au statuat, în cauze similare, că Legea 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcție, reglementează strict regimul juridic referitor la edificarea sau demolarea acestora, iar nu regimul juridic al dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilelor edificate prin construire. Astfel, decizia nr. 3668/6 mai 2005 a Înaltei Curți de Casație și Justiție a statuat că inexistența autorizației de construire nu poate produce consecințe decât în planul raporturilor de natură administrativă, antrenând doar o eventuală răspundere contravențională, iar nu inadmisibilitatea acțiunii în constatarea dreptului de proprietate asupra unui imobil edificat în aceste condiții.
În favoarea lor operează prezumția de proprietate asupra acestui imobil, prezumție instituită de art. 492 vechiul Cod Civil, și consideră că neobținerea autorizației de construire nu îi împiedică să obțină prin hotărâre judecătorească recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției edificate.
Față de motivarea instanței referitoare la formularea unei acțiuni în constatare care ar reprezenta o cale mai puțin împovărătoare și mult mai avantajoasă ca și costuri financiare, au arătat apelanții că au achitat la Primăria comunei Tămășeni taxă judiciară de timbru în cuantum de 4858 lei, astfel cum li s-a pus în vedere de către Judecătoria Roman.
În dovedire, apelanții au solicitat încuviințarea probatoriului testimonial, pentru dovedirea împrejurărilor de fapt privind edificarea de către dânșii, prin mijloace proprii, a construcției în litigiu, sens în care a fost audiat martorul C..
Apelul a fost legal timbrat cu taxă judiciară în sumă de 50 lei, conform art. 25 al. 2 lit. a din O.U.G nr. 80/2013, cuantumul taxei inițial stabilite prin rezoluție, cel de 2.429 lei, fiind modificat în urma admiterii cererii de reexaminare formulată de apelanții-reclamanți împotriva modului de stabilire a acestei taxe, prin încheierea pronunțată la data de 9.03.2015 de Tribunalul Neamț în dosarul nr. 1457/291/2014/a1.
Intimata-pârâtă comuna T., reprezentată prin Primar, legal citată, nu a depus întâmpinare.
Analizând apelul formulat, tribunalul constată că acesta este fondat, urmând a fi admis, în temeiul art. 480 Cod de procedură civilă, pentru următoarele considerente:
Apelanții invocă mai întâi faptul că prima instanță ar fi încălcat procedura de soluționare a excepțiilor, prevăzută de art. 248 Cod de procedură civilă, în sensul în care instanța nu a invocat excepția inadmisibilității acțiunii și nici nu a pus-o în discuția părților. Această susținere nu poate fi reținută ca fondată, cât timp instanța a pus în discuția părților împrejurările de fapt și drept pe care le-a considerat relevante pentru soluționarea speței, iar reclamanții și-au făcut apărări chiar asupra existenței sau nu a unei alte căi legale la îndemâna lor pentru realizarea dreptului. În acest sens, la termenul din 25.06.2014, instanța a pus în discuție situația juridică a construcției, solicitând autorizații de construire, documentații și avizele obținute cu privire la construcție, conform Legii nr. 50/1991. Cu acea ocazie, apărătorul reclamanților a arătat că aceștia nu pot intra altfel în legalitate, neavând altă cale în acest sens. Instanța a întrebat dacă reclamanții s-au adresat cu cereri autorităților competente și dacă s-au luat vreun fel de măsuri și apoi a pus în vedere reprezentantului reclamanților să depună procesele-verbale de constatare a contravențiilor și înscrisuri cu care să facă dovada că reclamanții s-au adresat autorităților competente cu cereri pentru rezolvarea situației construcției. La următorul termen de judecată, cel din 1.10.2014, reprezentantul reclamanților a depus la dosar practică judiciară privind spețe similare, prin care s-a constatat că reclamanții din respectivele cauze au devenit proprietari prin construire a unor imobile fără autorizație. De asemenea, în cadrul concluziilor puse pe fondul cauzei, reclamanții au arătat că hotărârea judecătorească pe care doresc să o obțină este singura modalitate de a intra în legalitate.
În aceste condiții, deși instanța nu a pus, în mod formal, în discuție nicio excepție, în fapt, prin împrejurările puse în discuția reclamanților, a lăsat a se înțelege că în speță se pune problema concursului între calea Legii 50/1991 și calea acțiunii în constatare, iar reclamanții au înțeles deplin cele avute în vedere de instanță și și-au formulat apărări sub acest aspect, nesuferind vreo vătămare din perspectiva art. 13 al. 1 (";Dreptul la apărare este garantat.";), art. 14 al. 5 (";Instanța este obligată, în orice proces, să supună discuției părților toate cererile, excepțiile și împrejurările de fapt sau de drept invocate.";) și al. 6 (";Instanța își va întemeia hotărârea numai pe motive de fapt și de drept, pe explicații sau pe mijloace de probă care au fost supuse, în prealabil, dezbaterii contradictorii.";) Cod de procedură civilă.
Apelul este însă fondat sub aspectul nerespectării exigențelor principiului securității juridice, ca fundament al statului de drept. Acest principiu presupune ca prevederile dreptului intern să fie suficient de accesibile, precise și previzibile.
Noțiunea de accesibilitate are și o semnificație asociată exigenței previzibilității legii, anume aceea care privește modul de receptare a conținutului actelor normative de către corpul social, în sensul de înțelegere a acestora. Norma juridică trebuie să fie clară, inteligibilă, întrucât cei cărora li se adresează trebuie nu doar să fie informați în avans asupra consecințelor actelor și faptelor lor, ci să și înțeleagă consecințele legale ale acestora.
Într o bogată jurisprudență, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a subliniat importanța asigurării accesibilității și previzibilității legii, instituind și o serie de repere care trebuie avute în vedere pentru asigurarea acestor exigențe. Astfel, în cauze precum Sunday Times contra Regatul Unit al Marii Britanii și Irlandei de Nord, 1979, Rotaru împotriva României, 2000, Damman împotriva Elveției, 2005, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a subliniat că "nu poate fi considerată «lege» decât o normă enunțată cu suficientă precizie, pentru a permite individului să și regleze conduita. Individul trebuie să fie în măsură să prevadă consecințele ce pot decurge dintr un act determinat";; "o normă este previzibilă numai atunci când este redactată cu suficientă precizie, în așa fel încât să permită oricărei persoane - care, la nevoie poate apela la consultanță de specialitate - să își corecteze conduita";; "în special, o normă este previzibilă atunci când oferă o anume garanție contra atingerilor arbitrare ale puterii publice";. Sub acest aspect, principiul securității juridice se corelează cu un alt principiu, dezvoltat în dreptul comunitar, și anume principiul încrederii legitime, care impune ca legislația să fie clară și predictibilă, unitară și coerentă.
Funcția decizională acordată instanțelor servește tocmai pentru a îndepărta îndoielile ce ar putea exista în privința interpretării normelor, ținând cont de evoluțiile practicii cotidiene, cu condiția ca rezultatul să fie coerent și previzibil. În acest sens, interpretarea unitară a legii reprezintă un element al securității juridice, care aduce în prim plan rolul instanțelor judecătorești. În cauza Păduraru împotriva României, 2005, Curtea a statuat că "divergențele de jurisprudență sunt de natură să dea naștere unei incertitudini permanente și să diminueze încrederea publicului în sistemul judiciar, care reprezintă una dintre componentele statului de drept.";
Aplicând în concret aceste principii la speța de față, Tribunalul reține că, fără a nega incidența dispozițiilor art. 59 al. 3 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 R, practica judiciară, atât cea a instanțelor din județul în care domiciliază reclamanții, cât și cea a instanței naționale cea mai înaltă în grad, Înalta Curte de Casație și Justiție, așa cum a atestat-o extrasele de practică judiciară depuse de reclamanți la filele 52-66 dosar fond, este în sensul admisibilității unor astfel de acțiuni în constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra unor construcții edificate fără autorizația impusă de Legea 50/1991. O normă este previzibilă atunci când oferă o anume garanție contra atingerilor arbitrare ale puterii publice, condiția fiind îndeplinită atunci când justițiabilul poate cunoaște, plecând de la formularea dispoziției pertinente și, la nevoie, cu ajutorul interpretării sale de către instanțele naționale, ce acte și omisiuni angajează răspunderea sa. Or, în condițiile în care practica formată era consolidată în sensul de a nu sancționa persoanele care au edificat construcții fără emiterea unei autorizații cu respingerea unei acțiuni în constatare formulată cu privire la respectiva construcție, pe motiv că ar avea la dispoziție prevederile Legii 50/1991 ca singură cale de realizare a dreptului, justițiabilii din prezenta cauză, actuali apelanți, nu au putut cunoaște că omisiunea emiterii unei autorizații de construire sau a unei autorizații de intrare în legalitate cu privire la construcția edificată, dată fiind interpretarea art. 492 vechiul Cod civil de către instanțe, îi expune sancțiunii de respingere a demersului juridic promovat.
În acest context, reprezentarea reclamanților a avut temei suficient a se forma în sensul că, fapta lor de a nu obține autorizația reglementată de Legea nr. 50/1991 nu poate avea drept consecință decât atragerea unei eventuale răspunderi contravenționale pe planul raporturilor de natură administrativă, fără a le fi negată posibilitatea de a-și realiza dreptul și de a li se admite o acțiune în constatarea dreptului de proprietate, cu condiția dovedirii aspectelor impuse de art. 492 Cod civil.
În consecință, dată fiind completarea probatoriului în apel cu audierea unui martor, Tribunalul reține că reclamanții au dobândit în anul 2007, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2834/08.10.2007, dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafață de 150 mp curți construcții, sola …, parcela …., situat în intravilanul satului A., comuna T., jud. Neamț, identificat cu nr. cadastral provizoriu …., înscris în Cartea Funciară a loc. T. sub nr. 1272/N, învecinat la nord cu NC 50344 (D. A.), la est cu B.M., la sud cu C.I.și la vest cu drum județean. Pe acest teren, în același an, așa cum a declarat martorul C.D., reclamanții au edificat o construcție din cărămidă, cu etaj, astfel cum este identificată prin documentația topografică întocmită de S.C M. S.R.L Roman și înregistrată la OCPI Neamț sub nr. 19163/12.07.2013, aflată la filele 14-20 dosar prima instanță.
Potrivit art. 492 Cod civil, proprietarul terenului este prezumat a fi și proprietar al tuturor construcțiilor, plantațiilor sau lucrului făcut în pământ sau asupra pământului, până ce se dovedește din contră. Textul stabilește, așadar, o prezumție relativă, pe care un constructor o poate înlătura prin proba contrarie, dacă dovedește că lui îi aparține proprietatea construcțiilor, plantațiilor sau lucrărilor aflate pe terenul aparținând altei persoane. În speța de față însă, reclamanții, proprietari ai terenului, au făcut dovada că au edificat construcția în cauză, astfel că prezumția menționată își produce pe deplin efecte. Ulterior edificării acesteia, reclamanții au stăpânit construcția netulburați, fiind cunoscuți ca proprietari ai acesteia, după cum a declarat același martor audiat.
Cum terenul aferent construcției aparține reclamanților, reținând în cauză și aplicabilitatea art. 488 ș. urm. Cod civil referitoare la accesiunea imobiliară artificială, tribunalul va admite apelul în temeiul art. 480 al. 2 Cod de procedură civilă și va schimba în totalitate sentința apelată, urmând a admite cererea având ca obiect constatare drept de proprietate construcție formulată de reclamanții B.L.și B.I. în contradictoriu cu pârâta comuna Tămășeni reprezentată prin primar, astfel cum a fost formulată.
| ← Drept civil. Minori și familie. Program vizită minor. | Drept civil . Contestație la executare. Jurisprudență... → |
|---|
