Principiul publicităţii materiale. Condiţiile de aplicare ale acestuia.
| Comentarii |
|
Dobândirea cu bună-credintă a unui drept real imobiliar. Funcţia achizitivă de drepturi a publicităţii imobiliare
Noul Cod Civil, art. 901, art. 909 alin. (3)
Prin sentinţa civilă nr. 6087 din 14 noiembrie 2005, pronunţată de Judecătoria Oradea în dosar nr. 1782/2004, s-a admis cererea formulată de reclamanta S.T. împotriva pârâţilor L.A., B.l. şi B.M., s-a declarat nul contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâţi şi autentificat sub nr. 1577/18.09.2000 şi s-a declarat nulă încheierea nr. 1263/18.09.2000, pronunţată de Biroul de Carte Funciară din cadrul Judecătoriei Vişeu de Sus, în sensul că s-a dispus radierea înscrierilor de sub B.4 din C.F. x Leordina, privind imobilul cu nr. top. y.
Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut că, la data de 18.09.2000, prin contractul de vânzare-cumpărare menţionat, pârâta L.A. a transmis pârâţilor B.l. şi B.M. dreptul de proprietate asupra imobilului cu nr. top. y înscris în C.F. x Leordina, iar în baza acestui contract, pârâţii B. şi-au intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară prin încheierea nr. 1263/18.09.2000.
Instanţa de fond a reţinut că, prin decizia civilă nr. 252/A/2004, pronunţată de Tribunalul Bihor, irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului încheiat între numiţii I.I. şi I.D., în calitate de vânzători, şi pârâta de rândul 1, în calitate de cumpărătoare, dis-punându-se radierea acestui drept din cartea funciară. Aşa fiind, desfiinţarea unui act juridic duce, în principiu, la înlăturarea efectelor acestuia produse în intervalul dintre momentul încheierii sale şi cel
al desfiinţării lui, cu excepţia situaţiei în care se reţine buna-credinţă a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros.
Prima instanţă a conchis că pârâţii B.I. şi B.M. au fost de rea-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită în prezenta cauză, concluzie pe care a tras-o din depoziţia martorei G.P., care a declarat că, în cuprinsul lunii septembrie 2000, s-a întâlnit cu pârâtul de rândul 2, cu care a avut o discuţie legată de litigiile prin care reclamanta contestă dreptul de proprietate al altor persoane asupra imobilului, iar cu acest prilej pârâtul şi-a manifestat dispreţul faţă de ea, adresându-i cuvinte jignitoare.
S-a mai subliniat de judecătorie că o asemenea atitudine, coroborată cu faptul că întregii comunităţi îi erau cunoscute litigiile purtate de reclamantă, conduce la concluzia ca pârâtul a avut reprezentarea faptului că titlul transmiţătorului era pus sub semnul îndoielii printr-o acţiune în justiţie.
împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâţii B.I. şi B.M., solicitând admiterea acestui, schimbarea în totalitate a hotărârii apelate, cu consecinţa respingerii acţiunii.
Prin decizia civilă nr. 209/A din 14 martie 2007, pronunţată de Tribunalul Bihor în dosarul nr. z/l 11/2006, s-a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanţii B.I. şi B.M., în contradictoriu cu intimaţii L.A. şi S.T., împotriva sentinţei civile nr. 6087 din 14 noiembrie 2005, pronunţată de Judecătoria Oradea, care a fost păstrată în totalitate.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a reţinut următoarele aspecte:
Aşa cum rezultă din expunerea rezumată a lucrărilor dosarului, în speţa dedusă judecăţii tema pretenţiilor şi probaţiunii vizează anularea contractului de vânzare-cumpărare subsecvent, încheiat între apelanţii B.I. şi B.M., în calitate de cumpărători, şi intimata L.A., în calitate de vânzătoare, având ca obiect imobilul cu nr. top. y.
In alţi termeni, reclamanta S.T., invocând desfiinţarea titlului iniţial al vânzătoarei L.A., prin decizia civilă nr. 252/A/2004, pronunţată de Tribunalul Bihor, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între I.I. şi I.D., în calitate de vânzători, şi intimata L.A., în calitate de cumpărător, având ca obiect tot acelaşi imobil, a cerut desfiinţarea şi a actului
subsecvent, încheiat între vânzătoarea L.A. şi cumpărătorii apelanţi.
In atare situaţie, s-a apreciat că în mod judicios prima instanţă şi-a circumscris analiza stabilirii împrejurării dacă pârâţii-apelanţi
B.I. şi B.M. au fost de bună sau de rea-credinţă la încheierea contractului în discuţie. în acest sens, s-a impus a se avea în vedere dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în folosul acelei persoane care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros un drept real dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut pe altă cale această inexactitate.
Verificând în coordonatele enunţate admisibilitatea acţiunii în anulare spre care se tinde, s-a constatat că în speţa dedusă judecăţii nu se poate reţine buna-credinţă a cumpărătorului apelant în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, câtă vreme probatoriul cauzei relevă că acesta a cunoscut sau cel puţin cu dili-genţe minime putea să cunoască faptul că titlul vânzătorului este pus sub semnul îndoielii.
în acest sens, s-a apreciat că în mod corect a avut în vedere judecătoria declaraţia martorei G.P., din depoziţia căreia rezultă că, printr-o discuţie purtată cu apelantul, i-a adus acestuia la cunoştinţă faptul că asupra imobilului se poartă de mai mult timp o serie de litigii, acesta adresându-i cuvinte jignitoare.
Depoziţia martorului R.V., audiat de instanţa de apel, care arată că nu ştie ca apelantul să fi avut cunoştinţă de existenţa unui litigiu cu privire la acest imobil, nu a fost luată în considerare, întrucât tinde la probarea unui fapt negativ general. Prin urmare, s-a apreciat că judecătoria cu temei a conchis împrejurarea că atât apelantul, cât şi intimata L.A. au fost de rea-credinţă la încheierea contractului, urmărind fraudarea drepturilor reclamantei, motiv pentru care, în temeiul dispoziţiilor art. 296 CPC, s-a respins apelul ca nefondat, menţinând ca legală şi temeinică hotărârea apelată.
împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii B.I. şi B.M., solicitând modificarea în totalitate a hotărârii atacate şi, implicit, schimbarea sentinţei instanţei de fond, în sensul respingerii acţiunii principale, cu cheltuieli de judecată.
In motivarea recursului, recurenţii au arătat că au fost de bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fapt dedus din mai multe împrejurări, respectiv faptul că nu au locuit niciodată în localitatea Leordina şi, prin urmare, nu o cunoşteau pe reclamantă
sau litigiile legate de acest imobil. In plus, în cartea funciară nu era notat niciun proces ori alte menţiuni în acest sens.
Referitor la depoziţia martorei G.P., pe lângă faptul că există contradicţii între declaraţiile date în faţa instanţei şi declaraţia autentificată sub nr. 1404/2003, pretinsa discuţie la care face referire martora a avut loc ulterior achiziţionării, când buna sau reaua-credinţă a cumpărătorilor nu mai prezintă importanţă sub aspect juridic.
Examinând recursul, prin prisma motivelor invocate, precum şi din oficiu, Curtea apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 37 din Decretul-lege nr. 115/1938, acţiunea în rectificare, dacă a fost înaintată în termenul legal, îşi va produce efectele şi faţă de terţele persoane, care au dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. Termenul va fi de 3 ani socotiţi de la înregistrarea cererii pentru înscrierea dreptului a cărui rectificare se cere.
In cauză, contractul de vânzare-cumpărare în litigiu a fost încheiat la 18.09.2000, iar acţiunea în rectificare (anulare) a fost depusă la instanţă la 07.04.2003, înăuntrul termenului de trei ani, mai sus evocat, astfel că acţiunea este admisibilă, indiferent de buna sau reaua-credinţă a terţilor dobânditori.
Pe cale de consecinţă, Curtea, în temeiul art. 312 alin. (1), coroborat cu art. 316 şi art. 296 CPC, a respins recursul ca nefondat.
C.A. Oradea, s. civ., dec. nr. 933 din 25 septembrie 2007
Comentarii: Principiul publicităţii materiale este reglementat de art. 901 Noul cod civil şi reflectă funcţia achizitivă de drepturi a publicităţii imobiliare.
Dobânditorul unui imobil înscris în cartea funciară va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă dreptul autorului său a fost radiat din cartea funciară, cu condiţia să fi dobândit dreptul de proprietate printr-un act cu titlu oneros şi cu bună-credinţă.
Aprecierea bunei-credinţe se realizează prin raportare la momentul înregistrării cererii sale de înscriere în cartea funciară şi ţinând seama de cuprinsul cărţii funciare, dar şi de alte împrejurări exterioare din care terţul dobânditor ar fi cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare, care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane.
în ipoteza în care neconformitatea cărţii funciare nu reiese din cuprinsul acesteia, cunoaşterea pe altă cale de către terţ a inexactităţii poate fi probată de persoana interesată cu orice mijloc de probă.
Aplicarea principiului publicităţii materiale şi dobândirea dreptului tabular în acest mod presupun trecerea unui termen de 3 ani, calculat de la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, respectiv de 1 an, calculat de la data comunicării către cel îndreptă-tit a încheierii de admitere a cererii de înscriere, în interiorul căruia poate fi formulată acţiunea în rectificarea cărţii funciare promovate în contradictoriu cu terţul dobânditor, în condiţiile prevăzute de art. 909 alin. (3) Noul Cod Civil">.
| ← Principiul publicităţii materiale. Situaţia în care terţul... | Principiul forţei probate a înscrierilor în cartea funciară.... → |
|---|
