Drept de abitaţie. Mijloace legale de apărare
| Comentarii |
|
Pentru valorificarea dreptului său, titularul dreptului de abitaţie are alegerea între o acţiune confesorie (având acelaşi rol pe care acţiunea în revendicare îl are pentru proprietar) şi o acţiune personală formulată în baza actului juridic ce constituie titlul abitaţiei.
Secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie, precum şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale, Decizia nr. 337 din 12 octombrie 2009
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța la 16.04.2008, reclamantul D.Z.G. a chemat-o în judecată pe pârâta I.P.A., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului înstrăinat acesteia, situat în Municipiul Constanța, bd. T., nr. 238, județul Constanța, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
în motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâta un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de habitație viageră, iar aceasta nu îi lasă liber întreg apartamentul.
S-a mai arătat că a vândut imobilul către pârâta I.P.A. cu care intenționa să încheie căsătoria, acesta fiind și motivul pentru care a convenit ca prețul imobilului să fie situat sub prețul pieței imobiliare de la acel moment, însă aceasta nu înțelege să își execute obligația corelativă de a-i respecta dreptul de habitație asupra respectivului imobil, îngrădindu-i accesul în apartament, pe care îl ocupă împreună cu o altă persoană, situație în care se justifică rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, cu consecința repunerii părților în situația anterioară încheierii actului ed vânzare-cumpărare și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr. 1337/23.01.2009, Judecătoria Constanța a admis acțiunea și a dispus rezoluțiunea contractului autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la BNP S.M., având ca obiect vânzarea apartamentului situat în Constanța, bdl. T., nr. 238, județul Constanța, obligând pârâta la plata către reclamant a sumei de 6891,52 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, judecătoria a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la BNP S.M., reclamantul D.Z.G. a încheiat cu pârâta I.P.A. un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de abitație viageră; astfel, actul conține o clauză prin care vânzătorul și-a rezervat dreptul de abitație viageră asupra întregului apartament, astfel încât în perioada cât reclamantul este în viață, pârâta nu are nici un titlu în temeiul căruia să locuiască în apartament, întrucât în temeiul clauzei arătate trebuie să lase întregul apartament la dispoziția reclamantului, clauza contractuală devenind fără efect.
Cum, potrivit art. 1020 C.civ., condiția rezolutorie este subînțelesă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în situația când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său, iar, în cauză, raportul juridic sinalagmatic dintre părți a fost dovedit și, din recunoașterea pârâtei, a reieșit că aceasta locuiește în apartament, deci și-a încălcat obligațiile contractuale, obligație care ar fi fost respectată numai în ipoteza în care pârâta după încheierea contractului nu ar fi locuit sub nici o formă în apartament, se impunea rezoluțiunea contractului.
împotriva acestei sentinței a formulat apel pârâta I.P.A., prin care a criticat hotărârea instanței de fond pentru nelegalitate și netemeinicie.
în motivarea căii de atac s-a arătat că, potrivit doctrinei, pentru realizarea dreptului său, reclamantul are la dispoziție acțiune în evacuare, întrucât apelanta și-a îndeplinit toate obligațiile prevăzute în contractul de vânzare-cumpărare, cu incidența dispozițiilor art. 1020 C.civ.
S-a mai arătat că apelanta mai deține și un alt imobil în proprietate și în măsura în care reclamantul i-ar fi cerut să părăsească imobilul ar fi făcut acest lucru, însă, convenția acestora a fost aceea de a locui în continuare în apartamentul situat în Municipiul Constanța, bd. T., pentru a-l întreține, dar și pentru achitarea unor cheltuieli ocazionate cu transportul mobilei etc.
Prin decizia civilă nr. 328/19.05.2009 Tribunalul Constanța a admis apelul, a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a respins acțiunea ca nefondată.
Pentru a pronunța această soluție, Tribunalul a reținut că actul autentic a cărui rezoluțiune se cere reprezintă un act juridic civil prin care părțile au înțeles să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului la întocmirea înscrisului în formă autentică, cu plata integrală a prețului și cu rezervarea pentru vânzător a dreptului de a locui în imobil ce a format obiectul convenției, pe durata vieții acestuia.
Rezoluțiunea judiciară întemeiată pe dispozițiile art. 1020 C.civ. privește desființarea pentru viitor a unui act juridic sinalagmatic ce poate fi cerută în justiție de către partea care și-a executat obligația asumată prin contract, împotriva aceluia care nu și-a executat obligația din culpa sa, ori a executat-o în mod necorespunzător.
în cauză, reclamantul D.Z.G. a solicitat în fața instanței de fond rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare mai sus menționat, invocând împrejurarea că pârâta nu a înțeles să își execute obligația corelativă asumată prin contract, aceea a respectării dreptului de abitație viageră.
Instanța de fond, în mod eronat, a dispus admiterea acțiunii întrucât, nerespectarea dreptului de folosință de către cel ce și-a asumat obligația respectării clauzei de abitație viageră nu atrage rezoluțiunea actului de vânzare-cumpărare, ci dă dreptul celui interesat de a formula o acțiune personală privind evacuarea din respectivul imobil.
Referitor la taxa judiciară de timbru în cuantum de 3.500 lei, instanța de apel a constatat că apelanta pârâtă a fost citată cu mențiunea achitării numai a taxei de timbru de 4 lei și, în mod eronat, aceasta a achitat suma de 3.500 lei, astfel că se impunea restituirea taxei ca nedatorată.
împotriva acestei decizie a formulat recurs reclamantul D.Z.G., prin care a criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate și netemeinicie.
în motivarea căii de atac s-a arătat că prin contractul litigios se consfințește un drept de habitație pe durata vieții în favoarea sa; din probatoriu a rezultat, fără putință de tăgadă, că pârâta-intimată a încălcat în mod brutal acest drept ajungând până la a-și aduce amantul în casă și a se culca împreună în același pat cu el, în speranța că va renunța la acest drept.
Așadar, încălcarea culpabilă a obligației asumate prin contract este pe deplin dovedită fie și numai prin răspunsurile pârâtei la interogatoriul luat în fața primei instanțe, ceea ce creează premiza acțiunii condiției rezolutorii.
Mai învederează recurentul că, în conformitate cu prevederile art. 1021 C.civ., nu există o ierarhizare a acțiunilor concrete - a obține executarea obligației și a cere desființarea convenției - ci legea stabilește dreptul creditorului obligației în discuție de a opta, potrivit interesului său actual, asupra uneia dintre cele două acțiuni.
Acest drept la opțiune fiind prevăzut explicit de lege nu este supus nici unei cenzuri.
Clauza privind dreptul de habitație este una esențială, ea referindu-se la un dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Constatându-se că instanța de apel a dat hotărârea cu încălcarea art. 1020 și 1021 C.civ. în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (3) C.proc.civ., recurentul a solicitat admiterea recursului și modificarea ei în sensul respingerii ca nefondat a apelului și menținerea hotărârii primei instanțe ca temeinică și legală.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurent, raportat de situația de fapt reținută de instanțele de fond, Curtea constată că recursul este neîntemeiat și urmează Astfel, după cum au constatat instanțele de judecată, în etapele procesuale anterioare, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la Biroul Notarului Public S.M., reclamantul D.Z.G. a vândut pârâtei I.P.A. dreptul de proprietate asupra unui imobil situat în Constanța, bd. T., nr. 238, județul Constanța, compus din patru camere și dependințe cu o suprafață utilă de 79, 76 mp, la prețul de 1.000.000.000 lei, preț achitat integral de către cumpărător mai înainte de autentificarea actului.
Prin același contract, părțile au convenit ca reclamantul să își rezerve dreptul de abitație viageră asupra întregului apartament ce formează obiectul înstrăinării, clauză pe care cumpărătoarea a declarat în fața notarului public că înțelege să o respecte, potrivit dispozițiilor legii.
Această constatare, deși corectă din punct de vedere al conținutului literal al contractul în discuție, nu este riguros exactă din perspectiva conținutului juridic al actului, în special cu referire la obiectul vânzării.
Astfel, potrivit art. 480 C.civ., proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, insa în limitele determinate de lege.
Această definiție legală - criticată pe bună dreptate în doctrina de drept civil deoarece nu cuprinde esența acestui drept, adică conținutul social-economic - cuprinde, în fapt, o enumerare a atributelor pe care dreptul de proprietate le conferă titularului său.
De aceea o definiție riguroasă a dreptului de proprietate este aceea conform căreia este un drept subiectiv care să expresie aproprierii unui lucru și care permite titularului său să posede, să folosească și să dispună de acel bun, în putere și în interes propriu, în cadrul și cu respectarea legislației existente.
Astfel înțeles, dreptul de proprietate este un drept real complet cuprinzând toate cele trei atribute: posesia, folosința și dispoziția pe care titularul dreptului le exercită în plenitudinea lor, cu excluderea oricăror alte puteri ale altei persoane asupra aceluiași lucru.
Din conținutul juridic al dreptului de proprietate stabilit de art. 480 C.civ., cu relevanță în speța de față este posibilitatea proprietarului de a se „bucura de lucru”, noțiune în care legiuitorul a inclus, în realitate, două dintre atributele proprietății: dreptul de folosință (jus utendi) și dreptul de a culege fructele (jus fruendi).
Atributul folosinței presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective a bunului în materialitatea sa din punct de vedere fizic și economic, direct și nemijlocit, prin putere proprie și în interes propriu sau de a consimți ca stăpânirea să fie exercitată în numele și interesul lui (al proprietarului) de o altă persoană.
Alta este situația când acest atribut al proprietarului nu este exercitat de titularul dreptului de proprietate ci, prin separarea atributelor proprietății și formarea unor drepturi reale distincte, o altă persoană valorifică atributul folosinței cu titlu de drept real.
Suntem deci în prezența unui dezmembrământ al dreptului de proprietate - un drept real principal, derivat, purtând asupra bunului altuia, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului - dezmembrământ constituit prin desprinderea atributului folosinței din conținutul juridic al dreptului de proprietate.
Un dezmembrământ al dreptului de proprietate este și dreptul de habitație (art. 565-575 C.civ.).
în temeiul acestui drept real (al cărui conținut este determinat de aplicarea prin analogie a dispozițiilor legal privind uzufructul, cu excepțiile conținute de reglementarea specială), titularul său are dreptul de a folosi locuința asupra căruia poartă pentru satisfacerea nevoilor sale locative.
Pe lângă această folosință, titularul dreptului poate închiria partea din clădire ce îi prisosește fără ca proprietarul să se poată opune acestui act juridic dintre titularul dreptului de abitație și terțul în cauză.
Pentru valorificarea dreptului său, titularul dreptului de abitație are alegerea între o acțiune confesorie (având același rol pe care acțiunea în revendicare îl are pentru proprietar) și o acțiune personală formulată în baza actului juridic ce constituie titlul abitației.
Raportând aceste considerații teoretice la conținutul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 682/31.03.2005, rezultă că, în mod evident, ceea ce a constituit obiectul vânzării nu a fost dreptul de proprietate în plenitudinea atributelor sale, ci un drept dezmembrat prin care s-a înstrăinat doar nuda proprietate conținând exclusiv dreptul de dispoziție asupra apartamentului, înstrăinătorul păstrându-și dreptul de a folosi bunul și dreptul de a-i culege fructele civile [conform art. 572 alin. (2) C.civ.].
Astfel văzut obiectul contractului în discuție, rezultă că, în cauză, în situația în care titularul dreptului de dispoziție nu respectă folosința recunoscută titularului desmembrământului de abitație, nu poate fi niciodată vorba despre neexecutarea culpabilă a obligației asumate, care să dea dreptul la rezoluțiune.
în primul rând, se impune observația că dreptul de folosință nu este consecința existentei unei obligații asumate de părți (văzută ca îndatorire de a da, a face sau a nu face ceva), care să corespundă unui drept subiectiv colectiv recunoscut reclamantului prin contractul de vânzare-cumpărare.
Aceasta deoarece obiectul vânzării nu l-a constituit dreptul de proprietate complet, ci un drept dezmembrat vizând doar dispoziția asupra apartamentului, contractul fiind și actul de stabilire (art. 565, raportat la art. 578 C.civ.) a dreptului de abitație al înstrăinătorului constituit până la decesul titularului desmembrământului (situație permisă de art. 557 C.civ. aplicat prin analogie).
în lipsa unui astfel de dezmembrământ, folosința viageră nici nu era admisibilă având în vedere caracterul esențialmente temporar al unui eventual contract de locațiune (art. 1411 C.civ.), contract în temeiul căruia s-ar fi putut discuta despre o obligație de a permite folosința căreia să-i corespundă un drept de creanță și nu un drept real.
Constatarea anterioară produce efecte importante asupra solicitării reclamantului de rezoluțiune a actului de înstrăinare.
Pronunțarea rezoluțiunii - înțeleasă drept sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic constituie desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului - presupune verificarea anumitor condiții de admisibilitate și constatarea existenței unui temei juridic care să permită pronunțarea acestei desființări.
Trecând peste conținutul literal al art. 1020 C.civ., se consideră că rezoluțiunea are drept justificare reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte, astfel încât neîndeplinirea culpabilă a unei obligații lipsește de suport juridic obligația reciprocă, astfel încât desființarea întregului contract se impune.
Reținând această condiție, se impune revenirea la obiectul contractului în discuție, după ce s-a stabilit că acesta privea doar dreptul de dispoziție asupra apartamentului.
Definiția vânzării-cumpărării (mai cuprinzătoare decât ceea ce prevede art. 1294 C.civ.) privește acel contract prin care o persoană strămută/ transmite un drept al său asupra unui bun asupra celeilalte părți care se obligă în schimb a plăti un preț (fiind deci calificată vânzare orice contract prin care se transmite în schimbul unui preț orice alt drept și nu doar cel de proprietate, precum un alt drept real, un drept de creanță ș.a.).
Astfel văzută vânzarea, reiese că, din punct de vedere al caracterului sinalagmatic, aceasta creează obligații ambelor părți: pentru vânzător de a preda bunul, iar pentru cumpărător de a plăti prețul, de a prelua bunul și, în lipsă de stipulație contrară, de a suporta cheltuielile vânzării.
Din perspectiva acestor prevederi privind obligațiile părților din contractul de vânzare-cumpărare și raportat la conținutul actului în discuție, rezultă că părțile și-au îndeplinit obligațiile create prin vânzare: privind chiar actul în cauză s-a transmis (nuda) proprietate asupra apartamentului (art. 1295 C.civ.), iar prețul a fost achitat anterior autentificării.
în fapt, dintre toate obligațiile pe care legea le-a stabilit în sarcina cumpărătorului, doar neplata prețului este sancționată cu rezoluțiunea vânzării (art. 1365 C.civ.) - a cărei analiză, prin datele speței, nu se impune - neîndeplinirea celorlalte obligații dând dreptul doar la dezdăunări.
Față de cele arătate, considerând că, în mod corect, Tribunalul a admis apelul și a respins acțiunea introductivă.
Pentru prezentele considerente care le vor înlocui pe cele ale instanței de apel ce vizează, în esență, faptul că obiectul vânzării nu l-a constituit dreptul de proprietate în plenitudinea atributelor sale și că dreptul de abitație viageră nu era o simplă obligație contractuală, ci chiar un drept real (după cum chiar recurentul a precizat în calea sa de atac) susceptibil de protecție inclusiv împotriva titularului dreptului de proprietate, pe calea unei acțiuni confesorii sau a unei acțiuni personale (întemeiată deci pe actul constitutiv al dreptului de folosință), va fi respins recursul ca neîntemeiat.
Având în vedere prevederile art. 20 alin. (5) din Legea nr. 146/1997, conform cărora, în situația în care instanța judecătorească, învestită cu soluționarea unei căi de atac ordinare sau extraordinare, constată că în fazele procesuale anterioare taxa judiciară de timbru nu a fost plătită în cuantumul legal, va dispune obligarea părții la plata taxelor judiciare de timbru aferente, dispozitivul hotărârii constituind titlu executoriu.
Față de situația că, în mod eronat, Tribunalul a considerat că apelanta datorează o taxă judiciară de timbru fixă de 4 lei, cu toate că în considerarea prevederilor Deciziei nr. 32/2008 a înaltei Curți de Casație și Justiție și art. 11 alin. (2) liniuța a II-a din Legea nr. 146/1997 apelul se timbra la valoarea obiectului cererii (lucru pe care de altfel, în mod judicios, apelanta l-a făcut încă dinaintea primului termen de judecată în apel), va fi obligată pârâta la plata către stat a sumei 3.438,25 lei taxă de timbru datorată în apel.
| ← Acţiune în revendicare imobiliară. Imobil preluat în baza... | Servitute de trecere. Loc înfundat rezultat ca urmare a... → |
|---|
