Locuinţă construită din fondul unităţilor economice de stat, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992. Obligativitatea vânzării ei către titularul contractului de închiriere
| Comentarii |
|
Titularul contractului de închiriere are dreptul de opţiune între a cumpăra sau nu locuinţa construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la data de 29 iulie 1992, dar după ce acesta şi-a manifestat dorinţa de cumpărare prin cererea formulată, pârâţii sunt obligaţi să-i vândă locuinţa, dispoziţiile imperative ale art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, nelăsând loc pentru alte interpretări. Decretul-lege nr. 61/1990 şi Legea nr. 85/1992, sunt acte normative cu un pronunţat caracter de protecţie socială şi câtă vreme sunt în vigoare, ele trebuie respectate de către toţi cei chemaţi să facă aplicarea lor.
Secţia I-a civilă, Decizia nr. 2558 din 23 mai 2012
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Cluj-Napoca, reclamantul F.A. i-a chemat în judecată pe pârâții Municipiul Cluj-Napoca prin Primar și Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca prin Primar, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța, să se dispună obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul situat în str. H. nr. 4, bl. G, ap. 24, al cărui chiriaș este, în temeiul Decretului-lege nr. 61/1990.
Prin sentința civilă nr. 15641 din 13 octombrie 2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul F.A. împotriva pârâților Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca prin Primar și Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, având ca obiect obligația de a face.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că prin contractul de închiriere nr. 61733 din 26.07.2007, pârâtul Municipiul Cluj-Napoca prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, i-a închiriat reclamantului locuința situată în Cluj-Napoca, str. H. nr. 4, bl. G, ap. nr.24, pentru o durată de 1 an și 8 luni, începând din 26.07.2007 și până la data de 8.04.2009, cu posibilitatea prelungirii termenului cu acordul ambelor părți. Prin actul adițional din 30.07.2009, durata contractului a fost prelungită până la data de 19.05.2014.
Reclamantul prin cererea nr. 147986/45 din 25.08.2008, i-a solicitat pârâtului Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, să îi vândă apartamentul închiriat, însă prin răspunsurile din 10.12.2009, 15.02.2010 și 30.03.2010, pârâtul i-a comunicat că cererea lui va fi analizată în ședința Comisiei Tehnice.
Dispozițiile art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 și art. 1 și 7 din Legea nr. 85/1992, prevăd că locuințele construite din fondurile statului pot fi vândute, respectiv cumpărate de titularii contractelor de închiriere, dar pârâții nu au obligația să le vândă, deoarece potrivit art. 53 din Constituția României, dreptul de proprietate poate fi limitat numai în cazurile prevăzute expres, care nu se regăsesc în speță.
în temeiul art. 480 C.civ., în calitate de proprietar asupra imobilului în litigiu, Statul Român prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca beneficiază de toate atributele dreptului de proprietate, inclusiv de dreptul de dispoziție asupra bunului și în virtutea acestui drept are libertatea să aleagă dacă dorește sau nu să vândă bunurile aflate în proprietatea lui, conform propriilor sale interese.
în virtutea principiului libertății contractuale și a dreptului de proprietate ocrotit prin prisma art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale, proprietarul are libertatea de a stabili atât condițiile, cât și oportunitatea vânzării.
Pârâții nu intră în categoria unităților care pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului.
Prin decizia civilă nr. 138 din 28 februarie 2012 a Tribunalului Cluj, s-a admis apelul declarat de reclamantul F.A. împotriva sentinței civile nr. 15641 din 13.10.2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a schimbat-o în întregime, în sensul că s-a admis acțiunea formulată de reclamantul F.A. și în consecință, au fost obligați pârâții să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare în temeiul Decretului-lege nr. 61/1990 cu privire la apartamentul situat în Cluj-Napoca, str. H. nr. 4, bl. G, ap. nr. 24.
Au fost obligați intimații să îi plătească apelantului cheltuieli de judecată în apel, în sumă de 2515,6 lei.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că potrivit art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, locuințele construite de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât cele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr.61/1990 și ale prezentei legi.
Acest text legal instituie pentru unitățile economice sau bugetare de stat, obligația iar nu facultatea înstrăinării, iar acest lucru rezultă fără dubiu din expresia „vor fi vândute”, utilizată de legiuitor.
Dispozițiile art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 și ale art. 1 din Legea nr. 85/1992 trebuie interpretate prin coroborare cu articolele următoare, în care se prevede că vânzarea locuințelor se face la cererea chiriașilor care pot opta pentru cumpărare, dar atunci când își exprimă această opțiune, ea este obligatorie pentru unitățile bugetare. Obligația de vânzare a locuințelor este una in rem, ce se transmite odată cu bunul, nu una in personam, așa cum s-a pronunțat Curtea Constituțională prin decizia nr. 378/2005, în acest sens fiind și practica înaltei Curte de Casație și Justiție: decizia nr. 668/2005, decizia nr. 669/2005, decizia nr. 2269/2005 etc.
Nu se poate susține că prin impunerea vânzării, se aduce atingere dreptului de proprietate al pârâților, întrucât Statul și-a asumat singur obligația de vânzare a locuințelor prin adoptarea Decretului-lege nr. 61/1990, limitându-și el însuși dreptul de proprietate, astfel încât impunerea respectării acestei limitări nu constituie o încălcare a dreptului de proprietate.
La data formulării cererii de cumpărare a locuinței, reclamantul îndeplinea condiția legală de chiriaș al locuinței, conform contractului de închiriere depus la dosar.
Din copia cărții funciare depuse de asemenea la dosar, rezultă că apartamentul în litigiu este proprietatea Statului român în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, înscris în baza încheierii nr. 4426-4427 din 31.07.1975, fiind construit din fondurile statului.
împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca prin Primar și Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, solicitând modificarea ei în sensul respingerii cererii de chemare în judecată formulată de reclamant și exonerarea pârâților de la plata cheltuielilor de judecată.
în motivarea recursului, pârâții au susținut că decizia este nelegală, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ. și netemeinică.
Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauze de utilitate publică și în condițiile prevăzute delege și de principiile generale ale dreptului internațional, dar instanța de apel nu a ținut seama de aspectul că Statul Român are libertatea de a stabili condițiile și oportunitatea vânzării, iar libertatea sa de voință nu poate fi îngrădită.
Prin impunerea vânzării, se aduce atingere dreptului de proprietate al pârâților, deoarece Legea nr. 85/1992 nu instituie obligația unităților de stat de a înstrăina imobilele deținute.
Statul român prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca beneficiază de toate atributele dreptului de proprietate, inclusiv de dreptul de dispoziție asupra bunului, având libertatea de a alege în sensul transmiterii sau nu a dreptului de proprietate prin vânzare asupra oricărui bun aflat în proprietatea sa, or art. 44 alin. (2) teza I-a prevede că proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular și orice dispoziție legală în vigoare trebuie interpretată și aplicată în conformitate cu legea fundamentală.
Obligarea proprietarului la vânzare reprezintă o încălcare a dreptului de proprietate garantat de CEDO și un tratament profund discriminator și inechitabil, contravenind dispozițiilor art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție, iar art. 20 alin. (2) din Constituție stabilește prioritatea dispozițiilor internaționale în raport cu legile interne.
în ceea ce privește obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 2515,6 lei în favoarea reclamantului, pârâții au criticat decizia pe motiv că în mod nelegal au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată, în lipsa culpei procesuale prevăzute de art. 274 C.proc.civ.
Poziția procesuală formulată în judecarea căii de atac, nu echivalează cu vinovăția declanșării activității judiciare, respectiv cu o culpă procesuală.
în subsidiar, pârâții-recurenți au solicitat diminuarea cuantumului cheltuielilor de judecată, invocând dispozițiile deciziei Curții Constituționale nr. 492/2006.
Reclamantul prin întâmpinare depusă la dosar f.9-11, a solicitat respingerea recursului ca nefundat și menținerea ca legală a deciziei atacate.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reține următoarele:
Reclamantul F.A. este titularul contractului de închiriere nr. 61733 din 27.07.2007, încheiat cu Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca asupra locuinței situate în Cluj-Napoca str. H. nr. 4, bl. G, ap. nr. 24, compus din 3 camere și dependințe în suprafață de 58,51 mp, până la data de 8.04.2009. La data de 30.07.2009, între aceleași părți s-a încheiat un act adițional la contractul de închiriere, prin care durata acestuia s-a prelungit cu 5 ani, până la data de 19.05.2014.
în cartea funciară colectivă nr. 32.042 Cluj-Napoca, nr. top 10440/S, este intabulat cu încheierea nr. 4426-4427 din 31 iulie 1975, dreptul de proprietate al Statului Român, în administrarea operativă a Consiliului popular al municipiului Cluj-Napoca, imobilul bloc de locuințe cu 9 etaje și 120 de apartamente, în care este situat și apartamentul nr. 24, având nr. top 10440/S/XXIV.
Potrivit art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990, întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde către populație locuințele construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret-lege, iar în art. 5 alin. (2) din același act normativ se prevede că locuințele ocupate de chiriași se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unităților specializate în vânzarea locuințelor.
La rândul său, art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, republicată, prevede că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
Toate condițiile prevăzute de lege pentru vânzarea locuinței în litigiu, sunt îndeplinite în speță, ceea ce pârâții-recurenți nici nu contestă, singura lor critică constând în lipsa obligației de a vinde locuința către titularul contractului de închiriere.
Așa după cum a reținut în mod corect instanța de apel, numai titularul contractului de închiriere are dreptul de opțiune între a cumpăra sau nu locuința construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data de 29 iulie 1992, dar după ce acesta și-a manifestat dorința de cumpărare prin cererea nr. 147986/45 din 25.08.2008, pârâții sunt obligați să-i vândă locuința, dispozițiile imperative ale art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 „vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora”, nelăsând loc pentru alte interpretări.
în acest sens este practica judiciară constantă a înaltei Curți de Casație și Justiție, precum și poziția Curții Constituționale exprimată în decizia nr. 378/2005.
Decretul-lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992, sunt acte normative cu un pronunțat caracter de protecție socială și câtă vreme sunt în vigoare, ele trebuie respectate și aplicate de către toți cei chemați să facă aplicarea lor.
Nu neagă nimeni atributele dreptului de proprietate desprinse din prevederile art. 480 C. civ., inclusiv dispoziția, că proprietatea privată este garantată potrivit art. 44 alin. (2) din Constituție și ocrotită în mod egal de lege indiferent de titular, așadar inclusiv proprietatea privată a unităților administrativ-teritoriale, că art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană a Drepturilor Omului asigură protecția proprietății, iar art. 20 alin. (2) din aceeași Lege fundamentală stabilește prioritatea reglementărilor internaționale în raport cu legile interne, dar toate aceste dispoziții, nu contrazic prevederile art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 și ale art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, pe care pârâții au obligația să le respecte, iar instanțele judecătorești trebuie să facă aplicarea lor în cauzele pendinte aflate pe rolul lor.
Având în vedere poziția constantă de opunere a pârâților la admiterea acțiunii reclamantului, dovedită inclusiv prin exercitarea recursului împotriva deciziei pronunțate în apel, în mod corect tribunalul a făcut aplicarea dispozițiilor art. 274 alin. (1) C.proc.civ. și i-au obligat la plata cheltuielilor de judecată, în temeiul culpei procesuale, deoarece au fost partea căzută în pretenții.
Nu se justifică în speță nici măcar diminuarea cheltuielilor de judecată în baza art. 274 alin. (3) C.proc.civ., deoarece pârâții beneficiază de serviciile unui compartiment juridic de specialitate, care ar trebui să-i informeze care sunt consecințele juridice (sancțiunile civile) în situația opunerii vehemente la admiterea unei acțiuni care potrivit practicii judiciare constante a instanțelor judecătorești, este absolut previzibilă admiterea lor.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. (1) C.proc.civ, se va respinge recursul pârâților împotriva deciziei tribunalului, ca nefondat.
| ← Drept procesual civil. Motive de nelegalitate. Nulitate recurs | Evacuare. Locuinţă aflată în coproprietatea reclamantului... → |
|---|
