Evacuare. Locuinţă aflată în coproprietatea reclamantului în cotă de 1/4 parte şi a unui terţ în cotă de 3/4 parte, care se opune admiterii acţiunii. Respingere
| Comentarii |
|
În lipsa acordului coproprietarului deţinător al cotei de ¾ parte din imobil, reclamanţii nu pot obţine evacuarea pârâtului din spaţiul pe care îl ocupă, câtă vreme ei deţin doar o cotă ideală, matematică, de ¼ parte din acelaşi imobil. În speţă, coproprietarului majoritar asupra imobilului din care face parte apartamentul în litigiu, nu i se poate reproşa că nu şi-ar valorifica drepturile în dauna reclamanţilor, câtă vreme se opune categoric evacuării pârâtului, ceea ce înseamnă că şi-a manifestat expres opţiunea în sensul de a nu fi evacuat pârâtul.
Secţia I-a civilă, Decizia nr. 2555 din 23 mai 2012
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Cluj-Napoca, reclamanții L.R., L.M. și L.N., l-au chemat în judecată pe pârâtul S.I., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtului din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. R. nr. 4, ap. 20, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința civilă nr. 13826 din 16 septembrie 2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins excepția lipsei calității procesuale active și lipsa excepției de interes invocate de pârât, ca neîntemeiate.
S-a admis acțiunea intentată de reclamanții L.R., L.M. și L.N. în contradictoriu cu S.I. și în consecință, s-a dispus evacuarea necondiționată a pârâtului din imobilul situat în Cluj-Napoca str. R. nr. 4, ap. 20.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, str. R. nr. 4 ap. 20, înscris în CF individual nr. 124186 Cluj-Napoca, nr. top 115/1/XX, compus din 2 camere, 1 bucătărie, 1 baie, 1 pivniță cu suprafața utilă de 58,13 mp cu părțile indivize comune în cotă de 5,11/100 parte înscrise în CF colectivă nr. 124185 Cluj-Napoca sunt coproprietari reclamanții în cotă de ¼ parte și Statul Român în cotă de ¾ parte.
Acțiunea în evacuare făcând parte din categoria actelor de conservare, ea poate fi promovată și numai de către reclamanți, fără acordul celuilalt coproprietar, deoarece calitatea lor de coproprietari le conferă calitate procesuală activă și nu sunt ținuți să justifice destinația pe care înțeleg să o dea în viitor imobilului.
Este de esența dreptului de proprietate comună pe cote-părți că niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun privită în materialitatea ei, astfel că nu se poate susține în mod pertinent că apartamentul în litigiu s-ar afla în cota-parte ce aparține Statului, sau în cota-parte ce le aparține reclamanților; până la efectuarea partajului, niciunul dintre coproprietari nu are stabilit un drept exclusiv asupra unei părți din bunul aflat în coproprietate.
Contractul de vânzare-cumpărare nr. 34739 din 17.06.1997 încheiat între Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca pe de o parte și antecesorii reclamantului pe de altă parte, defuncții S.G. și S.M., a fost anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă.
Având în vedere că reclamanții sunt coproprietari asupra apartamentului în litigiu în cotă de ¼ parte, iar pârâtul locuiește în acest apartament fără să aibă niciun titlu locativ și se presupune că nu are nici acordul celuilalt coproprietar, din moment ce acțiunea reconvențională formulată de pârât în contradictoriu cu Statul român prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca și Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, a fost respinsă prin încheierea din 9 septembrie 2010.
Prin decizia civilă nr. 40/A din 19 ianuarie 2012 a Tribunalului Cluj, s-a respins apelul declarat de pârâții S.I. și S.M. împotriva sentinței civile nr. 13826 din 16 septembrie 2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a păstrat-o în întregime.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că prima instanță a făcut o corectă apreciere a stării de fapt întemeiate pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Dreptul reclamanților asupra cotei de ¼ parte din imobil, a fost dovedit cu actele depuse la dosar, decizia civilă nr. 227/2003 a Curții de Apel București și decizia civilă nr. 130/A/2008 a Curții de Apel Cluj.
împrejurarea că reclamanții nu au depus extras de carte funciară la dosar, nu prezintă relevanță în speță, raportat la obiectul cererii de chemare în judecată, intabularea în temeiul Legii nr. 7/1996, având doar efect de opozabilitate.
Acțiunea în evacuare reprezentând numai un act de administrare, poate fi intentată de către unul dintre coproprietari, astfel că nu operează principiul unanimității aplicabil doar în cazul în care acțiunea dedusă judecății este un act de dispoziție juridică.
Fiind proprietari asupra cotei de ¼ parte asupra imobilului în litigiu, în calitate de moștenitori ai defunctului L.R., reclamanții justifică legitimare procesuală activă în promovarea acțiunii în evacuare și nu interes legitim, născut și actual, personal și direct.
Faptul că pe rolul instanțelor se derulează un proces de partaj asupra imobilului în litigiu nu reprezintă relevanță, întrucât partajul vizează încetarea stării de indiviziune dintre coproprietari, între aceștia regăsindu-se și intimații, neavând nici o înrâurire asupra situației apelantului care folosește un apartament din imobil, fără a deține vreun titlu.
Nu a fost primită critica apelanților referitoare la faptul că nu au fost soluționate toate cererile formulate în baza Legii nr. 112/1995 formulate de moștenitorii celorlalți coproprietari, câtă vreme antecesorului reclamanților i s-a recunoscut prin hotărâri judecătorești irevocabile, dreptul de proprietate asupra cotei de ¼ parte din imobil.
Apelantul nu deține nici un titlu locativ asupra imobilului în litigiu, care să justifice folosința sa, iar contractul de vânzare-cumpărare nr. 34739/17.06.1997 încheiat între Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca și antecesorii lui a fost constatat nul absolut, a căror bună-credință la momentul încheierii contractului, nu mai poate fi repusă în discuție.
Cererea reconvențională formulată de pârâtul S.I. împotriva reclamanților, a fost soluționată corect prin respingere, întrucât pentru admisibilitatea cererii reconvenționale, art. 119 C.proc.civ. impune existența unei legături între aceasta și cererea principală, or reclamantul-reconvențional nu a formulat pretenții față de pârâții-reconvenționali, solicitările lui vizând terțe persoane, străine de proces.
împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâtul S.I., solicitând modificarea ei și rejudecând, admiterea apelului în contra sentinței, care să fie schimbată în sensul respingerii acțiunii reclamanților.
în motivarea recursului, pârâtul a susținut că reclamanții nu au dovedit că sunt coproprietari în cotă de ¼ parte asupra apartamentului din care au solicitat evacuarea lui.
Simpla anulare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca pe de o parte și antecesorii pârâtului S.G. și S.M. de pe altă parte, fără rectificarea cărții funciare și restabilirea situației anterioare, nu le-a creat reclamanților un drept de proprietate asupra apartamentului în litigiu, proprietatea dovedindu-se cu conținutul cărții funciare sau cel puțin cu dispoziția de restituire înscrisă în cartea funciară, or reclamanții nu au dovedit că sunt proprietari nici măcar asupra cotei de ¼ parte din imobil.
Apartamentul în litigiu constituie proprietatea tabulară a Statului Român, astfel că nu a fost și nu este în proprietatea sau folosința intimaților, pentru ca prin acțiunea în evacuare să îl păstreze și să în conserve în patrimoniul lor.
Având în vedere că imobilul este coproprietate pe cote-părți, dreptul fiecărui coindivizar afectează bunul în totalitate; acțiunea în evacuare fiind un act de administrare, trebuie exercitată de toți proprietarii.
Prin precizarea motivelor de recurs depusă la filele 5-11 (în termenul de recurs, decizia tribunalului fiindu-i comunicată la data de 14.03.2012 f.90 dosar tribunal), pârâtul a susținut că în mod greșit instanța de apel a reținut că acțiunea în evacuare constituind un act de conservare, poate fi promovată și de către un singur coproprietar, pe considerentul unui presupus mandat tacit sau al gestiunii de afaceri.
în realitate, Statul român în calitate de coproprietar asupra cotei de ¾ parte din apartamentul în litigiu, nu le-a dat niciodată intimaților-reclamanți vreun mandat în vederea promovării sau susținerii vreunei acțiuni în evacuare și nici nu au ratificat vreo gestiune de afaceri în acest sens.
Certificatul de calitate de moștenitor a reclamanților după antecesorul lor L.R., nu putea fi utilizat potrivit art. 84 din Legea nr. 36/1995 pentru promovarea acțiunii în evacuare, întrucât nu atestă calitatea acestora de proprietari asupra apartamentului în litigiu.
Chiar dacă există o hotărâre definitivă și irevocabilă pronunțată în temeiul Legii nr. 10/2001, beneficiarii ei nu și-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, pentru opozabilitate față de terți.
Condominiul compus din 30 de apartamente din care face parte și apartamentul în litigiu, constituie obiectivul unui proces de succesiune și partaj înregistrat la Judecătoria Cluj-Napoca, a cărei soluționare se tergiversează din cauza reclamanților, dar până la finalizarea lui, nu se poate ști dacă apartamentul nr. 20 va intra sau nu în lotul reclamanților.
Restituindu-li-se o cotă ideală dintr-un condominiu, reclamanții nu sunt proprietari nici măcar asupra cotei de ¼ părți din apartamentul nr. 20, care nu a fost niciodată în proprietatea sau folosința lor ori a antecesorului lor, pentru a fi păstrat de aceștia.
Așa fiind, reclamanții nu au calitate procesuală activă pentru promovarea acțiunii în evacuare până la efectuarea partajului asupra imobilului, în prezent neexistând certitudinea că apartamentul nr. 20 va cădea în lotul lor.
Reclamanților nu le-a fost emisă dispoziția de restituire în natură pentru apartamentul 20, dată până la care ei nu pot justifica un interes doar în ceea ce privește cota de ¼ parte din apartament și în nici un caz evacuare din ap. 20 în cotă de 1/1 parte.
Ținând seama că fostul proprietar P.V. care deținea cota de ½ parte din întregul imobil nu a formulat cerere de restituire în temeiul Legii nr. 10/2001, este posibil ca ap. nr. 20 să rămână în proprietatea și folosința Statului român.
Specific formei de proprietate comună, este că niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fracțiuni materiale din bun, ci asupra unei cote ideale abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului.
în speță, trebuie să se țină seama de dispozițiile art. 641 din noul C.civ., în sensul că evacuarea trebuie cerută de către toți coproprietarii.
Sentința civilă nr. 13826 din 16 septembrie 2011a Judecătoriei Cluj-Napoca a fost investită cu formulă executorie, pe baza minutei deciziei civile nr. 40/A din 19.01.2012 a Tribunalului Cluj, comunicată abia la data de 13.03.2012.
La data de 5 aprilie 2012, Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca și Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, au formulat o cerere de intervenție accesorie în interesul pârâtului-recurent, solicitând modificarea deciziei tribunalului și rejudecând, admiterea apelului și schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii reclamanților.
în motivarea cererii de intervenție, s-a susținut că decizia civilă nr. 40/A2012 a Tribunalului Cluj, este nelegală, deoarece ținând seama de decizia civilă nr. 277/A/2003 a Curții de Apel București și de decizia civilă nr. 130/A/2008 a Curții de Apel Cluj, raportat la prevederile art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, republicată, reclamanții nu au decât dreptul de dispoziție juridică asupra cotei de ¼ parte din imobilul în litigiu, nefiind semnat protocolul de predare-primire a imobilului care se află în proprietatea Statului Român, iar contractele de închiriere se află încă în proprietatea Statului Român, iar contractele de închiriere se află în derulare, astfel că reclamanții nu îi pot evacua pe chiriași din imobil.
Până la predarea posesiei asupra cotei ce le revine din imobil, reclamanții nu dețin decât o cotă ideală, până în prezent nu s-a stabilit că ap. 20 ocupat cu contract de închiriere de familia Sturza, nu se poate dispune evacuarea pârâtului din imobil.
Este adevărat că L.R. deține o cotă ideală de ¼ parte din întregul imobil, așa cum rezultă din hotărârile judecătorești definitive și irevocabile, dar certificatul de calitate de moștenitor nr. 3/2011, nu are valoarea unui certificat de moștenitor care să poată fi utilizat în promovarea acțiunii în evacuare pentru a le fundamenta calitatea procesuală activă, deoarece nu atestă calitatea reclamanților de proprietari asupra imobilului din care solicită evacuarea pârâtului.
Atât reclamanții cât și antecesorul lor, nu s-au aflat niciodată în proprietatea sau folosința imobilului, astfel că este necesară soluționarea procesului de succesiune și partaj pentru a se stabili dacă apartamentul nr. 20 intră sau nu în lotul reclamanților.
Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca și Municipiul Cluj-Napoca nu le-au dat niciodată intimaților-reclamanți vreun mandat în vederea promovării sau susținerii vreunei acțiuni în evacuare și nici nu au ratificat vreo gestiune de afaceri în acest sens.
Prin întâmpinare intimații L.R. M. și L.N., au solicitat respingerea recursului, menținerea deciziei atacate ca legale și temeinice și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
în motivare, s-a susținut că decizia tribunalului este legală, intimații fiind proprietari asupra cotei de ¼ parte din ap. nr. 20, în timp ce pârâtul folosea locuința fără nici un titlu locativ, deoarece contractul de vânzare-cumpărare încheiat între Statul Român și antecesorii recurentului s-a constatat că este nul absolut prin decizia civilă nr. 582/A/2010 a Tribunalului Cluj.
în mod corect a reținut instanța de apel că acțiunea în evacuare fiind o acțiune în conservarea dreptului de proprietate profitându-le tuturor coproprietarilor, poate fi introdusă de oricare dintre coproprietari.
Calitatea de coproprietari a reclamanților asupra ap. nr. 20 dovedită prin hotărâri judecătorești irevocabile și certificat de calitate de moștenitor, nefiind necesară rectificarea de carte funciară, sau o dispoziție de restituire.
Nu prezintă nicio relevanță în speță existența pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca a dosarului nr. 22737/211/2009 având ca obiect masă succesorală și partaj, care a fost finalizat prin anularea acțiunii ca netimbrate.
Prin întâmpinare, intimații L.M., L.R. și L.N., au solicitat respingerea cererii de intervenție accesorie și obligarea intervenienților la plata cheltuielilor de judecată.
în motivare, s-a susținut că în cererea de intervenție accesorie, nu s-a arătat care ar fi interesul Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca pentru a participa în prezenta cauză, cererea fiind formulată în mod abuziv, din motive josnice și cu scop șicanator, pentru a-i împiedica pe coproprietarii-reclamanți să se bucure de bunul pe care îl dețin.
Un coproprietar trebuie să administreze eficient imobilul pe care îl are în coproprietate, dacă acest imobil poate să producă fructe și să fie interesat de soarta lui.
Motivele invocate în cererea de intervenție sunt total nefondate și aberante.
Reclamanții-intimați sunt coproprietari asupra imobilului în litigiu în baza hotărârilor judecătorești irevocabile și a deciziei nr. XX/2007 a înaltei Curți de Casație și Justiție.
Art. 688 din Codul civil le confirmă dreptul de proprietate asupra cotei de ¼ parte din imobil.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate și a cererii de intervenție accesorie, curtea reține următoarele:
Prin acțiunea introductivă de instanță, reclamanții L.R., L.M. și L.N., l-au chemat în judecată pe pârâtul S.I., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtului din apartamentul nr. 20 situat în Cluj-Napoca, str. R. nr. 4.
într-adevăr, prin decizia civilă nr. 277/A din 15 mai 2003 a Curții de Apel București, s-a constatat că antecesorul lor, defunctul L.R. este coproprietarul imobilului situat în Cluj-Napoca, str. R. nr. 4, în cotă de 1/8 parte, iar prin decizia civilă nr. 130/A din 12 mai 2008 a Curții de Apel Cluj, s-a constatat că antecesorul lor mai deține o cotă de 1/8 parte din același imobil. Așadar, antecesorul reclamanților deține cota de ¼ parte din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. R. nr. 4, în care este situat apartamentul nr. 4 ocupat de pârâtul S.I.. Prin certificatul de calitate de moștenitor nr. 3/12.01.2011, s-a constatat că moștenitorii defunctului L.R. decedat la data de 22.12.2011, sunt reclamanții L.N. în calitate de soție supraviețuitoare, L.R. și L.M. în calitate de fii.
în cartea funciară nr. 253283-C1-U4 Cluj-Napoca, nr. vechi 140502, nr. top 115/1/XX, ap. nr. 20 situat în Cluj-Napoca, str. G. nr. 4, et. 1 (actualmente R.), compus din 2 camere și dependințe, în suprafață de 48 mp, figurează ca proprietar tabular pârâtul S.I., cu titlu de succesiune. Contractul de vânzare-cumpărare nr. 34739 din 17.06.1997 încheiat între Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca pe de o parte și antecesorii pârâtului defunctei S.G. și S.M. și Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca a fost anulat prin decizia civilă nr. 582/A/2010 a Tribunalului Cluj, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 1127/R/2011 a Curții de Apel Cluj.
Din punct de vedere al naturii juridice, acțiunea personală de evacuare constituie un act de administrare.
Reclamanții nu au formulat o acțiune având ca obiect rectificarea cărții funciare în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtului și intabularea dreptului lor de proprietate asupra imobilului din care face parte apartamentul nr. 20 în litigiu și în cotă de ¼ parte.
Intervenientul Municipiul Cluj-Napoca, în calitate de proprietar asupra cotei de ¾ parte din imobil, nu este de acord cu evacuarea pârâtului din apartamentul în litigiu, nu i-a „dat niciodată mandat intimaților-reclamanți în vederea promovării sau susținerii vreunei acțiuni în evacuare și nici nu au ratificat vreo gestiune de afaceri în acest sens”, așa cum s-a susținut în cererea de intervenție accesorie.
Interesul în promovarea cererii de intervenție accesorie, este justificat de faptul că potrivit art. 38 alin. (2) lit. s), teza a III-a, consiliul local are atribuția de a aproba criteriile pentru repartizarea locuințelor sociale. Or cota de ¾ parte din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. R. nr. 4, din care face parte și apartamentul nr. 20 în litigiu, face parte din proprietatea privată a Municipiului Cluj-Napoca.
în lipsa acordului coproprietarului Municipiul Cluj-Napoca, proprietar al cotei de ¾ parte din imobil, reclamanții nu pot obține evacuarea pârâtului dintr-un spațiu determinat, apartamentul nr. 20, câtă vreme ei dețin o cotă ideală, matematică, de ¼ parte din întregul imobil.
în speță, nu este vorba că Municipiul Cluj-Napoca în calitate de coproprietar majoritar asupra imobilului din care face parte apartamentul în litigiu, ar sta pasiv și nu și-ar valorifica drepturile în dauna reclamanților, ci că intervenientul se opune categoric evacuării pârâtului, ceea ce înseamnă că și-a manifestat opțiunea, în sensul de a nu fi evacuat pârâtul.
De altfel, reclamanții în temeiul dreptului de dispoziție la stabilirea cadrului procesual, nici nu l-au chemat în judecată pe coproprietarul majoritar, Municipiul Cluj-Napoca.
întrucât cota de ¼ parte din dreptul de proprietate asupra imobilului din care face parte apartamentul în litigiu, i-a fost restituită lui L.R., antecesorul reclamanților prin hotărâri judecătorești irevocabile, nu este necesară emiterea dispoziției de restituire prevăzute de art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Corespunde realității că reclamanții nu sunt proprietari tabulari asupra cotei de ¼ parte din imobilul în litigiu, ei deținând doar hotărâri judecătorești irevocabile de restituire în favoarea antecesorului lor a acestei cote de proprietate și un certificat de calitate de moștenitor după defunctul L.R., dar potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 în vigoare la data introducerii acțiunii, dreptul de proprietate este opozabil față de terți, fără înscriere în cartea funciară, când provine din succesiune.
Așadar, reclamanții au calitate procesuală activă în speță, numai că acțiunea lor nu poate fi primită fără acordul celuilalt coproprietar majoritar care se opune categoric evacuării pârâtului, înainte de efectuarea partajului, după care se va putea ști dacă apartamentul nr. 20 va cădea sau nu în lotul lor.
Dispozițiile art. 555 și ale art. 641 din noul C.civ., nu sunt aplicabile în speță, față de prevederile art. 6 alin. (1) din același cod.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. (1) C.proc.civ., se va admite recursul pârâtului împotriva deciziei tribunalului care va fi modificată în sensul că se va admite apelul aceluiași pârât în contra sentinței judecătoriei, care va fi schimbată în sensul că se va respinge acțiunea în evacuare intentată de reclamanți împotriva pârâtului.
Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței.
în baza art. 51 coroborat cu art. 55 C.proc.civ., se va admite cererea de intervenție accesorie intentată de intervenientul Municipiul Cluj-Napoca, în interesul recurentului-pârât.
| ← Locuinţă construită din fondul unităţilor economice de... | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Persoană... → |
|---|
