Evacuare. Jurisprudență Construcţii
| Comentarii |
|
Judecătoria ORADEA Sentinţă civilă nr. 4991 din data de 16.04.2013
R O M Â N I A
JUDECĂTORIA ……..
SECȚIA CIVILĂ
SENTINTA CIVILĂ Nr. …….
Camera de consiliu din data de ……….
Completul compus din:
PREȘEDINTE …
Grefier ………
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant ………. și pe pârât SC ………. SRL, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentanta reclamantei, av. ……….. în baza delegației de la dosar, reprezentantul paratei, av…….. I.…. în baza delegației de la dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier , învederându-se instanței cele de mai sus, faptul ca la data de ………., paratul a depus la dosarul cauzei prin serviciul registratura, întâmpinare formulata in cauza, după care:
Instanța constată că este competentă general, material și teritorial să soluționeze prezenta cauză, în baza art. 1035 Cod proc. civ.
Instanța comunica un exemplar din întâmpinare cu reprezentanta reclamantei.
Reprezentanta reclamantei depune la dosar notificarea catre parata din care comunica un exemplar cu reprezentantul paratei.
Reprezentantul paratei arată că nu contesta faptul că a primit notificarea.
Față de obiectul cererii, instanța constată că nu se impune a se estima durata procesului, conform art 238 Cod proc civ
În probațiune, instanța încuviințează proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei de părți, apreciindu-le ca fiind pertinente, concludente și utile soluționării cauzei, în conformitate cu prevederile art.237 alin.7 și 255 Cod procedură civilă.
Nemaifiind alte cereri sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în fond.
Reprezentanta reclamantei solicita admiterea actiunii așa cum a fost formulata, cu cheltuieli de judecata. Aceasta arata ca sunt întrunite condițiile art.1033 c.pr.civ. De asemenea aceasta arata ca a fost încheiat un contract, însa dreptul s-a stins ca urmare neachitării chiriei, conform art.9 din contract. Totodată conf. prev. art.1037, reclamanta a notificat parata si prin executor judecătoresc pentru a parasi imobilul, iar reclamanta nu poate emite facturi fără existenta unui contract încheiat între părți.
Reprezentantul paratei solicita respingerea cererii de chemare in judecata, cu cheltuieli de judecata. Acesta arata ca la data de ……., parata a notificat reclamanta pentru a putea achita chiria, însa reclamanta nu a răspuns notificării, motiv pentru care nu a putut achita contravaloarea chiriei. De asemenea acesta arata ca nu exista emisa factura pe seama paratei cu titlu scadent, sens in care nu se poate solicita nici plata chiriei, nici evacuarea paratei. Acesta mai arata ca sentinței dată în prima instanță arata ca acest contract este obligatoriu.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele :
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Oradea la data de ……, sub dosar nr. …….., timbrată cu 10 lei taxă de timbru (f…..) și 0,3 lei timbru judiciar, reclamanta ………. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâta SC P. IMP….. SRL, evacuarea acesteia din imobilul proprietatea reclamantei din Oradea, str. ……….., jud Bihor, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că la data de ……….. a cumpărat de la vânzătorul Na… V….. imobilul în litigiu, reprezentând spațiu comercial și de locuit, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr 36………….de BNPA ……….. În acest imobil își desfășoară activitatea pârâta, în baza contractului de închiriere nr …….., încheiat cu proprietarul inițial al spațiului, ocupând o suprafață de 15,29 mp.
La data de …….., a notificat pârâta, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, să achite chiria și cheltuielile cu utilitățile, a indicat contul bancar, a invitat-o să semneze un contract de închiriere, însă nu a primit nici un răspuns.
Potrivit art 9 din contractul de închiriere nr …….., neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv de către locatar duce la rezilierea de drept a contractului de închiriere. La data de …….. a notificat pârâta prin executor judecătoresc să elibereze imobilul și să achite chiria restantă și utilitățile, însă aceasta nu s-a conformat, motiv pentru care a formulat prezenta cerere.
În drept, au fost invocate prevederile art. 1033-1048 Cod proc civ.
În probațiune, reclamanta a depus la dosar înscrisuri.
Pârâta a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca nelegală și neîntemeiată.
În motivarea în fapt, pârâta a arătat că între părți mai există un dosar- nr …….., aflat în prezent în recurs. Prin sentința civilă nr ………., instanța a constatat că vânzarea imobilului în litigiu s-a făcut cu încălcarea dispozițiilor art 7 pct 5 din contractul de închiriere, recunoscând totodată pârâtei un drept de preferință. Totodată, cererea de evacuare a fost respinsă, instanța constatând că reclamanta-cumpărătoare este datoare să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât are dată certă, iar în contractul de închiriere nu este prevăzută desființarea acestuia în caz de vânzare a imobilului.
Nu există o atitudine culpabilă a pârâtei față de achitarea contravalorii chiriei, întrucât a solicitat reclamantei un cont bancar pentru a o achita, prin adresele din ………... Pârâta și-a exprimat intenția de a continua contractul de închiriere încheiat cu proprietarul anterior, în condițiile și termenele anterior convenite și opozabile noului proprietar, însă cu respectarea prevederilor legale privind evidențierea în contabilitatea persoanelor juridice a cheltuielilor și încasărilor. A solicitat în repetate rânduri reclamantei emiterea de factură fiscală pentru contravaloarea chiriei restante, lucru cu care aceasta nu a fost de acord, din considerente necunoscute. În privința cheltuielilor cu utilitățile, acestea au fost stabilite unilateral, fără acordul pârâtei, astfel că nu pot fi acceptate, neavând la bază o contorizare.
În drept au fost invocate dispozițiile art 205 Cod proc civ, art 155 alin 5 din legea nr 571/2003..
În probațiune s-au depus înscrisuri.
In cauză a fost administrate proba cu înscrisuri.
Analizând actele si lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr …….. de BNPA ……., reclamanta a cumpărat de la N.. Ca. ……. imobilul situat în O., str. G. ….., jud Bihor, reprezentând spațiu comercial și de locuit.
O suprafață de 15,92 mp din acest spațiu (comercial) a fost închiriată de pârâtă de la N. C. …, prin contractul de închiriere nr ., modificat prin act adițional, până în data de …..
În sentința civilă nr ., pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr …., având ca obiect un litigiu purtat între părțile din prezenta cauză și proprietarul anterior al imobilului- N. Ca……, instanța a respins cererea pârâtei din prezenta cauză de anulare parțială a contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanta a cumpărat imobilul, în ceea ce privește partea din imobil ocupată de pârâtă, precum și cererea prin care pârâta solicita subrogarea în drepturile cumpărătorului și cererea de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, față de conținutul acestei sentințe, pârâta nu are nici un drept real asupra imobilului pe care îl ocupă.
Pe de altă parte, instanța a reținut că reclamanta din prezenta cauză are calitatea de având-cauză față de vânzător, preluând nu numai drepturile, dar și obligațiile acestuia, inclusiv obligațiile derivate din raporturile de locațiune. Cererea de evacuare a fost respinsă, reținându-se că reclamanta este ținută să respecte contractul de locațiune.
S-a reținut și că pârâta din prezenta cauză nu mai datorează plata chiriei către vânzător, întrucât acesta nu mai are calitatea de proprietar al imobilului, ci aceasta este datorată actualului proprietar - reclamanta din prezenta cauză.
Concluzionând, se reține că instanța a stabilit că reclamanta este ținută să respecte dreptul locativ al pârâtei, născut în baza contractului nr .,…, iar pârâta este ținută să plătească reclamantei chiria lunară.
La data de ……, pârâta a primit notificarea reclamantei, emisă în …., prin care aceasta din urmă îi solicita plata chiriei restante, din …………, precum și plata utilităților, indicând în acest sens contul bancar. Totodată, reclamanta s-a arătat dispusă a continua contractul de închiriere până în anul 20………, așa cum s-a prevăzut inițial, comunicând un proiect al acestui contract, invitând pârâta să comunice opinia sa și solicitându-i să comunice data la care se poate prezenta pentru semnarea acestuia.
La această notificare, reclamanta nu a primit nici un răspuns.
La data de ………, reclamanta a notificat pârâta, prin executor judecătoresc, cu notificarea nr ………, ca în termen de 30 zile să elibereze și să predea spațiul din Oradea, str. G. …….. În cuprinsul acesteia, reclamanta a considerat contractul de închiriere nr ………. ca reziliat de drept, pentru neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv, conform art 9 din contract. Totodată, s-a reiterat solicitarea de plată a chiriei restante și a utilităților.
La aceasta, pârâta a răspuns, solicitând emiterea de facturi cuprinzând contravaloarea chiriei, arătând că în lipsa acestora nu poate face plățile.
În drept sunt aplicabile următoarele dispoziții legale:
Art 1037 alin 1 Cod proc civ Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmarea încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de 30 de zile de la data comunicării notificării.
Art 1040 Cod proc civ Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatarul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
Raportând situația de fapt la textele legale menționate, instanța constată că cererea reclamantei este întemeiată, pentru considerentele ce succed:
În primul rând, cu respectarea celor reținute prin sentința nr …………, ambele părți litigante erau obligate să respecte contractul de închiriere nr ………, în sensul că reclamanta era obligată să respecte dreptul pârâtei de folosință a spațiului închiriat, iar aceasta din urmă era obligată să achite chiria lunară reclamantei.
Reclamanta și-a îndeplinit obligația, și-a manifestat expres intenția de a continua derularea contractului de închiriere și a solicitat plata chiriei, indicând în acest sens un cont bancar.
Pârâta nu și-a îndeplinit obligația corelativă de plată a chiriei, singurul motiv fiind lipsa unei facturi. Contractul de închiriere nr …… nu cuprinde însă nicăieri obligația proprietarului-locator de a emite o factură și nici nu condiționează plata chiriei de emiterea unei facturi ci menționează doar, la art 5 și 6, că plata chiriei se face lunar, în data de 1 a fiecărei luni, pentru luna precedentă, plata făcându-se în lei, la cursul B.N.R. din ziua plății.
Astfel, dacă pârâta pretinde respectarea contractului inițial, are obligația de a-l respecta ca atare, nu de a adăuga, unilateral, obligații în sarcina părții adverse, respectiv obligația de a emite factură pentru chiria lunară.
În măsura în care pârâta susține că nu poate face plata legal, decât în condițiile existenței unei facturi, avea posibilitatea de a accepta oferta reclamantei și de a încheia un contract de închiriere cu aceasta, valabil până în anul 2017. Este de domeniul evidenței că doar în aceste condiții, reclamanta ar putea emite o factură, respectiv dacă ea ar presta un serviciu- ar asigura pârâtei folosința spațiului. În lipsa unui astfel de contract, factura nu ar avea ce mențiuni să cuprindă, pentru că, legal, reclamanta nu prestează nici un serviciu pârâtei, în lipsa unui contract (art 155 din legea nr 571/2003).
Pârâta a refuzat însă și semnarea unui astfel de contract, fără nicio explicație plauzibilă.
Față de cele de mai sus, instanța reține că pârâta nu și-a îndeplinit, în mod culpabil, obligația contractuală de plată a chiriei.
Art 9 din contractul de închiriere nr 205/2007 prevede că neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv, de către locatar, duce la rezilierea de drept a contractului, în favoarea locatorului.
Pârâta nu a achitat nicio chiriei reclamantei din septembrie 2011, de când aceasta a devenit proprietara spațiului.
Chiar dacă s-ar reține că această obligație s-a stabilit, în mod definitiv, doar de la data pronunțării sentinței nr …………, care a tranșat problema celui îndrituit la a primi chiria (.) sau doar de la data la care reclamanta a comunicat pârâtei contul bancar în care poate achita chiria (…….) tot a trecut un interval mai mare de 2 luni, în care pârâta nu a achitat chiria, deși a folosit spațiul comercial.
Art 9 din contract instituie un pact comisoriu de grad III, rezilierea operând de drept, fiind însă necesară punerea în întârziere. O astfel de punere în întârziere a existat, prin notificarea comunicată de reclamantă pârâtei.
Prin urmare, contractul de închiriere a încetat de drept, pentru neplata chiriei, conform art 9 din contract, iar pârâta nu mai are nici un drept asupra imobilului pe care îl ocupă.
Reținând, față de cele de mai sus, că dreptul pârâtei-locatar de a folosi imobilul s-a stins, iar aceasta nu a eliberat imobilul în termen de 30 de zile de la data notificării prin executor judecătoresc, instanța va admite cererea de chemare în judecată și va dispune evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei, situat în Oradea, str. …………
Conform art. 453 alin. 1 C.proc. civ. partea care pierde procesul va fi obligată, la cerere, la plata cheltuielilor de judecată. În speță, pârâta este cea care a căzut în pretenții, existând și cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. Prin urmare, instanța va admite cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată și o va obliga pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de …… lei reprezentând: ….lei taxă judiciară de timbru, ….. lei timbru judiciar, ….0 lei onorariu avocat, conform chitanței nr ……
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ……….., cu sediul în …………… în contradictoriu cu pârâta SC …………. SRL, C.U.I. 5501223, nr de ordine la …….., cu sediul în …... ……...
Dispune evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei, situat în O……., str. ……….. jud. B….., înscris în CF ……..
Obligă pârâta la plata în favoarea reclamantei a cheltuielilor de judecată în cuantum de …….. lei, reprezentând 1…………lei taxă de timbru, 0,3 lei timbru judiciar, …………lei onorariu avocat.
Executorie.
Cu drept de apel in termen de 5 zile de la pronunțare, care se va depune la Judecătoria …………….
Dată în camera de consiliu și pronunțată în ședință publică, azi, ..
Președinte, Grefier,
.
| ← plângere contravenţională. Jurisprudență Contravenţii.... | acţiune în constatare. Jurisprudență Bănci. Operaţiuni... → |
|---|
