Efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară
| Comentarii |
|
Prezumţia existenţei dreptului tabular în favoarea proprietarului tabular. Condiţiile răsturnării acestei prezumţii
Noul Cod Civil, art. 885, art. 900
Prin acţiunea înregistrată la data de 19 aprilie 2004, la Tribunalul Sibiu, B.I.E. a chemat în judecată SC U. SA, M.P., P.M., D.I. şi Statul Român, spre a fi obligaţi să îi predea imobilul din Sibiu, înscris în cartea funciară nr. x Sibiu, în deplină proprietate şi posesie.
In subsidiar, reclamanta a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de RA G.C.L. Sibiu cu pârâţii M.P., P.M. şi D.I., precum şi a încheierilor de intabula-re emise în baza lor, însoţite de rectificarea cărţii funciare prin recunoaşterea şi intabularea dreptului de proprietate în privinţa celor două apartamente pe numele reclamantei.
In motivarea acţiunii, reclamanta arată că, prin sentinţa civilă nr. 5781/1997 a Judecătoriei Sibiu, s-a constatat caracterul abuziv al actului de naţionalizare şi că pârâţii, cu rea-credinţă, în timpul derulării procesului de revendicare, au cumpărat, în temeiul Legii nr. 112/1995, apartamentele ce le deţineau în imobilul proprietatea reclamantei, în calitate de chiriaşi.
Prin sentinţa nr. 39 din 28 ianuarie 2002, Tribunalul Sibiu a respins, ca nefondată, acţiunea reclamantei B.I.E., iar Curtea de Apel Alba Iulia a menţinut această soluţie prin decizia nr. 71/A din 9 iulie 2002, ca urmare a respingerii apelului declarat de reclamantă.
Pentru a pronunţa soluţia de respingere a acţiunii reclamantei, instanţele au reţinut că reclamanta nu a înlăturat prezumţia de bu-nă-credinţă a pârâţilor cumpărători, deoarece aceasta a neglijat notarea caracterului litigios al imobilului, în raport de SC U. SA şi nici
nu i-a somat pe pârâţi prin notificare sau pe alte căi legale de acest litigiu de a nu cumpăra imobilul.
împrejurarea potrivit căreia, prin sentinţa civilă nr. 5781/1997, s-a statuat asupra caracterului abuziv al preluării imobilului de către stat prin naţionalizare, este irelevantă, faţă de preferinţa legală acordată pârâţilor cumpărători de bună conduită, de la un proprietar aparent şi aceasta cu atât mai mult cu cât pârâţii, nefiind părţi în proces, nu sunt legaţi de efectele sentinţei nr. 5871/1997.
In lipsa unui suport probator, instanţele nu au putut reţine nici ilicitatea cauzei contractelor de vânzare-cumpărare ale pârâţilor.
împotriva sentinţei nr. 39/2001 a Tribunalului Sibiu şi a deciziei nr. 71/A/2002 a Curţii de Apel Alba Iulia, a formulat recurs B.I.E., invocând nulitatea prevăzută de art. 304 pct. 9 CPC.
în motivarea recursului, se arată că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra capătului de cerere în revendicare, pentru a rezolva paradoxul existenţei simultane a doi proprietari asupra aceluiaşi imobil, dând, în final, preferinţă titlului de proprietate al reclamantei faţă de acela al pârâţilor, cumpărători de la statul neproprietar.
Referitor la anularea contractelor de vânzare-cumpărare, recurenta arată că înlăturarea prezumţiei de bună-credinţă operează chiar în cazul culpei celei mai uşoare.
în acest context, pasivitatea pârâţilor de a se informa în privinţa procesului de revendicare în care ca pârâtă figura SC U. Sibiu, de la care au cumpărat apartamentele, ori la Comisia locală şi judeţeană de aplicare a Legii nr. 112/1995, sesizate de reclamantă să suspende orice vânzare a imobilului, este contrară unei minime diligenţe, echivalentă culpei distructive de bună-credinţă.
Mai mult, se arată în motivare, contractele au şi o cauză ilicită, deoarece imobilul cumpărat de pârâţi de la stat era deţinut de acesta fară titlu, iar aplicarea criteriilor de valabilitate a contractelor prevăzute de art. 46 din Legea nr. 10/2001 contravine cadrului şi procedurii de drept comun, incidenţă acţiunii.
Pe parcursul soluţionării recursului, reclamanta B.I.E. a decedat (10 august 2003), iar procesul a fost continuat faţă de succesoarele acesteia, S.G. şi G.V., acceptantele legatului cu titlu universal, aşa cum se atestă prin certificatul nr. 124 din 6 decembrie 2003.
Recursul este nefondat.
Pe calea acţiunii în rectificarea de carte funciară, soluţionată prin sentinţa nr. 5781/1997, reclamanta a beneficiat, prin anularea înscrierii dreptului de proprietate al statului, intabulat în 1958, de restituirea proprietăţii asupra celor două corpuri funciare nr. 2794/1 şi nr. 2705/1/1 cuprinse în aceeaşi carte funciară, iar dispoziţiile sentinţei au fost operate cu titlu de repunere în situaţia anterioară în cartea funciară nr. x. Ca efect al acestei înscrieri, dreptul a fost transcris în cartea funciară nr. y.
Statul Român, ca unic proprietar, în 1958, a procedat la dezmembrarea corpului funciar unic existent în cartea funciară nr. x. Prin operaţiunea de dezmembrare, în locul corpului funciar unic au apărut patru corpuri funciare. Prin vânzarea unuia dintre apartamente în baza Legii nr. 4/1974, se operează o nouă dezmembrare şi înscriere în cartea funciară în favoarea lui Z.A., iar în ianuarie şi respectiv în septembrie 1998, intervin noi dezmembrări prin înscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor cumpărători M. şi D., cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995. Cu o copie a înscrierii celor două contracte de vânzare-cumpărare s-au constituit noi corpuri funciare şi s-au deschis cărţile funciare nr. z şi respectiv nr. w.
Instanţele, reţinând că titlurile de proprietate ale pârâţilor, respectiv contractele de vânzare-cumpărare ale pârâţilor sunt legale, primul capăt de acţiune, acela în revendicare, nu a putut fi admis, deoarece pârâţii cumpărători erau proprietari cu drepturile intabulate în cartea funciară.
Mai mult, în regimul de carte funciară, dată fiind funcţia constitutivă de drepturi a înscrierii, prevăzută de art. 17, art. 19 şi art. 32 din Decretul-lege nr. 115/1958, acţiunea în revendicare nu îşi găseşte temeiul ca o dispută a titlurilor decât în privinţa legalităţii înscrierilor, în măsura admisibilităţii acţiunii în rectificare de carte funciară, aşa cum această acţiune a fost reglementată de art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938.
Faţă de prezumţia legală absolută a dreptului aparţinând persoanei înscrise în cartea funciară, instituită de art. 32 alin. (1) din Decretul-lege nr. 115/1938, nulitatea înscrierii în cartea funciară se poate constata numai pe cale judecătorească prin acţiunea în rectificare de carte funciară.
In speţă, reclamanta nu a învestit instanţa cu o acţiune în rectificarea cărţii funciare pentru ca aceasta să se preocupe de paradoxul existenţei simultaneităţii a doi proprietari asupra aceluiaşi imobil, la care se face referire în motivarea recursului, pentru a se putea da prioritate unuia dintre titluri.
Observând acţiunea cu care reclamanta a sesizat instanţa de fond, aceea în revendicare, este neîndoielnic că o atare acţiune apare
ca fiind inadmisibilă în regimul de carte funciară, cât timp dreptul de proprietate al statului a suferit modificări prin dezmembrările şi transmiterile succesive, iar reclamanta nu şi-a înscris vreun titlu asupra corpurilor funciare revendicate, deoarece reparaţia judiciară
de care aceasta a beneficiat în temeiul sentintei nr. 5781 din 28 iulie
1997 vizează partea de imobil care nu a făcut obiectul de incidenţă al Legii nr. 112/1995.
Cazurile de proprietate extratabulară, temeiuri ale revendicării în regimul de carte funciară prevăzute de art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938, nu sunt incidente în speţă, astfel că reclamanta este, sub acest aspect, lipsită de legitimare procesuală.
Din perspectiva cauzei ilicite a contractelor de vânzare-cumpăra-re ale pârâţilor, instanţele au concluzionat corect că acestea nu intră sub incidenţa vreunei interdicţii instituite de Legea nr. 112/1995.
La data perfectării contractelor, cumpărătorii aveau calitatea de chiriaşi, iar imobilul nu intra în categoria acelora pentru care fostul proprietar putea formula cerere de restituire în natură, conform art. 2 din lege, pentru a se putea considera cauza ca fiind ilicită, contrară unor norme prohibitive.
Inadvertenţele la care se referă la un moment dat recurenta, între data perfectării unui contract şi aceea a înscrierii în cartea funciară, rămân ineficiente, raportat la expirarea termenului prohibitiv de vânzare a imobilelor, prevăzut de Legea nr. 112/1995, deoarece, reclamanta nefiind îndreptăţită la restituirea în natură a imobilului, cauza de nulitate s-a asanat.
In regimul de carte funciară, care instituie o prezumţie absolută a dreptului de proprietate a celui înscris, în speţă statul, diligenţele de care pârâţii-intimaţi sunt culpabilizaţi că nu le-au efectuat pentru a stabili valabilitatea titlului statului apăreau ca fiind de prisos şi, în plus, aceştia nu aveau nici calitatea de a stabili o atare validitate.
Cert este că, la data perfectării contractelor de vânzare-cumpă-rare, statul figura ca proprietar al imobilului în cartea funciară, iar restituirea judiciară a părţii din imobilul aflat în proprietatea statului s-a realizat prin sentinţa nr. 5781/1997, la circa 3 ani de la data cumpărării apartamentelor de către pârâţi. Demersurile judiciare ale reclamantei-recurente privind revendicarea imobilului în litigiu nu au fost notate în cartea funciară pentru a fi cunoscute de pârâţii cumpărători, astfel că diligenţa de care aceştia trebuiau să dea dovadă trebuie examinată în raport de ceea ce reclamanta trebuia să facă şi nu a făcut, deşi aceasta era cea mai interesată să confere un caracter oficial informării terţilor.
Celelalte măsuri luate de reclamantă de a informa comisia locală şi judeţeană în privinţa demersurilor pentru restituirea imobilului şi obstrucţionarea vânzării nu pot fi opuse cumpărătorilor, deoarece aceştia nu se puteau informa (neexistând certitudinea accesului la aceste acte). Problema culpei şi, deci, a relei conduite a pârâţilor în încheierea contractelor de vânzare-cumpărare trebuie examinate în raport de diligenţele depuse pentru aflarea situaţiei juridice a imobilului, obiectivată în înscrisuri oficiale publice, la care aveau acces sau notificările cu dată certă efectuate prin intermediul birourilor executori lor j udecătoreşti.
Din această perspectivă, informarea pârâţilor efectuându-se prin consultarea cărţii funciare, care atesta calitatea statului de proprietar al imobilului, este evident că aceştia au avut ferma convingere că transferul dreptului de proprietate a operat de la adevăratul proprietar.
Reclamanta nu numai că nu a înlăturat prezumţia de bună-cre-dinţă a pârâţilor, dar prin atitudinea sa culpabilă de a nu nota în cartea funciară acţiunea în revendicare împotriva statului a contribuit esenţial la consolidarea convingerii pârâţilor.
Pentru considerentele expuse, constatându-se că hotărârile pronunţate în cauză sunt legale şi temeinice, recursul reclamantei, prin succesorii acesteia S.G.C. şi G.V., a fost respins.
I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 7734 din 7 octombrie 2005
Comentarii: Principiul efectului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară este reglementat prin art. 885 şi art. 886 Noul Cod Civil, fiind acea regulă care presupune că drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se transmit, se constituie, se modifică sau se sting, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară.
Totodată, combinat cu acest principiu, funcţionează prezumţia legală a existenţei dreptului tabular în favoarea persoanei înscrise în cartea funciară, conform art. 900 alin. (1) Noul Cod Civil, prezumţie care este una relativă, însă care poate fi răsturnată în condiţiile stricte prevăzute de alin. (3) al aceluiaşi articol. în cauza de faţă, dovada contrară în sensul că proprietarul tabular nu este adevăratul titular al dreptului de proprietate asupra imobilului se putea realiza numai pe calea acţiunii în rectificare, acţiune pe care reclamanta nu a înţeles să o promoveze în prezentul litigiu.
| ← Principiul forţei probate a înscrierilor în cartea funciară.... | Data producerii efectelor înscrierilor. Principiul priorităţii. → |
|---|
